青岛近一半写字楼空置，还有哪些城市商办承压？

房地产市场仍在艰难触底。国家统计局最新发布数据显示，7月份全国房地产开发投资同比下滑12.3%，较6月跌幅继续扩大；房地产开发景气指数由6月的95.4%下降至95.3%，继续刷新2016年初以来最低水平。

行业盘整期，住宅投资与销售持续低迷，低温的商办市场同样值得关注。7月份，全国房地产开发投资中，办公楼同比跌10.3%，商业营业用房同比跌10.3%；房屋新开工面积中，办公楼同比跌35.4%，商业营业用房同比跌37.5%。

房地产行业整体下行、企业面临较大的资金压力，给商业地产带来了一定的负面影响；多地反复出现疫情，也对商办市场带来不可忽视的冲击。

作为商业地产以及地方经济发展的“晴雨表”，今年的写字楼市场同样压力较大。据仲量联行发布数据显示，截至今年二季度末，在全国重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力。

为提高写字楼出租率，许多项目都被迫压降租金，以吸引需求锐减的企业租户。业内认为，随着疫情管控放松、刺激政策发力，各地经济主体有序恢复，下半年头部城市办公楼市场需求有望回升，但短期内租金难以大幅反弹。

写字楼空置率最高达48%

一直以来，从北上广深到新一线城市，成片聚集的高端写字楼，是地方经济发展最显著的外在名片。鳞次栉比的高楼大厦，随着城市发展拔地而起，科技新贵、互联网巨头在此聚集，房企也作为开发或运营方参与其中。

有的开发商，选择将物业散售，来补回开发成本、支撑当下运营。也有的仍拿在手中，靠精细化运营收取租金、填补现金流。房地产整体向上时，住宅业务可与商业地产互相支撑，但现在，房子不好卖了，商业地产运营同样“压力山大”。

从最明显的写字楼空置率情况看，许多城市的情况都不甚乐观。

在近日召开的第四届中国商业地产品牌建设论坛上，高力国际中国区办公楼服务部董事总经理严区海表示，在只统计主要开发商、不计算小业主面积的情况下，华中地区的武汉甲级写字楼空置率达31%，实际情况可能更严重。

如果从空置率、租金两个维度看，北京、上海是最佳市场，租金相对比较高，空置率相对比较低；而合肥、天津、武汉、长春、沈阳、重庆、西安等多个城市，空置率高于市场平均水平，净有效租金则低于平均水平，市场不甚乐观。

一般而言，商办市场的表现与第三产业呈正相关关系。如果从这个角度看，严区海表示，第三产业发展最好的城市是北京、第二是上海，第三产业跟甲级办公楼的匹配度非常一致；有些城市甲级办公楼过多、但第三产业没有上来，有一定风险。

“一季度商办市场还是不错的，二季度由于重点城市受到疫情反复和经济放缓等超短期因素冲击，市场活动一度停滞，复苏势头也蒙上了阴影。”全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯表示。

仲量联行发布的第二季度中国40城办公楼市场指数也显示，截至二季度末，全国重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力；8个城市处于20%～30%的可控区间，北上广在20%以内。

具体而言，40城中空置率最高的是青岛，达到了48%；此外，天津写字楼空置率达42%，沈阳、郑州、武汉、长沙、厦门、西安、南京的写字楼空置率均超过30%，一线城市中深圳写字楼的空置率也达到了21%。

租金方面，二季度全国20个重点城市全部录得租金负增长，其中13个城市处于1%的正常波动区间，其余7个城市的降幅在1%-5%之间，广州、南京、武汉、厦门、青岛、天津、大连等城市的写字楼租金水平降幅较大。

仲量联行表示，相较于2020年，本轮疫情对办公楼市场的影响多为阶段性压制，但不确定性因素明显升高，使得企业决策延迟，扩张趋向谨慎，市场活跃度降温。全国大部分办公楼市场表现低迷，增量需求回落，而租金降幅走阔的城市，多数还叠加了新增供应的当期压力。

商办市场如何突围？

除了宏观因素的影响，商办市场出现了哪些具体而微的变化？

严区海表示，在过去的一两年，互联网行业撑住了主要的办公楼市场，企业扩张速度快，对办公楼面积的吸纳也非常惊人。“一般企业的扩张速度，即便经营再好，面积增长可能也就10%～30%，但互联网企业每年能达400%～600%。”

但是，受互联网行业整体发展情况影响，从去年9月份到今天，一些城市的主要商业租户由互联网迅速变成了金融行业。金融行业租金支付能力强、扩张性也不错，但其扩张速度与互联网企业的弹性不是一个量级。

除此之外，受到疫情因素的影响，商办市场的需求也出现下降。“疫情期间，很多企业采取线上办公，有可能很多企业对办公的需求是在减少的。”严区海称。

刘凯表示，由于上半年新一轮疫情的反复冲击，商办市场下滑比较明显，经济的支撑也在走弱，市场需求锐减。当前，商办市场依旧处于“供需博弈僵持”的阶段，虽然疫情逐步好转，但短期内库存高起、利润微薄的状况仍然没有改善。

在低迷的市场环境下，有企业租赁业务承压，也有企业避免了较大波动。

近日，正荣地产发布盈利警告，预期截至2022年6月30日止六个月将录得母公司拥有人应占亏损约25亿元～30亿元。在业绩下降的原因中，有一条便是，商业地产租赁需求下降，使投资物业公平价值下降。

在越秀房托公布的半年业绩中，上半年实现经营收入总额为9.44亿元，同比增长7%；其中酒店及服务公寓、零售商场等业务收入减少，但写字楼业务收入6.38亿元，同比增长37.1%，占总收入比例67.57%，整体出租率为88.8%。

该公司管理层预计，随着下半年国内疫情稳定，写字楼需求回升，写字楼市场会较上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出来，包括经济的增长。但对项目收并购，该公司仍保持谨慎态度，暂时没有具体的收购计划。

IPG中国首席经济学家柏文喜在前述论坛中表示，商业地产的开发和运营，需要长期资金、大资金、低息资金支持。但现在，承担商业地产开发运营的主体，多是靠短线、高息、流动性压力比较大的资金，所商业地产这个行业很难做。

他认为，未来行业将迎来并购整合的新机遇，由具备专业资产管理和运营能力的机构，去承担更多持有和运营责任。此外，在运营困难的情况下，更要以流动性为核心，资产证券化和类资产证券化将进入发展快车道。

整体而言，我国商办市场仍有很大的发展空间，下半年也有望迎来恢复期。

严区海称，中国企业在办公楼的投资方面，平均每个员工的使用面积大约7～10平方米，互联网公司可能还要低，约4～5平方米。对标西方企业，这个数据在美国约15～20平方米，中国员工的办公环境还是有待改善的。

刘凯认为，随着疫情的缓解，不确定性的下降，叠加房地产市场政策逐步发力，预计下半年商业地产市场投资增速和需求增速有望逐月恢复。短期内市场下行空间有限，对部分城市、部分区域、部分产品还是持看多观点。

他表示，未来商业地产新世代面临着以下五个趋势：一是从增量时代转向存量时代，二是从重度开发转向重度运营，三是从资产增值转向资产管理，四是从规模导向转向盈利导向，五是从粗放经营转向精细经营。