香港房地产市场五年来的低迷表明人们对香港作为亚洲首要金融中心的地位逐渐失去信心。

香港现有房主越来越多地考虑曾经不可想象的事情——亏本出售。摄影师：Lam Yik/Bloomberg

即使是在一个以房地产大幅波动而闻名的城市，香港房地产市场不断加剧的低迷也显得格外引人注目。

这座人口密集的大都市的房价下跌很快将达到五年之久，这是自二十多年前非典危机以来最长的一次下跌。彭博行业研究的最新分析显示，加上商业地产的损失，自 2019 年以来，香港房地产价值至少蒸发了 2.1 万亿港元（2700 亿美元）。瑞银集团和世邦魏理仕集团的预测人员预测未来还会有更多痛苦。

和纽约、伦敦等其他城市一样，香港也正遭受利率上升、金融业失业和工作习惯改变等多重因素的影响。但对香港许多人来说，房地产市场低迷也成为一种更令人担忧的现象的最明显市场表现之一：人们对香港作为亚洲主要金融中心的地位信心逐渐丧失。

尽管中国当局最近努力恢复信心，但人们对香港未来的担忧依然存在。某些原因导致外籍人士和国际公司撤离，而这些曾是房地产需求的推动力。

香港房价下跌很快将进入第五个年头，这是自二十多年前非典危机以来最长的下跌周期。摄影：Lam Yik/Bloomberg

本月，香港最高法院两名海外法官相继辞职，第三名法官也退休，这一事件再次让人们关注到支撑投资者对房地产、股市和公司合同等各个领域信心的法律体系。

这一切都对这座城市产生了深远的影响，因为在公众意识中，房地产比任何其他主要金融中心都更加重要。长期以来被视为当地名人的房地产大亨们的净资产自 2022 年以来缩水了 40 亿美元，他们正在采取措施实现多元化。现有房主越来越多地考虑曾经不可想象的事情——亏本出售。

房地产集团恒隆集团前主席陈启宗在 6 月份的彭博财富论坛上表示：“房地产行业正在经历 50 年来最大的结构性变化。香港的整个资产价值都必须调整。如果你不接受它，如果你不承认它，我会说你是一个非常不开心的人。”

虽然很少有人预测抵押贷款持有人或整个金融体系将面临危机，但此次经济衰退可能会加剧人们对香港信心下降的恶性循环。尽管当局于2 月份取消了长达十年的房地产购买限制，但香港房价仍在继续下跌，截至 5 月 26 日当周，香港主岛的中原地产指数跌至 2016 年以来的最低水平。

香港回归以后的住宅市场

过去三年，该市房价已从峰值水平下跌

资料来源：彭博社

根据 Demographia 国际住房负担能力报告，香港在 2023 年被评为全球住房负担能力最差的城市，而且未来下降空间还很大。

刘莉莲的经历就是这一新现实的典型代表。去年 2 月，当这位 35 岁的会计师以 950 万港币的价格挂牌出售她的海景公寓时，她认为这很公平。这套 26 平方米（280 平方英尺）的公寓距离香港金融中心只有两个地铁站的距离，拥有一个罕见的阳台，早晨的阳光透过巨大的窗户照进来。楼下的街道上散布着时尚的咖啡馆和酒吧。

由于没有买家，她将要价下调了 3%，然后是 15%，又下调了 5%。一年多过去了，她仍然没有收到任何报价，而且已经面临 120 万港元的损失。

“对香港人来说，我们一生的目标就是拥有一套房子，”刘站在公寓里顶级的 Miele 电器中间说道。“现在，如果我没有房产，我会觉得自己很幸运。”

刘先生在香港的公寓。摄影师：Lam Yik/Bloomberg

香港政府发言人在一封电子邮件声明中表示，香港房地产市场受到全球经济增长放缓、利率上升和本地股市情绪溢出效应的拖累，而非结构性需求下滑。发言人补充说，办公楼供应增加有利于香港的可持续发展，政府将密切关注房地产市场，提供足够的土地满足社会和经济需求。

在谈到地缘政治挑战时，香港政府表示，香港的“独特地位”是由“一国两制”下的制度优势支撑的。发言人说，这包括透明的市场、国际监管制度、低税制和自由的货物流通——所有这些“都保持不变”。

房产阶梯

不久前，无论社会经济地位如何，居民都认为拥有一处房产是一件值得骄傲的事情，是创造财富的途径，也是一个人在香港这个无疑是亚洲最主要的金融中心取得成功的证明。

香港人甚至有一个词来形容他们对房地产的痴迷——“lau nou”，这是一个粤语俚语，意思是被房产奴役。

“从我有记忆的那一刻起，我就记得我父亲总是说‘还房贷需要很多钱’，”刘女士说，她的父亲是一名卡车司机，母亲是一名中药师。她亲眼目睹了老一辈人如何通过房地产赌博获得财富，她等待着自己的机会。

1997 年香港回归北京后，房地产热潮愈演愈烈。香港逐渐成为中国大陆与世界之间的桥梁。

除几次短暂且偶尔急剧的逆转外，香港的住宅价格自 2003 年以来大多呈上涨趋势。随着香港作为中国经济繁荣的门户，吸引了全球投资银行、具有里程碑意义的首次公开募股和全球人才，中原地产指数从最低点跃升至 2019 年的最高点，涨幅约为 500%。新闻称香港的房地产市场“势不可挡”且“永不沉没”。

自 2003 年以来，香港的住宅房地产价格大多呈上涨趋势。中原地产指数从最低点到 2019 年的最高点上涨了约 500%。

2019 年当地抗议活动爆发与后续，随后房地产市场开始下滑。紧接着，混乱的新冠疫情政策也使香港依赖贸易的经济陷入孤立，并损害了其高效治理的声誉。香港人口连续三年下降，去年才回升 0.4% 。

香港科技大学社会科学系经济学家兼教授卡斯滕·霍尔茨表示：“香港作为人们居住的安全港湾的印象已经恶化，这将影响房地产需求。”

地缘政治紧张局势进一步削弱了人们对香港的信心，一些美国养老基金削减了对香港市场的持仓，包括律师事务所巨头Mayer Brown LLP在内的多家公司也采取措施剥离其业务。

香港浸会大学副教授 Billy Mak 表示：“过去，香港一直是中国与其他西方国家的连接点。但现在，从西方的角度来看，一些公司可能因为政治问题而对迁往香港持负面看法，西方似乎不建议他们与中国做生意。”

香港本岛房价已较 2019 年高点下跌约 29%。自第四季度以来，未售出房屋数量一直徘徊在二十年来的最高水平附近。包括长江实业集团有限公司和恒基兆业地产有限公司在内的大亨经营的开发商正在下调新上市项目的价格。与此同时，陷入困境的中国公司正在以大幅折扣出售其在香港的房产。

周二上午，香港开发商股价下跌。恒基地产下跌 4.6%，长实集团下跌 2.3%。

豪宅市场同样受到打击。Habitat Property Ltd. 高级顾问 Alan Li 表示：“去年是 30 多年来房地产市场表现最差的一年。卖家如果想出售，至少需要降价 20%。”

瑞银分析师预计今年香港住宅价格将再下跌5%。

香港大学商学院助理教授 Michael B. Wong 表示：“房价上涨的时代已经结束。”他补充说，由于旧制度造成了极端不平等，这些变化并不一定都是坏事。

办公室衰退

世邦魏理仕集团 (CBRE Group) 表示，在商业市场，到 12 月，香港将有 17% 的办公空间空置。这家商业房地产服务公司估计，今年办公楼租金将再下降 10%。

商业地产价格挣扎

香港业主努力抛售商业地产

数据来源：国际清算银行

高力国际租户服务主管 Fiona Ngan 表示，过去两周就能完成的商业地产交易现在可能需要几个月的时间，而且需求主要来自中国大陆公司，而不是跨国公司。

“鉴于现有租户正在缩小规模，我现在的大部分时间都花在培训经纪人如何获得新客户上，”颜女士说。她补充说，虽然商业写字楼市场的过剩可能会在两年内稳定下来，但全球宏观经济和地缘政治问题意味着香港的房地产市场不会很快恢复到过去的强劲势头。

对商业和住宅房地产经纪人的采访显示，许多人一个月内甚至连一笔交易都难以完成。5 月份，香港的经纪人数量降至六年来的最低水平。经纪人们不停地打电话推销，动用积蓄来支付日常开支。这个曾经光鲜亮丽的行业不再吸引年轻人才。

打破循环

香港政府正试图打破这种下行周期。除了 2 月份放宽房地产限制外，香港还推出了各种人才计划，以吸引外籍工人回流。香港政府还试图通过会议和音乐会来吸引游客。游客数量已从新冠疫情期间的低谷中恢复，但仍徘徊在峰值水平的一半左右。

一些外籍人士愿意以合适的价格购买。中国公民安娜·陈 (Anna Chen) 是 4 月份挤在购物中心的 6000 名投票者之一，他们有机会购买一个名为 Blue Coast 的开发项目的一套公寓。该项目由李嘉诚的长江实业 (CK Asset) 建造，其公寓售价低于成本价，约为每平方英尺 21968 港元。

4 月初，香港蓝色海岸开发项目销售办公室的潜在买家。摄影师：Chan Long Hei/Bloomberg

陈说：“我们预计孩子们会来这里接受教育，因为香港毕竟比内地更加国际化。”陈的丈夫在高科技工程行业工作，他于 18 个月前通过香港优质移民入境计划获得签证，之后陈一家四口便搬到了香港。

香港财政司司长陈茂波表示，尽管房地产市场面临短期调整，但随着利率开始下降且中国经济趋于稳定，他对中长期前景感到乐观。

为了巩固香港作为贸易中心的地位，中国政府出台了一系列措施，包括放宽股票交易联系规则。金融机构仍在称赞香港与中国的联系、代际财富和大量家族办公室。

对于刘来说，在全球最昂贵的城市之一持有房产所带来的财务和精神压力超过了长期反弹的前景。

香港负资产抵押贷款创20年来新高

超过房地产价值的贷款额上升至 1650 亿港元

资料来源：香港金融管理局

刘每月的利息损失约为 10000 港币。她还承担着无法进行其他投资的机会成本。她指出，在经济动荡时期，定期存款在香港大受欢迎，一些银行的定期存款收益率可高达 4%。

“把房地产当作赌博并不是一个明智的选择，”刘说。“还有很多更明智的投资选择。”