去年8月，万科斥资3亿入股鹏金所，轰动互金行业。在万科入主后，外界曾猜测鹏金所是否会成为万科的融资工具？此后一段时间，大家并没有在借款企业中发现万科的身影。

最近，偶然间发现鹏金所上有一类特别有意思的标的。怎么个有意思法？且听笔者慢慢道来。鹏金所有一系列产品叫做鹏金信，其部分项目名称后，标有 “地产跟投贷” 字样。这些产品期限在1-12个月，对应收益为6.3%-7%，12个月的项目居多。

精彩就在这里：

这些项目中，84%左右的借款人是万科的员工，资金专项用于“所在企业地产开发项目的跟投”，而这些跟投项目都是万科在各地的房地产项目。换句话说，鹏金所确实为万科融资了，但并不是企业直接借款，而是通过个人借款的方式。

有个小伙伴感叹说，殊途同归啊，投资人的资金最终仍流向万科的房地产项目。为了搞清楚到底有多少资金流向万科房地产，笔者特地对鹏金信系列产品做了统计。

截至到5月23日上午10点，平台共发布了40多页鹏金信系列产品，其中万科员工借款项目170个，涉及总金额9801万元，接近1个亿啊。可以查到的最早的万科员工借款项目是在今年2月22日。也就是说，短短三个月的时间里，已有9800多万资金以这样的方式流向万科房地产。

这些项目借款额度一般在几十万，偶有额度高的能达到200万、甚至300万，额度最高的是今年2月22日发布的一个标的，借款990万元。

举两个例子，鹏金信A1705220029，这位朱**女士是武汉市万科的一名专业经理，融资115万，用于武汉公司金域国际项目跟投（武汉市万科房地产有限公司项目）。

鹏金信A1705220043，这位宋***为上海万科的一名资深专业经理，融资30万，用于杭州公司万通上园项目跟投（浙江万科南都房地产有限公司的项目）。

另据产品介绍，“项目平均静态年化投资回报率超20%，以投资收益覆盖借款成本。”

另外，笔者还发现，这些项目中存在同一人多次借款的情况。比如，鹏金信A1705120010 、鹏金信A1705120009、鹏金信A1705120011、鹏金信A1705120008，借款人均为谌***，任东莞市万科房地产有限公司专业经理，每个标的借款25万，连续两天在鹏金所发布借款项目。跟投项目却不是同一个。如此看来，这位借款人同时投资了多个房地产项目，这一举动也增加了风险。

据笔者向鹏金所客服了解，万科员工借款的成本在8-9%之间。那让我们算一笔账，假如，跟投项目投资回报率20%，借款成本9%（其中包含给投资人7%的收益），那么身为借款人的万科员工至少可以实现11%的“套利”。

粗略计算下，如果一名万科员工借款50万，那么，每年可以额外赚5.5万元，也是一笔不错的收入。当然了，这些只是猜想，具体细节我们不得而知。不可否认的是，员工借款的方式十分有“新意”，而且这种手法也不能把它算做关联借款。

另据客服表示，这类项目不存在风险，平台在审核过程中，会保证借款人的资产总额大于借款金额，而且平台还有8000万元的风险准备金。

不过，笔者对此很疑惑，如果项目完全没有风险，这更像是万科给其员工的福利，毕竟相当于白拿了10%以上的收益。

但随着新一轮限购来袭，整个房地产行业呈现降温的态势，未来两到三年内，房地产的日子可能并不怎么好过，风险也会聚集。马云爸爸还说，不要买房了，未来房子如葱！

除了万科员工借款，笔者还发现了另一家房地产企业的踪迹。这家房地产旗下也有一家互金平台，而且它开发的新加坡旁森林城市，一直饱受诟病。

你们猜到是谁了吗？没错，就是碧桂园。

还是一样的“套路”，碧桂园员工借款，资金流向碧桂园房地产项目。碧桂园员工在鹏金所的借款相对来说不算多，据统计，共有7个借款项目，借款金额共1150万元，最近的项目是在5月6日。

但不一样的是，碧桂园项目的投资回报率比万科高出不少。

比如，鹏金信A1705060002，预期年化利率7%，期限12个月，融资50万元，“用于南京市中华门项目跟投，该项目年化投资回报率超30%。”

假设，借款成本以9%计算，投资回报30%，那么，这50万的回报率高达21%。

不过，笔者并未在碧桂园旗下平台碧有信上发现这类项目。

难道这是鹏金所开发的一套新玩法？客服称，地产跟投贷针对的是前五大房地产企业。

就这些项目来看，虽然由公司员工借款，跟投自家企业的房地产项目，不能算作关联融资，监管层也没有提出相关意见，但其中部分仍然超过了个人借款20万的上限。

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