胡乐天近期频频往返于香港与日本两地。

他是日本一家中资资产管理公司和券商平台Leading securities(立鼎证券)的负责人。该公司已经有74年历史，从事财富管理及基金销售等业务，之前主要服务日本的高净值客户，在2019年被收购后，增加了服务中国资本的板块。

过去这一年多，他的中国香港和内地客户陆续在日本京都、静冈以及长野轻井泽等地买下了一些酒店和度假村，还有些客户选择在东京买入高层的大平层豪宅户型自住，价格在5000万人民币左右。

腾讯新闻《潜望》于10月初某天下午在香港中环的办公室见到胡乐天时，他刚从日本回来。

这半年来，不管是香港金融行业人士，还是做生意的老板们，聚会的时候无一例外会聊到一个话题：钱还可以投向哪里？

日本，这个词频繁出现在他们的答案之中。几位今年多次往返日本的富豪都曾告诉腾讯新闻《潜望》，现在他们在日本见到企业家朋友的概率比在香港还多。在这之前，这些富豪们大多会聚集在香港。

他们有的是去日本考察投资环境，有的则已经买下了资产，还有的甚至是去做医美，比如打干细胞。

一位正计划赴日本投资的富豪对腾讯新闻《潜望》表示，除了中国香港地区，钱总需要分配些在亚洲其他地方，新加坡太小又被炒热了，日本是目前较好的选择。在此之前的一年，他曾将自己的部分资产转至新加坡。

这些富豪们前仆后继飞往日本时，正是胡乐天最繁忙的时候。现在他每个月有超过15天的时间在日本，且随着中国富豪在日本的需求增加而增加。

跟着马云跑日本

胡乐天在香港中环的金融行业工作近20年，其团队有30多人，主要负责IPO和地产债有关的业务。

过去这几年，香港的IPO业务不景气，今年前三季度的IPO募资额仅有246亿港元，相较于高峰期跌幅超70%。同时，香港的地产债生意随着内地地产行业的转冷更为惨淡。

胡乐天需要带着团队寻找新的生存机会。2019年，他在日本收购了一家当地的老牌券商立鼎证券，该机构至今已有74年的历史了。

此后，除了加大服务日本年轻客户外，立鼎证券还成立了创新业务部门，核心聚焦服务中国富豪在日本的投资。用他的话说，那时候也会找来一些中国背景的客户做路演，但是效果并不大。

今年年初后，找他和团队咨询日本投资机会的客户逐渐增加。胡乐天对腾讯新闻《潜望》表示，这是天时地利的机会。今年初以来，日本股市从25700点一路走高，并于6月重回33000点，创了30多年新高。值得一提的是，在今年4月的时候，巴菲特非常高调地对外表示，持续买入了日本三菱等五大商社股票，并在当月以93岁高龄高调访问日本。这让嗅觉更为灵敏的富豪们开始关注起日本。

同时，关于马云定居日本的消息也在香港富豪圈流传，今年5月，东京大学证实聘任马云为客座教授。腾讯新闻《潜望》曾获悉，除了香港的豪宅外，马云确实在日本也有些物业。他的部分好友也陆续于近两年在日本做了不少投资，其中就包括物业。

这也是吸引一些内地富豪前往日本的部分原因。

胡乐天告诉腾讯新闻《潜望》，向他咨询日本投资的客户主要是中国背景的富豪为主，咨询的方向包括当地的投资环境、法务和税务等。

这其中，也包括一些已经在境外上市的新生代老板们。在此之前，他们更多把钱投资于其熟悉的中概股或者是香港本地的物业等。

除此之外，还有不少是中国内地老一辈实业起家的富豪，包括一些地产行业的老板们。

关于中国内地富豪投资日本（跑日本）的具体详情，暂未见日本的官方数据，腾讯新闻《潜望》联系了多家中介机构也暂未获得有效的报告。

总部位于加拿大的全球商业不动产服务机构高力国际提供的跨境资金流动数据显示，今年头9个月，海外资金流入日本的势头很强，涨幅翻了一倍，占全球资金流动的11.5%，在全球排名第三，排名仅次于美国和新加坡。

高力亚洲估价及咨询服务行政董事周若瑜对腾讯新闻《潜望》表示，这些跨境资金除了投资股市之外，更多流入到了地产领域，包括酒店和住宅等。

全球地产咨询机构莱坊最近的一份报告则显示，过去十年里，估计有160亿美元资金从海外流入了日本包括酒店在内的商业地产，其中约12%的资金（约25.6亿美元）是在今年上半年发生的。

仲联量行日本资本市场研究董事内藤康二对腾讯新闻《潜望》表示，今年至今，他已经非常明显地感受到了境外投资者对于日本物业的热情，尤其是中小型的multifamily项目（即长租公寓）非常火爆，但是他也暂未有明确的中国富豪投资日本酒店的数据。

从莱坊的报告也可以清晰看到，截至目前，日本长租公寓的交易规模已经达到了9亿美元，增幅远大于过去15年。

莱坊亚太区研究部主管李敏雯对腾讯新闻《潜望》表示，过去这一段时间，日本的长租公寓很受投资者的喜爱，包括凯德置业及一些基金在内的机构投资者都先后在日本买了不少这类物业。

(图片来自莱坊地产)

内藤康二对腾讯新闻《潜望》表示，今年以来，他已经带着团队做了超过90次的针对海外投资者的路演，这一数据是去年的4倍。他也表示，这些新增的海外投资者中，最多的是来自新加坡的基金或者是家族办公室。

周若瑜对腾讯新闻《潜望》表示，据他了解，之前流入新加坡的外资资金过多，当地实际上可投资的标的不足，在有限的可投资资产价格被爆炒后，资金外溢至日本，其中包括不少原本来自内地及中国香港的资金。

全款拿下上亿的酒店、度假村

中国富豪在日本的投资需求，更多还是集中在收息资产。一位某北方省份的首富对腾讯新闻《潜望》表示，在当前全球地缘政治动荡和不确定的宏观经济环境下，收息资产才是最踏实的。他也在探索日本的可能机会。在这之前，他已经在澳洲投资了不少固定资产，包括酒店和服务式公寓等。

胡乐天也对腾讯新闻《潜望》表示，今年以来，他的客户当中确实越来越多这样的需求，即希望投资日本的酒店业务。他们大多选择日本的酒店规模在30-50间，价格则在2000万~3000万美金，折合人民币约1.4亿~2亿左右。他经手的最便宜的一个酒店交易是1000万美金出头。

这些富豪们在日本买下酒店之后，会交给胡乐天及其团队管理。腾讯新闻《潜望》获悉，胡乐天的公司现在日本受托管理着6家这类物业。

此外，胡乐天的公司立鼎证券也在过去这几年陆续在日本买下了5家酒店和度假村，除了日本富豪们聚集的东京附近的轻井泽酒店外，其他四个都属于度假型滑雪场，分别为位于北海道的Snow Cruise Onze、滑雪胜地白马地区的望山旅馆，京都的国境高原滑雪场和Grand park hotel。

腾讯新闻《潜望》获悉，长三角地区某位富豪也于今年在日本买了一座大概有30个房间的酒店。

一位香港某家族办公室的负责人也对腾讯新闻《潜望》表示，她所在的公司老板也于今年上半年在日本买了一个度假村，价值在3000万美金左右，折合人民币2亿出头。

胡乐天对腾讯新闻《潜望》表示，这些在日本买了酒店等固定物业的客户都没有用贷款，尽管当前日本的利率不到2%左右。用他的话来说，这些物业对于富豪们来说并不算贵，而且他们担心之后日本随着经济起来也会加息，不愿意承担利息成本。

据他估计，在没有杠杆的基础上，当前这些固定资产在日本的年化利率大约在6%左右。一位在澳洲买了不少酒店的香港富豪曾经对腾讯新闻《潜望》表示，这个收益率和澳洲差不多。但是，若是加上杠杆的话，日本的固定资产投资则有更大优势，当前澳洲的利率也已经超过5%了，利息成本很高。

就胡乐天公司自持的5家酒店及其客户委托的6家酒店来看，这些酒店大多集中于京都等人口集中的城市，或者是有特色的滑雪或度假区域。也就是说，这些酒店的入住率得有保障，才能确保稳定的现金流回报。

胡乐天对腾讯新闻《潜望》表示，除了酒店之外，他的一些客户也会选择在东京买入一些高层的大平层豪宅户型自住，价格在5000万人民币左右。

仲联量行日本资本市场研究董事内藤康二对腾讯新闻《潜望》表示，现在日本地产方面的投资，大概70%左右依旧来自于本国国内的需求，海外投资者占比在30%——这一数据，在一年之前不足15%，相当于今年翻倍。

除了投资地产之外，胡乐天也表示，近期也有不少客户前来咨询赴日打干细胞等医美内容。为了更好的服务公司客户，胡乐天还在日本投资了一个干细胞有关的医美项目以及其他的高端旅游服务。

入场日本的最后窗口期？

莱坊亚太区研究部主管李敏雯对腾讯新闻《潜望》表示，最近这段时间或许是投资者入场日本的最后窗口期。在她看来，日本不可能一直维持0利率，毕竟过去这一年多日本的经济和消费都在复苏，过去那种持续的量化宽松极有可能会结束。不过，她也表示，这可能最后取决于日本经济复苏是否可持续，以及日本央行对于通胀率是否满意。

李敏雯认为，对于投资者来说，进场的时间更为重要。尽管日本的资产价格相对于早些年已经有了不小涨幅，但是相较于其他发达国家来说，日本的资产价格依旧还是洼地——这也是包括中国富豪在内的投资者继续进场日本“买买买”的原因之一。

内藤康二对腾讯新闻《潜望》表示，就当前美元兑日元约150左右的情况下，对于海外投资者来说，这个时候赴日本买资产，实际上相当于是打了25%的折扣。

胡乐天坦言，尽管之前华尔街的投行一直吹嘘投资印度，但是印度动荡的政治和毫无章法的法律环境，和日本比起来没有任何优势。他和其富豪客户们都认为，日本是一个成熟的法治社会。更为重要的是，过去多年日本一直都是宽松的货币政策，这使得日元相对弱势。他认为美元兑日元的底部在150左右，因此，他也觉得现在是投资者入场日本的一个窗口期。

日本官方也曾努力吸引在港的投资者，包括内地富豪们。胡乐天对腾讯新闻《潜望》表示，在今年夏天的时候，日本监管曾要求日本上市公司有效提高市净率，在港的很多投资者都收到了日本公司邀约的路演。

据腾讯新闻《潜望》获悉，这些日本公司赴港路演效果显著。不少在港机构投资者下半年开始已经每个月都会定期赴日本做投资考察，有的已经开始入场。

日本官方还在努力吸引更大的机构投资者。10月7日，日本首相将全球最有钱的基金管理者聚集起来，“为日本进行路演”，其中包括贝莱德 (BlackRock)、KKR、黑石 (Blackstone) 以及 GIC 和挪威银行 (Norges Bank) 等主权财富基金以及新加坡国家主权基金淡马锡 (Temasek) 的高层管理者等。据FT报道称，日本的一些官员私下透露称，当前确实是投资者入场日本的最后窗口期。

市场都在猜测日本可能会结束量化宽松政策。公开数据显示，日本央行在过去一段时间已经进行了三次购买国债的行为，使得日本十年国债创了新高。这也意味着，央行可能在给市场传出信号，即日本零利率的量化宽松时代可能即将结束。

不过，这对不爱贷款的中国富豪来说压力并不大。更为重要的是，除了酒店物业外，他们也在探索日本的股票市场。

胡乐天对腾讯新闻《潜望》表示，他和股东们在日本收购的金融机构立鼎证券已于今年7月获得了日本监管的审批，即可为中国背景的投资者提供开户及股票交易服务。这可能是市场上首家中资机构获得该权限。

一些富豪告诉腾讯新闻《潜望》，当下日本确实看起来是全球最好的一个投资市场，现在唯一的问题则是，日本市场要让人信服这是一个值得长期投资的地方，而不是短暂的机会。