长租公寓是近期的新兴热点，既是新生业态，也是传统房地产领域的一种延伸。

在国家政策引导加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，建立房地产长效机制的时代背景下，长租公寓迎来了规范化、规模化的发展机遇。

房地产是信托公司的业务主战场，在债权、股权+债权的传统业务思路之外，信托公司还在更多运用自身投资方式灵活和跨市场、跨行业操作的特点，寻找新兴投资风口，长租公寓是其中之一。

在信托公司中，中航信托较早参与且深度介入到长租公寓市场。轻资产和重资产是长租公寓资本运作的两种方式，其最主要的区别是物业的产权归属。中航信托在长租公寓领域两种资本运作都有涉及，聚焦其业务模式和金融整合服务，基本贯穿了信托能够介入长租公寓行业运作的全链条。

轻资产模式：从 “股+债” 到ABS

中航信托于2016年进入长租公寓市场，目前主要体现为与魔方公寓的合作，初期魔方公寓的运作模式为轻资产，信托介入也从轻资产模式开始。

初期主要是“股权+债权”的投贷联动方式。股权方面，2016年4月，魔方(中国)投资有限公司C轮3亿美元融资由中航信托领投，魔方中国的B轮投资方美国华平集团参与跟投。

债权方面，包括向魔方公寓提供债权融资和以租约为质押向租户发放信托贷款。

前者是信托公司房地产业务的传统方式，如去年11月中航信托发行信托产品，向魔方公寓发放信托贷款，魔方以旗下7家子公司股权提供质押。

而通过后者形成的信托受益权有更大的想象空间，可以进一步作为基础资产发行ABS产品，租约贷款下一步可以作为底层资产发行资产证券化产品。

中航信托研发与产品创新部认为，长租公寓长期稳定的租约和现金流，与资产证券化模式有很好的契合点，为REITs业务的规模化发展带来良好机遇。

今年1月，魔方公寓发行国内首单公寓行业资产证券化产品，以单一资金信托的信托受益权作为基础资产发行资管计划。采用“信托计划+专项计划”的双SPV结构，底层资产是其北上广深等近10个一、二线城市的30处物业4000余间公寓未来三年的经营租金。

信托计划层面，魔方公寓及其三家子公司向物业持有人租赁标的物业，并将现在和未来的租金收入应收账款质押给中航信托，并享有信托受益权，中航信托根据信托合同约定，向魔方公寓发放信托贷款。

“信托公司还可以在项目前期通过发放信托贷款或股权投资的方式，参与物业资产的培育，以Pre-ABS模式更深程度参与运营管理，提高信托公司的主动管理能力，获取相应投资收益。”中航信托相关负责人表示。

轻、重资产联动运作

此前很多市场分析中，都将轻、重资产两种方式进行对比，实际上两者并不矛盾，可以是相辅相成的关系。

仍以中航信托为例，在轻资产模式的基础上，今年两方通过共同成立蓝山资产管理有限公司，扩展长租公寓的重资产运营模式。

据了解，蓝山资产主要聚焦北上广深等一线城市存量地产的收购、开发和管理，目标资产管理规模100亿元。

工商资料显示，蓝山资产的股权结构为，中航信托以全资子公司深圳市普泰投资发展有限公司认缴出资300万，持股比例30%。大股东为魔方集团，持股51%。

双方进一步合作设立上海魔麦投资管理中心(有限合伙)，发挥资本与运营的双重优势，聚焦物业资产的收购、开发和运营。

另外，魔方公寓的另一个投资者华平投资集团，其业务背景也以房地产投资和收购交易为侧重，重资产运作的模式下，未来或可引入国际长期低息资本或养老基金。

中航信托认为，轻、重资产并举的经营战略，能更有效地发挥联动效应。信托平台具有资金和整合服务能力，信托与长租公寓企业的合作，可以贯穿长租公寓开发、运营、退出的“三阶段内部循环”价值链。

另一方面，轻、重资产的运营分离能够提高资本使用效率，通过分阶段操作节省资金成本并分散风险，同时解决市场对长租公寓的投资需求和建设期的资金沉淀问题，可实现物业资产的价值最大化。

如果说上述ABS模式适用于轻资产运作，那么类REITs则是重资产模式下的资产证券化方式，如自持物业的所有方通过让渡持有标的物业的项目公司的股权，来开展权益型类REITs业务。而目前底层物业资产本身有较大的吸引力，也可以通过合作方优先收购或向市场第三方出售实现退出。

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