香港楼市拐点已至？

近日，《南华早报》引述一份正式文件报道称，一位买家放弃在香港山顶购买豪宅，并因此损失460万美元（约合人民币3100万元）定金。

2018年12月31日，这位买家同意以7.22亿港元（约合人民币6.22亿元）购买山顶豪宅项目Mount Nicholson的16号屋，但之后选择中止交易。

有消息称，这是香港房产市场陷入疲软的最新迹象。

同时，香港首富、长和系资深顾问李嘉诚近日在被媒体问及对香港楼市的看法时，建议“买家量力而为”，并提示“千万不要买来炒”。

弃购豪宅

神秘买家损失460万美元定金

据了解，被弃购的房产位于全亚洲最昂贵的地段，是山顶豪宅Mount Nicholson的16号屋，面积7978平方英尺（约741㎡），拥有私人花园、屋顶平台和游泳池。

2018年12月31日，这套房产以每平方英尺90484港元（约合人民币85万元/㎡）单价出售。相比之下，面积仅大了6平方英尺的17号屋，去年4月以7.8亿港元（约合人民币6.73亿元）售出。

也就是说，仅仅过了8个月，这个楼盘总价就大降约5800万港元。

对此，Mount Nicholson的联合开发商会德丰（Wheelock & Company）表示并不清楚弃购原因，“我们尝试过与买家取得联络。我们不知道买家为什么不再购买。”会德丰猜测，可能是因为融资问题。

会德丰确认，5%的定金将不会被退回，也不会透露买家的姓名或国籍。不过，交易是经过一名持有香港身份证的买家代表敲定的。

李嘉诚建议香港购房者量力而为

不要炒房

1月11日，香港首富、长和系资深顾问李嘉诚在出席长江集团周年晚宴前，对媒体表示，“今年世界经济很复杂，大家都要小心点。”

在被问及对香港经济的看法，李嘉诚说：“照道理全球经济会差些，预计全球各国GDP都会出现低增长。”

而对于香港楼市近期的回调趋势，李嘉诚维持其一贯看法，向购房者建议“买家要量力而为。”

“我应该尽我心讲实话，量力而为啦，譬如香港的朋友，香港人买来自己住，分期付款没有问题的话，那么你应该买，因为买来住，但是千万不要买来炒，波动厉害的啦。”李嘉诚表示。

香港楼市从2018年下半年起急转直下

实际上，类似前述的房产弃购并不是个案。据《南华早报》透露，2019年才刚刚开始，前9天香港楼市已经发生了9起弃购事件。有分析认为，这是香港房地产市场陷入疲软的最新迹象。

自2003年起，香港房价创造了连续15年上涨的“神话”，是香港历史上时间最长的房价上涨周期。但从去年下半年开始，香港楼市急转直下。

香港楼宇买卖合约数据显示，住宅楼宇成交量自2018年6月达到顶峰后，便开启了下行趋势。虽然10月小幅回升，但跌势未改，12月的合约数据无论同比还是环比均大幅下降。

香港特区政府土地注册处最新公布的数据显示，香港住宅销售量在2018年11月遭遇腰斩，12月环比下滑21%至2060套；与2017年同期的5337套相比，降幅高达61%。

在住宅销售金额方面，2018年12月，香港住宅销售总额仅为240.76亿港元，而2017年同期为519.55亿港元，同比大降约54%。

中原城市领先指数显示，截至2018年12月28日，香港房价指数当月已降至174.37，环比下跌1.70%，而2018年11月的跌幅为3.43%。该指数已连续四个月下跌，是2016年以来持续时间最长的下跌。

香港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至2018年10月26日，香港去年已出现36起购房违约案例，而2017年全年仅出现9起。

多因素致香港楼市下跌

机构看空

根据哈里森地产周期理论，一个完整的房地产周期大概是18年。先是7年上涨，然后可能会发生一个短期下跌，之后经历5年快速上涨和2年疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。

按照哈里森的理论，香港楼市这一轮15年的上涨周期已经走完，接下来将进入最后一个阶段。除了周期理论，众多分析认为香港楼市如今的下跌背后还有多种因素。

1、美联储加息

香港实行联系汇率制度，维持美元兑港元汇率7.8?:?1左右。在美国长达十年的货币宽松政策下，汇率与美元挂钩的香港只能跟随美联储压低利率。低利率带来了香港楼市泡沫。

在美联储近年来不断加息的影响下，2018年9月香港三大发钞银行提高按揭贷款利率上限至2.35%，提高以最优惠利率为基准的按揭利率至2.25%，多家香港商业银行跟随。彼时瑞银预计，按揭利率未来还将上升50-75个基点，最终可能达到最高3.1%。

2、香港从资本流入转向资本流出

资金流入是助推房价上涨的关键要素，但这一状况正在改变。近年来美联储持续加息，让香港面临资本流出压力。同时，以往不断流入香港楼市的内地资金也在大幅缩减。

2018年的二、三季度，香港国际收支平衡表中的资本和金融项目，连续两个季度出现大规模逆差，分别为935.42亿港元和690.64港元。香港楼市也是在二季度后才开始掉头向下。

数据显示，2017年，内地投资香港住宅用地金额高达70亿美元；而2018年上半年，这一金额仅8.35亿美元，据此推算2018年全年投资额16.7亿美元，不及2017年的25%。

3、香港政府增加土地供应、征收空置税等举措

2018年6月28日香港开征空置税，对空置6个月以上的一手住宅将征收楼价5%左右的空置税，给短期炒房者沉重一击。据统计，截至2018年一季度末，香港空置的一手住宅约9000套，几乎占每年新增住宅的一半，占预计供应量的9%。

与此同时，香港特区政府将加大土地供应。数据显示，2000年至2017年，香港政府累计出让土地301万平方米，同期香港人口由549.9万人增至646.3万人，新增人口人均土地供应仅3平方米。

新一届特区政府有意改变这一现状。2018年12月31日，香港土地供应专责小组向特区政府的报告建议，优先研究及推展8个获主流民意支持的土地供应选项，预计可提供3235万平方米土地。一旦土地供应力度加大，香港房价势必下降。

在一系列因素叠加影响下，机构纷纷看空未来香港楼市。高盛研报预计，到2020年香港金管局将与美联储同步加息，届时香港楼市将出现15%至20%的回调。

里昂的一份报告指出，香港房地产市场正经历15年来最差宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值都在冲击楼市，随着居民对房价负担能力下降及可能恶化的市场情绪，未来一年房价或将出现15%的回调。