一家鲜为人知的公司正在收购华夏幸福债券。

这些资金的来源仍是一个谜。但一家大型中国房地产开发商似乎正在尝试一种新方法来解决债务问题：它与买家合作，以大幅折扣的价格购买债券，然后注销这些证券。

华夏幸福基业股份有限公司(China Fortune Land Development Co.)于 2021 年违约，标志着中国房地产危机的开始。华夏幸福的举动是中国债务危机的最新转折，该危机已导致逾 1400 亿美元的房地产债券违约，并严重拖累了中国这个世界第二大经济体。

尽管华夏幸福的某些做法细节尚不明确，但了解购买安排的债券投资者表示，他们可以为数十家陷入困境的房地产公司提供路线图，这些公司即使在重组债务后仍难以偿还债权人。

该开发商正试图通过与债券持有人和第三方签订私人合同，以低成本方式在重组协议之外消除部分债券。一些投资者愿意接受债券本金价值的大幅削减（即所谓的“折扣”），并在短期内收回少量现金，而不是等待数年才能获得更大的收益，如果房地产市场进一步低迷，这些收益可能无法实现。

据彭博社汇编的数据，自 2020 年以来，中国房地产公司已拖欠超过 1230 亿美元的国际债券和 1480 亿元人民币（203 亿美元）的境内债券。至少还有 590 亿美元的中国开发商债务处于困境中。

许多开发商得到了债券持有人的支持，延长了债务期限或者改变了付款条件，但住宅销售疲软以及房价下跌使得这些公司难以筹集到足够的现金来补偿投资者。

华夏幸福、中国恒大等部分违约开发商的境外债券近期交易价格不足5美分，表明这些债务的回收前景极低。

中国房地产债券复苏前景黯淡

两支中国开发商违约美元债券的价格

资料来源：彭博社 注：图表显示华夏幸福债券于 2031 年到期，恒大地产债券于 2022 年到期，利率为 8.25%。

华夏幸福三年前未能偿还其发行的一笔美元债券。这家成立 26 年的公司在中国较小的城市建造住宅区并拥有商业地产，2021 年其境内债券也出现违约。

根据监管文件，华夏幸福的债权人同意重组协议，共计 1900 亿元人民币的国内和国际债务。该公司拟在 2023 年底前分期偿还其境内债券本金的 30%，具体数额取决于其资产出售的进展情况。

该开发商尚未实现这一目标，迄今为止已零星地向其债券持有人进行了补偿。该公司在 2022 年支付了债券本金的2.8% ，在 2023 年支付了1.6% 。

据知情人士透露，过去几个月，华夏幸福的代表一直在与一些债券持有人联系，商讨将他们持有的债券出售给霸州市永森房地产开发有限公司。知情人士表示，买方每 100 元债券本金将支付 10 元，但不愿透露姓名。

鉴于华夏幸福还款计划的不确定性，一些投资者已同意以该价格出售所持债券。

据知情人士透露，华夏幸福代表向一些债券持有人透露，截至上个月，该公司已以这种方式购买了总票面价值近100亿元人民币的债券，占其债务重组计划涵盖的371亿元人民币境内债券的四分之一以上。

知情人士称，卖方签署了一份三方债务转让协议。据彭博新闻看到的协议副本显示，三方包括债券持有人、霸州永森和华夏幸福。

华夏幸福在回应问询时表示，该安排是买方和卖方之间的市场化交易，而其作为发行人仅协助和配合一系列过户程序。

神秘买家

关于霸州永森，外界知之甚少。根据汇总公司注册信息的在线平台查询，该公司于 2016 年在河北省廊坊市成立，而华夏幸福的总部也位于廊坊市。霸州永森曾由三名个人所有，他们于本月初将股份转让给北京陆虎科技集团有限公司。

据知情人士透露，在谈判过程中，一些债券持有人只与华夏幸福的人员进行了交谈，并没有与霸州永森的任何人见面或交谈。他们不知道购买债券的资金来自哪里。霸州永森的一位代表拒绝置评。

知情人士称，该建筑商打算在向证券清算机构提交协议后取消债券。知情人士补充说，在取消之前，资金将转移给债券持有人。

华夏幸福早前的财务困境引发了中国房地产行业的连锁反应。该公司的违约使许多大型投资者（包括共同基金和保险巨头平安保险（集团）股份有限公司）蒙受了巨额损失，并导致其他投资者不再购买房地产债券。这导致了信贷紧缩，使其他开发商的借款变得更加困难，随后又有数十家开发商违约。

大多数已重组债务的房地产公司仍然难以履行义务，可能需要采取更激进的行动（例如债券回购）来大幅减少其义务。一位海外投资者告诉彭博新闻社，他已帮助一些发行人以市场价格购买了陷入困境的房地产债券，以便这些公司随后可以取消这些证券。

一位知情人士称，另一家中国国有开发商（国企）最近告诉其持有担保债务的债权人，它可以向他们介绍一位投资者，以比本金价值低很多的价格收购这些债务。该人士补充说，鉴于提议的大幅减记，目前尚不清楚债权人是否会同意。