（原标题：一场更大的房地产危机正在威胁中国经济）

中国庞大的房地产业正陷入一场新的危机，有可能成为该国迄今为止最严重的危机。

两年前，负债累累的开发商中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)陷入无力偿债的境地，这刺破了中国的房地产泡沫，并引发了一连串的开发商违约事件和商业损失。该行业的困境已拖累中国经济。

如今，中国大型开发商碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings, 2007.HK, 简称﹕碧桂园)正在挣扎求存。与因挥金如土而受挫的恒大不同，碧桂园的麻烦来自投资者和购房者纷纷远离该行业。

碧桂园的财务困境可能会给经济和政策制定者带来比2021年恒大债务违约更大的问题。碧桂园的大量业务集中在偏远城市和工业区，这些地区在经济景气时曾是中国经济增长的引擎。现在，这些地区正遭遇政府财政紧张和居民加速外流的困局，使其更无力消化一家大型开发商倒塌带来的影响。

今年早些时候，在摆脱新冠疫情而重新开放后，中国经济曾短暂反弹，目前在许多方面举步维艰。

经济学家预测，房地产业的问题将再次沉重打击消费者信心，并延长持续已久的房地产业低迷期。房地产及相关产业约占中国国内生产总值(GDP)的四分之一。

哈佛大学经济学教授肯尼斯·罗格夫(Kenneth Rogoff)说：“整个行业都陷入了困境。”他说，这些问题在中小城市尤为严重。他说，多年的过度建设导致住宅供应严重过剩，房地产市场将需要进行调整。罗格夫说：“如何防止中国民众陷入恐慌？这并非易事，因为他们的大部分财富可能会大幅贬值。”

截至6月30日，碧桂园参与了3,000多个房地产项目，涉及数以百万套计的住宅。该公司背负着相当于1,860亿美元（约13572亿人民币）债务，包括已售出但尚未交付的住宅、对供应商的欠款、银行债务和债券。其中大部分债务将在一年内到期。

在减记了部分房地产开发项目和其他资产的价值后，该公司上半年亏损超过70亿美元（约510亿人民币），创下纪录高位。

上个月，该开发商未能按时支付两笔美元债券的利息2,250万美元，但在30天宽限期结束前凑足了现金，避免了违约。碧桂园的境内债权人批准其部分人民币债券展期，这为其赢得时间来解决流动性问题。

碧桂园8月份新建住宅合同销售额同比下降70%，至相当于11亿美元。分析师说，如果销售不出现反弹，该开发商很可能违约。

碧桂园最初成立于20世纪90年代，创始人是现年68岁的杨国强。

到21世纪第一个十年中期，碧桂园开始在全国各地建造住宅项目，包括联排别墅、公寓楼和综合开发项目。碧桂园还自有和经营酒店。

杨国强于今年3月退休。他的女儿、现年41岁的杨惠妍担任公司董事局主席。

碧桂园曾被视为中国最稳健的房地产开发商之一，如今也陷入了财务困境。该公司尚未完工的大型项目前景堪忧，位于马来西亚的森林城市便是其中之一，这一计划容纳70万人的项目如今只有9千人居住，冷清得宛如“鬼城”。

碧桂园多年来不断扩张，主要集中在非一线城市。研究人员根据GDP、人口规模和密度以及其他因素，将中国600多个城市划分为不同等级。北京、上海和深圳等最富裕的城市属于一线城市。五线城市被认为是最贫穷的城市。

碧桂园受益于中国从2015年开始在低线城市实施的城市更新改造计划，该计划为相关居民提供新房，或提供现金用于购房。碧桂园还将农村地区的楼盘推向市场，出售给居住在成本较高的较大城市的居民。

2016年该开发商的合同销售额增长了一倍多，在接下来的五年里，每年的销售额都超过了人民币5,000亿元，按当前汇率计算相当于逾690亿美元。

碧桂园在过去十年里购买了3,000多块土地来建房。万得(Wind)网站对开发商土地销售记录的分析显示，这些地块遍布中国所有三线城市、86%的四线城市和44%的五线城市。相比之下，中国恒大在中国约三分之一的四线城市和12%的五线城市拥有地块。

碧桂园告诉投资者，该公司在欠发达城市推出的项目的回报率远远高于在富裕城市推出的项目。

在拥有约340万人口的中国南部广东省四线工业城市韶关，碧桂园有四个大型住宅开发项目跻身去年该公司的全国百大项目之列。最大的一个项目包含数千个住房单元、一家酒店、几所幼儿园和几家诊所。最近，韶关打出广告的一套1,500平方英尺三居室售价略低于10万美元。

以前大部分收入主要来自向碧桂园及其他民营开发商卖地的省政府和市政府已经感受到了成交量锐减带来的压力。

一些实力较弱的省市正在艰难应对沉重的债务负担。在许多经济更为落后的城市，居民收入较低且不稳定，地方政府预算和财政也更加紧张。与北京和上海等富裕城市相比，国内经济比较弱的地区房屋销量和价格下降幅度更大。

“碧桂园是中国大众市场房地产和城镇化故事的代名词，”巴克莱(Barclays)分析师在9月份的一份报告中说，并称碧桂园的债务没有恒大那么多，而且人们普遍预计碧桂园能熬过房地产低迷期。他们说，该开发商上个月在偿债方面遇到困难时，“市场仅存的一点信心也动摇了”。

“中国家庭不再将住房视为一种安全的投资，”法国兴业银行(Societe Generale)中国经济学家Michelle Lam说。她说，私营开发商目前占中国住宅销售总额的三分之一。

2022年，恒大的违约引发了房地产市场的连锁反应，导致另外几十家开发商倒下，其中包括三大民营开发商之一的融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK, 简称：融创中国)。

图为扬州碧桂园开发的望江府项目的住宅楼。图片来源：Bloomberg News

投资者和银行纷纷离场，一场信心危机开始在整个市场蔓延。就在今年年初，碧桂园还是少数仍可发行美元债的房地产公司之一。碧桂园称其财务状况良好，并表示有信心抵御房地产低迷期。

随着中国房地产市场下滑加剧，中国政府去年年中通过帮助碧桂园和其他几家民营开发商获得资金，并为其国内债券发行提供支持，为它们注入了一针“强心剂”。到了秋季，投资者再次转为看空，碧桂园的债券价格跌入严重低迷水平。

碧桂园及其子公司开始出售资产以筹集现金，包括将其在广州一家购物中心的股份出售给连锁餐厅“太二酸菜鱼”的母公司，另外将其广州亚运城(Guangzhou Asian Games City)的持股卖给一家国有开发商。广州亚运城是为2010年亚运会而建的一个热门住宅区。

2022年底，中国提出了一个新的金融16条计划来重振房地产市场。国有银行承诺向包括碧桂园在内的一批“模范开发商”提供充足信贷。随后投资者推高了碧桂园的债券和股票价格，使该开发商得以在香港再次融资。

中国解除防疫限制后的重新开放也提振了全国范围内的住房销售。今年早些时候，全国住房销售曾连续数月上升，令碧桂园的高管们乐观地认为最糟糕的情况已经过去。

今年4月，碧桂园董事会主席杨惠妍在公司年报中说，她感到“重任在肩”，要带领公司应对房地产市场从过去的高速增长期逐步进入平稳期的过渡。

这家开发商恢复了在公开拍卖会上的拿地交易，显示出该公司对最糟糕的低迷期已经过去的信心。

不过实际情况表明，此举时机不对。4月份中国住房销售再次开始下滑，并持续走低。投资者抛售了该公司的股票和债券。

碧桂园8月份向投资者表示，该公司的持续经营能力存在不确定性，但公司不会放弃。该公司还称，当务之急是完成并交付预售房屋。这可能有助于释放目前锁定在代管账户中的现金，使这笔钱能够用于偿还债务。

与此同时，8月中旬，中国恒大依据美国《破产法》第15章在纽约申请破产保护，距离这宗全球规模最大、最复杂的债务重组案之一的终点更近一步。在停牌19个月后，中国恒大股票于8月28日恢复交易。当天该股大跌79%。

中国政府最近放松了住宅限购政策，这是试图刺激销售的又一举措。政府放宽了首套房认定标准（首套房可享受额外的优惠和补贴），并降低了首套房和二套房的首付比例。

这使潜在购房者重新光顾北京、上海和其他一线城市的售楼处。野村(Nomura)中国首席经济学家陆挺表示，本轮周期结束时，大城市的销售将企稳甚至反弹，但对许多中小城市来说，顶多是房地产销售不再恶化或者依旧恶化。

中国信贷研究公司YY评级(YY Rating)创始人姚煜称，即使碧桂园得以避免违约，也将不得不大幅缩减规模。他说，销售进一步下滑是不可避免的。他表示，中国巨型民营开发商的时代已经结束。

镇江一栋大楼顶上的碧桂园标志。图片来源：Agence France-Presse/Getty Images