长沙楼市新政的影响正在减弱。

克而瑞湖南统计显示，11月长沙新房供应面积73.85万平方米，环比增长45%，但随着政策利好边际效应递减，整体成交热度稳中有降，延续筑底行情，核心城区商品房成交40.86万平方米，环比下跌39%，同比下跌30%。

受企业资金压力、市场规模下行叠加竞争激烈等多因素影响，11月下旬开始，如保利时代、国润月湖郡等以刚需、刚改产品为主力的项目，则开启了降价促销措施，“未来或将有更多企业跟进，年底将迎来大批项目‘以价换量’，市场均价下行承压。”克而瑞湖南分析指出。

整栋楼都是特价房

9月22日，长沙市发布新政，明确取消首套房限购，住房网签备案满4年可转让。自此，长沙楼市迎来小高潮。克而瑞研究机构数据显示，10月份长沙新房成交65.69万平方米，环比涨幅28%。

然而这波行情并未能得到持续。

进入11月，长沙新房市场趋冷，尽管长沙内五区整体供应量环比上涨12%至52.12万平米，多个改善项目新推入市，但高流速红盘流速下滑速度较快，月均百套以上流速项目从10月的9个下降至2个。

“新政效应递减、优质项目流速趋缓，以及居民住房消费意愿降低均是导致整体市场下行的重要因素。”克而瑞湖南分析指出。

11月24日，长沙发布《关于优化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，进一步优化购房政策。其中明确，在长沙购买第2套商品住房，不受首套房网签时间限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。

受到该政策影响，长沙新房市场在11月又迎来一波翘尾行情。

据湖南中原地产研究院数据，11月第4周（11月26日-12月2日），长沙内五区一手住宅成交576套、8.42万平方米，环比分别上涨10%、9%。在新政刺激下，多个改善型项目入市，成交主力面积段上移，130-150平方米面积区间增长2个百分点。

但这未能挽救市场的下降态势。克而瑞数据显示，11月长沙核心城区商品房成交40.86万平方米，环比下跌39%，同比下跌30%。

而受到企业资金压力、市场规模下行叠加竞争激烈等多因素影响，11月下旬开始，长沙多个楼盘开启促销模式。

如保利长交锦上推出了15套建面约105-165平方米毛坯住宅，均价11300元/平方米起，此前价格在13000-13500元/平方米，降幅近2000元/平方米；长沙润府则推出了10套特价房，原价22500元/平方米，现在号称仅17XXX元/平方米起；明发阅江悦府推出工抵房，140平方米以上的四房6500元/平方米起。

据不完全统计，目前，长沙已有超10家房企、逾20个项目通过打折、特价房源、首付分期、送车位券、送免费旅游、送家具家电装修等多种方式进行年终促销。

据克而瑞监测，11月长沙头部企业带头开启普降销售，主力项目成交均价均有不同程度下调，降幅在16%-25%。

“房源由原来的顶底层特价房源，扩大至整栋房源，房源量从个位数扩大到百套左右。”克而瑞湖南分析指出，“年底销售回款压力在各大企业均有存在，受这波降价影响，未来或将有更多企业跟进，将迎来大批项目‘以价换量’，市场均价下行承压。”

政策带来二手房“近年最好业绩”

相较于新房市场，长沙二手房市场11月却迎来了一波涨幅。

湖南中原地产研究院数据显示，11月长沙二手房市场成交量达到6700套，成交面积69.93万平方米，环比均上涨26%，同比分别上涨97%、95%。

这已是长沙二手房成交套数及面积连续上涨的第三个月，达到2023年的峰值水平。

具体来看，11月二手房区域成交主力集中在雨花、湘江新区两区，均占比29%，其余各区成交占比基本维持，芙蓉区占比最低；主力成交面积段则稳定在60-120平方米，共占比56%，刚性需求稳占主流，120平方米以上占比31%，较上月下跌2%，而八方小区、北辰三角洲、湘江世纪城仍然是二手房成交的主力。

“11月份一共过户65套，创下近年来最好业绩。”湖南新环境房地产一门店经纪人张青（化名）告诉记者，比10月份还多了10多套。

张青所在门店负责的魅力之城区域，属于典型次新小区。在长沙“9·22”新政出台后，大量二手房上市，这些房源刚刚满足出售条件，房龄低且房源充足。

“新政释放了一大波置换需求，卖小换大的订单多了起来。”张青表示，这两个月来，他接了不少这样的“连环单”，因为客户对所在区域比较熟悉，成交速度很快，“特别是11月底的政策后，想换大房（144平米以上）的业主需求进一步增多，价格方面可谈的空间增多”。

二手房价格却呈下跌态势。

象盒找房最新发布的数据显示，12月5日，长沙市六区一县（长沙县）二手房挂牌均价10273.22元/平方米，环比下跌0.19%；在售房源量75129套。这是自今年4月份以来，长沙二手房挂牌均价连续5个月下跌。

其中，除雨花区有0.22%的涨幅外，其余五区一县挂牌价均环比下跌；跌幅最大的是望城区，达0.72%；其次是天心区，跌幅为0.46%。

象盒找房分析指出，今年以来，长沙二手房挂牌均价“坐了一次过山车”。春节一过，随着长沙市中小学就近入学报名季的到来，长沙二手房市场迎来了一波成交热潮，房价也出现较大涨幅，但在前期积压需求释放完后，4月份长沙二手房市场开始滑坡。“9·22”新政后虽然二手房挂牌价有小幅回涨，“但成交价依然下行的，市场仍由买方占绝对主导，议价空间大”。