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泰禾等多个房产项目疑绕行调控政策 变相涨价!严监管下行业洗牌加速
发布时间:2021-08-09 10:38 来源:证券市场红周刊

·编者按·

继“三道红线”“两集中”政策后,住建部等八部委在7月末联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,进一步加强了对房地产市场乱象的监管力度。《通知》提出因城施策,以问题为导向,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域中存在的突出问题,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。

抓住行业红利期而崛起的房地产业,在“房住不炒”发展总基调面前不得不进行再适应,但之前赚钱太容易,调整起来就显得十分困难。一些乱象也应运而生,比如为了绕过“稳房价”要求,有的通过捆绑销售车位或捂盘惜盘等方法变相涨价,也有的违规挪用交易监管资金,更糟糕的就是在房屋建造上偷工减料导致交房后质量问题不断。

本周,《红周刊》记者围绕房企中存在的捆绑销售车位储藏室、捂盘惜盘、囤积房源、违规收取预付款、茶水费等变相涨价行为,挪用交易监管资金等行为,以及施工建设等问题,对部分中小房企展开调查。

调查显示,在重庆、江苏无锡、浙江金华、河北、广东广州、天津等地的房地产项目,不同程度地存在捆绑销售车位、违规挪用交易监管资金等情况,有的更是“集多个问题于一身”,涉事企业涵盖阳光100、中海宏洋和泰禾集团等房企。

阳光100重庆项目捆绑车位销售

增利“需求”大于监管“要求”

7月20日,一位看房用户在房屋中介平台贝壳留言表示,在重庆阳光100阿尔勒购房,需要捆绑35万元/个的车位,且车位不能贷款,需要一次性全款支付。

上述消费者所反映的重庆阳光100阿尔勒的捆绑销售行为属于八部委《通知》重点整治现象之一。在《通知》印发后,重庆阳光100阿尔勒依然没有停止上述违规行为。7月30日,《红周刊》记者以购房者身份向链家经纪人鲁先生了解重庆阳光100阿尔勒的购买详情时,鲁先生表示,捆绑销售车位,是该楼盘开发商的特殊要求,不买车位则无法购置住宅。车位单价为35万元/个,开发商要求车位款在客户支付首付时一次性结清。

《红周刊》记者了解到,重庆阳光100阿尔勒主要为叠拼产品,住宅总价为175万元起步。以175万元作为价格参考,购买一个车位需要花费全部房款的两成左右。

鲁先生表示,这一车位价格远高于周边楼盘的车位售价。之前也有客户看上这个楼盘,但是因为首付车位的问题,最后选择放弃。他推测,可能因为该项目备案价格较低,公司想让首付款高一些,所以才要求车位款在首付时一次性结清。

年报显示,2019年、2020年,重庆阳光100阿尔勒分别实现合约销售2.51亿元、6.84亿元。在这些销售额中,同样包含了捆绑销售所带来的销售额。

据阳光100介绍,阿尔勒是阳光100三大产品线之一,主要面向客群是大都市的青年知识精英。然而这一产品线也成为了阳光100旗下问题较多的产品线,据业主反映,除捆绑销售车位外,阿尔勒还存在延期交房、监管资金是否被挪用遭到质疑等问题。

房屋中介平台链家显示,目前,位于无锡惠山的阳光100阿尔勒已全部售罄。不过多位业主在人民网旗下的领导留言板上反映,该项目“交房一拖再拖”,有业主甚至指出,“经业主核实,该项目中大部分业主的首付和贷款并未进入监管账户。”

按照《通知》要求,阳光100阿尔勒产品中部分项目显然需要做出很大改变,甚至需要监管部门的介入。

浙江金华楼市“流行”捆绑销售车位

中海宏洋疑是“始作俑者”

像阳光100这样捆绑销售车位的情况,在浙江金华楼市较为普遍。金华楼市知名公众号作者严进文告诉《红周刊》记者,虽然官方“明面上”并不允许捆绑销售,但因楼市火热,房屋销售受限价政策约束,捆绑车位的销售行为在金华十分普遍。

严进文表示,2021年2月开始,金华楼盘普遍开始要求捆绑销售车位,在当地首开先河的是中海九樾,随后其他楼盘纷纷效仿。以中海九樾为例,一期开盘时,中海九樾虽并未开始销售车位,但其告诉购房者,车位的预期售价为28万元/个。而到了二期开盘,车位正式售卖,中海九樾又改口表示,车位为38万元/个,且必须购买。

值得一提的是,在被住建部点名约谈后,金华在8月2日晚发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,其中明确指出,加强房地产开发企业销售管理,严厉打击发布虚假广告、违规收费、捂盘惜售等行为。

也是在8月2日,《红周刊》记者以购房者身份咨询中海九樾楼盘销售情况时,一位房屋经纪人表示,目前中海九樾已经售罄。且在售期间,该项目并无绑定车位的销售行为。

不过,据《红周刊》记者梳理发现,在中海九樾“售罄”之前,克而瑞研究中心发布的一则报告指出,“金华高端项目中海九樾项目均价逼近3万元/平米,还以全款优先、绑定车位等方式筛选客户,也依旧能取得开盘去化80%-90%的佳绩。”如果这份报告是调研所来,那么中海九樾绑定车位销售的情况应是确实存在过。如今中海九樾销售人员声称没有绑定车位销售过,可能只是在“顺应”监管要求。严进文推测,相关整治政策出台后,销售人员已统一口径。

中海九樾的背后开发商为中海宏洋。而中海宏洋捆绑销售的行为也并非上述一例。有业主反映,中海宏洋旗下的晋江项目中海悦江府存在“捂盘惜售,捆绑销售”行为。该业主在3月21日于“人民网领导留言板”上表示,自己在2021年3月前往中海悦江府销售大厅咨询购买时,销售员表示已全部售罄。然而根据业主查询,彼时晋江房产备案查询系统显示中海悦江府11幢还有100多套房可供销售。而同样负责该楼盘销售的房产中介告诉上述业主,只要买店面或者两个车位,就能安排买房。对于该业主的投诉,晋江市住房和城乡建设局在4月30日给予回应,称“晋江市湖商商业管理有限公司与泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司就中海悦江府项目11号楼79套住宅达成购房意向,截至2021年4月14日,晋江市住房和城乡建设局查询晋江市房产登记管理系统,中海悦江府11号楼所有住宅均已售出。”晋江市相关部门的回应实际并没有回答以上业主为何在3月查询时“有房可售”的情况,也没有回答中海悦江府是否存在“捂盘惜售,捆绑销售”的行为。

在中海宏洋旗下多个楼盘捆绑销售背后,其2020年的销售额表现并不理想,2020年中海宏洋实现合约销售额647.1亿元,并未完成其给自己拟定的700亿元的年销售目标。而在2021年,中海宏洋上半年完成合约销售额432.87亿元,销售增速明显,同比增长55.3%,其中,捆绑销售的车位贡献几何?值得探究。

随着对捆绑销售车位等突出问题的有力整治,中海宏洋的后续销售情况值得关注。

“捆绑销售车位问题普遍存在,归根结底,还是行情太热,开发商想要赚取额外溢价。”严进文介绍说,在此之前,金华的车位价格一般在10万元/个~15万元/个左右。而自捆绑销售开始流行后,金华多个楼盘车位价格甚至卖到近40万元/个。按照目前车位的捆绑销售价格,一个车位可以额外溢价25万左右。假设一个小区有1000套房子,车位配比为1:1.2,那么整个项目可以溢价1200×25万=30000万。

捆绑销售车位是房企变相涨价的手段之一。与此同时,往往还伴随捂盘惜盘、囤积房源、违规收取预付款、茶水费等多重手段变相提价。比如,在上述提及的中海悦江府项目中就存在“捂盘惜售,捆绑销售”的现象。

而且,“价外加价”和捆绑销售似乎成了许多项目变相提价的手段。在福州,据当地媒体报道,位于仓山区三江口、打着清华附中“学区房”概念的滨江正荣府在备案价基础上,加价20万元、捆绑36万元车位销售。另据人民网报道,福州楼盘国贸学原、保利阅云台、大东海江山府等存在捆绑车位的销售行为;大名城紫金9号、建发和玺存在“价外加价”,实际销售报价高于楼盘备案价。

若整治“价外加价”和捆绑销售,将对一些房企的利润空间形成不利影响。严进文指出,尤其对2020年下半年之后所拿高价地影响较严重,因为限价存在,公司利润是薄利甚至会亏损。

泰禾集团等疑挪用交易监管资金

“套现”理由众多

相比对捆绑销售车位等问题的整治,《通知》要求对挪用交易监管资金进行有效管控这一条更引发业内人士关注。

中房商学院副院长邓明政告诉《红周刊》记者,在八部委发布《通知》所要求的整治行为中,挪用交易监管资金的相关整治对房企影响最大。因为房企资金链较紧张,几乎所有的开发商都会千方百计地挪用商品房预售资金,能够完全遵守预售资金监管制度的房企屈指可数。

虽然在八部委发布《通知》之前,各城市早已陆续出台预售资金的监管政策,据多位房地产人士反映,实际监管效果并不理想。邓明政表示,为了加强预售资金监管制度,政府、银行对预收款专户存储、全程监管,优先确保项目竣工,从而有效避免项目烂尾的发生。但是不同城市的监管标准却有一定差异,对信用资质不同的房企的资金监管额度也不同;甚至有些地方的监管存在盲区,往往是监管资金已经被挪用以后才发现。

实际上,房企挪用预售资金的现象十分普遍,问题突出。据媒体报道,2020年泰禾集团被曝光20余个项目“烂尾”,而导致上述项目停滞的原因就包括违法挪用监管账户建设款。2021年7月,邵阳市住建局发布暂停某头部房企项目网签交易的通知,该《通知》指出,上述项目监管资金与实际销售金额不符,存在账外收存和使用挪用预售资金的行为,蓄意逃避监管。

此外,《红周刊》记者梳理发现,在人民网旗下的互联网官民互动平台领导留言板搜索“挪用”这一关键词,可以看到,广州、泉州、长沙、天津等多地都有业主留言反映,自己所购买的楼盘存在挪用购房款行为。而上述业主之所以能发现问题,往往因为项目停工或无法备案才开始关注和监督房企的监管资金使用情况。

而且,要想使交易资金得到有效监管并不容易。一方面,交易监管资金信息不公开透明,业主无权查证监管资金使用情况。以福州福晟闽江道1993项目为例,2020年下半年,多位业主发现并投诉该项目陷入停工状态。其中有业主在福州市12345便民服务平台就“(项目)监管资金是否被挪用,剩余金额如何查询”一事进行提问。福建省银保监局回复表示,依据法律规定,银行不得擅自泄露储户信息,监管账户相关情况建议直接向开发商了解或向当地住建部门反映。

而另一方面,房企“套现”监管资金方式众多。某TOP50强房企内部人士赵磊(化名)告诉《红周刊》记者,挪用交易监管资金是很困难的,这属于违法行为。但房企可以通过一些理由来申请动用资金,以达到“套现”目的。

赵磊向《红周刊》记者分享的一张商品房预售款监管协议书截图显示,开发企业在签订《监管协议书》时,应将监管账户对应的各个预售许可项目,经物价部门认证的商品房总售价累计数的10%,作为该监管账户的最低预留资金。“一般我们就按照最低要求预留监管资金,而其他的资金,企业则会变相提走。”

邓明政则表示,很多房企与总包单位默契配合提前提取监管资金的情况也很常见。而这一做法,《红周刊》记者也在房企内部人士赵磊口中得到证实。据赵磊介绍,“在项目建设时,一旦工程的支付节点出现问题,房企可对监管资金进行提取。所以很多时候,我们在申请提取监管资金时会表示,现在已经没钱支付工程总包的工程款项。”

此外,赵磊介绍,项目遇到了不可抗力因素、非常重大的节点或重大建设事故、企业出现重大债务危机等一系列问题,也可以申请动用这笔资金。

上述都是房企申请提取监管资金的常见理由。赵磊表示,“一般预售监管资金到账后的两三个月后,基本上所有开发商都会通过一系列理由将其提现。”

中国海外发展等旗下部分项目存质量问题,房企洗牌提速

对比上述突出问题,像违规施工、房屋质量问题频出等似乎都是“小问题”,但这些小问题更是消费者关心的问题,也是房企规范、高质量运作的表现。

在八部委发布《通知》的5天之后,即7月28日,河北住建厅就针对本省发生的9起典型违法案件进行通报。其中,张家口的半山苑一期项目1#、2#住宅楼、邯郸城市理想项目G1#楼未取得建筑工程施工许可擅自开工建设;石家庄的三联公馆项目未按工程设计图纸施工。

伴随压缩工期、降低成本等多重因素,近年来,上述由施工所导致的问题不光频繁出现于小型房企旗下楼盘项目,在知名的大型、中型房企中同样屡见不鲜。

2021年以来,《红周刊》记者持续追踪中国海外发展、合生创展、绿城中国等多家房企的违法违规开工行为或质量问题。5月底,《红周刊》记者走访发现,新交付的中海北京石景山项目金裕雅苑存在墙面渗水、墙面空鼓等诸多质量问题。而同为中国海外发展旗下项目的中海首钢长安云锦、中海云熙、中海金樾和著等项目也均遭到业主投诉。

而根据业主反映,贡献了合生创展2020年四分之一营收的标杆项目合生杭州湾国际新城也存在较为严重的质量问题,如地下车库渗水、地面鼓包的情况;小区楼顶存在裂缝,室内渗水严重;安全逃生楼梯存在水泥质量不达标等。

赵磊告诉《红周刊》记者,违规违法的开工建设行为在房企中普遍存在。而该行为整治的落地则会影响房企旗下开发项目的运营周期、销售节点以及现金流回正速度。其中,最为核心的是,会拉长房企项目的现金流回正速度,比如,原本一年就可以回正的现金流,现在需要一年半到两年时间。

当前的专项整治监管还带来了其他一些影响,比如房企的拿地策略。

赵磊就职于一家闽系房企。以往,该房企拿地扩张较为激进,因而也持续斩获不少高价地。不过,赵磊告诉《红周刊》记者,“周一(8月2日)晚上,老板已经宣布放弃招拍挂土拍市场,我们可以去竞拍,但不一定会拿(地)。”赵磊还表示,目前停掉招拍挂的房企并不仅有他们一家,不少龙头房企行动速度更快。

为何房企的拿地策略会发生如此大的转变?赵磊表示,目前出台的监管政策主要针对的是以招拍挂拿地为主的房企,但很难监管到做城市更新、产业勾地的房企。这也意味着,房企可以通过旧改方式去拿地。虽然城市更新项目一样受资金监管约束,但是资金监管比例却远低于招拍挂,大约在1%~3%之间。未来通过招拍挂市场来获取土地的房企会越来越少。

但是,城市更新项目比招拍挂市场的项目时间周期较长,因而也对房企的资金实力提出了更高的要求。虽然城市更新项目毛利率水平高于招拍挂项目,但对房企所提出的高标准也将不少房企拦在门外。

总结起来就是,所有房企都很“难”。邓明政向《红周刊》记者分析表示,“早期比较激进的、高杠杆大型房企的风险可能是最高的,不排除崩盘的可能。而中小型房企因为拿地难、融资难、销售弱,现金流稍微跟不上就会出大问题。总体看,整个地产行业的洗牌会不断加速。”

赵磊“预测”称,TOP40内的活下来的房企,未来会大批并购中小型房企。

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