原标题：内房崩塌 没有一个烂尾楼是无辜的

　　“买了房以后，我一门心思赚钱还贷，再也没去过施工现场。”到了2019年7月，有业主在微信群里发了几段视频，陈亮才发现，工地上早已杂草丛生，几十秒的视频里见不到工人，这才慌了起来。他在一年前以1275万元（人民币，下同）购买的泰禾．杭州院子，曾是杭州市的热门豪宅盘，六次开盘六次售罄，却因“账上没钱”停工烂尾。

　　“最开始大家的反应都是难以置信！”陈亮掰着手指算道：“就算按每平方米5万元的均价算，光是房款就能收35亿元左右，这还不包括业主们额外缴纳的上百万车位费和地下庭院的改造费，怎么算都不可能没钱请工人吧？”

　　“不懂金融，就搞不好房地产”

　　钱，究竟去了哪里？记者辗转找到时任泰禾杭州分公司的员工，得到了一个匪夷所思的答案：作为彼时泰禾华东区最大的“现金牛”，杭州院子的购房款只有部分被打入银行监管账户，其余多数都被时任财务总监以各类名目抽调，转入集团账户了。“作为子公司员工，以往奖金主要来源于项目的签约销售额。印象中从2018年开始，考核变成了回款额，导致各层领导争相抽资为集团输血。”

　　2018年，正是泰禾的巅峰时刻，以1303亿元的销售额跻身内地房企20强，但也恰恰是这艘巨轮陷入困境的初始。

　　在此之前，这个名不见经传的福建房企一路攻城略地，仅用二十年时间就挤进了销售额的“千亿俱乐部”。“泰禾最大的竞争力是什么？”在某次年会上，创始人黄其森问公司高管。产品、设计、营销……未等大家一一讲完，黄其森倏然拍着桌子，提高声调说：“泰禾最大的竞争力，就是有钱！”

　　“不懂金融，就搞不好房地产。”这是黄其森的口头禅。作为内地房地产老板中少见的高材生，他有着建筑系本科、经济学硕士的学历，而八年的银行从业经历，更助力其在资本市场长袖善舞，将金融杠杆发挥到极致。土地抵押、股权质押、信托、私募、美元债等市面上各式各样的融资手段，他几乎都试了个遍。

　　错判形势 疯狂扩张酿苦果

　　2017年，随着国家大力度推进去杠杆，“房住不炒”成为关键词。然而，黄其森坚信“情况没那么严重”，认为这反而是泰禾逆市超车的好时机。为此，他一口气收购了46个项目，共花费495亿元，而这一金额已超过了泰禾2016年全年400亿元的销售额。现实很快让他尝到了苦果，在房企融资进一步被收紧的过程中，“泰禾垮了”的流言在业内开始悄然传播。

　　事实上，作为顶级中式豪宅──“院子系”的缔造者，泰禾在购房者中的口碑并不差，哪怕当其被爆出资金链紧张的传闻时，那些花上千万元购买豪宅的业主们依然选择了相信。2018年末，泰禾．北京院子二期推出叠拼别墅，蔡女士卖掉自己与家人的两套房，凑齐1200万“抢”到了豪宅的入场券。“那时候微博上已有零星传言，说泰禾有地方项目延期交付了，但我想购房款进的是监管账户，没什么好担心的。”

　　然而，谁都没想到，监管账户的钱原来并不安全。据北京朝阳房管局反馈的信息，北京院子监管账户的资金缺口很大。按照规定，该账户需要10亿元以上的余额，但被泰禾多次抽调后，只剩下2.27亿元。“从我们拿到的支取纪录来看，2018至2019年间，泰禾先后挪用70亿元购房款，用于偿还集团的各项债务。”蔡女士愤怒地说，这些钱足以建成二期的所有楼盘了，“但截至目前，我的叠拼还只有一个大坑！”

　　监管“失明” 购房款成“提款机”

　　“监管账户上的钱被泰禾一笔笔地抽调，却没有任何机构对此负责，无论是房管局，还是监管银行，都像是失明了一样。”陈亮的经历也是如此。到了2018年底，杭州院子的监管账户上只剩下1.17亿元，恰好符合余杭区住建局对于该项目工程进度与监管账户最低留存额的要求。“我们的购房款变成了泰禾的提款机，钱花完了，他们就让房子烂尾，这样的房企不崩塌才怪。”

　　2019年10月，杭州院子的业主们决定抱团维权，他们推选了律师小佳为群主，她很快组织了百馀位购房者，带着联名信一起赶到项目所在的信访局，见到了该区住建局局长。当晚，泰禾华东区总经理卢国鹏赶到现场，当面签署承诺函：楼盘于2020年2月底前交付；泰禾于2019年12月底前，将2亿元打入五常街道监管账户，用于后期工程款的支付。然而，2019年很快过去，承诺的2亿元依然不见踪影。

　　“我们不知道跑了多少地方，住建局、街道办、监管银行……泰禾到最后就两个字，没钱！”陈亮苦笑道，地产商可以拖，业主们却拖不起。“通过调查我们发现，300多户业主里只有一小部分是付了全款，其余绝大多数都像我这样，只付了首付。考虑到房款此后都将打入政府设立的监管账户，大家便一户户去协商，请有能力的业主提前还一部分尾款，凑钱让工人们先复工。”

　　然而，即使有政府监管，账户里的钱依然以不合逻辑的速度迅速减少。陈亮以“为工人发薪”为例，描述泰禾违规抽调资金的方法。“我们去查账时发现，对方谎报了工人的数量，而且按照市场价的三倍来报工人薪资，这样一天就能多抽几万元，一个月就上百万了。”到最后，业主们只能每日排班去现场“数人头”，再跟财务按照实到人数结薪。“这还算简单的，其他用材方面的水就更深了。”

　　讽刺的是，把业主拖进深水的泰禾，最后也在深水里奄奄一息。

　　成也金融 败也金融

　　2022年结束在即，从克而瑞最新发布的百强房企销售排行榜来看，截至11月30日，全口径销售额达千亿元(人民币，下同)的房企仅有19家。“千亿房企”的数量，从顶峰时期的43家跌至如今的不足20家，仅用了一年时间。在易居企业集团CEO丁祖昱看来，近年来内地房企危机频发的主要原因，是全行业的过度金融化。“房企蜕变为准金融企业，丧失了实体经济创造物质财富的本质。”

　　曾有机构调查过泰禾的融资渠道，发现极为庞杂，但普遍利率高企，2018年平均融资成本达到8.52%。丁祖昱一针见血地指出：“这些高成本资金一度为泰禾在土地市场不断鲸吞壮大提供了弹药，但也使其在遭遇严厉的楼市调控后失去了控制。”

　　2017年底还能仅凭一句“目标销售额2000亿”就把泰禾股价瞬间拉高2倍多的黄其森，2018年便尝到了过度金融化的苦果：集团应付款暴增、拖欠程度迅速上升;多地“地王”项目延期开工，监管账户挪用状况百出;股权高密度质押，债务高企;期待“白武士”接盘，抛售多地项目资产……最终，“融资续命”的模式难以为继，泰禾集团于2020年7月公开债务违约，成为全国第一批暴雷房企。

　　复盘泰禾故事，你会发现，这俨然是内地民营房企激进扩张的缩影。由于市场“以规模论英雄”，房企的大小决定其融资能力、融资成本及现金流获取渠道的高低多寡，倒逼中小房企加速冲规模，否则将被市场淘汰。也正因为此，泰禾等中小房企呈现明显的“大跃进”特征，短时间内大量拿地或者并购项目，实现业绩及规模的迅猛膨胀。

　　“‘三道红线’的实施加速了房地产行业去杠杆的进度，过度依赖金融化手段的房企软肋尽显。”丁祖昱说，所幸的是，今年11月以来，内地房地产市场利好颇多，从“金融16条”到信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，合力托举房地产市场，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。他感叹道：“时至今日，再也没有房企将跻身‘千亿俱乐部’喊作口号。如何在寒冬中找到出路，成为了当下最紧要的事。”

　　业主内讧 利益面前无完人

　　伴随着监管账户里的钱越来越少，一排排楼房也渐渐成型。就在胜利的曙光即将到来时，业主群的分裂却开始了。群主小佳及她的簇拥者们希望向法院申请项目公司破产，她们认为，楼盘交付前申请破产，扣押的资产变现后第一顺位会被先用来盖房子。但也有很多业主不同意，这里面包括了陈亮。在他看来，楼盘只差一点儿就能完工了，为什么要走到破产这一步?一旦项目公司破产，后续的维护谁来保障?

　　“业主们开始陆续起诉，彼此都觉得对方阵营是要坑自己，起诉的认为没起诉的是妨碍他拿应得的延期交付违约金，没起诉的认为起诉的是妨碍他最终建房。”很快的，原本团结一致对外的300多人的微信业主群被弃用，两派业主们分别建立了各自的大群，大群里的人又根据不同的利益再建了一个个小群。“哪怕是起诉的业主们，每个人的想法和诉求都不一样。”

　　“杭州院子共有300多户业主，因延期交付产生的违约金，少的有三四十万元，多的有五六十万元。一部分业主已起诉开发商，并向法院申请了财产保全，查封了杭州院子剩下的7套房源。”余杭区五常街道相关负责人告诉记者，如果要实现品质交付，可以考虑将剩余房源销售，以便回笼充裕的资金。“不过，要卖房的话，首先要取得业主的理解和支持，撤诉或转移保全。”

　　但这对业主而言，都是一个两难的决定：如果撤诉或转移保全，就是放弃了追索违约金的权利;如果不撤诉或转移保全，一旦开发商宣告破产，也会影响到小区品质和后期升值。

　　今年5月6日，余杭区法院发布公告称，裁定受理杭州泰峪房地产开发有限公司破产清算案，而泰峪就是泰禾旗下的全资子公司，也是泰禾.杭州院子的操盘方。记者了解到，此次破产清算的原因，正是因为部分业主起诉开发商后，法院查封了杭州院子剩余的房源，导致外债无法偿付。

　　“带缺陷”竣工备案 金玉其外败絮其中

　　2021年11月19日，在欢腾的锣鼓声中，泰禾.杭州院子终于迎来了交付的日子。与当年在杭州的首次亮相一样，泰禾集团请来了舞狮队，为业主们表演了一整套的“祥狮献瑞”。“搞这些没用的做什么，还不如省点钱把小区的绿植再铺铺平。”陈亮站在裸露着钢筋的院子里，叹了口气说道：“其实就是做给其他烂尾楼盘的业主看的，显示泰禾的保交楼成果，给他们一点盼头。”

　　陈亮的手机里还保留着第一次见到样板房的模样——古朴的院落、高雅的园林、四方合围的门户、下沉式庭院的设计……“你有没有看过电影里的王府，差不多就是那个样子。”陈亮的脸上浮现出一种神往的表情，“其实最开始没打算买这里的，还是有些超预算了，但我爸妈站在样板房的庭院里喜欢得不得了，说就它吧，钱再凑凑。”

　　如今，当年陈亮爸妈所站的庭院只留出了位置，应有的围栏和扶手都不见踪影，只是用简易的绳网围了起来，避免业主不小心跌落。“虽然合同里签的就是毛坯交付，但现在这个连毛坯都谈不上，基本上就是在‘裸奔’。”陈亮无奈地说，不仅如此，由于泰禾拖欠了数千万元的工程款未支付，工人们显然也无心情认真开工。“几乎每家每户的防水都做得非常马虎，屋子里到处是返潮的水痕，墙面也是白一块黑一块的。”

　　即便如此，陈亮依然选择了收房，为此他还签署了“放弃延期交付违约金”的承诺。“我现在每个月除了还这里四万多元的房贷，还要支付外面八千多元的房租，实在是不想抗争了。”他告诉记者，现在的房子从文件上讲叫“‘带缺陷’竣工备案”，这也是余杭区住建局特批的竣工备案形式。

　　“由于泰禾牵扯诸多官司，考虑到杭州院子项目可能卷入泰禾的债务纠纷，为保证房子交付，因此对房屋竣工备案条件做了适当调整。”余杭区住建局相关负责人坦言，政府部门为此召开了多次会议，经过综合研判，允许项目带缺陷通过，完成竣工备案。“当然，对后续房产公司的整改落实情况，我们也将继续委托监测单位进行跟踪复查，督促落实整改工作。”