房地产高库存是难题，同时也是机会。将部分投资/融资利息变为旅游时的房子居住权，已成为P 2P的一种新玩法。

    近期，互联网金融平台妈妈资本联合妈妈送房推出全国首款旅居理财产品。该产品一头连接旅游城市的开发商，一头连接投资者，将投资过程中的部分收益转化成为旅游居住权利。在资产荒蔓延金融业的大背景下，优质资产成为互联网金融平台发展的关键。而该产品背后的逻辑是将大量空置的旅游资源转化为利息支出支付给投资人的同时，通过引流化解目前各地的高库存难题。

    旅游居住权成为利息收入

    高库存已经成为中国房地产的最大问题。不过，也有P2P平台将高库存看做机会。近日互联网金融平台妈妈资本联合妈妈送房推出的旅居宝，正是将闲置的旅游地产作为基础资产，创新推出的全国首款旅居理财产品。

    去年下半年以来，资产荒席卷中国，小而美成为不少平台发展之道，P 2P平台转为寻找细分市场寻找机会。妈妈资本董事长任晓彦接受南都记者采访时表示，目前国内的互联网金融平台基本上为投资人提供资产保值升值的基本需求，而旅居宝的特点在于在满足资产投资功能外，切入旅游场景，将收益率转化为投资人的旅游消费。产品推出之前，他们做过市场调研，目前中国不少投资人对于旅游具有非常大的市场需求。

    南都记者留意到，除了上述权益，存续期内投资人可以选择将投资本息余额上浮一定比例后用于购买融资人房产。

    开发商一箭双雕

    而对于融资方，任晓彦表示，该产品的设计逻辑在于盘活了目前高库存之下各地闲置的旅游地产资源。“这是一个将空置的旅游资产金融化的过程。”任晓彦举例，例如开发商手上有一批旅游式公寓空置率为40%-80%，那么他可以将这些空置的公寓、房子的居住权以旅居券的形式，作为融资时的利息支出。

    据悉，旅居宝首批对接三亚、大理、西双版纳等8个知名旅游城市的旅游开发商，产品根据开发商融资需求，由妈妈资本、妈妈送房以专项资金募资计划形式在互联网平台上向投资人进行资金募集，投资人与开发商之间形成债权债务关系。开发商在额定的授信范围内，可以分不同期数在不同时点分期完成专项资金募集，存续期三年以内。

    “对于开发商而言，这个产品可以调整他们的财务结构。”任晓彦在接受采访时表示，从产品的设计上看，融资人融资成本大概为年化12%左右，其中，只有5%在一年后以现金作为利息支付，另外7%的利息以融资方指定居所免费居住消费相应价值进行支付。

    “对于开发商而言，这大大减轻了财务支出成本。”任晓彦认为，就现金的融资成本对于企业而言，要比民间借贷以及普通的P 2P提供的融资成本低得多，甚至比银行的融资成本更低。事实上，通过旅居宝，开发商获得的不只是资金，更是一种品牌推广和体验式营销。旅居宝本身的居住券对于开发商而言，实际上亦是一个精准引流的过程。通过给用户提供居住体验，逐步转化潜在的交易行为。“本金7%的旅居券，是开发商将原有的财务支出变为营销支出了，优化了开发商的财务结构。”任晓彦表示。

    开发商领投5%作为劣后

    作为一款信用贷款，如何挑选合作开发商以及进行风险控制，成为考验平台风控能力的关键。任晓彦对此表示，目前妈妈资本对于合作开发商有严格的准入条件，强调旅居的特性，合作的开发商除了上市公司，或者是上市公司的管理企业外，主要为国有企业。“这类开发商相对而言信用风险很低。”任晓彦表示，除了开发商的准入外，对于项目也要求房子已经全部建成，并且拿到预售证的。“第一批产品都是可以拎包入住的。”任晓彦认为，成熟项目风险相对更低。

    此外，在产品结构上，设置了优先和劣后两级资金，要求融资方核心高管领投5%，作为劣后资金留存至专项计划结清,同时要求借款企业控制人及核心高管担保、借款企业关联企业担保。

    采写：南都记者　陈颖 田姣　实习生　刘佳韵