一、上海再出楼市大动作，近200亿不要了！

就在昨天，上海市楼市又有新动作！

据上海市规划和国土资源局挂出的消息，上海一次性挂牌出让4块地理位置极佳的国有建设用地，总规划建筑面积21.85万平方米，用途全部为租赁用途！

据公告，4幅地块分别为浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块，长宁区古北社区W040502单元E1-10地块、浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块、徐汇区漕河泾社区196a-08地块。
 

参照此前上海市出让给国有企业的两块租赁用地，成交价基本上就是目前测算的楼面价，综合价值约为16.87亿。而按照土地价值和面积计算，4块土地如全开发为商品房，那么市场价值约为200亿！

把租赁用途的土地潜在成交价和按照商品房标准成交的价格做一个对比的话，那么可以得出一个结论，上海市政府此次让利183.13亿元！

那么这些土地拿出来租赁的话，回报率有多少呢？

以最贵的长宁区古北社区地块计算，12762元/平方米的楼面价，最终成本大概是2.5万左右；目前临近地区一套125平米的房子月租金是1.5万；按照上述计算，租金回报率在5%~6%的水平，已经是合理的租金回报率了。

上海市的举措可以说既在情理之中，又可以说在意料以外。

说是情理之中是因为，此前上海就已提出“十三五”期间供应租赁住房用地1700公顷，占全部供地比重的30.9%；

意料之外是因为，离2020年十三五结束还有很长时间，但上海市政府却快速在短期内连续推出8块租赁用地，速度令人惊叹，还让人看到，租赁用地不涉及赚钱和利益，全然是让利之举！

自7月18日住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，据中原地产研究中心统计，最近一年多时间里，全国有超过8个省份及超过20个城市出台了有关租赁的政策内容。而此次上海市政府的动作让我们看到，政府是实实在在通过让利来落实租赁政策，为租购并举，先租后买的实施保驾护航！
 

二、一线城市，楼市调控的排头兵

一直以来大家对于房价很不满意，各种各样的批评涌现，比如什么人为土地稀缺，造成客观政府抬高房价，地价涨所以房价才会涨等等——质疑造成的后果就是：象征性地限购并不能解决问题，越限购，饥饿营销的效果越好，以前不着急买房的都憋不住了，开发商就在这里头翻江倒海，搞得大家人心惶惶。

但就在今年，趋势突然变了——高房价的历史性转折点已经到来，楼市降温已成不争事实。

据国家统计局8月18日公布，7月70个大中城市房价环比持平或下降的城市个数增加，15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比涨幅继续全部回落。专家分析，因地制宜、因城施策效果进一步显现，投资、投机性需求进一步退出。

另外，大家对房地产的怨言，竟有人听了，还积极做出改变。

某著名地产开发商任先生一直拿供地说事，说北京2016年房价暴涨，是因为2016年供地突然少了，实际供地只有454公顷，而原计划2017年供地也只有480公顷，商品住宅只有100公顷左右，没有可卖的房子了，所以房价才会涨。

结果这个批评之后，北京今年半年时间就完成了去年的供地总量，也修改了今年的供地计划，相比于原计划，多供地将近一倍，基本回到2015年的水平。

土地供给的问题，似乎有回应了，那么有人说地价高推动房价涨的问题，上海也给出了改变。

7月初上海拿出两宗土地，只租不售。此举震惊全国，因为地价一下压低到10年前，浦东张江和嘉定新城的这两块地的楼面价只有5000多块钱。正当很多人质疑这种自宫式供地能否持久时，就在昨天，上海又用实际行动给出回应。

可以预见，一个企业有足够利润空间的租金水平，能拉低当地房租3-6成，未来的只租不售，肯定可以期待。随着各地只租不售的继续推出，想必租金价格应该在明年底后年初，这一大批只租不售的楼盘建成的时候，就会有很强烈的市场反应了。

如今为调控楼市，各村都有高招，一线城市似乎已成排头兵，至于二三线城市，他们更重要的任务似乎是给一线城市承接人口，争夺人才。以前我们总是封堵一线，但结果很差。现在用了疏堵结合的办法，一边一线往外驱赶，另一边二三线来争抢接收，这是一个新的思路。

三、供需两端彻底解决高房价

在上海之前，广州7月17日在《加快发展住房租赁市场工作方案》中，就率先提出了“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。

之后，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》）。

这份《通知》明确提出了鼓励“商改租”：

1.要求积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。

2.超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

事实上，相比于各种“限限限”，“商改租”才是高房价和高房租的杀招。

热点城市一方面通过“租售同权”来转移大城市人群的购房需求，另一方面增加租赁住宅的供应来满足这份需求。

从供需两端来彻底解决高房价，这远大于“限买、限卖”对楼市产生的冲击。

中心城市有海量的商业用房，这些闲置的商业用房一旦全都转变为租赁用房投放到市场，将极大增加市场中租赁住宅供应，冲击中心城市的租金和房价。

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