越来越多的人通过信托购买房屋，隐藏房主身份；

高瓴创始人妻子涉嫌购买两栋别墅。

位于新加坡一些最高档社区的优质洋房(Good Class Bungalows)。（ 摄影师：Ore Huiying/Bloomberg）

新加坡的超级富豪们越来越多地秘密购买该国的豪宅，以避免引起人们对他们的财富和社会地位的关注。

今年，在新加坡这个亚洲金融中心，价值数百万美元的高档洋房（即优质洋房）市场发展得如火如荼。根据彭博新闻社和豪华住宅经纪公司利斯•苏富比国际地产汇编的数据，从1月到12月初，新加坡至少达成了价值11亿新加坡元（合8.19亿美元）的交易。

按价值衡量，近一半的洋房购买不包括被称为房地产买卖禁令（property caveats）的法律文件，这些文件使交易广为人知。没有买卖禁令的交易更难追踪，因为它们不会出现在新加坡市区重建局维护的数据库中。它们通常是通过媒体泄露和对当地房地产所有权记录的定向搜索而公开的。

越来越多的个人也开始通过空壳公司或信托购买新加坡豪宅，以保护他们的身份。据知情人士透露，一些买家现在要求经纪人签署保密协议，禁止他们泄露业主的身份和其他详细信息。

购买优质洋房是政府只向公民和少数获得新加坡律政部长批准的外国人提供的特权。这些豪宅价格飙升，最近一些买家的神秘性引发了人们的疑问：这些备受追捧的资产的所有权是否应该更加透明？

对于当地人来说，这也是一个敏感问题，因为新加坡向那些花大价钱购买私人财产的富裕移民授予公民身份。

低调豪宅交易的价格
——在新加坡，买家通常会为不为人知的交易支付溢价

资料来源：苏富比国际地产、市区重建局、彭博社查阅的房地产记录 （注：仅显示2023年和2024年的数据。无买卖禁令的交易价格可能更高。数据指的是新加坡39个优质洋房区的交易。）

专营洋房的房地产中介公司 Realstar Premier Group 的创始人 William Wong 表示：“越来越多的买家喜欢低调。”

去年爆发了一起30亿新元的洗钱丑闻，引起了人们对一些中国出生的新加坡居民住在每月租金高达15万新元的豪宅中的关注。此后，已有10名洗钱者被定罪、监禁和驱逐出境。黄说，高端住宅的买家不希望受到过度审查，他们宁愿低调地购买。

价格飙升

在土地稀缺的新加坡，大约有2,800栋优质洋房，近80%的家庭居住在公共高层公寓中。优质洋房的占地面积通常至少为1,400平方米（15,069平方英尺），并且都位于黄金住宅区。

根据彭博社的计算，今年优质洋房的平均售价比2019年上涨了近一倍，达到约3600万新元。从历史上看，大多数购买新加坡豪宅的个人都提出了房地产买卖禁令，以保护买家对资产的权益，并防止他人在交易完成前抢购该资产。

2023年和2024年的大多数最大交易都没有买卖禁令。彭博新闻社早些时候报道称，今年完成的最大交易是4月份中国镍业亿万富翁项光达之女项阳阳以8400万新元购买了一栋洋房。该房产的前任业主于2020年以3760万新元的价格购买了这栋豪宅所在的2,612平方米土地，该地块位于一个名为民乐园(Bin Tong Park) 的小区中。

新加坡豪宅市场的缺口
——现在，相当一部分大型洋房交易都是秘密进行的

资料来源：苏富比国际地产、市区重建局、彭博社查阅的房地产交易 （注：数据指的是新加坡39个优质洋房地区的交易，2024年的数据截至12月初。无买卖禁令的交易价格可能更高。）

据房地产文件显示，距离不到一英里，位于贝蒙路(Belmont Road)相邻地块的两栋优质洋房以1.31亿新元的价格售出。当地一家报纸在7月报道了这笔交易。

其中一块地的买主是来自中国的48岁新加坡移民 Jennifer Tzelee Teo。另一块地则由一家信托公司购得，该信托公司也列出了 Teo 的名字，但未透露受益人。

据知情人士透露，Teo 是亿万富翁张磊的妻子。张磊出生于中国，是高瓴投资的创始人兼董事长。据彭博新闻社查阅的公开记录显示，她的法定姓名曾是Zhao Li，成为新加坡人后改名。在新加坡，“Teo”是姓氏“张”的常用罗马拼音。

房地产记录显示，张磊也是入籍新加坡的人，他在新加坡主要购物区乌节路附近拥有一套公寓。

新加坡公民在购买第二套本地住宅物业时需额外缴纳20%的税款，后续购买则需缴纳30%的税款。如果配偶或其他家庭成员购买该物业，则无需缴纳所谓的“额外买家印花税”。据悉，一些父母还利用信托结构为21岁以下的子女购买房屋，21岁是新加坡拥有私人房产的最低法定年龄。

“我们注意到，近几个月来，中国买家对优质洋房的兴趣日益浓厚，”律师事务所 Joseph Tan Jude Benny LLP 的高级合伙人 Mabel Tan 说道，她负责该律师事务所的房地产和产权转让部门，尤其是对未开发土地进行个性化房产投资。她说，在某些情况下，买家考虑购买房产时“希望在不久的将来获得新加坡公民身份”。

Realstar 的黄先生表示，中国移民也“非常愿意为自己喜欢的房产支付高价”，尤其是因为这些资产大多属于永久产权。

一组位于白宫园(White House Park)住宅区的优质洋房(Good Class Bungalows)。 （摄影师：Ore Huiying/Bloomberg）

无买卖禁令(Caveat)的交易

无买卖禁令的交易包括4月份新加坡投资公司Trihill Capital的创始合伙人、印度尼西亚家族后裔 Anthony Tjajadi 以5,700万新元收购了大威住宅区(Dalvey Estate)一处面积近1,770平方米的房产。

10月份，破产的对冲基金三箭资本(Three Arrows Capital) 联合创始人朱苏的妻子以5100万新元的价格将一栋豪宅卖给了 Chrispianto Karim，后者也来自一个拥有棕榈油集团的印尼家庭。

去年，新加坡人力部长陈诗龙医生以近2730万新元的价格在另一个名为布里赛园(Brizay Park) 的小区购买了一栋优质洋房。同样在2023年，出生于中国的新加坡公民 Wang Qianqian 以5000万新元的价格买下了荷兰坡的一栋豪宅，该豪宅的所有者是曾负责该国公共住房事务的前部长马宝山。

马宝山摄于2008年。（摄影师：Roslan Rahman/AFP/Getty Images）

一些国家试图揭开富人的秘密，但成败参半。为了打击洗钱和阻止保密，英国于2022年出台了新规定，要求拥有英国房产的离岸公司披露其最终受益人。如果个人使用此类结构购买房屋，而不是直接以自己的名义购买，他们还必须缴纳更高的税款。

在纽约，许多富人通过有限责任公司购买豪华公寓，一项旨在建立房地产交易中空壳公司所有者公共数据库的法案最终被淡化，只允许执法机构访问。

新加坡对使用信托购买住宅物业征收65%的税。这笔税款必须预先以现金支付，在某些情况下公民可以申请退税。

新加坡豪宅是优质房地产
——最昂贵的房产位于其主要购物区和殖民时代的花园附近

资料来源：市区重建局（注：仅显示39个指定豪宅位置中的一部分）

新加坡律政部第二部长唐振辉在10月份回答国会质询时表示，自2019年以来，没有任何受益人为外国的信托获准购买优质洋房。此外，自2021年以来，也没有外国人购买过此类房屋。新加坡土地管理局是律政部下属的一个法定机构，如果受益人是新加坡公民，该机构不会收集通过信托公司购买的有地住宅物业的一般数据。

本质上，这意味着参与交易的房地产经纪人和其他服务提供商主要负责核实新加坡豪宅买家的身份和财富来源。

房地产咨询公司Savills Plc的新加坡研究部执行董事Alan Cheong表示：“不透明的问题在于，公众看法带来的影响比实际问题严重得多”，他指的是越来越多的没有买卖禁令的房地产交易。

风险在于“如果没有制衡，事情可能会失控”，他补充道，如果所有私人房地产交易都遵守强制性披露规则，那就更好了。“新加坡一直以高度透明和开放的经济体而自豪，因此它应该继续坚持这一理想。”