摘要：沪上某绩优基金经理表示，随着监管趋严及A股国际化的快速推进，A股的投资逻辑体系将逐步同国际接轨。“市场玩法已经变了，过去那种炒作概念的模式逐渐失灵了，散户追涨杀跌很难赚到钱，会逐步退出市场，机构占比将越来越高。” 进入2018年以来，上证综指在时隔11年后再现11连阳。不过，同大市值龙头股股价屡创新高相对应的是，不少小市值股票频频闪崩。在业内人士看来，在价值投资成为市场主流逻辑的情况下，市场分化态势将会延续。 据上证报15日报道，统计数据显示，近期再现个股闪崩潮。沪上某私募基金经理认为，过去一年来，价值投资回归成为主流投资逻辑，市场风格偏好抓大放小，注重估值和安全边际，很多小市值股票单日成交量只有几百万元，资金进入容易出来难，在缺乏资金关照的情况下，股价就会下跌。 个股闪崩，不仅拖累了公募基金，国家队基金也没能幸免。ST信通2017年三季报显示，中国证金和中央汇金分列该股第三大和第四大股东，前者持有919.7万股，后者持有776.9万股。根据该公司的定期报告，上述两只国家队基金在2015年三季度时买入并持有至今，如今两年多过去了，同2015年三季度的股价低点相比，依然遭到腰斩。 沪上某绩优基金经理表示，随着监管趋严及A股国际化的快速推进，A股的投资逻辑体系将逐步同国际接轨。“市场玩法已经变了，过去那种炒作概念的模式逐渐失灵了，散户追涨杀跌很难赚到钱，会逐步退出市场，机构占比将越来越高。” 天风证券首席经济学家刘煜辉近日表示，A股港股化是一种必然趋势，也许未来两三年内A股就会出现仙股。 据了解，随着新一轮个股闪崩潮来临，基金也加大了调仓换股的力度。龙虎榜数据显示，1月12日复牌的新开源有3家机构卖出3000余万元。1月12日傍上区块链概念一字板涨停的安妮股份，龙虎榜显示有4家机构净卖出。1月11日发布公告涉足区块链的爱康科技，1月12日龙虎榜显示，有两家机构已经逢高出货。 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！...
（原标题：不 “杀” 一批机构祭天，这波金融去杠杆无法翻篇！） 金融自由化改革致「脱实向虚」 要理解透这波金融去杠杆的系列监管政策，必须先回顾一下自2012年以来的金融自由化改革。2012年中共十八大报告中开始出现「深化金融体制改革」的表述：「加快发展多层次资本市场，稳步推进利率和汇率市场化改革，逐步实现人民币资本项目可兑换。加快发展民营金融机构。完善金融监管，推进金融创新，提高银行、证券、保险等行业竞争力」。2013年11月通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》不仅深化了对金融体制改革的表述，还更为激进地追求「加快推进利率市场化，加快实现人民币资本项目可兑换」。在「发展普惠金融，鼓励金融创新」的同时，要「简政放权」，「最大限度减少中央政府对微观事务的管理」，「由地方管理更方便有效的经济社会事项，一律下放地方和基层管理。」金融改革由此得以顶层动员，并自上而下地加速推进。在「深化金融体制改革」的大旗掩护下：金融机构以利润最大化为目标，放开手脚，大干快上；在「金融创新」的名号下，各类便利融资的金融工具得以创设，借款投机之风大行其道，整体杠杆率明显上升；资本得以迅速脱实向虚，一个又一个市场泡沫泛起：股市、债市特别是楼市，资产价格泡沫的范围之广、程度之深可谓前所未有。 金融自由化改革的「成果」 一、金融业务神器——大资管是个框、什么都往里装 2012年以来大资管行业一直是金融业最璀璨的明珠。资管扩张速度连续多年保持50%以上，根据央行口径统计，2017年大资管行业总规模已突破100万亿（部分重复计算），其中，银行表内、表外理财余额为6.75万亿、21.63万亿，信托资产余额23.1万亿，公募、券商资管、基金专户和子公司、私募规模分别为11.14万亿、17.37万亿、14.4万亿和10.3万亿，创造出了极为宽松的信用环境。 从各资管产品底层资产的分布结构看，理财、券商集合资管、券商定向主动产品以标准化资产为主，非标资产占比不足20%；而信托、券商通道业务和基金子公司以非标资产为主，非标准化资产占比超过80%。具体而言： 银行理财：截止2017上半年，标准类债券占到42.5%，非标债权占比16.1%，现金及银行存款占15%，此外，权益投资、拆放同业和买入返售、同业存单、公募等也占比各在3-10%左右。 信托产品：截止2017年9月，标准化证券资产的占比仅14.3%，而贷款、股权投资、买入返售等非标类资产占到超过50%。 基金子公司：截止2016年末，标准化资产股票、债券等占比仅13.1%，非标资产（委托贷款、收益权、信托计划等）占比达71.1%。 公募基金和基金专户：标准化资产占100%。 券商资管：各类型资管产品差异巨大，1）集合计划以标准化资产为主，债券占到63%，协议存款、股票、基金分别占5-8%，非标资产占比不足10%；2）主动定向产品也以标准化资产为主，债券占比55.7%，股票、基金等占10%，而信托计划等非标资产占比不足15%。3）定向通道业务则以非标资产为主，信托贷款、资产收益权、票据等占比超过75%，而证券投资仅占15.8%。 从投资者结构看，银行理、券商资管集合计划中个人投资者占比相对较高，超过40%，分别达46.3%和42.9%，信托产品中以个人投资者为主的集合产品占到37.3%。而基金子公司、基金专户、券商定向资管的投资者结构中，机构投资者占比高达94.5%、95.6%和99.7%，这其中以银行和信托委托资金的比例分别达到68.5%、64.9%和86.4%，占据绝对优势。 二、直接融资及衍生品领域的金融创新 股票市场的融资融券： 2010年03月31日，上海、深圳证券交易所正式接受券商的融资融券交易申报，融资融券交易正式进入市场操作阶段。2013年4月，多家券商将两融门槛向下调整为客户资产达10万元、开户满6个月，两融门槛大幅降低，吸引大量的散户介入。在稍后的杠杆牛中，A股股票市场融资余额从2013年7月的2300亿元左右猛增到2015年6月18日的2.26万亿元。 股指期货： 2010年4月16日沪深300股指期货合约由中国金融期货交易所推出，上证50、中证500股指期货于2015年4月16日上市交易。在2014年下半年启动的杠杆牛中，股指期货持仓量与交易量爆发式增长，中证500股指期货在上市后的短短三个月里更一举成为中金所投机性交易的王者。6、7月间，深沪加权日总成交额高达2、3万亿，最高成交量甚至达到难以置信4.8万亿的全球天量。 激进褊狭的股指期货只是中国期货市场乱相的一个缩影，在商品期货、国债期货等市场中，监管失控、过分投机的现象比比皆是。2016年，中国10年期国债收益率上升19个基点，波动属于合理范围，却一度引发了国债期货近乎崩溃的闹剧。其问题根源，也还是过高的杠杆倍数，在国债期货市场，最低的保证金要求仅为5%。一向以稳健著称的国债也成为金融风险的策源之地。 三、间接融资领域的金融创新 09年至15年，中国经济的名义增长率经算术平均为11.5%，看上去很美，付出的代价却也很高，在此期间，非金融部门（含政府、非金融企业及居民）债务率从137.9%大幅上升到224.8%。一个仍以间接融资为主要渠道的融资体系，债务率的大幅上升反映了一个冷酷的经济事实——以金融自由化为名的改革，突破了贷款收入比的约束。 影子银行信贷： 所谓「影子银行信贷」，实际上还是银行等金融机构对企业的贷款，但出于特定的目的没有记在银行资产负债表的贷款项上，而是记在银行同业资产或应收款项类投资上，或者是表外的理财产品。影子银行信贷很大程度上是2010年以后才迅猛发展起来，是中国银行业金融创新的重要产物。到2016年，影子银行信贷主要包括表内的应收投资款项、买入返售金融资产，表外的理财产品。买入返售金融资产规模较小，2015年末不到上市银行总资产的1%。而表外的理财产品，据相关机构的说法，实际上有两种敞口，其一为非标准化信贷资产，按监管要求控制在理财产品管理资产规模的35%，及银行总资产的4%以内，其二是投资结构化产品的劣后级。数量最大的一块当属应收款项类投资，穆迪提供的数据显示，2012年至2015年间，26家上市银行（含在港上市）的应收款项类投资从2.5万亿元猛增3倍至10.4万亿元，仅2015年增速就高达40%。除五大行之外的中小银行里应收款项类投资占全部资产约20%。 银行中长期贷款： 截止2016年底，中国存款类金融机构的中长期贷款高达63万亿元。银行中长期贷款数额巨大，是宏观经济稳定性的基础，贷款质量变差和坏账增加将削弱银行的资产负债表，导致金融危机。一般认为，在银行中长期贷款中，按揭贷款是相对优质可靠的。这类贷款的特点，一是利率不高，等于或略高于中央公布的贷款基准利率，二是贷款期限较长，可长达二十或三十年，三是杠杆倍数往往较高，首付三成的杠杆倍数为3.33。如果房产估值合理，而经济稳定增长的时候，该类贷款可以是违约率极低的对冲性融资。然而，随着房价明显高估，或杠杆倍数的显著上升，融资的安全边际将会削弱，按揭贷款也可能逐步投机化甚至庞氏化。当前中国高估的股市已有大幅的回落，然而房地产、债券等市场的泡沫仍然在膨胀之中。中国的房地产价值是社会资产价值中最大的一块，为A股总市值的两倍还多。到2016年底，个人购房贷款余额为19.14万亿，一年新增5万亿。假如日后房价出现类似股价的急跌，一年内新增的购房贷款可能急剧的庞氏化，造成巨额坏账损失。同时，银行的房产开发贷款（扣除保障性住房）有3.14万亿，地产开发贷款1.45万亿，影子银行信贷也有部分流向房地产企业，房价长期趋势走熊后，资产负债率高企（基本在80%以上）的房地产企业将陷入困境，其投机性融资也将向庞氏融资转化。 互联网金融： 2012年以来，中国互联网金融在「互联网+，金融创新」的导向下野蛮生长，一度构成对以银行业为主体的传统金融的挑战。据银监会不完全统计，截至到2016年6月底，国内正常运营的P2P（网络借贷）平台有2349家，而完成银行资金存管、符合监管要求的平台不足3%，网贷平台问题凸显。2015年连续爆发了包括e租宝在内的多起金融欺诈事件，严重破坏了人们对整个行业的信心。局势逆转之快出人意料，2016年被称为「互联网金融合规管理元年」。 四、利率和汇率的市场化 金融自由化理论要求尽可能的减少政府对金融的干预，放松对金融机构和金融市场的监管，实现利率和汇率市场化，从而使利率能反映资金供求，汇率能反映外汇供求。 利率市场化 2012年以来，中国加快利率市场化步伐，2013年7月取消金融机构贷款利率下限，9月市场利率定价自律机制正式成立，不久启动同业存单和大额存单发行交易，2015年10月不再对商业银行和农村合作金融机构等设置存款利率浮动上限，人民币利率管制基本放开。按当局的说法，利率市场化是金融领域最核心的改革之一，目前已迈出「最为关键的步伐」，具有「里程碑意义」。 金融自由化理论认为，利率市场化有利于推动金融机构树立起「以利润为中心」的经营理念，加快转变经营模式。然而，在实践中，金融机构的掌舵人为了追逐利润、击败竞争者而在融资上花样翻新，利用利率结构的差异而不断的重组其资产和负债，以提高竞争能力。个体赢利能力的提高，却是以整体潜在风险上升为代价。央行等政策制定者却疏于相关的监管，忽视了个别金融部门的逐利行为特别是投机性融资工具的大规模创设和运用，在给金融资本家阶级带来丰厚利润的同时，可能为宏观经济带来的致命风险。 汇率市场化 近年中国在稳妥有序地推进人民币汇率形成机制市场化改革，增强人民币汇率双向浮动弹性，有序提高跨境资本和金融交易可兑换程度，加快实现人民币资本项目可兑换，快速推进人民币国际化。2015年8月11日，央行宣布完善人民币兑美元汇率中间价形成机制。11月30日，国际货币基金组织决定将人民币纳入SDR货币。据央行提供的数据，截至2015年末，境外机构获批银行间债券市场额度1.98万亿元，人民币合格境外机构投资者（RQFII）获得投资额度4443亿元，境外机构和个人持有境内人民币金融资产合计3.74万亿元。随着沪港通、深港通的陆续推进，资本市场双向开放的程度进一步加深。 令人大跌眼镜的是，2015年8月央行完善人民币兑美元汇率中间价形成机制的话音刚落，人民币一举扭转了连续多年的稳步升值轨道，掉头向下，开启了贬值的相反趋势。截至2016年底，美元对人民币的即期汇率，整体的贬值幅度约为12%。在人民币币值下跌的背后，是中国官方外汇储备的减少和国际收支逆差的增长。外汇储备自14年6月达到3.99万亿美元的峰值后，反转下行至16年11月的3.05万亿美元。2015年中国国际收支也出现逆差，这次年度逆差非常罕见，为1992年以来首次，规模还不小达3429亿美元。2016年国际收支状况未有改善，逆差延续。人民币在贸易项目仍保持顺差的条件下出现贬值，当然是极富政治经济学意味的象征性事件。金融自由派学者惊呼「改革的时间窗口已经关闭。」当局被迫逆转汇率改革，收紧资本管制，而私人投资者却在掀起换汇的热潮。金融自由化的支持者天真地将汇率看作外汇市场供求决定的价格，种种迹象却表明，从来没有孤立单一的外汇市场，在内部的财政失衡与外部的国际收支失衡的困境下，投机的金融资本正在透过高估的资本市场，「自由地」而持续地流向境外，从而导向人民币汇率的不稳定。 拨乱反正促「脱虚向实」 2015年股票市场泡沫破裂后，以及2016年人民币汇率贬值通道开启后，社会各界对当局金融自由化改革的反思和批评之声日益强烈。前些年某些已经实施的改革措施，不得不放缓、暂停，有的甚至已经名存实亡，改革的恶果及其教训，已引发人们越来越多的关注。监管当局针对金融自由化改革的拨乱反正也在紧锣密鼓地试行，谱道金融圈（微信公众号：dp5026）统计了一下2016年以来出台的重要金融监管政策： 2017年7月24日，中央政治局会议首次点名金融乱象，会议要求：「深入扎实整治金融乱象，加强金融监管协调，提高金融服务实体经济的效率和水平。」 2017年7月14-15日全国金融工作会议于在京召开。会议提出：「金融工作四大原则，即回归本源、结构优化、强化监管和市场导向，以及三项任务，即服务实体经济、防控金融风险和深化金融改革。」会议最大的看点在政府为了纠正此前金融乱象，要对监管层落实「严格问责」，「有风险没有及时发现就是失职、发现风险没有及时提示和处置就是渎职」。另外，地方政府举债行为也将进入「终身负责制」时代。总体而言，这次会议为以后政府金融工作指明了新的主旋律，即从严监管，防范金融风险。这些都显示从严控制金融风险有了落脚点和抓手，必将改变监管层、地方政府的行为。也正式确认当局在金融领域的拨乱反正。 金融乱象主要指的是金融业没有以服务实体经济为根本导向而形成的一些资金空转和套利行为，指资金在金融机构内流转但是没有考虑某些实体经济企业的需求，仅仅考虑自身套利而形成的做法。乱象丛生背后是实体经济中的各种要素价格扭曲和刚性兑付主体的存在。而实体经济中的「僵尸企业」是要素价格扭曲的重要主体。为实体经济服务是金融的天职和宗旨，也是确保金融业持续健康发展的根本途径。 此前，我国金融领域信用链条拉长、同业过快扩张，同时金融监管存在滞后和真空，导致金融支持实体的效率较低，金融体系内部循环加剧，易滋生风险。各类资管产品投资链条长，跨行业、跨市场、跨监管，底层基础资产透明度差、难以摸清。不少银行理财资金投向，因为层层嵌套，监管很难检测和管控资金真正的流向。这些产品或交易结构复杂、透明度低，增加金融体系的风险隐患。银监会称，「着力防范流动性风险、信用风险、影子银行业务风险等重点领域风险。有计划、分步骤，深入整治乱搞同业、乱加杠杆、乱做表外业务等市场乱象。」 「在金融市场规范方面强调深入扎实整治金融乱象，因而金融监管强压态势不会发生改变。但要求继续确保不发生系统性金融风险的底线，因而再度发生运动式监管可能性有限，金融监管将保持平稳有序态势。」 整治金融乱象这项要求，目的正是在于促使金融监管部门加强协调、形成合力，不断提升监管水平，以增强金融机构的风险意识，强化审慎合规经营，坚持「脱虚向实」，防止泡沫积累，让金融业务更有效地为实体经济服务。总的来看，这项要求是前期政策的延续，意味着防范金融风险短期不会放松，政策不会转向。 谱道曾在《主板已烂，三板当兴！——所有的胜利都是价值观的胜利！》里面反复强调： 当局正在逐步重构社会的估值体系和价值导向；我们的社会也在细微处慢慢地发生着深刻的变化！越来越明确的信息显示：未来踏踏实实做实业的人会得到奖励；扎扎实实支持实业发展的资本会得到激励；沉迷套路、巧取豪夺的则会付出沉重的代价！ 指挥棒的方向在调整，游戏规则在改变；投资人的投资策略需要改变、企业家的经营路线图需要改变、金融机构的业务方向更需要改变。重构一步步推进，这个国家就真的实现转型了！ 今天谱道还要强调：伴随金融自由化快速发展起来的各类金融机构、迅速膨胀规模的金融从业人员也必将随着金融业的拨乱反正而回归本源，正所谓「其兴也勃焉其亡也忽焉」。 2018年监管将继续对金融去杆杠，金融业去产能正在进行，淘汰一批机构是应有之义、出清一批从业人员也不足为奇；然而并不会出现90年代金融调控时出现的「关一批、抓一批、杀几个」的现象，当然，触犯法律的该抓还得抓。「天下大势，浩浩荡荡」其实大多数的时候我们作为个体在滚滚洪流之下并没有太多的选择余地，可以预见2018年将是笔者从业以来最为艰难的一年！金融业又到了「剩者为王」的时代，各位同业且行且珍惜！ 部分资料摘自： 《中国金融自由化改革的教训》邓鹏 2017-02-20 来源：乌有之乡 《激荡2017：金融监管大年下的变局和重塑》2017-12-25 覃汉/高国华 来源：债市覃谈 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！ ...
今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。 中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。 同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。 我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。 房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。 那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。 习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。 我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在10个方面。 失衡之一：土地供应 房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。 宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。 每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。 我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。 我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地。 一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。 总之，18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。 现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。 土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。 第二个问题是，这600万亩土地，分成四个方面的用途。 这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。 这样的话，600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600万亩里还有400万亩。 这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设； 第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。 如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。 过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？22%左右。 剩下来住宅可以拿多少？10%。就是说总分母600万亩中，10%给了房地产。 这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。 好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？ 政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。 每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。 供不应求，土地越拍越贵。 这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。 失衡之二：土地价格 这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。 到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？ 我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。 房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。 地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。 有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。 总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。 拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。 这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。 第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。 这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。 第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。 每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。 拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。 所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。 过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。 这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。 所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。 一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。 失衡之三：房地产占用的社会资源 每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。 从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。 我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。 一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。 一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。 意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。 一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。 我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。 房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。 这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。 失衡之四：绑架金融 2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。 大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。 从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。 失衡之五：税收 这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。 在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。 讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。 失衡之六：销售租赁比例 在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。 新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。 这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。 租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金； 第二，随意把房子收走； 第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。 老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。 失衡之七：房价收入比 六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。 纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。 总得来说，我们高得离谱。 一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。 失衡之八：房地产内部结构 一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。 这是一种失衡，资源错配。 供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。 这就要把错配的资源调配回来。 具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。 比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年，留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平，80平，肯定过剩。 所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动个10%、15%，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应，这会儿开发的多，GDP投资拉动的多，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾。 一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。 如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其实GDP，4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣。 上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说，2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上海现在2400万人，打造5000万平方米，这种算法内在都有规则。 如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。 有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的，这个老板搞两个，那个老板搞两个，政府有兴致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。 这些都是要吸取教训的。 失衡之九：市场秩序 比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。 各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。 房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。 还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。 政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。 这些都是要加强管理。 失衡之十：调控方向 失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。 现在房地产调控是有这种不东不西的状态。 再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。 比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。 这就是我们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评的，这种政府长周期的法制性的问题。 ? 以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果： 实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的。 实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。 实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。 从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。 怎么样建立长效机制？围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。 总书记的要求非常深刻，我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。 长效机制之一：土地 我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。 一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。 爬行钉住，后发制人。 什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米。 不能根据长官意志，计划未来有500万人，现在才两百万，就要500平方公里土地，结果我在10年里，真的给你300平方公里土地，你300万人没来，只来了100万人，甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配，谁负责。 土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。 就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里，不是没有地啊，上海有6000多平方公里，还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万，在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业。由此而言，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就应该补上去。 所以在这个意义上，不是拿到指标，三四百个城市大家平分，而是看谁人口多。 人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，二产、三产发达了，人口就多，土地跟着人口和产业走。 当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。 长效机制之二：法律 用法律，或者非常刚性的约束。 人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；工业20平方米。 如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿，那200平方公里，那就是2万亿啊，很大的工业体量。 像金桥，90年代浦东开发的时候，规划了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年，朱晓明是金桥开发区老总，他说，金桥已经有1500亿。10平方公里里面，7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿。 我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点，要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约。 剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的开发，20平方米给居民开发，5平方米给商业。 如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里。 原来上海的南京路，多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里，非常节约。 地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。 如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300，就应该适可而止，不能说我征地花到6000，我就要拍到6000。 限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走。 如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高，不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。 这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展。 金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定。 这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。对工业企业，我们是1：2，1/3的资本金。 房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。 现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。 你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。 买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。 这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。 地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。 地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题，还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关。 为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条，M2跟你有什么关系？进不来的嘛。 我在重庆，一直是管住融资的，但有时也会露项。 来个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿，当然破产了。 一查账，是三个很有名的工业企业，看着房地产热，工厂还可以，搞汽车的，跟信托公司去借钱，这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地，这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了，没查。我说一切房产商批租土地，别的不用查，就查资金血统，只要是借来的，通通不允许进入。这样一来，地王会消失大半。 第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商，有几十个上百个金融单位的账户，总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了，资金账户是危机状态，这种房产商，对它的运营，都要当心。 第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。 这条要坚决做到，但是在中国做到比较难，美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款，就在5个金融机构，对50个州全部覆盖，这样的话，老百姓的按揭一目了然。 我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明，一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。 长效机制之三：税收 税制从来都是重要的调控手段。 第一条，高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。 比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，还可以抵扣，这样的话，就叫差别化税率。 别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。 中端有鼓励，老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣，我甚至认为，住房首套房，按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税，我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的。 全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税，账面上39%，实际上25%，就这么抵扣掉了。 低端的有保障，不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题。 这是三端调控的体系。 第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。 什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量，试点的时候可以； 二是如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税； 三是越高档的房子持有的成本越高； 四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力； 五是大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。 出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。 房地产税有什么好处呢？第一让税制健全，中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲，直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。 第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话。 第三，有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。 第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点。 税收方面还有一个事，三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地，如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用，然后一起拍，征地的时候，一般地价比较低，这样就减少了农民的利益。 三中全会提出，同地同权同价，要把这件事落实到位，税收要跟进。因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农田，怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关，有地铁当然高，基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高，是社会资源的投入。国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源，集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有，这个不公平。 所以在美国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的税，增值100%，收50%的税，增值200%以上收60%的税。 这个增值税现在还没有出台。 没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定。 这块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩，那个农民同样的地，在学校旁边，拍下来就是造学校，50万一亩，这个农民不就吃亏了吗？ 这个意义上讲，拍的低的，土地增值税交的很少，拍的高的，土地增值税交得高，也是一种平衡。 长效机制之四：租赁市场 习总书记在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们。 如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。 公租房，这几年政府都造了一批，我觉得政府的公租房有五个要点： 一是，大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积，三口之家，十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书，或者老人生病，住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假。学生不会造假，农民工造不了假。这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清。 第二，要三配套，房子造好了，公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套。 第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。 第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。 第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。 实际上，公租房，60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后，老百姓可以把房子买过去，共有产权房。 共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。美国、新加坡都是这样。 我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去，只能退给政府，由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒，以民为本地去做。 房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金。 李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候，全部回收，重新装修，2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万，这就是发了横财了。 中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节，能够出租的，必须60%的资本金，40%的贷款，这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。 政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓励政策，包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励。 对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。 长效机制之五：地票 最后一点我特别要说的是，整个房地产的调控还有一个措施就是地票。 地票是在讲什么呢？ 我就说中国土地制度有两件事。 一件事，我们这么多人，耕地总的不充分。要做两件事，第一是集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年，少5000万亩，4000万亩。 还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩，可以变成40年，50年用到，这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛。 最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻，要多给。 第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约，人均是100平方米，所以当1亿人进城，真要在城市中生活，城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢，两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩，否则的话，应该是大体平衡，平衡还有余。 要化解这件事，我自己认为有三个原理。 第一，宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的，你不能把它变成私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益，农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业，搞建设的搞建设，这三个是游戏规则，不能改变。 第二，耕地的转换，要使得农村退出来的地，大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象，我们没有这个现象，要把它体现出来。 第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换，要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租。 按照这三个原理，我们想了一个地票的招，就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地。 农民进了城了，房子空在那里，租不出去，卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地。 这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。 这个过程中就可以看到，农民进城了，农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地，小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩，全社会的耕地总量增加。 这样的一个工作可以产生几个好处： 一是耕地保护。 现在出现了先征后补，我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来，你征了600万亩，要造600万亩，大家都同意，等到我把地征了以后，五年十年，是不是能造出耕地出来，不知道，或者造出来一半，没完成。 另外，几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地，是把山坡上，一个25度、30度的地造成梯田，破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地，或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田，破坏生态，没办法的办法，大家都装糊涂了。 所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了，我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地，公建用地，这就是一种集约节约。 腾出来的地票指标，让房产商造房子去了，这不是平衡了吗？这是一个好处。 第二个好处是反哺农村。 房产商买地，一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民，可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里，1000公里也可以的。 黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性，票据性，使它有辐射性。 第三是增加农民有收入。 我们这些年，一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多四五百亿，农民拿到了，农民拿了这个钱，在农村造房子，进城都可以。 第四，农民进城，有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活。 地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的，但是我认为，这都是以城补农，对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用，能帮助大城市增加土地的有效供给。 重庆在过去这些年，每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩，也的确50%几，城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几，商业去掉5%，也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市，万州、涪陵等，他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱。 主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的，每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城，主城的房产商，在主城动迁一概用地票，地票不受国家约束。 这样的话，土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了。 这就是我要讲的，总的来说，分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排，如果通过制度的安排，按照中央的要求，不仅是行政化的安排，不仅是供给侧改革基本面的安排，比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法，老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情，都应该在这三个法律的框架下。 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！ ...
日前，由于云南省国有资本运营有限公司（简称“云南国有资本”）及其旗下子公司，未能按时足额偿还信托贷款本息，已经导致中融信托两款集合资金信托计划延期。 据证券时报·信托百佬汇记者了解，上述两款信托计划合计募集资金15亿元，期限24个月，2017年12月15日到期，清算期约定为10个工作日。截至目前，两信托计划已累计还款6亿元，但尚欠资金本息近10亿元。 另据记者了解，目前中融信托已派出工作组驻扎云南，公司总裁飞往云南督促、监督云南国有资本推动再融资和还款进程。 云南国有资本啥来头？ 根据云南国有资本官网介绍，该公司是2011年8月经云南省人民政府批准成立的从事股权投资业务的省属国有独资公司，注册资本83.97亿元。从工商资料中查询增资信息可知，其注册资本已逾103亿元，由云南省人民政府国有资产监督管理委员会100%出资。 据记者了解，发布延期公告的两款信托计划，其一名为“中融-嘉润30号集合资金信托计划”，募集资金7亿元，借款人为深圳润道资产管理有限公司（简称“深圳润道”）；其控股股东为云南国有资本全资子公司，云南国资也在该信托计划中提供不可撤销的连带责任保证。其二名为“中融-嘉润31号集合资金信托计划”，募集资金8亿元，借款人为云南国有资本。 云南国有资本爆出兑付危机，一度引发市场对省政府融资平台拉开违约序幕的担忧。多位受访人士认为，云南国有资本实际上是省级控股公司，并不是地方政府融资平台。 云南国有资本运营的前身为云南圣乙投资有限公司。在2016年中的“云煤危机”善后处理中，云南煤化发行的30亿中票转移至圣乙投资，由其按照原发行条款和条件履行相关债务。2016年10月，中诚信国际评定云南国有资本主体信用等级为AA，评级展望为稳定。 只是短期流动性问题？ 从种种迹象看，云南国有资本“有心还债”，但“力有不足”。 根据中融信托致受益人公告，在信托计划清算期到期前两日，即2017年12月27日，云南国有资本以临时周转出现困难为由申请元旦后还款。截至1月10日，云南国有资本共还欠款6亿元，剩余近10亿元未能按时到账。1月10日，云南国有资本再次出具了一份正式沟通函表示，公司增资计划正在推进，同时也在积极联系其他融资渠道，一旦资金到位公司承诺优先偿还上述信托贷款本息及罚息。 作为信托计划的受托方，中融信托也正积极协调借款人尽早归还欠款。 据记者了解，中融信托现已派出工作组驻扎云南，全力督促云南国有资本履行还款义务。1月10日，该公司总裁和执行总裁还亲自飞往云南督促、监督云南国有资本推动再融资和还款进程。 “按照过往操作经验，类似省国资委旗下的大型国有企业是信托公司比较信赖的合作伙伴。尤其在风险兑付事件爆发频次升高的背景下，信托公司对民营工商企业及中小型房企的警惕性升高，但始终认为地方政信项目风险相对可控。”华东一家中型信托公司中层人士分析，如果云南国有资本仅是年末资金紧张，经营并无问题，将继续履行还款义务，涉事的两只信托产品可避免陷入实质性违约。 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！ ...
一个潜伏了几十年的芯片漏洞被发现了，它波及了地球上绝大多数现代电子设备。现在，科技大佬们已意识到，要想根治这一“世纪大漏洞”，他们不仅要结盟，还要打一场持久战。 大半年以来，英特尔、微软、谷歌、苹果、亚马逊、ARM等科技大佬一直共同保守着一个秘密：现代芯片上有两个存在已久的安全漏洞。不论是哪家制造商的芯片，不论是哪种品牌的手机、平板、个人电脑和服务器，几乎无一能幸运地逃脱这两个漏洞的威胁。 这就像钢铁侠、美国队长等人的处境，当一股突强大威胁波及全球时，没有任何一个超级英雄能单独抵挡。于是，电影《复仇者联盟》的故事正在2017和2018之交的科技界上演。 “秘密” 被踢爆了 2017年6月1日，谷歌旗下由顶尖白帽黑客组成的Project Zero 团队，突然向英特尔、AMD、ARM公司通报，发现安全漏洞：熔断（Meltdown）和幽灵（Spectre）。这两个芯片级漏洞可以让黑客访问到系统内存，从而读取出敏感信息，窃取核心数据。而它波及的范围是：绝大多数地球上正在使用现代芯片的设备。 尽管安全问题层出不穷，但影响面如此之广的漏洞还是极为罕见的。在这个危急时刻，英特尔、AMD、ARM等芯片厂商、谷歌、微软等操作系统厂商、苹果、亚马逊等固件厂商悄然而迅速地结成“史上最强”联盟，签订保密协议，确保在大漏洞被公之于众前找到解救的办法。 不论此前明争暗斗有多激烈，也不论彼此利益纠葛几何，在这个史无前例的漏洞危机面前，科技大佬营造出空前团结的氛围。 这一结盟的最终期限是：2018年1月9日。 按照众厂商与谷歌Project Zero团队达成的协议，如果到了1月9日，问题仍未解决，谷歌将把漏洞昭告天下——包括黑客在内的团体，自此将有机可乘。 但若一切顺利，这些大佬将在规定的222天时间中，联合解决这一超级漏洞。那样，在1月9日大限到来之时，科技界依然欣欣向荣，歌舞升平，这一惊险将不为外人所知，神鬼不觉地安然渡过。 2018CES电子消费展上，英特尔展台上的5G无线带宽技术展示。@视觉中国 除了前述公司，由于拥有大型数据中心，云厂商是此次危机的最大“受害者”。也正因1月9日这个约定，平日里火药味十足的云厂商们也出奇默契地在官网竞相告知客户，他们会有一次大型维护，且日期颇为集中——腾讯云、微软Azure将在1月10日升级维护，阿里云、百度云将在1月12日完成修复升级。 对毫不知情的公众而言，这种扎堆的“常规维护”只是一种巧合，甚至不会有太多人注意到这一“巧合”。但云厂商们心知肚明。 小范围的秘密也许容易守护，但如此大面积的危机，终究应了那句中国古话：“世上没有不透风的墙”。 搅局者出现了。北京时间1月3日，科技媒体The Register爆出这两个芯片漏洞，并表示即使修复漏洞，也会造成设备性能下降。 一时哗然。 也许因为已被搅局，漏洞发现者、谷歌Project Zero团队索性将详情公开。北京时间1月4日早晨6点27分，Project Zero团队在官网发布博客，公布了漏洞细节。 “我们沸腾了。”微软云市场总监金亚威告诉AI财经社，谷歌这篇博客披露了如何攻击特定芯片，其详尽程度足够让一些高阶黑客去复现攻击。微软Azure云相关负责人意识到：原定在1月10日的修复维护必须提前。 北京时间1月4日8点多，微软Azure给全球用户发送紧急通知：当天上午10点将进行一次重启。即使微软Azure在中国的运营由本地企业世纪互联负责，需要沟通协调，也仅晚于美国总部一个半小时后，启动了修复升级。 此时，虽然距离谷歌那篇揭秘博客发布刚刚过去几小时，但却比Azure原定1月10日的升级时间提前了整整6天。这种紧急提前的操作，不仅考验技术水平，更需要承担巨大的商业风险——根据合同，Azure对其用户承诺，会提前5个工作日通知维护。而这一次，从通知到启动升级，仅间隔一两个小时。 AI财经社获知，这次紧急决定确实让微软对客户进行了相关赔偿。 事后证明，微软的担心和冒险不无道理——在谷歌博客披露攻击详情后不到8小时，就有黑客成功复现攻击，并公布在网上。而在当天复现攻击的，有好几个独立组织。 英特尔 “背锅” 比起微软Azure这场惊心动魄但不为人知的行动，英特尔则直接掉进了大漏洞事件的中心漩涡，成为众矢之的。前述踢爆秘密的科技媒体，在其爆料文章标题里，直接点出“Intel”一词。 舆论随后发酵，所有矛头都指向了这家在服务器和个人电脑芯片市场占据主导地位的公司。“Intel芯片门”、“Intel芯片漏洞”等信息迅速扩散，直到两三天后，才逐渐有其他声音发出：此次安全漏洞不是一家芯片企业独有，而是覆盖几乎所有现代芯片，并由此席卷整个现代电子设行业，是名符其实的大漏洞事件。 但不管怎样，这家第一大芯片公司总要成为挡箭牌，漏洞公布后，股价持续走低。甚至有媒体注意到，去年11月底，英特尔CEO科再奇抛售了价值3900万美元的英特尔股票，仅保留25万股——这是英特尔公司规定高管最少持有的股份数量。由于这是一场科技圈内事先知悉的秘密，有人将科再奇的抛售与漏洞事件挂钩，直指“CEO提前跑路”。 制图AI财经社@张哲 除了英特尔，从1月3日被科技媒体踢爆开始，接下来的几天成为科技界狂乱的一周，各大公司的反应足以绘制一卷“众生相”： 1月4日，在漏洞详情被公之于众的当天，英特尔紧急公布公布受影响的芯片产品清单，最新安全研究结果及产品说明。移动芯片公司ARM，也在当天给出详单，具体指出哪些芯片受到什么影响。 1月5日，AMD、高通纷纷发布官方声明，承认部分产品存在安全漏洞，正在修复，但均未指明受影响芯片。 1月9日，IBM松口，公布此漏洞对其部分芯片的潜在影响。 1月10日，因人工智能而极速崛起的芯片红人英伟达才发布声明，称旗下部分芯片遭遇漏洞影响，并发布补丁。 其他科技大佬，诸如苹果、微软、亚马逊，则在第一时间承认产品大面积受到波及，但相关修复已完成，或持续进行中。 制图AI财经社@张哲 在这卷“众生相”中，最早承认并发布详情的英特尔虽表现诚恳，每天都发布相关评测，针对客户反馈的问题详情，给出解决方案，但公众并不买账，人们仍有质疑，集中在两点：为什么科技大佬知情已久却隐瞒至今？漏洞修复到底会不会影响现代设备的性能？ 对于后一个问题，苹果、亚马逊、谷歌和微软评估并表态，该安全更新对性能影响很小甚至没有影响。英特尔官方则针对不同芯片给出了不同程度影响的评估结果。微软云、阿里云、金山云相关安全专家也均对AI财经社说明，性能影响取决于具体执行何种业务。对大多数个人用户而言，修复此次漏洞带来的性能影响可以忽略不计。 剩下的问题只在于：为何对公众隐瞒许久？ 阿里云相关人士对AI财经社说，此次安全漏洞引发的是一次史无前例的技术危机。网络安全基金苹果资本创始人胡洪涛则告诉AI财经社，以覆盖面而言，这是一个“超级漏洞”。这意味着，包括芯片厂商、操作系统服务商、电脑手机等硬件厂商、各软件厂商、云厂商等，整个计算机行业链条上的各方，都需要做出相应修复，才能相互补充，彻底消除隐患。这种前所未有的联动修复，决定了它需要比此前漏洞更久的解决时间。 如果不是被提前踢爆，早已知情的科技大公司们本打算按原计划，在1月9日各方已全面做好准备，发布补丁之后，再行宣布。 多家云厂商均向AI财经社透露，它们确实早就知情，但出于协同保密考虑，并未公开，只私下进行修复。只待1月9日之后，各家分别以“日常维护”的名义，完成这次修复升级。 此外，包括芯片厂商、云厂商、网络安全专家等多方人士均向AI财经社表示：该漏洞具有一定门槛，虽然覆盖面广，但也不容易被利用。到目前为止，全网尚未发生一例正式攻击报告。 基于以上种种原因，这次的“超级漏洞”从2017年6月1日，到媒体曝光，隐瞒7月有余。 这不是结束 只因媒体曝光，就早于协议时间公布漏洞细节，谷歌错了吗？谷歌到底在这个大漏洞事件中扮演了怎样的角色？ 在安全圈“大牛”、腾讯玄武实验室负责人于旸（业界人称TK）看来，漏洞披露机制不是什么新鲜事，早在一二十年前就开始讨论。如今，全世界对于漏洞披露机制都有一个共识——那就是“要披露”。 尤其在美国，人们认为漏洞披露是言论自由的一部分，受宪法修正案保护。 从厂商角度而言，被指出产品有漏洞，既丢面子，也要投入成本修复。因此，有些厂商提出要“负责任地披露”，以免公开后被黑客利用，影响用户利益。但在TK看来，这是个“道貌岸然”的说法，如果没有公开的压力，厂商大可出于成本顾虑，枉顾用户安全风险，获知漏洞而不补。 多方妥协的结果是：从内部告知到公开漏洞，中间相隔一个缓冲期。美国CERT（计算机安全应急响应组）组织的普遍缓冲期是45天，到期之后，不管厂商是否修复，都会公开。 而对谷歌而言，其对漏洞披露的缓冲期是90天。这一数字，是经过“多年认真考虑和行业讨论的结果”，谷歌安全研究人员已使用大致同样的披露原则达15年之久……最终效果显示，大多数漏洞都在90天的披露日期之前被修复，这正是厂商努力负责的一个证明。 但谷歌也不得不承认，安全威胁发生变化时，披露原则也要相应的变化——这正解释了，向来只给90天缓冲期的谷歌，为什么给这次芯片大漏洞开出了一份长达222天的保密协议。 这显然是针对“超级漏洞”的一次特事特办。从这方面而言，谷歌仁至义尽了。即使是受影响最大的英特尔，其CEO科再奇也在最新的一封公开信中，“特别感谢”谷歌团队“负责任的披露”，为整个行业协调解决这些问题创造了条件。 然而，英特尔、AMD、ARM等芯片厂商对此漏洞的修复速度不尽如人意。媒体先于协议到期日一周踢爆此事，使得谷歌随后公开漏洞细节，将其呈现于公众——尤其是黑客眼皮底下，这给各家厂商的修复工作带来了更大难度，以及时间上的空前紧迫感，也打乱了厂商一开始想要秘密解决，以平缓渡过危机的计划。 在科再奇最新的公开信中，他承诺英特尔会在修复过程中保持“透明而及时的沟通”，呼吁产业界的伙伴继续支持这次修复，“每个人扮演的角色都非常重要”。 在科技界的共同努力下，截至发文，英特尔宣布，已针对过去5年推出的大多数芯片产品发布了软件和固件更新。到1月15日，英特尔发布的更新预计将覆盖过去5年内推出的90%以上的芯片产品。而针对其他产品的更新将在今年1月底前发布。至于随修复造成的性能损失，也将逐步减少到最低。 由于此次漏洞由芯片设计缺陷导致，是硬件层面的问题。多家云厂商对AI财经社表示，经此一役，不排除更换数据中心硬件的可能。不过，他们同时强调，比起普通用户，云厂商的硬件更换频率，本来就要高出好几倍。 不过，关于如何修复此次漏洞，计算机科学“圣地”卡耐基梅隆大学的CERT（计算机安全应急响应组）已将建议从“更换CPU”调整为“保持更新”。 此次漏洞源自芯片设计理念上的缺陷，源于上世纪60年代IBM发明的OOO（Out of Order乱序执行）技术，后被Intel、ARM、AMD等现代处理器厂商广泛采纳。换句话说，这是一个存在了几十年的漏洞，是几乎所有现代芯片设计源头的通病。怎么解决？是换掉所有芯片？还是去修复漏洞？就像现代人理所当然地用钢筋水泥修建高楼大厦，突然有一天被告知：不行。是从此城市只用木头石头盖房，还是尽量去弥补钢筋水泥的缺陷？答案不言而喻。 截至发文，AWS、微软Azure、阿里云、腾讯云、百度云等已陆续在1月4日、1月10日、1月12日完成了针对此次漏洞的修复更新。 但人们必须意识到，这不意味着风波平息。事实上，一切才刚开始。 安全信息网站安全牛主编李少鹏认为，随着时代发展，类似芯片这种底层设计会暴露出一些新问题，将来可能还有新的芯片漏洞出来。 金山云安全专家张娜也告诉AI财经社，对于云厂商而言，漏洞是不可避免的，只是程度会有轻重缓急之分。此次漏洞对云厂商而言，除了及时修补，更多的影响在于提示他们持续加大底层研究的投入。 苹果资本创始人刘洪涛认可了这些说法，在他看来，“只要是人做的东西，都有漏洞”。比如，特斯拉也有硬件级别的漏洞被中国白帽子发现，但最终只对厂商通报，而没有公布于众，毕竟人命关天。 英特尔CEO科再奇在CES电子消费展，回应称尚未发现通过漏洞获取用户数据的行为 @视觉中国 秘密结盟计划失败的各家科技公司们现在可能已经意识到：因为竞争关系，他们很难奢求一荣俱荣；但在云普及的时代，伴随人工智能这种技术的进一步普及，一旦发生安全问题，却很可能一损俱损。 而在这种新形势下，全生态链透明、公开的团结携手，才是解决这一问题的最佳方式。 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！ ...
1月15日，新三板集合竞价转让方式正式上线。至此，协议、做市、竞价三种转让方式全部上线，市场进入混合交易时代。多位券商的人士向《证券日报》记者表示，此轮改革涉及交易、分层、信息披露等层面，改革之后将为再分层推出精选层，以及由集合竞价升级为连续竞价两项改革留下想象空间。 早在2013年新三板市场就确定了三种交易方式，当时确定在保留协议转让方式的基础上，2014年8月25日，做市转让方式落地实施。2015年11月份，证监会发布的《关于进一步推进全国中小企业股份转让系统发展的若干意见》再次明确，新三板应坚持并完善多元化交易机制，改革优化协议转让方式，大力发展做市转让方式，改善市场流动性，提高价格发现效率。 在具备协议、做市两种转让方式后，由于缺少更多投资者入场，新三板市场陷入长达两年多的流动性低迷。 2017年年底，全国股转系统集中发布三份改革政策，其中就涉及交易制度改革，引入了集合竞价，确定了基础层集合竞价股票每日撮合1次，创新层集合竞价股票每日撮合5次。根据改革细则，股票竞价转让采用集合竞价和连续竞价两种方式，并且全国股份转让系统可以根据市场需要，调整集合竞价的撮合频次。 有投资机构人士向记者表示，集合竞价落地将一定程度上改善新三板市场流动性，更为重要的是也为连续竞价留下想象空间。预计推出精选层有望与连续竞价相伴而行。 此次分层改革的总体思路是，促进更多优质企业向创新层聚集，提高创新层公司的公众化水平，与实施差异化的股票交易和信息披露制度相匹配，为进一步完善新三板市场功能的后续改革措施推出奠定市场基础。 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！ ...
沉寂两个月后，趣店再度发声。1月14日下午，趣店创始人、CEO罗敏在其个人微信公众号中发文，反思自己在趣店上市时面对媒体和公众时犯下的错误。去年10月，一篇《趣店罗敏回应一切》的文章把刚刚上市的趣店以及罗敏推上了风口浪尖，引发了市场对趣店催收、风控等诸多质疑。对于趣店的再度回应，有分析人士认为，此次回应虽然持反思态度，但 “避重就轻”，未谈及业务层面的问题。 罗敏千字文反思 1月14日下午，罗敏在其“我是罗敏”的微信公号上，发布首篇文章《〈趣店罗敏回应一切〉，我犯了哪些错》，向外界表达这两个月来对公关的所思所想。罗敏称，在2017年10月18日趣店IPO后，作为一家上市公司CEO，当时还没有做好面对公众的心理准备。 在文章中，罗敏表示，公关不仅仅是公关团队的事，也是自己的事。“作为一家公众公司的CEO，已经站在了聚光灯下，内心却又排斥和公众直接沟通，这是我在认知上的一个错误。” 罗敏总结了上市时面对媒体犯下的错误，不应该只接受一家媒体专访，而是应当在第一时间以召开媒体见面会的形式和尽量多的媒体朋友沟通。同时，《趣店罗敏回应一切》专访出来之后，取消了所有的采访，反而产生了更多质疑，得罪了更多朋友，本质上还是一种逃避。 罗敏反思后认为，“成为一家上市公司的董事长、CEO，在看到公众有人质疑我，有媒体diss我的时候就心里不爽，这完全是一种不成熟的表现，甚至一度有点抵触情绪，这是非常不对的”。 对于罗敏的再度发声，业内人士表示，作为一家上市公司的CEO，当时的言论十分不成熟，此次回应公开承认错误一定程度上加了分，同时也增加了公司新项目的曝光度。 不过，有分析人士指出，趣店的回应避重就轻。媒体此前对趣店的质疑，核心在于业务问题，不仅仅是公关不专业以及强硬的态度，但此次回应中并未回应业务方面的质疑，并不能打消市场的疑虑。 现金贷整改压力难减 趣店被推上风口浪尖，始于两个月前。2017年10月18日，趣店正式登陆纽交所，开盘价为34.35美元，较之24美元的IPO价格大涨43.1%。然而高调上市后，趣店遭受了持续盈利能力、现金贷争议等质疑。为此，罗敏选择通过自媒体的方式来回应所有质疑，然而却越抹越黑。 2017年10月22日晚间，罗敏接受科技媒体人程苓峰采访，回应了关于趣店的校园贷、催债、高利贷、与支付宝的关系、风控等多个问题。 罗敏在回答关于备受质疑的校园贷问题时表示，平台坏账率低于0.5%，并且不做催收。他指出，“凡是过期不还的，我们这里就是坏账，我们的坏账，一律不会催促他们来还钱。电话都不会给他们打。你不还钱，就算了，当做福利送你了”。罗敏的回应引来行业人士的质疑。 业内人士此前指出，如果数据真实，那么趣店的0.5%坏账率低得离谱，甚至比传统银行还低得多。从行业看，较好的公司坏账率在4%-8%，差的公司要超过10%。 趣店引爆的现金贷舆论也推动了现金贷监管的加速推出。2017年12月1日，央行联合银监会正式下发《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》(以下简称《通知》)，划定了行业的三大门槛，综合利率36%以下、牌照和场景依托，之后监管又出台了一系列举措，收紧了助贷模式以及金融机构资金的监管。 转型汽车分期仍存挑战 随着现金贷风险的不断暴露，趣店亟须寻找新的业务增长点。 从财务数据来看，转型现金贷使得趣店营收猛增。招股书显示，趣店2014年、2015年的营收分别为0.24亿元、2.35亿元，净利润分别为-0.14亿元、-2.33亿元。而到了2016年，营收达到14.34亿元，比上年增长514%，净利润也达到5.77亿元。 在分析人士看来，现金贷监管收紧将对趣店持续盈利能力带来影响。趣店2017年三季报显示，趣店营收增速从上半年的393.3%降至三季度的308%，净利润增速从上半年的695.2%降至三季度的321.8%，营收和利润增速均下滑，尤其是利润增速下滑幅度较大。 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！ ...
事件：2018年1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》（银监发〔2018〕4号文点评，以下简称4号文），在去年“三三四十”专项治理取得初步成效的基础上，继续深入推进整治银行业市场乱象的工作，文件对后期整治乱象工作的具体工作安排和要求、整治乱象的相关工作意见、整治乱象的工作要点进行了说明。 应对监管，首先要理解监管；既要从业务层面，更要从监管的出发点、立足点和最终目标去分析解读。4号文及其附件给我们透露出的监管思路和信息，需要重点把握以下的大方向： 一是，治理乱象取得了阶段性结果，但是防范化解系统性风险的工作仍未结束，还需进一步推进。2017年只是治理乱象的第一阶段，即“控制乱象增量”，2018年监管要更进一步，“解决乱象的根源” ；2017年监管问“有没有”，摸清底细后，2018年监管说“即刻整改”。从这个角度看，4号文就是“三三四十”的操作落地，未来深入整治工作的影响会来的更久更猛一些。 二是，新老划断的标准比想象的更严格，风暴模式即时开启。整治工作即时开始，且要向前追溯到2017年5月10日，对于整治工作开始后依然抱有侥幸心理，继续做大业务规模的机构，监管惩罚可能会来的更严厉一些，而整治工作的即时开展对市场造成的影响也会更显著一些。 三是，市场不要盲目担心“处置风险的风险”、“制约实体经济发展”、“金融创新停止不前”，这些都不是整治乱象的制约条件，监管都已细致筹谋，目前的工作是在充分考虑以上问题的基础上推出的，既然有了前一年专项治理和评估的基础，当前监管工作的推进只会更有底气。 四是，监管从多个角度劝解市场参与主体，正确理解当前更加严格的监管环境，树立新的长效化工作思路。从本质上看，监管已经从过去一手抓发展，一手抓监管的双重角色，开始回归到从严监管、防范和处置金融风险的定位，监管部门的职责更加明确，市场机构则应顺应而变，更快调整才能赢取未来更大的发展空间，逆势而动则将承担更惨痛的代价。 在细节操作层面，4号文附件2《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，从8个维度，22个方面全面展开，对整治乱象工作进行部署。从公司治理到行业廉洁，从规范表内外业务到严格风险管控，从防范利益输送到消费者保护，提出了细致的要求，内容覆盖之广、标准要求之严，可以将其视为本轮金融监管升级的方向图谱和操作手册。并在最后，再次对监管自身履职方面提出了规范和整改的相关要求。 具体到债券市场，监管的影响将从前期的情绪为主，转为机构行为调整为主。由于市场对监管的目的、态度和要求更加熟悉，不再会像去年二季度一样产生由于情绪极度恶化带来的市场快速调整，监管所产生的情绪影响有所钝化。但是伴随着监管的执行力度加强，整改的内容具象化且逐步涉及业务本质，机构行为的调整将主导监管对于市场的影响过程。 在整改快速推进的阶段，机构仍要谨慎参与市场，保持负债端稳定和资产端短久期策略，多看少动，主动整改调整业务方向，首先顺利度过金融行业的大转型，才能迎来债券市场的大机遇。 事件：2018年1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》（银监发〔2018〕4号文点评，以下简称4号文），在去年“三三四十”专项治理取得初步成效的基础上，继续深入推进整治银行业市场乱象的工作，文件对后期整治乱象工作的具体工作安排和要求、整治乱象的相关工作意见、整治乱象的工作要点进行了说明。 一、接力2017“三三四十”，2018银行业整治乱象进入深水区 进入2018年，监管文件出台频率大幅提高，2017年“最严监管年”的称号眼看就要易主，回顾过去一年，监管对机构情绪和市场调整影响最大的阶段，莫过于2017年3、4月份银监会开展“三违反、三套利、四不当、十乱象”的专项整治的阶段，4月初至5月中旬债市收益率快速走高；而今年1月的4号文，则是接棒“三三四十”，将整治银行业市场乱象的工作推入深水区，开始针对造就市场乱象的更深层次原因进行梳理、纠偏和整治，这恰恰回答了市场的一些疑问，监管还会更严么？范围还会更广么？时间还会持续更久么？答案恐怕是肯定的。 应对监管，首先要理解监管；既要从业务层面，更要从监管的出发点、立足点和最终目标去分析解读。好在当前的监管不仅会告诉市场它要整治什么，也会告诉市场它在开展工作时候的整体思路和工作重点，做到监管的透明和信息传递有效，让市场形成“不能违规、不敢违规、不愿违规”的合规文化。4号文及其附件给我们透露出的监管思路和信息，需要重点把握以下的大方向： 1、治理乱象取得了阶段性结果，但是防范化解系统性风险的工作仍未结束，还需进一步推进。4号文整体立意是在2017年各项专项治理工作全面评估的基础上，进一步对照2018年整治乱象工作给出的相关要点，梳理风险隐患并及时整改，形成“整改-评估-整改”的工作机制。在答记者问中，监管表示目前金融风险高发多发的形势依然严峻，这和去年十九大辅助读本周小川行长文章中对当前金融风险高发多发期的判断是一致的，尽管2017年治理乱象的工作取得了诸多阶段性成效，遏制了金融市场乱象和违法违规行为高发多发势头，但是“市场乱象生成的深层次原因没有发生根本转变，打赢银行业风险防范化解攻坚战的任务仍很艰巨”。可以看出，2017年只是治理乱象的第一阶段，即“控制乱象增量”，2018年监管要更进一步，“解决乱象的根源” ；2017年监管问“有没有”，摸清底细后，2018年监管说“即刻整改”。从这个角度看，4号文就是“三三四十”的操作落地，未来深入整治工作的影响会来的更久更猛一些。 2、新老划断的标准比想象的更严格，风暴模式即时开启。对于监管的影响程度，“新老划断”是市场关注的焦点，如果老业务持续且设置新业务整改的过渡期，市场往往容易对监管影响产生偏乐观的解读。4号文针对新老划断给予了及其透明的解释，且没有给予过渡期，并在附件一的工作意见中，监管表示对于治银行业市场乱象工作开展以后（2017年5月1日后）的新增业务，严格按照法律法规进行规范，依法查处。而针对2017年工作的评估报告提交时间是3月10日；2018年整治工作报告的提交时间是6月10日和12月10日。可见整治工作即时开始，且要向前追溯到2017年5月10日，对于整治工作开始后依然抱有侥幸心理，继续做大业务规模的机构，监管惩罚可能会来的更严厉一些，而整治工作的即时开展对市场造成的影响也会更显著一些。 3、不要盲目担心“处置风险的风险”、“制约实体经济发展”、“金融创新停止不前”，这些都不是整治乱象的制约条件，监管都已细致筹谋。市场机构对监管心存侥幸或叫苦连篇时，往往会拿出以上问题作为论战焦点，而4号文发提出的工作思路和答记者问中的具体阐述，针对这些问题一一说明，打破市场幻想。（1）监管已充分考虑“稳”和“进”的关系，会合理把握力度和节奏，预留政策空间，但是对于新增业务一定会严格规范、依法查处，但是对于“新增”的界定，前文已作解释，至少要追溯到大半年以前，说明监管对于“稳”的界定比市场要更宽松一些，“进”则可以做的更多一些。（2）服务实体经济是金融监管和金融工作的根本，整治乱象只会扭转资金脱实向虚的情况，对实体经济长期利好，既然是利好整治工作必然持续推进，况且是在坚决防范“处置风险的风险”的基础之上。（3）整治乱象并不是阻碍金融创新，相反合规发展才能更好的促进金融创新，而合理的金融创新更是提升银行业竞争力的重要推动力，但是以套利为目的的“伪创新”则是监管整治和取缔的重点，因此未来金融发展要回归正途，服务实体，至于创新的标准仍需由监管把控。总体来看，市场担心的问题监管早已有所思量，目前的工作是在充分考虑的基础上推出的，既然有了前一年专项治理和评估的基础，当前监管工作的推进只会更有底气。 4、监管从多个角度劝解市场参与主体，正确理解当前更加严格的监管环境，树立新的长效化工作思路。4号文及其附件和监管答记者向市场传递了很多信息，如果直白一点总结就是：监管环境变了，市场快醒醒吧。首先，从工作高度看，市场机构和监管自身都要提高思想认识，治理乱象是关乎国家安全和治国理政的，需要和党中央保持高度一致；其次，从监管的严格程度看，4号文强调处罚和问责，提出严查案件风险，按照“一案三查、上追两级”的要求触发问责，发挥“处罚一个、震慑一片”的警示作用；再次，从持续时间看，整治乱象具有长期性、复杂性和艰巨性，不可能一蹴而就，是当前及今后一段时期银行业改革发展和监管的一项常态化重点工作；最后，从监管自身变化看，未来要强调并表监管、功能监管、行为监管，监管部门之间会形成监管合力，提升监管有效性。从本质上看，监管已经从过去一手抓发展，一手抓监管的双重角色，开始回归到从严监管、防范和处置金融风险的定位，监管部门的职责更加明确，市场机构则应顺应而变，更快调整才能赢取未来更大的发展空间，逆势而动则将承担更惨痛的代价。 二、管什么？如何管？影响又几何？ 4号文附件2《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，从8个维度，22个方面全面展开，对整治乱象工作进行部署，从公司治理到行业廉洁，从规范表内外业务到严格风险管控，从防范利益输送到消费者保护，提出了细致的要求，内容覆盖之广、标准要求之严，可以将其视为本轮金融监管升级的方向图谱和操作手册。并在最后，再次对监管自身履职方面提出了规范和整改的相关要求。 （一）整治“公司治理不健全”的工作要点 2017年11月4日，央行行官网刊发了周小川《守住不发生系统性金融风险的底线》的文章，并备注摘自《党的十九大报告辅导读本》，文章指出要科学分析金融风险的成因，而“当前的金融风险隐患是实体经济结构性失衡和逆周期调控能力、金融企业治理和金融业对外开放程度不足以及监管体制机制缺陷的镜像反映”，“在公司治理上，国有金融资本管理体制仍未完全理顺，资本对风险的覆盖作用未充分体现，金融机构公司治理仍不健全，股东越位、缺位或者内部人控制现象较普遍，发展战略、风险文化和激励机制扭曲。” （二）整治“违反宏观调控政策”的工作要点 银行业领域的宏观调控政策主要设计信贷投放的限制性/鼓励性领域、地方政府融资、促进环保、支持小微等，此外有关房地产行业的信贷和融资还需满足相关行业政策。 （三）整治“影子银行和交叉金融产品风险”的工作要点 影子银行是当前金融风险的集中体现，是金融市场乱象的“重灾区”，影子银行的不断扩张实际是过去分业监管环境下，不同金融子行业之间利用监管空白开展套利行为的表现。2017年监管多次提出，治理乱象的重点是“金融机构乱搞同业、乱加杠杆、乱做表外业务、违法违规套利”。针对同业、理财、表外业务的监管细则目前正在逐步落地过程中，未来或将出台更多针对“交叉金融产品”的监管文件。 （四）整治“侵害金融消费者权益”的工作要点 在整治金融乱象的工作中，维护金融消费者权益是一个关键问题，对此监管给出的指导意见是“严查乱设机构、乱办业务、违法违规销售、利益输送等行为，加强信息披露和金融产品适当性管理，规范市场竞争秩序，切实保障消费者合法权益，维护公众信心。”在工作药典中，则具体落实到销售和收费两个方面。 （五）整治“利益输送”的工作要点 治理利益输送实际也是保护金融消费者权益的重要内容，是从机构内部环节加强治理和监管，防止消费者权益被侵害。具体来看，未来公司股东、关系户通过其角色地位从银行谋私利的情况将难以持续。 （六）整治“违法违规展业”的工作要点 “展业”是正常业务的延长或延续，违法违规展业则是突破监管要求的行为，是明确违反当前监管要求的不当行为，有明确的判断标准，较之“治理同业、理财、表外”等问题更有据可循，在2017年“三三四十”的治理工作中亦是整改的重点，目前已取得初步成效。4号文给出继续整改的要点，特别是“未经审批设立机构并展业”对当前中小金融机构开展同业、理财、金融市场业务将产生较大影响。 （七）整治“案件与操作风险”的工作要点 严查案件风险，是监管给出的深入整治工作的重要意见，而操作风险也被提到了愈发重要的位置，监管对员工管理、内控管理和案件处置提出了更高的要求。 （八）整治“行业廉洁风险”的工作要点 行业廉洁亦是操作风险的延续，但是其风险点具有更强的“主观性”和“牟利色彩”，在金融反腐领域行业廉洁风险防范显得尤为重要。 （九）一个隐藏的治理要点：针对监管自身的要求 除了以上针对银行业乱象整治工作的要点以外，文件实际还隐藏了第23个整治要点，即对监管自身的要求，这与2017年4月银监发7号文《关于切实弥补监管短板提升监管效能的通知》要求一脉相承。本轮监管不仅对银行业务整改提出要求，更对监管自身提出了相关要求，将监管问责落地更显示出本轮监管的严格程度。 具体来看，存在监管不合规的情况包括：（1）越权或违反程序监管；（2）发现违法违规行为不处理或选择性执法；（3）未在规定时间内完成监管；（4）监管过程存在弄虚作假或不廉洁行为；（5）监管工作存在重大失误或造成严重影响和损失。 对于监管自身的严格要求，将导致各级监管在检查和执法过程中更加严格的履行监管职责，落地监管要求，确保监管效果，并将心存侥幸不及时整改的机构带来严重打击。 三、整改从现在开始，债市将持续承压 与2017年“三三四十”摸底式、询问式的监管要求不同，4号文对乱象的整治工作是有备而来，不设过渡期，整治随即开始。按照4号文的描述，2017年整改工作是官方认定开启日期为5月10日，但是考虑当时市场对监管尚未“适应”，机构情绪极为悲观，银监会在通气会上作出了相对柔和的表态，并对自查报告的提交进度给予了一定时间的宽限，但是2018年4号文在时间要求上则更为果断。 首先要求机构结合17年治理工作结果、对照18年工作要点进行问题和风险的梳理，银行业金融机构和监管部门就问题和整改情况进行评估，形成“整改-评估-整改”的工作机制。 其次，要求银行业金融机构即查即改、各级监管机构开展现场检查、银监会各机构监管部和各银监局加强督导指导。 再次，明确评估报告和整改工作报告的提交时间和报告内容。 最后，要求银行业金融机构、各级监管机构、各级纪检监察部门依法严肃处罚问责，切实落地整改要求。 从报告提交的具体时间安排来看，整改工作每半年上报一次，并将贯穿2018年全年，监管的影响也将继续成为影响市场的主线。 具体到债券市场，监管的影响将从前期的情绪为主，转为机构行为调整为主。由于市场对监管的目的、态度和要求更加熟悉，不再会像去年二季度一样产生由于情绪极度恶化带来的市场快速调整，监管所产生的情绪影响有所钝化。但是伴随着监管的执行力度加强，整改的内容具象化且逐步涉及业务本质，机构行为的调整将主导监管对于市场的影响过程。首先伴随监管落地机构进入被动去杠杆阶段，收益率仍有较大上行压力；紧接着机构行为逐步调整进入主动去杠杆阶段，收益率曲线开始出现平坦化的修复，但是由于新增配置力量不足，市场仍处于震荡环境；最后在新的规则下机构业务重新布局调整，市场回归本源，监管影响出清，债券也将回归基本面、流动性、供需关系的主导环境。因此，在整改快速推进的阶段，机构仍要谨慎参与市场，保持负债端稳定和资产端短久期策略，多看少动，主动整改调整业务方向，首先顺利度过金融行业的大转型，才能迎来债券市场的大机遇。 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！ ...
1月12日晚，中国证券业协会发布修订后的《证券公司参与股票质押式回购交易风险管理指引》（以下简称“风险管理指引”），沪深交易所与中国结算发布《股票质押式回购交易及登记结算业务办法（2018年修订）》（以下简称“业务办法”），自3月12日起正式实施。 此次股票质押新规的目的有三个：一是“进一步聚焦股票质押式回购交易服务实体经济定位”，二是“防控交易风险”，三是“规范业务运作”。 一、股票质押新规出台的背景：风险频发，部分业务脱实向虚 2017年以来，股票质押式回购业务频频拉响警报，风险屡屡引起市场关注。 2017年11月23日，皇氏集团公告，其董事徐蕾蕾女士的证券账户于2017年11月21日卖出公司股票649，187股，卖出原因为：徐蕾蕾因股票质押未能完成到期回购，且跌破最低履约保障比例后未能实施相应履约保障措施，构成违约，被东方证券强制部分平仓。 2017年7月24日，洲际油气公告，其第一大股东广西正和拟减持占公司总股本的3.83%的股份，而减持的原因是其股票质押的资金提供方平安银行要求强制平仓，同时向法院提起了诉讼，申请了冻结广西正和持有的公司其他股份。 2017年4月28日，浙江东阳市公安局披露，鹏起科技第一大股东鼎立控股集团股份有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪，东阳市公安局对相关责任人依法采取了强制措施。之后鼎立控股集团进入破产清算程序，而其持有的股票绝大部分被质押，质权人为长江证券和国投泰康信托。 2017年12月26日，天马股份公告，公司控股股东喀什星河创业投资有限公司在华融证券的股份质押已于2017年12月18日到期，双方尚未签订正式的续质协议，喀什星河正与包括华融证券在内的金融机构协商股票再质押事宜，至今尚未有进一步信息披露。 与此同时，股票质押部分业务存在脱实向虚情况。 一些股票质押的融入方在融入资金后未用于实体经济生产经营，而是用于股票申购或二级市场投资，或投资于违反国家宏观条款政策、环境保护政策与产业政策的项目；一些金融机构及其管理的产品、从事贷款或个人信贷的机构、私募基金作为股票质押融入方进行融资，资金未完全流入实体经济。 如何解决这些问题，正是股票质押业务规定修订的目的所在。 二、新规对上市公司股东的八大影响 1、单只股票市场整体质押比例不得超过50%，数百家上市公司股东参与股票质押交易受限 新规规定，单只股票市场整体比例不得超过50%。截至1月12日，沪深两市130家上市公司（名单附后）市场整体质押比例超过50%；89家上市公司市场整体质押比例在45%与50%之间；110家上市公司市场整体质押比例在40%到45%之间。 新规实施后，上市公司股东做股票质押需要抢占额度，博弈模式开启。如果一支股票总股本质押比例超过50%，所有股东都无法新增股票质押融资。而总股本质押比例在40%到50%之间的，证券公司在进行业务评审时也会非常慎重，因为股东的滚动质押融资受限。目前的业务实践中，很多股东是通过股份滚动质押融资，借新还旧，但如果新增质押融资具有不确定性，这些股东的还款能力就会受到较大影响。 2、有业绩承诺股份补偿的股东融资受限 风险管理指引第13条规定，“质押股票有业绩承诺股份补偿协议的，证券公司应当识别和评估其特殊风险，……切实防范因质押股票出现股份补偿情形而产生的风险，不得以其管理的集合资产管理计划和定向资产管理客户作为融出方参与股票质押式回购交易。” 近年来上市公司并购重组非常频繁，大多数被并购重组方股东持有的股票均有业绩承诺股份补偿，补偿期限一般为3年，今后资管产品不再能此类股份的参与股票质押式回购，这类股票的质押融资大大受限。 3、资金用途不符合要求的股东不得融资 新规明确，融入资金要用于实体经济生产经营，不得直接或者间接用于下列用途：（一）投资于被列入国家相关部委发布的淘汰类产业目录，或者违反国家宏观调控政策、环境保护政策的项目；（二）进行新股申购；（三）通过竞价交易或者大宗交易方式买入上市交易的股票；（四）法律法规、中国证监会相关部门规章和规范性文件禁止的其他用途。 融资人在融资后，未按上述要求使用资金的怎么办？进入黑名单，后果很严重。 4、进入黑名单的，全行业融资禁入一年 新规要求证券公司建立股票质押式回购交易黑名单制度，并通过中国证券业协会向行业披露。对记入黑名单的融入方，证券公司在披露的日期起1年内，不得向其提供融资。 5、防止资金脱实向虚，明确融入方不得为金融机构或其发行的产品 新规要求融入方不得为金融机构或者从事贷款、私募证券投资或私募股权投资、个人借贷等业务的其他机构，或者前述机构发行的产品。符合一定政策支持的创业投资基金除外。 6、对融入方初始交易金额做了限制，小额股票质押业务被禁止 融入方首笔初始交易金额不得低于500万元人民币，此后每笔初始交易金额不得低于50万元。 7、股票质押率上限不得超过60%。交易所可以根据市场情况，对质押率上限进行调整，并向市场公布 对于之前进行股票质押融资时质押率超过60%的上市公司股东，杠杆率要被动下调。 8、利好：融入方担保物范围增加 新规之前，如果股东股票质押履约保障比例达到或低于约定数值的，只能补充质押股票或现金，如融入方无股票和现金可供补仓，就可能陷入违约的境地。新规规定，履约保障比例达到或低于约定数值的，融入方可以“补充其他担保物，担保物应为依法可以担保的其他财产或财产权利”，从而增加了融入方的担保物范围。 三、新规对证券公司的六大影响：规范业务运作强化管理人职责 1、明确禁止券商公募资管计划参与股票质押回购业务 业务办法第17条规定，“证券公司及其资产管理子公司管理的公开募集集合资产管理计划不得作为融出方参与股票质押回购。” 这里指的公开募集集合资产管理计划，除了申请公募牌照的券商资管发行的公募产品，还包括券商资管在2013年新基金法出台前发行的大集合产品。之前的法律法规中对公募资管计划参与股票质押式回购交易未做明确规定，此次新规正式做出了规定。 2、强化证券公司尽职调查要求，加强业务风险的事前控制 新规细化了尽职调查流程、人员、报告等内容，加强业务风险的事前控制，具体如下： 人员：证券公司对参与尽职调查人员和方式应当集中统一管理，应当成立尽职调查小组，调查小组至少安排两名人员，并指定调查小组负责人。 流程：尽职调查时应当以实地调查方式为主，辅助以其他必要的方式。证券公司应当对尽职调查获取的各项材料进行详细分析，形成尽职调查报告。 报告：尽职调查报告应当包括近三年融入方的财务状况、信用状况；融入资金用途、还款来源；质押股票的担保能力；质押股票的质押率、利率确定依据和考虑因素；存在的风险因素和应对控制措施等。尽职调查报告应当包括各部分分析内容的结论，并给出明确的整体结论意见。 3、要求券商资管参与股票质押式回购业务强化管理人职责 新规风险管理指引中专门增加一条（第30条），对资管计划参与股票质押作出规定，要求“证券公司以集合资产管理计划和定向资产管理客户参与股票质押式回购交易业务的，应当强化管理人职责，重点关注融入方的信用状况、质押股票的风险情况等，加强流动性风险管理，切实防范业务可能出现的风险。” 需要注意的是，此次监管并未区分定向计划和集合计划（定向计划基本上为被动管理通道业务），均要求强化管理人职责，关注融入方的信用状况和质押股票的风险情况，而在过往的行业实践中，融入方信用状况和质押股票的风险（履约保障比例盯市除外）主要由定向计划的委托人来监控。此次新规可以说拉平了券商资管在通道业务和主动管理业务中的职责差异，或者说，在股票质押业务领域，新规并不认为有所谓的通道业务。 4、按照分类监管原则对证券公司自有资金参与股票质押回购交易业务融资规模进行控制 新规规定：分类评价结果为A类的证券公司，自有资金融资余额不得超过公司净资本的150%；分类评价结果为B类的证券公司，自有资金融资余额不得超过公司净资本的100%；分类评价结果为C类及以下的证券公司，自有资金融资余额不得超过公司净资本的50%。 截至2017年6月30日，129家证券公司净资本为1.5万亿元，远高于目前券商自有资金参与股票质押式回购业务余额，所以从整体上来讲，资本金对券商自有资金参与股票质押式回购业务目前无影响，个别公司（评级低的公司和资本金较少的公司）可能会受到限制。 5、增加暂停或停止证券公司股票质押回购交易权限的情形 与之前规则相比，增加了三种情形下，交易所可以暂停证券公司交易权限：一是未尽核查责任，导致不符合条件的融入方、融出方参与股票质押回购（之前为：未尽核查责任，导致不符合条件的集合资产管理计划或定向资产管理客户参与股票质押回购）；二是内部风险控制不足，股票质押回购发生较大风险；三是从事股票质押回购时，扰乱市场秩序。 新规增加了在如下两种情形下，交易所可以终止证券公司股票质押回购交易权限：一是内部风险控制严重不足，股票质押回购发生重大风险；二是从事股票质押回购时，严重扰乱市场秩序。 新增的这几种情形，体现了监管机构更严格的防控风险要求。股票质押回购发生风险，主要的风险类型是信用风险、流动性风险和操作风险，而信用风险的市场影响更大。而内部风险控制，既体现在事前的尽职调查和项目评审，也体现在事中的风险监测和持续管理。 如何理解“从事股票质押回购时扰乱市场秩序”，应至少包括两方面，一方面是开展股票质押业务未考虑国家宏观政策与产业政策，为大量不符合宏观调控政策与国家产业政策的融入方提供融资；另一方面是在违约处置时，因未遵守相关业务规则或者决策/操作不审慎，带来二级市场的非正常波动，严重影响了二级市场交易。 6、要求券商在股票质押回购业务中进行集中度控制 新规要求，证券公司作为融出方的，单一证券公司接受单只A股股票质押的数量不得超过该股票A股股本的30%。集合资产管理计划或定向资产管理客户作为融出方的，单一集合资产管理计划或定向资产管理客户接受单只A股股票质押的数量不得超过该股票A股股本的15%。 新规实施后，股票质押业务业务规范性大大提高，潜在的风险可以得到更有效的管控，为股票质押回购业务的进一步发展奠定了坚实的基础，也可以更好的服务实体经济。 附：沪深两市质押比例超过50%的股票 数据来源：中国结算网站，截至1月12日 （作者供职于某证券公司资管分公司。本文仅代表个人观点，不代表所在机构观点，并不构成投资建议。） 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！ ...
（原标题：悄悄地干，打枪的不要？ 新年楼市松绑真相） 2018年刚刚开年，一场针对房地产调控的攻防战便悄然打响。 日前，兰州、合肥等地被曝取消部分区域住房限购或限价的政策，立即引发了业内的高度关注，甚至被解读为楼市调控松绑的“第一枪”。然而几天后，事情发生戏剧性“反转”，两地均发文解释并未放松调控，依然会坚持抑制投机。 不过，对一些人来说，这一契机他们已经等了许久。2017年，房地产调控全面加码，热点城市房价整体回落，“北京楼市的晴雨表”环京地区房价更以近25%的跌幅领跌全国，“楼市冰封”、“房地产寒冬”等词汇也因此时常见诸报端。 久旱盼甘霖。无论是捂紧棉被过冬的房企、中介等市场部门，还是部分持观望态度的投资者，都期盼调控政策的缺口能在2018年尽快打开，地方政府、银行、国企等参与或配合抑制房地产投资和投机的内在动力也已不足。 然而，“大幅调控松绑”的想象与当前政策指向明显相悖。2017年年底召开的中央经济工作会议提出，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，这被视为2018年房地产市场的主要基调。住建部部长王蒙徽在全国城乡建设工作会议上也指出，要继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。在此背景下，作为房地产市场调控的主体，地方政府的作为更关系到房地产调控和长效机制建设的成败。 松绑信号反转 这一次，楼市调控松绑的消息首先从兰州、合肥和南京三地传出。 1月5日，兰州住房保障和房产管理局发布了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对西固区、九州开发区、高坪偏远区域等地部分取消限购，同时部分增加限售。并且，在较核心的城关区、七里河区、安宁区范围内继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不需再提供社保证明和纳税证明。 易居研究院研究总监严跃进分析认为，兰州此次松绑限购的地方是去库存效果不好的郊区市场，此前政策较为严厉，也带来了很多市场压力。而且附加了限售的政策，显示松绑也是有条件的。然而，政策中另一条取消社保证明和纳税证明被舆论认定为大幅松绑的信号，毕竟，不对社保和纳税作严格要求的限购政策并无太大意义。 3天后，在该政策实施的第一天，兰州又发布了对前述政策的说明，表示不再提交社保和纳税证明并非取消限制，而是改进审核方式，将原由购房人提供相关证明改为由房产部门通过社保及税务部门系统进行核查。并且，新增的限售区域涵盖了主城区等限购区域，在3年内限制转让。中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华对《华夏时报》记者指出，从解释后的政策看，兰州主城区还要比以前调控更严了，不仅限购没有取消，还加入了限售。 与此同时，同样传出限购解绑的合肥也在官网发布公告称，此前媒体将其在12345政府服务直通车上回复的“政府价格部门不得核定商品房价格”解读为放开限价的说法均系误读，合肥仍将按照相关文件执行商品房价格备案。 唯一没有“反转”的是南京，其楼市松绑是通过宽松的人才政策来“曲线救国”。1月7日，南京市政府提出，高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制，政府将在商品住房项目中筹集部分房源进行定向供应，且公积金最多可贷120万元，高校毕业生租房补贴年限可延长至5年。 中原地产研究中心统计数据显示，从2017年10月以来短短3个月时间，包括南京、兰州、合肥、郑州在内，全国有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策，房地产热点城市天津和青岛最近也加入了“抢人大战”。中原地产首席分析师张大伟分析认为，部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者，对于市场来说，容易引起非理性的判断。 土地财政阴影 中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大向《华夏时报》记者表示，地方政府调控一松一紧之间，存在着与中央政府博弈的过程。十九大报告中“房住不炒”和长效机制，其重要的措施就是要限购。无论是在郊区还是核心区，第一套或第二套房子基本上是用来满足刚需的，买三套及以上的都不是刚需，都是投资或投机性的需求，与此前定位有冲突。 邹琳华也表达了类似的观点，他表示，调控政策时松时紧是造成房价波动的重要原因，保持政策的连续性与稳定性是很有必要的，当然也需要根据市场变化做些微调。 个中矛盾不言而喻，根源仍存在于土地财政这一住房相关性基础制度之中。 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞曾指出，地方政府的作为是决定住房调控是否有效或失效，房地产风险泡沫是否扩大的一个重要的关键。它既是房地产市场的监管者，承担着维持当地房地产市场稳定健康发展的责任；另外一方面，它又是市场的参与者，是土地供应的主体，并且其收入来源过度依赖于土地出让收入及房地产相关税费。因此，从利益出发，地方政府执行房地产调控的坚决性是值得考虑的。 在各地的调控中，具体采取什么政策是由地方政府决定的，这也是住建部从去年下半年开始连续在重头会议上强调房地产调控不能“喘口气、歇歇脚”的原因。2017年11月21日，住建部、国土资源部和央行在武汉召开座谈会，要求坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。 况伟大表示，目前可以放松调控的宏观环境还没有出现，希望中央政府、执行部门和房管部门加大执法力度，一旦调控放松出现反复，房地产市场的健康和可持续发展，包括政策的连续性、稳定性就很难保障。 防范金融风险 中央经济工作会议提出，防范化解重大风险是今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的三大攻坚战之一，其重点就是防控金融风险，促进金融和房地产良性循环更是当中要义。 中国社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》指出，虽然2017年的金融监管政策关闭资金流入房地产市场的灰色渠道，但是银行等金融机构依然加大以土地为抵押的开发商和住房为抵押的购房者的贷款投放，支持楼市尤其是三四线楼市的投资投机需求。 而住房投机和资产价格泡沫的炒作，是近年来居民部门杠杆率过快增长的主要原因。据测算，我国居民部门债务占居民可支配收入的比重从2007年的35%提升至当前的90%，参考其他老牌经济体的发展路径，这一数值已经接近比较危险的区间。 对此，况伟大的观点是，只有坚持长期调控不放松，才能实现“房住不炒”，资金脱虚向实，这对加快经济结构转型，防范系统性金融风险是最根本的措施。 张大伟则认为，由于信贷政策依然紧张，楼市并不存在全面爆发的可能性。房地产的发展要平稳健康而不是市场崩盘，平稳是主基调，托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策，而是一城多策。 住建部部长王蒙徽此前指出，2018年要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。 城市与房地产研究专家孟祥远对此指出，差别化调控实质上就是稳定房地产市场发展前景，大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。 变相松绑楼市？全国7城开启抢人大战政策一览表 南京 允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。 郑州 非郑户籍人才购房，不论年龄和毕业年限，只要符合全日制本科(含)以上学历、副高级(含)以上职称、高级技师(含)以上职业技术资格，三个条件中的任意一个，不用审核社保或个税，即可按规定购买住房。 长沙 在长沙工作、具有专科以上学历、技师及以上职业资格的人才，首套房不受户籍、社保缴存的限制。 武汉 博士、硕士毕业生落户不受年龄限制，普通高校本科学历由年龄不满35周岁放宽至不满40周岁;普通高校专科学历、非普通高校本科学历由年龄不满30周岁，放宽至年龄不满40周岁。 济南 全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有济南市常住户口居民同等购房政策。 西安 全日制普通高等院校、中等职业学校(含技工学校)，国民教育同等学历和留学回国人员， 年龄在45周岁(含45周岁)以下，无论是否在就业择业期内，愿意在西安市区就业、创业并定居生活的，可持相应学历学位证书、身份证、户口簿(或集体户口卡)申请落户。硕士研究生及以上学历人员不设年龄限制。 成都 推行“先落户后就业”，普通全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证即可落户。同时，在本市同一用人单位工作2年及以上的技能人才，可凭单位推荐、部门认定办理落户手续。成都今年还提出“蓉漂”计划，为前来成都找工作的人才提供7天免费住宿。 靠谱众投 kp899.com：您放心的投资理财平台，即将起航！ ...
