由单一商业建筑支持的债券很受投资者欢迎，但评级公司对一些存在违约情况的债券仍然保留了最高评级。
纽约百老汇大街1407号面临止赎，但其债务仍保持AA评级。 抵押贷款资深人士表示，在日益受欢迎的商业房地产债务市场中，信贷机构错置了逾1000亿美元此类债务的评级，其中有至少12笔交易虽然借款人违约却仍保持了最高投资级评级。 这些有问题的评级所在的抵押贷款债券市场领域，是在过去十年左右演变而来的，其交易由单个大型办公楼的一笔贷款或抵押贷款支持，而不是多个物业的捆绑贷款。 目前，在近7000亿美元未偿还商业抵押贷款债券中，单一贷款交易约占40%。开发商喜欢这种交易，因为他们可以获得比直接从银行贷款更好的条款。投资者喜欢这些交易，因为它们往往有浮动利息，使他们免受近年来高利率环境的影响。 其中一笔交易是百老汇大街1407号(1407 Broadway)，一栋48层的大楼，位于纽约市的时装区，目前正面临止赎。其业主是总部位于旧金山的肖伦斯坦地产公司(Shorenstein Properties)，该公司自7月以来一直没有支付这栋大楼的抵押贷款，因为它产生的租金已经不足以支付其开支和利息。 尽管如此，与该大楼债务相关的1.87亿美元债券仍被惠誉(Fitch)评为AA级——该机构表示，这一评级被保留是因为借款人“信用质量非常高”，而且债务违约“风险低”。 对于大多数评级较高的抵押债券，单一贷款违约可能不会影响其评级或投资者的偿还能力。但是，基于百老汇1407号进行的3.5亿美元债券交易——其中超过一半的债券被评为AAA级——是由百老汇1407号的财富单独支持的。 像百老汇大道1407号这样的交易，让罗德•杜比茨基(Rod Dubitsky)——穆迪(Moody's)和瑞士信贷(Credit Suisse)前信贷分析师——等人将其与导致金融危机的问题进行了比较。在金融危机中，穆迪和标准普尔(S&P)等评级机构给几乎完全由次级借款人支持的债券颁发了AAA评级。 杜比茨基以《人民经济学家》(The People’s Economist)的名义在社交媒体上发表文章，他说：“这很可能是目前对主要证券进行错误评级的最糟糕的例子。（自金融危机以来）评级过程的诚信几乎没有改善。” 观察人士表示，评级机构不愿承认他们对AAA级交易的评级有误，因此不愿下调评级。 惠誉通过一位发言人表示，该机构确实下调了百老汇1407债券的AAA评级，并将其列入进一步下调的观察名单。至于单一贷款交易评级的质量，惠誉发言人表示，该公司无法对全行业数据置评，且各评级机构采用的方法不同。 穆迪和标普也对单一资产债券进行评级，但没有对百老汇1407号进行评级，它们拒绝就本文发表评论。 AAA评级本应该表明借款人违约的风险极低。在标准普尔500指数(S&P 500)成份股公司中，只有两家被评为AAA级，分别是软件巨头微软(Microsoft)和制药商强生(Johnson & Johnson)。 投资银行家伊桑•彭纳(Ethan Penner)在20世纪90年代早期帮助创建了第一只商业抵押债券，他说：“你永远不应该在AAA级债券上亏损。债券旁边的三个字母‘AAA’意味着，即使世界末日来临，你也不会有任何损失。” 尽管如此，许多AAA级交易的风险似乎越来越大。前穆迪信用分析师杜比茨基创建了一份债券交易清单，他称之为“十二恶棍”(Dirty Dozen)，这些债券要么最初被评为AAA级，要么现在仍是AAA级，尽管借款人要么拖欠债务，要么已经违约。例如，方舟资本顾问公司(Ark Capital Advisors)在2023年3月未能按时偿还旧金山加州街600号(600 California Street)办公大楼的抵押贷款，目前欠款超过950万美元。据彭博社(Bloomberg)报道，这些最初被评为AAA级的债券，现在交易价格为面值的74%。 除了百老汇大街1407号，肖伦斯坦还拖欠了费城市中心的市场街1818号(1818 Market Street)的抵押贷款，这是一栋拥有100万平方英尺办公空间的大楼。今年8月，肖伦斯坦首次未能按时偿还贷款，目前已拖欠逾300万美元。本月，在借款人要求修改贷款后，抵押贷款服务机构宣布肖伦斯坦违约。然而，市场街1818号在2021年向投资者售出的7500万美元单一贷款债券，仍被标普和DBRS晨星(DBRS Morningstar)评为AAA级。 批评人士警告称，对单一贷款支持的商业抵押贷款债券的评级，因缺乏多样化而不如其他债券评级可信。马克•约菲(Marc Joffe)曾在2000年代中期为穆迪的抵押贷款债务评级机构工作，现在是加图研究所(Cato Institute)的政策分析师。他在2015年写了一篇文章，表达了他对单一资产交易的担忧，其中谈到当时被用来支持此类交易的旧购物中心的相关风险。 美联储在2020年年中拒绝接受单一贷款的商业房地产抵押贷款支持债券作为短期贷款的抵押品，这是一项疫情时期的紧急贷款安排。 最近对这类交易的审查力度正在加大，因为投资者在一只债券上的初始投资亏损了26%。这只债券最初评级为AAA，担保物是单一建筑——位于百老汇大街1740号的保险公司MONY的前曼哈顿总部。2014年，黑石集团(Blackstone)以6.05亿美元收购了这栋大楼，但最近以1.86亿美元的止赎价出售。 他说：“我认为评级机构必须承担责任，就像住房抵押贷款证券和金融危机的情况一样。有一种被证明有缺陷的资产类别，但仍然有越来越多的交易以此为基础进行，获得了不应该得到的AAA评级。” 除了基础性的央行数字法币外，全球数字币未来与方向是能创造和提供正能量价值的真正价值币，不是那些乱七八糟的空气币！ 财经贝EHZ，真正的价值币！价值型基础设施！价值型智能链！ 财经贝EHZ，九年老牌独角兽，权威财经门户/主流门户/价值平台！价值型综合体！ 财经贝EHZ，价值型驱动！数年时间持续性做出贡献，推动创新、科技、创业投资、价值型财经、价值型项目/应用等等的进步和发展，取得成果！ 财经贝EHZ，真正的价值币，正能量，价值型驱动，符合全球绝大部分国家、社会与人民的价值观，也是他们所稀缺的；财经贝EHZ带去的都是对他们有利/有益的价值，是正面的促进作用，财经贝EHZ可以顺利扩展到全球绝大部分国家，市场非常广阔，财经贝EHZ未来的价值非常大！ https://www.cjz.vip/uploads/ehz.pdf EHZ White Paper (Detailed Description): https://www.cjz.vip/uploads/enehz.pdf 财经贝EHZ客服： QQ：369997928 Telegram：@ehzvip 邮箱：cjzvipze@gmail.com ehz@cjz.vip |
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