房地产业的风险，需多方深思

在西瓜、小麦、大蒜、水蜜桃换房等各种花式营销出现之际，“一人购房全家帮”的购房政策也在湖北咸宁市、广东珠海市等多地推出。

而且，相比四五年前的6个钱包帮买房，这次的“全家帮”是通过购房者及其父母子女的公积金来一起帮着买房。

在我国的传统和现实多因素影响之下，这一新规有其逻辑。然而，在高房价的风险逐渐凸显的背景下，一人购房全家帮会不会演变成全家被“套牢”？

6个钱包不够，再加6张公积金卡

仅仅半年左右的时间，楼市就经历了一场戏剧性的变化。

2021年11月29日，咸宁市住房和城乡建设局等联合出台规定，要加强房地产供应精准调控，严格落实预售资金监管要求，严格执行商品房预售价格备案制度。

而在今年6月23日，上述咸宁市的6个委办局即联合发文，要激发市场活力，促进房地产市场良性循环和健康发展。

在咸宁市刚刚出台的规定中，除了常见的购买首套普通商品住房首付比例不低于总房价的20%、二套及以上不低于30%等降首付，以及降息、购房补贴等政策之外，其中还规定，住房公积金缴存职工购买自住房需用公积金时，可同时申请一次性提取父母、子女的住房公积金余额（账户保留百元位）。

这即是如今的“一人购房全家帮”，用父母、子女的住房公积金，加上购房者夫妻双方的公积金，一下子或将多出6张公积金卡支持购房。

早在2017年前后，在那一波楼市大幅上涨中，也曾出现过“一人购房全家帮”，不过当时的全家帮是“买房不够，6个钱包来凑”，即购房者夫妻加上双方父母直接可动用的钱包。而如今，购房者及其父母、子女的公积金也被撬动，用于买房，这凸显出当前楼市的境地。

无独有偶。6月1日，珠海市住房公积金管理中心明确发文规定，充分满足住房消费需求，“实行一人购房全家帮”。而且，这个“帮”有两个“帮”法。一是可提取直系亲属（配偶、父母、子女）账户余额的90%帮助支付首付款，二是可逐月提取公积金，用于帮助直系亲属（配偶、父母、子女）偿还房贷。

不止于此，截至目前，已有天津、河北秦皇岛、广东潮州、江西赣州、云南楚雄、河北沧州、湖南邵阳、四川资阳、安徽池州等10多个城市，出台“一人购房全家帮”政策。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向中国新闻周刊表示，买房是以家庭为单位，举全家之力为子女买房是当前的常态，买房时提取父母、子女的住房公积金有其合理性，同时，这也表明楼市稳市场的政策力度较大。

外地客户来看房，报销全部路费

从上述调整公积金政策的城市来看，基本以三四线为主。

机构监测显示，今年上半年，全国100个城市新建商品住宅成交面积为13282万平方米，同比下降49%；相较于去年下半年，下降了33%。一位业内人士对此表示，楼市成交可谓遭遇腰斩。

相比之下，三四线城市的跌幅更大。其中，26个一二线城市新建商品住宅成交面积为7286万平方米，同比下降48%；而74个三四线城市新建商品住宅成交面积为5996万平方米，同比下降51%。

王冰在湖北襄阳等地承接了多个楼盘的营销代理工作，他告诉中国新闻周刊，“从去年下半年开始，销售量就不断下滑，售楼处常常十分冷清，原本指望过年返乡、五一小长假能形成一波置业潮，但没想到这些销售节点接连落空。”

赵秀池表示，在此前从严的楼市调控政策下，房价的快速上涨得到了抑制，投机投资需求也得到了控制，加之疫情的影响，各地楼市低迷，购房意愿和预期也受到很大影响。

销量下滑之下，楼市库存迅速积压，去化周期拉长。机构监测显示，截至今年5月，100个城市平均去化周期为23.3个月，其中，一二线城市去化周期为21个月，三四线城市为27个月。

以此次出台“一人购房全家帮”政策的珠海市为例，因短期成交低迷，其去化周期迅速攀升，目前已超过30个月，在100个城市中位居TOP20，且去化周期相比去年同期，上涨了200%。

目前，珠海市的库存周期还在持续高位运行。仅在6月份，珠海市就有28个项目取得预售证，预售建筑面积38万平方米，其中住宅面积为24万平方米。据合富研究院监测显示，2022年1-3月，珠海商品房网签共7991套，成交面积为592899㎡，这意味着，仅6月份单月的供应量已超过一季度销量的半数以上。

珠海市万科都会四季的营销人员告诉中国新闻周刊，他们旗下的项目正在对外销售，由于位置好，开发商是大品牌，吸引了一些购房者甚至是投资客来看房。如果外地客户来看项目，他们在珠海市内安排车接车送，对于路费，可以全额报销。

与此同时，中国新闻周刊注意到，该项目在今年初销售均价高达38000元/平方米，目前的销售价格只有36000元/平方米，其价格处于停滞甚至下跌的态势。

易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊，多地出台“一人购房全家帮”，不断松绑楼市调控的根由还是因为土地财政。

他进一步表示，随着销售下滑、库存高企、周转变慢，房企不仅遭遇严重的资金问题，而且在卖的项目普遍没有多大利润。在这一背景下，房企没有拿地积极性，即使有一些地方国企托市，土地市场也十分冷清，而且，这种左手倒右手的操作也不可持续，后续很可能还会有很大的隐患。

多重风险要警惕

对需要用全家人公积金来购房的群体而言，巨大的市场风险不容忽视，甚至可能被套牢。

一方面，随着房价的步步高涨，房价进一步上涨的空间已不足。

国家统计局数据显示，1—5月份，商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额48337亿元，商品房销售价格高达9500元/平方米，房价依然在高位运行。

与此同时，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降城市有43个，二手住宅销售价格环比下降城市有53个。

另一方面，随着城镇化的快速推进，部分地区的住房需求得到了较大满足。

数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。

缪萌向中国新闻周刊表示，这些数据表明住房难题已经得到了较大缓解，部分地区的人们已经不缺住房了，尤其是一些刺激力度大的城市，有购买力的潜在需求短期看未必很大。

在这样的背景下，后市走势依然叵测。

赵秀池表示，从投资角度看，如果房价不涨，就会被套，相对而言，人口净流出的城市风险更高。如果是自住刚需角度，不存在套牢问题。当然，即使是自住刚需，也存在买在历史低位，这是可以理解的。

目前来看，利好政策叠加的效果，已在部分城市如苏州、佛山等开始显现。有机构预测，预计2022年下半年成交有望逐步走出低谷，成交同比降幅预期将持续收窄，但全年成交规模则将呈现高位回落。

赵秀池表示，后市有可能在一系列支持合理性购房需求的政策下，缓慢走出低谷。毕竟我国城市化还处于快速发展的中期阶段，每年还有大约1400万人口进城，房地产也是人们生产生活的重要载体。

日前，万科集团董事会主席郁亮公开表示，短期来看房地产市场已经触底，市场恢复是个缓慢而温和的过程。

2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%，不过，其净利润只有225亿元，同比下降45.7%，可谓腰斩。

上述珠海市万科都会四季的营销人员表示，近期推出了部分特价房源，房价只有26000元/平方米。

事实上，不只是“一人购房全家帮”，包括近期的西瓜、小麦、大蒜、水蜜桃换房事件背后，都存在这一风险。

但问题还不止于此。

一旦市场风险爆发，后续还可能存在烂尾、质量下滑、资金链断裂等一系列问题，这显然都值得警惕。