国资收购房地产开发商的滞销房，涉及利益输送，开发商是谁？和具体的哪些官员是什么关系？收购完成后又大量甩卖，意欲何为？

近日，济南国资平台的一则针对1341套住宅的营销代理招标引发众人关注。记者通过相关资料了解到，其中部分房源曾列入济南首批保障性租赁住房（人才公寓）项目清单。而去年济南还曾大举收购3000套存量房用于租赁储备住房。

业内多方向记者分析指出，本次房产出售将对济南现有房地产市场形成一定压力。还表示，此次房产出售或是因为保障性租赁住房的运营资金压力大，地方债务压力重，未来类似的房产出让动作还将继续出现。

甩卖市场影响几何？

9月1日，济南国资委下属的济南城市发展集团资产运营管理有限公司（下称“济南城市发展”）在中国招标投标公共服务平台发布了一则房屋营销代理服务项目招标公告。公告内容显示，代理服务的项目为华彤苑198套、九里晴川455套、和唐悦色416套、璟悦府272套共计4个项目的1341套房源。

经业内人士测算，本次房源市场总价超过28亿元。而将要转手的房源数量可能还不尽于此。公告内容显示，后续其他项目将根据招标人需求逐渐增加。

济南城市发展在济南保障性租赁住房建设中担当重要角色。据2021年12月底济南住建局公布的首批保障性租赁住房（人才公寓）项目清单，共计5513间的房源中，济南城市发展就有4252间住宅型房源在列，是相关房源最主要的租赁企业。

值得注意的是，本次济南城市发展房屋营销代理服务项目中的华彤苑和九里晴川项目均在保障性租赁住房人才公寓项目中。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者推测指出，此批房源应该是济南土地市场火爆时，开发商配建并移交给政府的保障性租赁住房房源。

此次抛售将对现有市场产生怎样的影响？李宇嘉表示，如此大体量的房源拿出来卖，将对当前本已经开始下行的市场造成比较大的负面影响。58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者表达了相似的观点，并补充，购房者可能并不会过于关注此类房源用途的转变，如果价格和品质能够具有性价比，本批房源或许也能达成预期的销售目标。

房产中介人员朱立（化名）向《华夏时报》记者表示，目前市场上尚未听说此批房源何时上市，也并未明确相关房源将会由哪家机构代理销售，以及具体卖什么价格。不过，估计这批房源的售价将和附近的二手房价格差不多。

据贝壳监测数据，华彤苑共计有24套房源在售，在近半年的成交均价为22696元/平米，九里晴川共计有49套房源在售，近半年的成交均价为15144元/平米。

“事实上，华彤苑从2021年交房以后，在售房平台总共只卖出了3套房。”朱立向记者透露，华彤苑项目的房源临近马路，在整个小区的最北边的1号楼和2号楼。房子最主要优势在于区位，如果价格没有明显优势的话，总体性价比并不高。华彤苑115平米的房源目前总价约为270万元，而附近保利华庭120平米的二手房总价可能只需要约240万元。

为了进一步了解本批房源的相关信息，9月28日，《华夏时报》记者拟采访济南城市发展，并向其致电，但是相关人员表示对于具体的情况并不清楚。

曾大量收购存量房

值得一提的是，在此次甩卖房产之前，多个地区国资平台均曾下场收购存量商品住宅。其中，包括2022年8月15日，湖州发布通知，其中提到对困难房企的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房；2022年7月下旬，郑州对外披露，针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房，完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施，提高存量房去化率。

本次出售房产的济南城市发展也在收购之列。2022年9月5日，济南市国资委官网日前发布《收购存量房源助力租赁市场—集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》的通知，其中提及济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

彼时，业内多方分析指出，政府、国企下场收购存量房产将有助于缓解楼市压力，加强保障性租赁住房的供应。张波认为，此前收购的房源用作保障性租赁住房，在帮助市场去化的同时，也起到达成保障性租赁住房筹建任务的作用。

为什么在收购之后又要卖掉相关房源？朱立表示，华彤苑等项目是正常的商品住房，在小区内部运营保障性租赁住房遭到小区其他业主的反对。加上相关单位可能也没钱了，就拿出来卖了。

对此，李宇嘉分析认为，目前相关房源做保障性租赁房的投资回报率不高，运营压力较大，同时，类似的城发企业债务负担也很重。张波认为，由于此前所收项目都来源于自筹资金，导致济南城发的长期资金面临压力，本次房产甩卖应该是为了缓解资金压力。

同时，济南楼市仍然面临着一定的下行压力。据国家统计局数据，8月份济南新房价格环比下降0.1%，二手房价格环比下降0.5%。

当前市场环境之下，相似的情况可能还会出现。张波认为，持有大量保租房需要充足的资金来源作为支撑，一旦市场转暖或者资金压力过大，持有者都可能会选择在市场上进行抛售。李宇嘉指出，除了济南城发，还有一些市城投和区城投的手上也有地，也有房。未来这些城投国企的资金等方面的压力，都会导致其抛售房产。记者了解到，日前，北京朝阳区住建委以拍卖的方式转让154套住宅房源。

不过，值得一提的是，9月11日，济南官宣取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。济南自2016年10月起执行近7年的住宅商品房限购限售政策全面取消。