一线楼市持续暴涨 众筹网贷深度介入

随着深圳房价持续疯涨，春节之后，曾经一度远离媒体视线的“众筹买房”再度被热炒，深圳联合炒房的队伍已越来越壮大。

　　深圳近期的众筹炒房案例，有的是几个朋友凑齐首付，约定房价上涨到某个点时卖出，获利按出资比例分成。还有的是投资客直接“包楼”，在看好某个新盘后，与开发商协商以某个价格承包整栋楼，留着慢慢卖。

　　除了深圳，上海的房价也如洪水开闸，脱缰野马。数据显示，节后首周上海新房成交面积环比增长1898.9%，相当于近20倍。而截止2月，上海楼市的成交均价达到35911元/平，比去年均价上涨了12%。

　　二手房方面，“房子还没等到过户，就涨到了100万”与“宁愿返还双倍的定金，也要违约”成为近期上海二手房交易市场的常见现象，动则百万千万的房子就如同白菜被疯抢。

　　同为一线城市，京城也不甘落后。有消息称，西城区实验二小的一处仅有6平方米学区房，目前报价380万元，平均单价为61万元/平米，简直令人咂舌。

　　受一线城市抢房热潮带动，以及降低税费、货币宽松等系列利好政策刺激，股市地产板块3月1日出现涨停潮。此外，网上还流传一种说法，四成上市公司一年利润买不起北上广深一套房。这些“疯狂”的言论与现象都是“众筹买房”再现江湖的土壤。

　　房产众筹的四类模式

　　房地产众筹发端于美国，中国的房地产众筹平台在2014年开始出现。据不完全统计，截至2015年，国内房产众筹互联网平台数量约在15家左右，其中较为知名的有主打“社交房产众筹”的房宝宝以及平安好房网的“好房众筹”等。

　　借助房地产众筹，房企可以为项目开发建设环节筹集资金，解决开发商的融资难题。促进项目营销去化，提高项目知名度；而对于参与者投资者而言，或可低于市价购得房屋产权，或可获取投资标的的房产增值及租金收入的投资理财收益。房产众筹具体模式可分类如下：

　　一、开发融资真实购房型

　　此类房地产众筹的特点是开发商以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。

　　由于开发商预期项目的利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金，所以在拿地后、开建前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本大额资金，达到降低负债率的目的，同时也利于提前锁定一批有购房意向的客户人群，能在较大程度的解决开发商最为关注的"客户+资金"两大问题。

　　此类众筹模式有可能成为部分房企向轻资产运营转型的实施路径，颠覆传统的房地产开发模式，成为一种商业创新模式，但同时也面临着对房地产传统审批流程规定的违反。

　　对于参与者而言，开发融资获取产权型虽然能够获得20%－30%的房价折扣，但是其门槛也不低，一般需要投资者在预售前支付打折后的全部房款。

　　二、开发融资投资理财型

　　此类房产众筹的特点是开发商主要以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。

　　对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，开发商在拿地后可选择资产证券化（REITs）型众筹获得开发现金。项目建成后，相应权益由投资者组建成立的资产管理公司所有，开发商收取长期的管理费和物业费。对于投资者而言，其背后的金融逻辑，则是通过资管公司的金融产品获得项目的持续租金收益以及推出时的物业增值价值。目前该类众筹以万达的“稳赚一号”为代表。

　　开发融资投资理财型型众筹在模式上具有创新性和合理性，有可能成为未来商业地产众筹的主流。

　　三、营销去化真实购房型

　　此类房地产众筹的特点是开发商以项目去化为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用此类众筹模式。

　　该类众筹本质上是开发商为了项目营销造势、炒热楼盘、提前锁客、销售去化而采取的营销手段，在前期阶段可以获得营销去化的良好效果，而且易于操作，受到购房者的普遍关注度。

　　四、营销去化投资理财型

　　此类房地产众筹实质上是准REITs产品，其特点是开发商主要以项目去化为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。目前市场上的经典案例主要有房宝宝-中信御园众筹。

　　开发商通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及"基本理财收益+高额浮动收益"吸引投资者，设定锁定期限，由多个投资者共同享有标的物产权，降低单个投资者的投资额度。在退出后，投资者享有将标的物销售后获得增值收益；开发商则牺牲部分利润，提高项目知名度，促进销售去化，一定程度上将存货转化为现金流。

　　房地产行业向来以大资金需求为导向，使得众多对房地产投资感兴趣的中小投资者望而却步。该类众筹模式最大的特点是投资资金的化整为零，使小额、分散的资金投向房地产成为可能。

　　“首付贷”火了

　　互联网金融以众筹和P2P最为火爆。房地产既然已与众筹深度结合，当然少不了与P2P的“牵手”。目前，P2P平台已经成为提供与房地产相关各类贷款的主要渠道之一，基本覆盖了个人在房地产融资上的大部分需求。如果说众筹是为开发商、购房者和投资者搭建了桥梁，P2P则为购房者和投资者的各自需求连接了通道。

　　数据显示，去年开通房贷产品的P2P平台至少有660家，其房贷产品主要有首付贷、赎楼贷、装修贷等。

　　所谓的首付贷，是指对首付的贷款，平台客户的主要来源是跟开发商合作，由售楼处向购房者推荐首付贷产品。首付贷大幅降低了购房者的门槛，按照当前一线城市的行情，通过首付贷以较低的价格买下房子，持有很短的时间就能获利数十万元，这应该是目前该产品大受欢迎的主要原因。

　　不过，业内也有不同的声音。一般来说，买房的首付是不可以贷款的，中国居民个人住房贷款的首付比例由央行统一调控，通过民间二次借贷的方式支付首付，与房地产调控政策相悖，存在政策风险。

　　此外，首付贷放大了购房贷款的杠杆，不仅加大了购房者的压力，也使一些不具有购房能力者也能向银行贷款，短时间内迅速提升了楼市成交量，间接助推了楼市的疯狂。在楼市好的时候风险基本可控，如果一旦楼价出现下跌，可能会出现系统性风险，造成危机。