新世界和万科的美元票据因债务担忧而下跌；

分析师表示，该行业可能需要更长时间才能触底。

中国一家领先的开发商目前因违约风险而受到当局的关注。一家大型香港建筑商正在向贷款机构申请贷款延期。另一家业内同行正在出售北京一家标志性但基本空置的购物中心。

随着中国房地产债务危机进入第五个年头，几乎没有迹象表明陷入困境的开发商在住房销售持续低迷的情况下更容易偿还债务。他们的美元债券交易价格仍然处于非常低迷的水平，他们的债务发行几乎枯竭，而房地产行业在股市中的表现明显落后。

近几周，警钟再次响起，银监会要求顶级保险公司报告其对万科集团的财务风险，以评估这家中国第四大开发商需要多少支持才能避免违约。在香港，新世界发展有限公司试图推迟部分贷款到期，而侨福集团则在北京出售一座具有里程碑意义的商业综合体。

最新的压力迹象加剧了人们的担忧，即中国房地产业的糟糕时期还远未结束。中国曾是全球第二大经济体的强劲增长引擎，但现在却严重拖累了从家具到汽车等商品的需求。这些迹象尤其令人担忧，因为万科的困境表明，流动性危机正在损害这家迄今为止避免违约的少数大型建筑商之一。与此同时，万科香港同行面临的麻烦意味着，危机在海外蔓延的程度越来越大。

中国建筑商 2024 年将拖欠 150 亿美元债券

自房地产危机爆发以来，他们已经拖欠了超过 1300 亿美元的债券

资料来源：彭博社  注：2024 年为 1 月 1 日至 12 月 19 日

Lucror Analytics 高级信贷分析师Leonard Law表示：“尽管近期政府出台的政策有助于遏制信贷下滑速度，但信贷行业可能还需要一两年时间才能触底。在这种背景下，我们不能排除明年出现更多违约的可能性，尽管整体违约率应该比以前低得多。”

近年来，中国政府加大力度缓解该国前所未有的房地产市场放缓，包括降息、削减购房成本和限制，以及为实力雄厚的开发商发行债券提供国家担保。

然而，迄今为止采取的救助措施主要集中在防止房价暴跌、保护未完工公寓的业主以及利用国家资金帮助消化过剩供应。

银监会对保险公司对万科债券和私募债的风险敞口的调查引起了广泛关注。随着人们对这家建筑商的还款风险的担忧加剧，保险公司在 3 月份也进行了类似的检查。此外，万科高管在过去几周拜访了几家保险公司，敦促他们不要对即将向他们开放的一些私募债行使看跌期权。

Jefferies Financial Group Inc. 分析师陈姝瑾在一份报告中写道：“如果房地产销售没有好转，在房地产市场疲软的情况下资产处置仍然缓慢，金融机构变得更加谨慎并要求提供更多抵押品，我们认为万科可能会比预期更早地出现流动性短缺。” “我们仍然认为政府救助的可能性低于 50%。”

万科2025年5月到期的美元债券过去一周下跌约10美分，至80美分左右，创一年多以来最大单周跌幅。其2027年到期的债券也跌至49美分，表明投资者对全额赎回存在疑虑。

万科的困境发生之际，资本市场继续显示出投资者对该行业的信心疲弱：彭博汇编的数据显示，今年中国内地和香港开发商已发行了 673 亿美元的债券，市场有望创下至少十年来最小的年度发行量。与此同时，彭博中国建筑商股票指数今年上涨了 3.7%，而追踪在香港上市的中国公司的更广泛指数则上涨了 24%。

另一个令人担忧的进展是，陷入困境的香港建筑商新世界发展公司要求银行推迟部分双边贷款的到期日，此举加深了人们对该公司偿还同类债务能力的担忧。新世界发展公司由大亨郑家纯的家族帝国控制，截至 6 月底，该公司总负债为 2200 亿港元（合 283 亿美元），并录得 20 年来首次年度亏损。

新世界发展的债务困境是一个不祥之兆，预示着中国房地产困境正在蔓延至海外。根据其 2024 年年度报告，该公司 73% 的房地产开发和投资收入来自中国大陆。

观察：中国房地产危机

包括位于香港尖沙咀购物区 K11 艺术购物中心在内的开发商的部分永久票据最近跌至 30 美分左右的历史低点。其股价今年已下跌 57%。

与此同时，总部位于香港的高端开发商侨福集团正在为北京中央商务区的标志性商业综合体寻找买家，因为该集团正努力应对高昂的贷款服务成本和低入住率。据说一家中国国有企业有意收购该资产，该资产以其独特的金字塔形结构而闻名，包括购物中心、酒店、办公楼和艺术中心。

彭博行业研究信贷分析师丹尼尔·范 (Daniel Fan)表示：“香港开发商在当前的下行周期中面临双重打击。他们中有很多都涉足中国房地产市场，但中国房地产市场没有出现强劲复苏的迹象，而香港的市场调整仍在继续。”