近日，长租公寓品牌自如发行了房屋租金分期类ABS产品，首期发行规模5亿元，这也是继魔方之后业内出现的第二例。无独有偶，此前世联行以及不少品牌长租公寓均已开始尝试通过定增、市场融资等方式开展融资。
 

今年以来，城家公寓、乐乎、遇见、未来域、麦家等公寓品牌，更是相继获得了融资。而随着融资的公寓品牌不断增多，国内长租公寓金融化的趋势也变的更加明显。

不过需要指出的是，长租公寓由于前期投入巨大，且运营成本不断攀升，纯粹依靠租金差产生盈利似乎已经受限。事实上不少业内人士也指出，“如何实现盈利”仍然是摆在公寓企业面前的棘手难题。据浙江日报报道，YOU+在获得A轮融资的两年后，因在风口上迟迟“飞不起来”而更换CEO，并宣布去“公寓化”。其新任CEO郁珽还表示，“公寓从大势上是不赚钱的，去公寓化一定是必然的趋势。”

有业内人士也表示，长租公寓未来或将彻底打破传统的住房租赁模式，净化住房租赁市场环境，改变现有的租赁市场格局。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷也曾撰文称，长租行业虽然进入门槛不高，但是要做大且持续盈利，以致持续高利润率地盈利却是有难度的。“55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点，这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业。”

事实上，由于进入公寓行业的主体不断增多，这个看起来还不错的万亿大蛋糕，要想吃到嘴里显然并不会太轻松。特别是随着市场上的公寓数量激增，彼此之间的竞争也越发激烈。据克而瑞的一份报告显示，当前全国TOP30的房企中已有三成涉足长租公寓领域。除此之外，酒店集团像华住、如家等也都纷纷布局场租公寓行业。

随着布局公寓行业的主体不断增多，也导致了一些并非是真正想深耕于公寓业的企业和个人。甚至还出现了一批企图赚快钱的行为，而这就导致恶意拿房行为的出现。此前就有媒体报道称，南京市建邺区拉德芳斯精装3房的市场价为5500元，有品牌公寓在拿毛坯房时就把价格定在了6000元，并签3年照收。据此装修配置成本起码要2年才能回本，每月几百的利润甚至都难以支付员工的工资。

而这种恶性竞争的行为，不仅推高了业主的假性心理预期，还造成了房荒假象，致使那些小规模的公寓公司不断被驱逐出市场。与此同时，随着拿房成本的提升，也势必会影响消费者的租房行为。另外，这种恶意浪费投资人资金的行为，对于融资环境本身来说，也是一种恶意伤害。

一个不可否认的现状是，国内长租公寓的回报率事实上并不像外界所看到的整个行业都在“野蛮生长”那样。据华创证券的报告显示，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%至10%的水平，部分项目甚至达不到融资成本的水平。显然，对于依靠不断烧钱的部分长租公寓来说，想要单纯的依靠租金差来实现盈利无疑也并不现实。

因而如何有效提升公寓运营的效率和入住率，也是摆在公寓面前的突出问题。虽然长租公寓的市场前景广阔，但由于价格偏高，市面上可供选择的房源也不在少数，所以对于公寓的运营方来说这仍然具有较大挑战，因而向资本市场“寻金”似乎就是一条无可避及之路。而业内普遍想以规模化来分摊成本的做法，又助推了长租公寓金融化的进程。

那么，长租公寓的融资渠道又是怎样的呢？据每日经济新闻报道，传统的包租类的物业的一项重要资金来源是民间借贷，此外股权融资也逐渐成为主流，但因为还没有较好的退出渠道，股权融资的难度越来越大。

另外，该报道还称，大部分长租公寓企业因为主体差异和资产质地不同，往往只能选择成本较高的融资方式，风险也相对较高，比如消费金融、小贷、互金、P2P、民间借贷等融资方法，整体而言融资渠道较少。另外，还有部分公寓，既能取得银行贷款，甚至获得银行提供的租月贴现、租金分期、销售类分期，此外还能发行信托产品，进行股权融资等。

那么，魔方、自如利用ABS产品进行的融资跟上述这些融资方式相比，又有什么不同呢？事实上，ABS是预期的租约贴现，就是把应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道进行发行。不过，需要指出的是，这种模式没有抵押物，如果没有长期稳定的收益做保证，大部分收益被信托公司和资管公司拿走后，运营方无疑也面临着较大的风险。

而这种模式对于公寓的运营方来说，则有着相对较高的要求。因为公寓品牌能否产生稳定的现金流作为保证，将成为双方合作的关键点。与此同时，这种模式在一定程度上，也把一些房间数量较少、物业运营时间较短的公寓给排斥在外了。

从市场创新的角度来说，ABS产品的出现在的确丰富了公寓企业融资的渠道。但是无论以何种方式“寻金”，提升运营效率，提升盈利水平仍然是无可回避的问题。

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