近半年来，各路资金通向楼市的路逐一遭到围堵，这次轮到信托。5月24日，一份名为《2017年信托公司现场检查要点》的通知在业内流传，该文件日前由银监会下发给各银监局，其中将违规开展房地产信托列为检查要点之一，被视为是房地产信托监管的升级。虽然银监会在5月24日傍晚回应称这属于例行检查，但毫无疑问的是，房企融资难度仍在攀升，作为“输血”渠道之一的信托，受到的监管也日趋严厉。

监管不断收紧

据流传的《2017年信托公司现场检查要点》通知显示，违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。具体来看，包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。

对此，5月24日傍晚，银监会相关人士对媒体回应称，这是根据银监会2017年现场检查计划，监管部门对部分信托公司进行的例行检查。为提高检查的针对性和有效性，银监会相关部门4月中旬制定印发了《2017年信托公司现场检查要点》，供具体检查时参考。印发检查要点是现场检查的一种通行做法，仅用于指导具体检查项目，并非发布监管政策。一位信托公司人士也对北京商报记者透露，一般在每年4月前后，监管层都会进行例行检查。而且房地产项目属于一个大类，所以一直都在重点检查的范围内。

虽然此次只是例行检查，但将时间拉长一些来看，房地产信托的监管实际已在趋严，尤其是在今年监管层大刀阔斧地整顿金融乱象的时期内，房地产信托已多次被提及。今年3月29日，银监会发文要求整治信贷资金参与房地产炒作情况，对于违规进入拿地环节、违规发放开发贷、贷后管理不严、绕道借道变相融资、违规发放首付贷等行为进行了限制；4月10日发文表示，各级监管机构要重点关注房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。

4月下旬，又有消息称，银监会近期要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为，监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。

风险外露已久

收紧的背后，与房地产信托暴露的风险不无关系。在今年4月初召开的信托监管工作会上，银监会信托监督管理部就指出，房地产信托的信用风险呈上升趋势。据该监管部门的数据显示，截至去年末，房地产信托余额1.64万亿元，同比增长18.29%。且监管层认为，考虑到部分资金绕道投放至房地产领域，房地产信托的实际规模可能更大。

在监管层看来，房地产信托的风险主要为集中度、合规与法律三个方面。其中，在法律风险方面，监管部门重点提及了“明股实债”类业务所面临的风险上升。

同时，信托公司开展“明股实债”信托业务，意在规避监管或公司内部审查标准，由于降低了风控要求，相关项目面临的信用风险相对较高。上海易居房地产研究院总监严跃进表示，各类信托名义下的融资做法增加，而且部分也直接参与了招拍挂市场的拿地动作，因此对于此类信托计划的管制非常有必要，要警惕各类逃避政策监管的做法，否则近期土地市场的地价泡沫又会扩大。

事实上，曾在工商企业、证券市场、金融等五大信托投资领域中位居榜首的房地产类项目，去年融资规模就出现了下滑。来自中国信托业协会的官方数据显示，截至2016年底，资金信托投向房地产领域的规模为14295.37亿元，占比8.19%，与2015年同期相比下降0.57个百分点，房地产市场已从之前的榜首位置滑落到垫底位置。

一位信托业人士介绍，在2015年房地产“去库存”的背景下，不少房地产信托暴露了风险，信托公司出于风控考虑开始收紧这类业务。一些中小房地产公司达不到信托公司的要求，所以信托公司不会给它们贷款。

去年10月，全国楼市调控大幕拉开，不少信托公司对于房地产融资项目更趋于谨慎。数据显示，去年10月房地产信托共成立44个，总规模114.84亿元，环比降幅达45%。严跃进从地产企业融资的角度分析称，信托融资是过去房企大规模输血的一种主要渠道，随着过去两年公司债发行的流行，信托融资的做法相对减少。

融资规模再“抬头”

“但楼市调控后，近期房企融资压力增大，所以又有部分房企开始寻求一些信托融资合作。”严跃进说道。

数据也可以佐证。今年以来，房地产信托的融资规模再次出现上扬，占比也有所走高。据用益信托的统计，今年前4个月房地产信托的融资规模占比一直在上升，分别为7.07%、10.31%、11.54%和12.55%。其中，3月的融资规模达到236.78亿元，超过去年9月的水平，已经恢复到楼市调控前位置，甚至还要更高一些。

进入5月后，这种趋势更加明显。5月第二周成立的集合信托产品中，房地产领域融资规模已经重回首位。

而其他房企的融资渠道已经陆续遭到“围剿”。海通证券的一份研报显示，除了作为主要融资渠道的银行贷款与公司债外，去年楼市调控以来，地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。

与此同时，央行始终维持着市场紧平衡的状态，并加强对金融机构的考核，让金融机构也不得不捂紧口袋。

5月24日还有消息称，某家资产规模2000亿元级的城商行某分行副行长称，总行刚下达了被他们称之为“史上最严”的流动性管控方案。各个经营单位、各个分行都要自保平衡，重担落到了吃资金大户的房地产信贷上。银行们心里会有一个贷款定价的底价，若是低于这个贷款利率，那么对方即便是“名单制”里头的房企，也不予受理授信审批申请；即便是行里此前已经批复了授信，也不予放款；即便是已经放款了，到期也“假惺惺”表示可以续贷，但收回资金后就不再续做。

上述信托业人士认为，针对房地产信托的监管趋严，会令信托公司对房地产融资项目更为谨慎，融资规模预计会重回下降通道。业内人士表示，新的监管要求将使信托业通道业务承压，或将对未来信托业增长形成一定制约。

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