摘要：资产证券化正倒逼资本投资模式变化。

日前，平安不动产与旭辉领寓签署战略合作协议，未来3年内双方总投100亿人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营，并签约落地首个合作项目——浦江镇综合型租赁社区。

平安不动产借此次合作开拓了轻重资产结合路径。平安不动产相关人士透露，公司在长租公寓设定了发展目标，拟用10年左右的时间，使长租公寓资产管理的规模达到2000亿元。平安不动产董事长兼首席执行官邹益民表示，除了与旭辉、朗诗等房企在长租公寓领域达成协议，接下来平安还会与一些房企合作。

与之类似的还有一些长租公寓基金的落地。4月25日，汇景青年汇长租物业基金是毅达汇景组建的第一支长租物业平层基金，基金规模20亿元。

内外资青睐重资产运营的背后，是监管部门正在推动2019年首支公募REITs的发布。日前，上海证券交易所相关债券专家谈及国内REITs市场的发展时透露，一季度通过走访部分房地产企业发现，目前企业对于轻资产运营主要关注收益率，对于4-5%的年化收益率虽然能接受，但对物业未来升值空间预期较大。而在产品发行时，若项目达不到上述收益率，物业评估值就要相对下调。上述人士指出，目前这个矛盾还需寻找平衡点，才能促进与推动房地产资产证券化更多元发展。 

资本投资关注点

这两年，外资不断加码投资国内重资产。比如，继在上海从华润手中收购万象城之后，基汇资本又收购了SOHO凌空和海洋大厦。与此同时，基汇资本也在加快布局轻资产步伐。日前，在英国皇家特许测量师学会（RICS）举办的“地产投资与管理”为主题的RICS中国峰会上，基汇资本执行合伙人彭庆邦透露，与重资产投资同步，基汇资本最近两年开始逐步投资轻资产，包括裸心舍、长租公寓湾流、贝壳网等等，公司在2018年前将裸心社股权转给WEWORK，同时成为WEWORK股东。

通过采访多个投资机构，记者从近期内外资投资趋势总结出，资本核心关注国内三大增长点。第一是国内还处于城市化的过程。从现在开始到2025年，如果目标是中国实现70%的城镇化，现在是57%，按照这个速度，在2030年大概有两百多个城市有100万人口，意味着还有4亿人从农村地方搬到城市。

根据住房研究院发布的报告，到2025年，我国住房租赁市场规模（租金总额）将跃升至3万亿元。从市场层面来看，人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范，长租房有着很大的市场需求和空间。

第二大增长点是，中国在2013年的时候只有两家市值10亿美元的科技公司，今天已经有82家。据不完全统计，全球每三家独角兽有一家出自中国。消费引流带出目前阿里巴巴、腾讯、百度所做的投资主要是做生态圈闭环。

第三大增长是中产阶级的消费。据测算，2010年到2015年这个阶段，所谓的中产阶级有10倍的增长，这部分人群的消费力大概在1.6万-3.4万美元/年。这些消费大部分分布在一线城市，但是二线城市逐步追赶，因此资本开始瞄准二线城市机会，他们认为一线城市投资回报比较稳定，二线城市则有增长的空间。

以上述平安不动产与旭辉合作为例，双方已落地首个合作项目——上海浦江镇综合型租赁社区。据了解，这一新成立的平台将重点关注一线和部分强二线城市，以实现长租公寓项目的投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等。此外，未来双方在资产端合作投资的其他项目，也会纳入到这个合作平台进行管理。

轻资产收益与升值预期的平衡

印力集团资产管理部总经理孙娟指出，为了实现轻资产运作，基金通常会设置一个短期的债来保证项目收益。因此企业在做轻资产项目路演的时候，投资人更关注以后这个项目怎么提升，存量怎么发展，将来带给业主的收益是多少。

正如前述债券专家所言，轻资产收益与物业升值预期的矛盾，是资产证券化的一大障碍。

在国内首支公募REITs出台前夜，业内正正试图从各个方面尝试打通渠道。比如4月22日，凯德成立首只自主私募基金，规模22.6个亿。这支基金跟以往基金的不同之处在于，以往基金如果投项目，要经过LP同意；而这支发自主基金是自主做决定，不需要LP同意。

又比如，上海浦发银行大厦，原先由海航集团以基金方式持有，在持有3年之后出售给凯德，凯德认购之后把对价资金用于类REITs产品的退出。这就是一个基于信托的轻资产产品。

据知情人士透露，公募REITs基金在试点期间会搭一层私募基金处理经营性收入与隐含的资本价值。这就是搭建股债结构，通过债务方式来回收现金流而非股权分红的方式，适用于很多不希望披露底层资产的重组安排。他指出，项目段要完整安排好债和股的关系，实际上很多没有债务关系的情况下也要搭建债务，然后发售给投资者的优先、夹层等。

据孙娟及其团队的观察，资产证券化规模呈现高速增长的态势，企业资产证券化产品将成主流。2014年-2017年，企业资产证券化产品呈现高速增长态势，其中2017年较2016年全年发行规模增长73%。

租赁和商务服务业产品规模稳步增长，2018年，企业资产证券化产品共备案确认667只，同比增幅20.99%，累计备案规模9507.84亿元，同比增幅2.96%。

国内金融创新提速，资产证券化产品发行量逐步走高，形式也日渐多样。商业地产运营企业将通过深挖金融护城河的举措，进一步巩固城防。

 孙娟也指出，资产复杂性给轻资产运作带来极大挑战。比如物业出租率的计算就不是起租面积/商场面积，商场的面积又包括标NLA、GFA、GRA等三个标准。

业内人士指出，这些细节问题正在倒逼行业标准的统一。在当前大资管时代下，如果要进一步创造挖掘物业真实价值，需要重新定义商业资管指标和标准。