“公司这么大，赔一个死人的钱还是赔得起的。”3月16日，蛋壳公寓一位销售人员针对媒体报道的“蛋壳公寓装修完第二天上架”的回应将其推上舆论的风口浪尖，同时引发市场对长租公寓的关注。

家电齐全可拎包入住，装修时尚交通便利，深受都市年轻人青睐的长租公寓近两年来遍地开花，受到资本的追捧。长江商报记者粗略统计发现，截至目前，30余家长租公寓累计融资已经超过50亿元人民币。

然而，多位业内从业人士向长江商报记者坦言，长租公寓虽然很火，但投资大，回报慢，盈利难已成为行业共性。目前回报率很难超过2%。

“轻重并举，资管分离，灵活经营是长租公寓未来的发展趋势。”房东东创始人全雳对长江商报记者表示，直至目前，整个长租公寓头部企业的格局基本已经成型，行业一度过热，目前已经开始洗牌，品牌公寓更趋于理性，过去看规模，现在更看现金流和利润，企业更注重内在价值，而不是盲目外延式的扩张。

融资向头部企业靠拢

3月16日，行业独角兽蛋壳公寓一位销售人员的不当回应将其推上舆论的风口浪尖。除此之外，蛋壳公寓还相继被爆出甲醛门；存在虚假房源；因租金贷问题被大量投诉；房屋质量隐患，且后续维修难等严重问题，诸多租客怨声载道。

蛋壳公寓方面在接受长江商报记者采访时表示，高度重视，对该销售人员不当言论所造成的负面影响向广大消费者致以诚挚的歉意。关于其他问题，已经在配合政府进行相关改进和优化工作，也发布了相关说明关于如何配合政府相关的工作。

值得注意的是，3月1日，蛋壳公寓宣布已完成5亿美元C轮融资，本轮融资后，蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。截至目前，管理接近40万间公寓，业务遍布北上广深等全国10个一线、新一线城市。

随后，短短两周时间，就有不断融资的利好消息：魔方融资1.5亿美元，青客公寓宣布融资1亿美元，佳兆业获得30亿元人民币住房租赁ABS（资产抵押债券），平安不动产和朗诗发行10.68亿元人民币长租公寓储架式REITS（房地产信托投资基金）。

长租公寓近两年来遍地开花，受到资本的青睐。长江商报记者梳理公开数据粗略统计发现，截至目前，已经有30余家长租公寓累计融资已经超过50亿元人民币。

全雳指出，经过几年发展，合租公寓的第一梯队已经形成，分别是：自如、蛋壳、青客。从融资角度看，越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

“对于中小企业，就不要指望好的融资。不过，大品牌的融资一直在春天里。”全雳表示，对于今后的长租行业，资本总体很谨慎，无论股权投资或者债权融资，只会向头部和超大规模企业集中。

租金回报率不足2%

链家研究院院长杨现领曾表示，2015年、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，2020年是1.6万亿，2025年为2.9万亿，2030年会超过4万亿。在万亿市场空间下，长租市场就成为一个被资本竞相追捧的风口。

虽然行业前景可期，但市场参与者依然未能找到好的盈利模式。目前为止尚无企业给出清晰的盈利模式。新城控股高级副总裁欧阳捷对此毫不讳言：“从目前来看，租赁住房看不到盈利模式。”

长江商报记者了解到，目前长租公寓盈利模式主要有租金差+装修投资溢价、生态社区+增值服务、先租后售获取客户实现业务协同、资产收购+持有经营等四种。

然而，多位业内人士纷纷向长江商报记者表示，开发商普遍尚未找到长租公寓合理的盈利模式，投资大，回报慢，盈利难已成为行业共性。

仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。

一年爆仓11家资管分离是趋势

盈利模式待解下很多长租公寓活不下去。2018年，杭州鼎家、上海寓见等因资金链断裂、经营不善致停止运营的长租公寓企业达十余家。

统计数据显示，2018年长租公寓被爆出“爆仓”的数量，已由2017年的4家增至11家。从2018年8月杭州鼎佳公寓爆仓开始，短短四个月时间有8家长租公寓被爆“资金链断裂”，10月份单月有4家长租公寓“爆仓”。

前我爱我家副总裁胡景晖此前曾预测：行业有现金贷和租金贷，银行停掉后，仰仗这部分资金的企业根本无法运转，已有负债无法偿还，长租公寓企业自然爆仓。

爆仓的后果是，租客无房可住，房东收不到钱。更严重的是，即使退房，他们也很难“退”掉尚未还清的“租房贷”；如果逾期，还可能对个人征信造成不可消除的影响。

“轻重并举，资管分离，灵活经营是长租公寓未来的发展趋势。”全雳指出，目前，品牌公寓主流模式是包租，也就是二房东差价模式。这种模式是特定环境下产生，看似错误又相对合理的阶段性策略，但若一味把包租模式走到黑，那是肯定有问题的。

而魔方、窝趣、乐乎等率先踏入公寓轻资产的道路上，盈利模式更加清晰。随着公募REITS出现，会在极大程度上解决品牌公寓长线资金问题和持有物业问题。

个体户或者小机构也只有两条出路，一是做好自己的储备和存量，不做租金分期，不盲目扩张，减低人工比例，做好小众和圈层，做好服务，扎实做出利润。二是及时卖给大公司或大品牌，发挥最大的价值空间。