5亿美元债务寻求展期

在宝龙商业拒绝向母公司宝龙控股输血的一个月后，这家诞生于澳门的闽系房企的债务压力终于到顶了。

7月4日，宝龙地产发布公告称，就2022年7月和11月到期的两笔优先票据进行交换要约，同时就另外四笔优先票据修订契约内违约事件条文征求投资人同意。

宝龙地产坦言，交换要约是为了延长公司债务到期日、强化资产负债表及改善现金流量管理。通俗地说，就是没钱还债了，恳请各位债务人宽限些时日。

今年以来，与众多现金流承压的房企一样，宝龙也进入年报难产、更换审计师，处置资产的窘境。市场早看出了苗头，到了6月，债券价格接连下跌。如今，宝龙坦露艰难处境，寻求债务展期，丝毫没有出乎市场预料。

根据宝龙的披露，2022年7月到期的美元债，息票率为4%，尚未偿还金额2亿美元；2022年11月到期的7.125优先票据，尚未偿还金额为3亿美元。交换票据的交换要约于2022年7月4日开始，在2022年7月13日下午4时届满。

宝龙对同意交换要约的投资者给出了颇有诚意的交换条件，例如5%的预付现金还款，1%的现金奖励费，以及相应优先票据的应计利息等。

对于2019年7月票据、2020年8月票据、2020年10月票据、2021年5月票据，宝龙地产发起了同意征求。上述票据将先后于2023年至2026年到期，截至目前，尚未偿还本金总计16.54亿美元。

同样，宝龙也给出了同意征求条件：如果持有人在同意征求届满期限或之前有效发出同意，那么他们每1000美元本金额可获得2.5美元同意费。

对于交换要约和同意征求的原因，宝龙称，2021年下半年，中国房企及资本市场经历了一个拐点。用于房地产开发的银行贷款减少，融资渠道受限。此外，由于购房人对开发商交付能力的担忧，房地产销售受到影响，预售款项的使用也受到政策限制。一系列事件导致再融资受阻。

进入2022年，中国房地产行业持续波动，银行贷款进一步收紧，加之某些负面信贷事件，加剧了市场对房企经营的担忧。没人买房，开发商的收入大幅减少。

而对于重仓长三角地区的宝龙来说，上海突发的疫情更令其销售雪上加霜。截至2021年底，宝龙约71.8%的项目和67.1%的土地储备位于长三角地区。中指研究院数据显示，2022年上半年，宝龙地产销售额232.4亿元，同比下滑56%。

子公司拒绝输血

宝龙资金的紧张情况在财报上显露无疑。

截至2021年底，宝龙地产借款总额为729.58亿元，其中一年内到期的借款为220.23亿元，包含银行借款76亿元，境内债75亿元，境外债59亿元以及信托10多亿元。但公司账面上现金及现金等价物仅194.72亿元，已经无法覆盖短期债务。

据媒体报道，早在4月30日的投资者交流会上，宝龙地产管理层给出了透露了今年的偿债计划，包括经常性收入、物业销售回款、大单销售及资产抵押等措施。

当时，宝龙地产总裁许华芳对投资者称，为了积极开源，宝龙地产采取全员、全渠道销售。在这之外，许华芳还对资产端融资和大单销售抱有更高的期待。他称，信用融资很困难，要依靠资产端融资，这正是宝龙的优势。

在许华芳的预计中，宝龙39个已开业且没有抵押的商场和酒店，总货值200多亿元，能补充80亿元至120亿元的新增融资额度。此外，宝龙地产在上海、杭州等地拥有办公、长租公寓等资产，他希望能通过这些资产再补充50亿元至80亿元现金流。

但现实显然不如管理层预料得那样乐观。

今年6月，在大部分城市销售出现好转，百强房企的销售额平均跌幅在收窄的情形下，宝龙前五个月的销售额为190.2亿元，同比减少55.2%。对比1-6月，销售额56%的同比跌幅，这意味着该公司在6月份的处境依然没有好转。

虽然宝龙在出售资产方面很努力，但效果一般。上半年，市场有消息称，宝龙地产与中国华融洽谈出售杭州写字楼项目，交易价格从近30亿元降至19亿元，但至今未有新的进展消息放出。

而且，连宝龙的子公司宝龙商业都拒绝接盘的母公司的资产。今年5月，宝龙商业发布公告称，计划以8.68亿元收购宝龙地产位于上海的办公大楼。

该公告一经发布就引来市场热议，鉴于宝龙地产不乐观的处境，这场交易被市场视为宝龙商业向大股东输血。公告后次日，宝龙商业股价应声跌了24.29%。不到一个月后，宝龙商业宣布终止收购。

评级机构对企业的风险显然更加敏锐。6月的最后两天，标普、穆迪双双下调宝龙地产评级。标普称，宝龙地产的资产处置进展要慢于预期，其在上海和杭州的部分写字楼和长期租赁服务部门的销售状况也远落后于计划。

据《财经天下》周刊不完全统计，今年下半年，宝龙地产尚有70亿元左右公开债务需要偿还。顶着如此大的债务压力，眼下的宝龙，正在与时间搏命。