云澜尚府，曾经被称为南京南部新城的“科技型豪宅”，房子还没完全到手，业主们却已经在为楼盘的增值贬值争论不休。

该楼盘业主告诉凤凰网风财讯，业主代表正牵头推行每家每户自费4万元，将楼盘外立面从“真石漆”调整为“铝板”，以便让房屋保值增值。不过目前部分业主持反对态度，认为每户掏4万“换壳”，只会打水漂。

凤凰网风财讯注意到，让云澜尚府部分业主想给楼盘“换壳”的原因是“南部新城管委会2021年强制要求之后的新盘必须用板材”，其认为后来的楼盘（外立面）品质会比“真石漆”高，那么云澜尚府可能被比下去，甚至成为板块内的“价值洼地”。

自费升级楼盘背后，其实是部分业主的房价忧虑和资产焦虑。伴随全国楼市持续低迷的行情，近一年南京的颐和铂湾花园、杭州的河语光年等多个中高端楼盘都有自费升级外立面的做法，业主普遍想法是和市场博弈、对冲房价下跌的风险。

那么，楼盘“换壳”之后，真的能实现房产保值增值？业主自费升级楼盘，是否能缓解资产缩水焦虑？

一、资产增值靠“换壳”？业主分歧背后的房价焦虑

云澜尚府业主向凤凰网风财讯反映，目前部分业主认为铝板外立面更防水和美观，对标同处大校场区域的“四叶草”（外立面均为铝板），“换壳”能帮助房产保值增值。

但部分业主则认为，外立面对房价只能算是“助威”，影响力还进不了前十，真正决定房价的关键因素依旧是区位、学区、物业、五恒等。让开发商和供应商把真石漆面子做真实、里子做真实，比换铝板更有用。

据楼盘业主透露，由于意见不统一，目前已知楼栋的收费比例大概在76%~90%。而外立面改造此类大型工程，往往需要征得100%业主同意，云澜尚府“换壳”或许任重道远。

以小见大，业主的自费“换壳”行为，在一定程度上反映了购房者在房价不断走低的大环境中，对于房价的焦虑和对自身资产保值增值的主动追求。

对此克而瑞研究认为，目前玻璃幕墙与铝板的组合，的确是豪宅表现公建美的热门搭配。铝板更适用于顶部和中段的打造，使用铝板打造外立面的住宅项目往往具有较好的保值性。

不过，在预期低迷、房价颓势难止的大环境下，外立面升级能否对冲下跌，仍有待观察。

二、楼市外热内冷，购房者静待雪停

南京，正在成为了当下楼市博弈的一个缩影。身处此间的购房者们，有的选择升级外立面来对冲市场，有的购房者自筹盘活项目，有的则是继续等待。

春节期间，凤凰网房产南京站在现场实探中发现，不少热门楼盘涌入大量看房者，有置业意愿的也不少，但考虑到南京房价的持续下跌，以及对房贷利率持续降低的预期，宁愿再等一等。

据国家统计局最新发布的全国70大中城市房价显示，2022年12月南京新房价格环比下跌0.1%，同比上涨0.3%；二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌3.7%。

房价下跌的颓势直接影响到了成交量。南京网上房地产数据显示，2023年春节期间（1.21-1.27），南京商品房总共认购86套，成交0套。

凤凰网房产在春节期间走遍北上广苏杭汉宁成渝昆等20城楼市，几乎均是如此——看房热潮不断，成交却寥寥无几。

上述业内人士分析称，客观来说，春节向来是楼市淡季，购房者确实存在购买意愿，但房价跌势未止，购房者并不急于出手，观望情绪较浓。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，较2021年由涨转跌。新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来最低水平。

中指研究院亦认为，2023年，预计随着疫情形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的恢复时间。