去年9月以来的新一轮房地产调控，以限购限贷限售限价为表征，指向非常明确，那就是，房地产去杠杆。具体应用到商品住房就是，去投资化。

毋庸讳言，商品房作为一种商品，既有居住属性，也有投资属性。固然，我们很难准确量化，居住属性与投资属性的合适比例；但有一个共识是，过去10多年，随着房地产市场的快速发展，房价的持续上涨，商品房尤其是商品住房的投资属性被放大了，与此同时，住房投资效应的放大，又对房价形成了巨大的压力。

投资效应的催发，有多重因素。譬如，天量供应的货币，很大部分流入了房地产市场，楼市成为蓄水池；又譬如，部分中高收入者对住房的偏好，是一种消费文化的体现；再譬如，住房投资的无风险收益，其社会能量投射到更多群体，形成了虹吸现象。

2003年以来的房地产市场化发展史，即使说不上是一部调控史，至少也是一部管控史。回过头看，政府部门利用信贷、税收、财政、行政等多种手段，核心是抑制房价的过快上涨。但至少在2016年9月以前，商品住房的投资比例，整体是呈上升趋势的，有些城市，有的年份投资占比还相当大。

前些天，有位朋友跟我说，想去北京周边某城市买房，问起动机，承认不会去住，为的是“货币保值”。是的，即便到今天，调控已是所谓前所未有地严厉，有些朋友谈起买房，还喜欢用两个词，“居住兼投资”、“保值增值”。其实仍然是投资的变相说法。买房的门槛已经如此之高，杠杆已降到多年来的低位，投资仍保持着惯性的吸引力。

2017年，是不是一个居住与投资的分水岭？暂难断论。但毫无疑问，“房子是用来住的，不是用来炒的”，从上到下，已达成全面共识。对房地产尤其是对住房的这个定位，将决定着未来相当一段时期房地产的发展。当然，包括房地产政策的厘定、房地产制度的改革。

正如住房投资效应的形成与放大，经历了10多年的时间，那么，住房去投资化，也不可冀望一蹴而就。我个人觉得，这个过程需要有两个阶段。

第一个阶段是先把投资现象遏制住，把投资比例降下来。2010年5月1日北京率先启用住房限购政策以来，各地的限购政策是有过波动变化的，但一线城市一直保持着。从效果看，限购并不一定能遏制住房投资，2013-2015年，维持限购的热点城市，投资比例未必下降了。

新一轮调控，到2017年9月底，已满一年。据我个人观察，结合地产商和经纪机构的监测，不能说投资性购房现象已杜绝，但住房的投资比例绝对值是明显下降的。为什么这一次调控在抑制投资比例方面取得了相对较好的效果？

原因也是多样的。主要是，政策和舆论保持了高度警觉，能采用的限制性措施几乎都用上了，而房价涨至高位后的投资门槛也已大幅攀升。举个例子，几年前，1000万在京沪深能买两套普通商品房，现在能买一套就不错了。

第二阶段是把投资资本挤出来。当然，要不要挤出住房属性里的投资资本，是有争议的。没有争议的是，即使要挤，也不能硬挤，不能一下子挤出来。因为沉淀在房地产市场的资金相当庞大，如果没有解决这些资本的出路，硬挤出来流入任何一个领域都有巨大的毁坏性。

在我看来，住房去投资化的第一阶段尚未完成。理由是，根据过往经验，行政色彩较浓的限购限价以及限售，具有较大的弹性空间，某个时点投资占比下降了，一旦管控放松，另一个时点还有可能升上去。

要保住目前的调控成果，将住房投资比例大幅下降这一现象稳住，必须着手进行房地产制度的建设性变革。这正是中央政府部门和各地正在做的：公布住宅供应计划、加大热点城市的住宅用地有效供应；多渠道增加租赁住房用地供应（包括集体建设用地建设公共租赁住房）、扩大租赁住房占比；以及制定实施《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》（将《住房租赁和销售管理条例》分拆），研究推进房地产税等。

这也是房地产长效机制的主要内容。但我个人更愿意称之为住房制度的完善与变革。这个机制公布之日或这个住房新制度初见雏形之时，就可以说住房去投资化第一阶段已经完成。

那何时是住房去投资化的第二阶段？房地产税的实施之日。但应该相信，在那个阶段，挤出住房投资资本的过程，也是温和的、渐进的。亦即，房地产税也将是平和的、可控的。也因此，眺望前路，普遍而言，投资买房获得超级收益的时代已经过去。

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