2018年夏天的某一个周末，一辆大巴车停在北京国贸附近。尽管集合时间很早，但人们仍然陆续准时到达。这是一辆开往北三县的购房大巴，车上乘客绝大多数是投资客。他们多数已经拥有自住房产，而正处于市场低谷的北三县是他们希望抄底的目标地之一。

投资客的典型特征是：比起房子本身，他们更关心某个区域的升值潜力以及市场调控走向。伴随房地产市场高速发展长达20年，炒房致富的故事也“激励”着一群又一群人。尽管房地产调控政策大多指向投资性需求，但市场的起伏仍然吸引着投资客们那颗蠢蠢欲动的心。当然，这其中也不乏因市场下跌被套牢的投资客。

北三县就是其中典型案例。2017年3月，北京楼市调控政策加码，其中主要内容是认房又认贷，并相应提高首付比例。随后，环京区域相继跟进调控政策。2017年6月2日,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

上述政策对环京楼市带来了调整。58安居客房产研究院的数据显示，北京周边的二手房价呈现连续下降态势，10月二手房均价13559元/平方米 ，环比上月下跌2.30% ，同比去年同期下跌 28.66%。以燕郊为例，二手房的挂牌价格从2017年4月最高点的28611元/平方米降至低点，截至2018年10月15日，平均挂牌价格仅为20002元/平方米，相比去年4月降幅达到了30%。从安居客的线上浏览量来看，燕郊区域2018年4月同比2017年4月下降57.5%，降幅非常明显, 2018年下半年的浏览量依然处于下降态势。

被套牢的投资客

“投机往往是和贪婪联系在一起的，当环京楼市房价大涨之时，投资客大批涌入之际，他们往往不会想到房价会比高点下降三成，每个投资客心里都在计算着短期内可以有多少获利空间。但他们却忽略了最重要的一点，国家对楼市调控的力度和决心。”58安居客房产研究院首席分析师张波感慨。

成强（化名）就是因环京市场下跌被套牢的典型投资客。2016年年初，成强卖掉了他此前在燕郊投资的小房子，得了70万现金。然而，令成强意外的是，他刚卖掉房子燕郊房价就随之大涨。成强的懊悔之情难以言表，痛定思痛，当年9月份，成强再次购买了燕郊天洋城一套住宅。

“当时是作为投资买的，燕郊天洋城公寓。24000元/平方米进来的，81平方米，首付45万，月供约一万，已经还款两年。当时买完这套天洋城的房子，本来想尽快卖掉，但没想到市场会这么快调整。2017年6月份，廊坊出台限购政策，我们都以为是虚晃一枪，不会严格执行。那时候如果想出掉还是能出来的。”现如今，成强内心满是悔恨。“准确来说，我一共买了三套，香河一套，燕郊两套，都是作为投资用的。最后悔的是天洋城，买得晚，价格最高，杠杆也高。那套原本就是要短持，另外两套长持，但是错过了出手的好时机。”

北三县市场的风吹草动都牵动着成强敏感的心。这次失败的炒房经历令成强家庭生活质量下降到十年前。在接受21世纪经济报道记者采访时，谈及此事，成强情绪仍然低落。尽管，成强深知，在这拨被套牢的投资中，他不是最典型的。“我知道有一个中介，高利贷全款压了几套房子，一套都没出去；还有个炒房的，买了十套。”

“环北京购房者以投资类为主，投资类用户占到50%左右。此外，还有一部分是投资加一定自住属性，自住属性又分好几种，比如旅游属性，现在滑雪消费已经是比较高端的消费趋势了。去年6月，环京调控严格执行后，市场反应很直接，与北京类似。大概当年10月份房价就已经大跌，投资客受到较大冲击；10月份之后，环京房价处于比较稳定状态。”V房CEO司智表示。

坚定的多套房持有者

被套牢的投资客可能只是投资客群中并不高的比例。对于更早进场的投资客而言，当前短期涨跌并没有太大影响。受访者娜娜（化名）就是其中典型一员。

由于见证了北京各个区域房价的上涨历程，投资买房的事例鼓舞着娜娜。2013年的夏天，娜娜以单价5000元/平方米在环京区域香河投资了两套房产。受调控影响，尽管香河区域房价近年来涨跌也非常明显。但据搜房评估网显示，如今，香河房价为14060元/平方米。由于购入价较低，娜娜的这两套房子至今仍然空置。

“我们买房的时候是房价被低估时期。而且作为北京的卫星城，香河楼市金融属性是很强的，有涨有跌很正常，涨的时候单价涨到两万多。对我们来说，没什么影响，我们也不是高峰时期买入的。这个也不是纯投资的，我们也想以后退休了，去那里住。反正手上留着不动产总比现金好。”娜娜是房产的坚定持有者。

在环京的投资客中，也有一类是将环京作为跳板，进而在北京置业。2013年9月，李里（化名）同样在廊坊市香河县购入房屋一套。当时购入价为7000元/平方米。“这套房打算中短期持有，目前只有这一套房子，谈不上投资，考虑到将来改善居住，打算条件成熟的情况下出售，进而买北京区域的房子。条件成熟包括两方面，价格回升，个人积蓄达到一定条件。”

李里还打算趁环京低迷期再购入一套。“2017年政策调控之前，同小区房价高点达到过近20000元/平方米，目前保守估计在八九千的样子。我心理预期将来在不低于20000元/平方米的价位出售，低于20000元/平方米的话，心理上有些不平衡。从某些方面来讲，我乐于看到环京以及北京房价下跌。毕竟如果不买北京房子，我也还可能会考虑再购入一套环京房产。”李里坦言。

难以调控的是人心

有人进场，有人离场；有人折戟，也有人收获破丰，环京楼市只是中国楼市一个侧影。尽管调控的初衷是好的，但人心的贪婪难以抑制。

“从市场呈现上来看，京南固安和京东的北三县价格接近腰斩，京北张家口区域保持稳定，甚至个别区域的价格还在上涨，最主要的原因就是因为京北区域投资客没有大量进场，不像北三县和固安，被炒了一轮又一轮。”司智表示，北三县被套牢的投资客主要是2017年1月到6月入场的客群，当年10月以后入场的购房者并无受到影响。

易居研究院研究总监严跃进认为，房价波动是很正常的，短期内资产缩水也是符合预期的，这和环京购房政策严厉、市场需求暂时没有释放等因素有关。总体上套牢也是有市场教育意义的，即房住不炒需要深入人心。

然而难以调控的是人心的贪婪，部分被套的教育意义并不深刻。21世纪经济报道记者针对投资客的调研中发现，尽管投资客普遍关注到北三县楼市下行，但多数仍有持续投资置业心态。在他们看来，买房是抗通胀最好的方式。

“如今，市场下行，投资客也有减少。一般是投资加刚需，再加之部分需求。现在市场行情不好了，之前高价买的人也很头疼，有的首付可能都跌没了，但是没办法，咬咬牙挺着呗。现在也有很多客户来是咨询行情的，蠢蠢欲动想要趁低点再投资房产。”燕郊当地一位资深中介告诉21世纪经济报道记者。

张波认为，目前调控对于落实“房住不炒”、实现安居宜居的住房目标无疑起到了重要作用，尤其是本次调控更为重视长效机制的落地，从保障性住房和租赁住房等多角度入手，全面解决居民的住房问题。从调控的实际效果来看，在今年下半年表现尤为明显，热点城市尤其是部分一二线城市的商品房价格出现滞涨或转而下跌，商品房价的变化也不断影响二手房，部分城市的二手房价出现明显回调，“有价无市”局面不断增多。从调控来看，还有几点值得关注：其一限购、限贷等限制调控措施也会“误伤”到部分自住性购房需求，如何在打击炒房的同时，更好保障自住购房需求是个值得思考的问题；其二，部分城市“一刀切”对商品房进行限价，虽然对于调控房价的确有立竿见影的效果，但是执行的方式有待商榷，限价直接压缩了房企利润空间，会导致其缺乏产品品质提升动力，极端情况下部分房企或被迫低于成本出售。

张波建议，对于投资客来说，应该放弃房产投资短期获利的幻想，大概率来看今年四季度和明年上半年楼市很难再次出现大面积回暖，随着租赁市场的不断扩大、房地产税出台以及住房相关法律法规不断完善，中国住房一定会向着更健康的方向发展。“环京房价的下跌和调控有着直接关系，受限购影响，目前环京区域符合购房资格的群体大幅减少，基本依靠本地化需求维持，如果调控不放松则环京区域房价可能在第四季度继续探底。”

“总体而言，北京和环京房价，将进入一个长期的缓慢爬坡阶段。未来中国房地产投资，绝大多数将以五年期起步。”司智认为。

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