2019年情人节这天，北京飘起了雪花，刘芳（化名）换乘两趟地铁，赶往大兴区查看房子装修情况。

  这是她通过链家买到的二手房。从开始达成交易到领房本，耗时3个月。阿城（化名）是这套房子的经纪人，30岁出头，门店的绝对骨干。

  刘芳这套房，是他2018年成交的第四笔单子。在北京楼市下行时，这算是不错的业绩。

  虽然买到了心仪的房子，但刘芳对链家产生了许多疑惑。她对比了其他中介，觉得链家的一些条款很霸道。

  这三个月里，她总是担心一次性交清中介费后，链家的服务是不是会打折扣？400多万的首付款打入链家的“第三方支付”是否安全？

  好在，她只是虚惊了一场。

  “霸王”条款

  与链家签订的房屋买卖业务合订本，刘芳都小心地存放着。它包括《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障合同》，和《定金担保支付确认函》和《首付款担保支付确认函》。

  两个多月前，刘芳与卖家确定签订了合同。当晚，阿城要求从刘芳银行卡中划走10万元定金，并要求付清中介费共计17万元。

  “卖房签约就收全佣”，这是链家的条款。刘芳心有不甘，与阿城争辩了几句，但对方很坚持，说这是公司规定。

  链家的高佣金，在行业里备受争议。在北京大本营，链家多年来的中介费率高达2.7%，其他中介维持在2％左右。

  为何链家的中介费高于行业水平？链家董事长左晖在不同场合作出解释：“中国普遍中介费率在2.5%左右，在全世界来看也不算高，美国和日本是6%、台湾是5%、南非是8%。这个行业如果想有相对高素养的人去提供好的服务，经纪人的平均收入相当于城市的人平均收入的1.2倍左右。”

  本质上，链家的独家模式是双边代理，一手托两家，必然都会损害交易中一方利益，中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方，利润来源则是通过撮合交易获取中介费。

  以至于在某个论坛上，一位清华大学教授对链家网CEO彭永东当面指责道：“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

  2017年，有关部门集结北京龙头经纪公司大佬，开了一个闭门会，明确表示北京二手房中介费过高的问题，链家自然也在列。但时至今日，链家app上还是赫然挂着房屋全款2.7%的中介费率。这高昂的中介费，令刘芳感到“肉疼”。

  一套房子动辄几百万的北京，链家的中介费少则能收到十几万。即使可以为相熟的亲朋好友减免一部分佣金，但也有门槛，据阿城透露，房屋交易价格在300万元以上，中介费才会有让渡下调的可能性。

  “如果过户、网签、贷款等导致买卖中断，链家收的佣金怎么退呢？”刘芳想想都觉得后怕。对于链家在交易之初就收取全佣耿耿于怀。2017年12月20日，链家曾通过朋友圈发送微信广告，正式推出“交易不成，佣金全退”的服务承诺。

  两个“丙方”

  在链家收费体系中，2.7%的中介费被拆成了两部分，2.4%的买卖中介费和0.3%的服务费。把服务费分成两成两部分收，左晖有自己的门道。

  在签约当天，几十页的合同让刘芳有些目眩，但600多万元的交易房款却不容许她有半点走神。在两个小时内，她签署了三份合同和两份确认函，“不停地签字和按手印”。

  令其不解的是，签订《房屋交易保障服务合同》时，签署《居间服务合同》的丙方北京链家房地产经纪有限公司悄然退出，由北京方源房地产咨询服务有限公司（简称方源）成为服务方。

  更令刘芳困惑的是，“签约全程都没有出现方源的人在场做担保，依然是链家经纪人进行操作。”

  至于方源公司的突然介入，阿城不经意间向刘芳透露，“链家只是中介公司，没有业务能力做资金监管，所以左晖注册了方源。”

  企查查显示，宋春晖为方源的法定代表人、经理兼执行董事，而宋本人也是左晖的干将，兼任链家北京的总经理。左晖于2017年退出法定代表人，同年其经营范围也增加了从事房地产经纪的业务。

  有意思的是，而这家公司曾经于2018年6月底更名为北京贝壳房地产经纪有限公司，不足一月后，名字又更换回来。方源由链家(天津)企业管理有限公司100%控股，最终受益人为香港享住国际有限公司，这家公司为私人股份有限公司，成立于2016年12月，除此之外无任何公开信息，颇为隐蔽。

  刘芳坦言，“与方源签订《房屋交易保障服务合同》中，最核心的就是让我和房东同意把钱冻结在第三方平台理房通中，但关于第三方资金监管的条款却非常隐蔽”。

  此外，《定金担保支付确认函》和《首付款担保支付确认函》中也明确规定，需要选择“第三方担保机构”方式支付交易资金。

  这个第三方担保机构，在《房屋交易保障服务合同》中出现过一次“理房通”三个字，犹抱琵琶半遮面。

  理房通是谁？左晖旗下一款专门用于买卖房屋使用的APP。

  阿城口头上要求买卖双方同时下载理房通APP，解释在其平台上能及时跟进交易进程，但对于刘芳而言，她只看到钱在里头冻结，“APP并无实质功能和意义。”

  “资金监管”如同买房卖房使用“支付宝”一样，货不到不付款。理房通以第三方监管平台的形式切入交易，买卖双方签订合同后，首付款直接打给理房通，同时由理房通对房屋产权进行鉴定，确认交易后再将首付款打给卖家。

  “真假”第三方支付

  六年前，链家单独成立理房通，全称是“北京理房通支付科技有限公司”。但在对外的宣传上，理房通又并未抛头露面。到2014年7月，左晖高调宣称理房通成功拿到央行下发的第五批第三方支付牌照，成为唯一一家拿到牌照的房地产经纪企业。

  此后，理房通就成了链家金融体系内保证交易安全进行房款监管的专门单位。工商资料显示，理房通由北京中融信融资担保有限公司（95％）和北京中和泰投资咨询有限公司（5％）共同出资成立，前者是原是链家P2P业务的担保公司，后者也是链家的子公司之一。理房通的最终受益人则指向了左晖，其持股比例高达62.78%。

  其大股东中融信由北京链家房地产经纪有限公司投资设立，左晖为法人代表。2016年11月，由北京中融信担保有限公司更名为北京中融信融资担保有限公司，多了“融资”二字，左晖也名正言顺地将经营范围从合同担保扩充至融资性担保业务。

  事实上，链家过去从事过桥拆借或赎楼等业务时，中融信也多有参与。通过企查查获知，中融信的历史裁判文书高达340封，法院公告接近100条，开庭公告中多以房屋买卖合同纠纷为案由。

  于是，理房通成为买卖双方、中融信和链家的“丁方”，托管账户的交易结算资金直接受央行监管，是独立的客户备付资金账户，但所有交易实质上均由链家关联公司出面担保。

  在业主房款被理财通“冻结”的24小时里，会产生活期利息。但这些利息并不属于业主。以刘芳为例，她首期打入400多万元。在链家一年万亿的成交额里，这笔24小时的沉淀资金，正是理房通的生意模型。

  左晖利用线下丰厚的交易需求衍生出了互联网金融链条，构建出一个巨大的收入引擎。可惜，2016年“223事件”给链家颇受非议的金融业务，按下了暂停键。

  在“223事件”中，上海链家被曝把法院查封的房子出售给买房人，同时还为买房人提供高息贷款服务。左晖坦言，“从未感受到过今日这般的舆论压力。”

  链家的金融板块也因此被摆到台前。除了理房通，链家的金融业务还包括中融信担保、链家理财等两个主要业务。

  梳理股权关系，这两家公司背后的实际控制人均指向了左晖。