摘要：这就是我为什么不推荐朋友买的原因。

良言相劝投资客们，如果看到「文旅」「养老」请立即拉黑此地。

这周末和朋友聊天，她说前几天出了趟门，专门请假去湛江看房了。我很惊讶，你人在深圳，为何要去湛江买房？

她神秘一笑，现在那边正在打造一个旅居文化小镇，她想在湛江投资一套文旅小镇旅居房。

这个项目距离湛江吴川火车站70公里，就因为靠海所以打出了“文旅小镇”的名头，而实际是交通极其不便、配套不齐全、气候不突出、空气不够优质、完全缺乏高端旅居的潜质。

在没有人流、项目品质不行、开发商运营水平有限之下，反而是从老家的大农村换到了一个海边的大农村。

最关键的是本地小开发商哪有实力把一个不毛之地运营成文旅小镇的乌托邦模样？

所以啊，打着文旅小镇、养老小镇开发的项目96%都是坑。

今天也趁着这个机会，给大家讲讲文旅小镇，相信看完文章，你也会有我的感受。

一.文旅小镇，城乡变革的产物

朋友中意的这个项目打着“回归乡村、旅居养老、望海休闲”等等名号，让大家听了发散出无限的美好幻想。

但这种开发商大肆砸钱造出来的文旅小镇，真的靠谱吗？

文旅小镇起源于上世纪中叶欧洲的乡村旅游，后来逐渐传到世界各地。

所谓的文旅小镇就是「文化➕旅游」的模式，一般具有小型化、慢节奏、景观性、可持续发展等特点，旅游小镇在开发时一般会打造生态人居型、历史文化型、民族民俗型、等不同特色产品。

国内比较知名的是乌镇的水乡+科技、法国依云的矿泉水+疗养等。

2016年，国家提出一个大目标：到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

1000个啊，这蛋糕这么大，当然也就吸引了各路资本砸钱造小镇，从阿里巴巴到华为、从万科到万达，几乎所有的大企业集团都在涉足，基本上成了旅游地产圈的明星。

但是，文旅小镇的发展真的这么顺风顺水吗？

二.高潮过后的连锁倒闭潮

（图为运营失败的成都龙潭水乡小镇）

文旅小镇看似欣欣向荣，TOP100房企中有71家涉足或参与特色小镇项目，但是运营下去的寥寥无几。

我举几个例子，让大家更能感受到现在的文旅小镇现状：

Ø 2013年，成都龙潭投资20亿龙潭水乡特色小镇，开始时到处打广告，势要成为下一个“乌镇”，开业不出三年，龙潭水乡大街上门可罗雀，往日的繁华不再，80%的店铺关门待招商。投资全部打了水漂，变成了一滩烂鸡毛。

Ø 2016年，斥资12亿打造的常州德国小镇，主打异域风情街。后来运营随意，招商把控不严流进了很多小摊小贩，严重降低档次，到现在，基本已是半死半活状态。

Ø 2016年南京高淳区桠溪镇上的“慢城小镇”项目，占地200亩，花了4年投资三亿，最后变成了一个鬼城。至今仍是大量建筑闲置、里面空无一人，无疑造成了巨大的资源浪费，非常可惜。

Ø 2016年，投资3.6亿打造的白鹿原民俗村却迎来了一泼冷水，吸引力不足，原本好好的名著IP如今成为了西安最惨淡的旅游区，每天来玩的游客不足千人。可谓是狠狠的把陈忠实“黑”了一把。

看似美好，实则运营困难的现状让深耕文旅行业的大佬都犯了难。

华侨城总经理胡梅林在接受媒体采访时直言：房地产公司做特色小镇，基本上失败的概率是90%。

三.接连失败的背后

文旅小镇不仅仅是房地产，核心在于文旅产业，很多开发商只是抱着做地产、拿地方便的心态去进军文旅产业，所以基本上都成了炮灰。

文旅小镇的失败一般都逃不过以下原因：

首先，开发商定位不清楚。

一般文旅地产采用“大盘+综合开发”的模式，文旅小镇其实只是个卖房子的噱头，最后基本都是因为缺乏整体运营实力而做不起来。

其次，缺乏精神内涵。

很多文旅小镇基本都是凭空造出的，没有积累沉淀。

乌镇为什么能成为国内最知名的文旅小镇？是因为有“枕水千年”的魂。

佛罗伦萨为什么成为徐志摩心心念念的“翡冷翠”？是无数的思想和艺术在此沉淀。

反观很多开发商，没有建立地与人的关系，强行炒作IP，像什么潘金莲故里、新修的千年古镇，毫无美感和内涵可言。简直就是文旅小镇的变异产品。

再次，产品过于雷同，缺乏差异化竞争能力。

开发商们地产做惯了，习惯于标准化的一城一城去复制粘贴。遇到文旅小镇也懒得多想，别人怎么做我就怎么抄了。

看文旅小镇的内部，仿佛新农村建设一排排一模一样的小农家院；文旅小镇外部，每一个概念、模式都差不多：说是花海，就全部都是差不多的一片花摆几个红色电话亭和秋千；说是农家乐，几乎就是简单的餐饮，再加上捉鸡、钓鱼，就没有其它的内容了。

目前存在的绝大多数文旅项目，无论是体验、风格、内容基本都相差无两，同质化严重。

这个也叫特色，那个也叫特色，一万个特色小镇了还特色什么？千面一镇的伪文旅自然会被大家嫌弃。

最后，缺乏运营文旅小镇经验。

文旅小镇在我国兴起不过三四年，迄今为止，还没有形成一套系统性的营销模式、后期运营和推广等经验。

开发商习惯于把文旅商业地产当作普通行业地产去运营。

主要是靠卖房子赚钱，盈利模式过于单一；也没有专门运营人员，不会烘托打造专有的文化环境和氛围。

还有一些单纯就是为了蹭热度，盲目投资小镇，只谈情怀，对项目没有做合理的规划和研究，导致开发失败。

种种原因叠加之下，文旅最终变成了一场开发商的自我狂欢。

四.投资，一定要有价值的兑现

文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头，概念强于落地。

如何达成旅游和地产的平衡，如何实现“依靠旅游拉动地产，凭借地产升值带来收益”不仅是开发商，也是每一个打算进入文旅地产投资的人都必须慎重考虑的问题。

对于短期投资客，我最简单的答案是不买，和普通住宅不同的是，文旅地产是一项长期运营和投资行业，开发周期一般是3—5年，而在前期，周边配套不成熟，很难吸引到人流。

短期间快速进出，投资面临着很高的风险。

对于长期投资客，打算长期持有并日后享受相关配套的，第一步就是要认真了解和考察。确保是有足够运营能力和资金实力的大开商，买普通地产同理：大开发商一般是品质的保证。

一般大体量的项目，如果是小开发商，基本没有能运营起来的实力。

所以我可以非常肯定地说：打着文旅小镇、养老小镇开发的项目96%都是坑！