编者按：

在“因城施策”的新调控时代，岁末年初，一些城市通过下调房贷利率、放开限购限价等手段，悄然给限购松绑。

2019年这个春天，中国楼市注定既敏感又混沌——供求之间在博弈，土地市场在博弈，利率政策在博弈，各城小幅松绑楼市举措，也是在与上级强调的“房地产调控城市主体责任”博弈。

《棱镜》编辑部相信，此时楼市报道最核心的价值，在于实地调查和趋势判断。因此，我们分赴一二三线城市，希望给诸多看官提供第一手的信息。

是为“踏春中国楼市”第一篇，关于二线城市成都。

作者|孙春芳

编辑|张庆宁

2016年10月，一则“浙江人一次性购60套成都房子”的新闻让成都楼市瞬间“雄起”，后来的放松人才落户以及新房限价政策，更让成都楼市鲜花着锦、烈火烹油。

随着2018年5月开始限购政策真正趋紧，成都楼市旋即坠入冰谷。

2019年的春天，那些个“地王”楼盘严重滞销，可谓凄凄惨惨戚戚。

如果成都的楼市调控没有明显放松，供大于求将是这座二线城市未来两年的主基调。

“网红”楼盘冷冷清清

武侯金茂府是个“网红”楼盘。

依靠在各大媒体平台疯狂投放广告，以及邀请各自媒体大号撰写软文，该楼盘在线上知名度颇高。

3月17日午后，成都天气阴湿。位于武侯区智谷大道和武兴路交汇处的武侯金茂府，冷冷清清。门口的保安告诉腾讯《棱镜》，看房需要预约，打过一通电话之后，《棱镜》作者得以进入售楼处，这里只有销售人员，没有看房者。

销售人员说，金茂府的户型最小165平米，精装修，均价3万元/㎡。

这个价格足以让该楼盘“门可罗雀”。

挨着金茂府的是龙湖集团开发的天宸原著项目，均价2.5万元/㎡。跟金茂府的“高冷”相比，这里比较“接地气”，门口三四个中年女子手拿楼盘广告纸，大声吆喝着：“来看房噻，别墅哦。”

身穿龙湖号衣的小伙子见到看房者后，热情地将其引到售楼处。他们每天能够拿到120元，KPI是至少拉到两个客户。

金茂府所在的武侯新城，是中介们口中的“豪宅区”，麇集了金茂府、天宸原著、中粮瑞府、中铁建西派城等已售和将售的楼盘，不下十个。

只不过“豪宅区”相去市中心甚远，荒地随处可见，周边配套设施尚不完备。

“死贵”是它们的共同特征，因为它们的前身都是2017年成都楼市火爆时的“地王”。

以金茂府为例，2017年4月，金茂地产以17160元/㎡楼面价、46.62亿元总价竞得该地块，溢价率高达90%。五个月之后，金茂再次出手，联合中粮斥资26.4亿元夺得斜对面的153亩地。

成都当地一位开发商对《棱镜》表示，此前成都实行新盘限价政策，新盘售价不能高于周边楼盘在售均价。

金茂府周边的天宸原著单价2.2万-2.5万/㎡，中铁建西派城新推盘单价17000元/㎡-19000元/㎡。金茂府面临两难：要么低价推盘，要么延迟推盘。金茂撑不住了，2018年3月将武侯金茂府51%的股权转给首开地产，二者联合开发。而跟中粮合作拿地的项目，金茂则已彻底退出。

在“因城施策”的政策之下，成都新盘限价有所放松。武侯金茂府最终在2019年2月以3万元/㎡的均价开盘。

然而，时移世易了。

万人摇号盛景不再

都说三十年河东，三十年河西。仅过去两年多的时间，成都楼市就已“河了西”。

“之前我们几乎都要失业了。你想啊，那时候成都的房子太好卖，万人摇号，中签率百分之一都不到。开发商随便在项目部门口搭个桌子、放个登记表就行了，不需要我这些中介。”许东在成都从事中介8个多年头，感怀成都楼市那场前所未有的火爆。

2016年10月，一则“浙江人一次性购60套成都房子”的新闻让成都楼市“雄起”。

2017年春天，成都连续出台楼市调控政策，并未让“燃”起来的行情降温。加之当年7月成都出台人才落户政策——只要本科毕业即可落户——直至2018年8月，通过这一政策落户成都的就达20万人。

另外，新房限价之后与周边二手房价格严重倒挂，甚至有的楼盘套利空间高达上万元每平方米。

彼时的成都人，“不是在摇号买房的现场，就是在奔赴摇号买房的路上。”

2018年3月，成华区的招商中央华城开盘推640套新房，单价13000元/㎡，近5万人摇号选房，普通购房者中签率仅0.9%。

2018年5月，中铁青秀未遮山推出1056套房源，均价13400-14400元/㎡，购房人数为61856户，系成都实行购房摇号以来参与人数最多的楼盘，但也算是成都楼市转冷之前的最后疯狂。

当年5月15日，成都出台更严厉的调控新政，规定成都新落户者须满两年或连续缴纳12个月社保才能购房。而在行情最火爆的天府新区和高新区，只有拥有该区户口的才能购买该区楼盘，外区不得购买。

“落户满二”政策将三分之二的投资购房者挡在外面。成都楼市凉凉，最终在2018年下半年进入冰点。

“摇号”盛景已经覆满尘埃。

2018年11月，位于丽都路的蓝光雍锦丽府推出135套房源，单价19700-21000元/㎡，公证选房结束后，还剩余128套，只卖出去7套。

这一情况一直延续至今，未有变化。

未来两年供大于求

在武侯新城“豪宅区”，滞销已然成为常态。

天宸原著等楼盘的价格比金茂府低出一大截，依旧卖得困难。武侯金茂府这种高价盘更是严重“滞销”。成都房协网显示，截至2019年3月20日，金茂府大多数的房源依然处于“可售”状态。

最让麇集武侯新城板块的开发商们“头大”的是，它们大多是在2017年楼市火爆时高价拿地。等到2018年楼市转冷，其他开发商的拿地价格比2017年低很多，基本都是低溢价甚至零溢价。

克尔瑞咨询数据显示，2017年成都土地成交的平均溢价率36%，2018年则降至10.76%。

成都史上成交最高的地王出现在2017年，17200元/㎡，系东原地产竞得的红牌楼地块。武侯金茂府楼面价排在第二：17160元/㎡。当年楼面价15000元/㎡的“地王”就有5个，彼时成都在售楼盘均价不过如此。

时至2018年，成都成交价最高的地块，楼面单价仅15940元/平米，而且位于市中心，由阳光城拍得。其余高价地块均在13000元/㎡左右。

上述成都本地开发商对腾讯《棱镜》表示，2018年成都楼市虽然销售量惊人，但开发商基本都在赔本赚吆喝。在政府限价的情况下，有些楼盘的售价甚至覆盖不了成本。一些开发商要么推迟开盘，要么偷工减料，这导致当年成都出现很多起楼盘维权事件。

成都政府还在大力推地，2018年成都住宅用地共计成交20749亩，环比翻了一番，而土地成交总额却只环比上涨5%，为1030亿元。

“2018年土地成交面积大，出让金却不高，原因在于大部分地块远离市中心。而且开发商拿地积极性不高，导致地块都是低溢价出让。”上述开发商告诉腾讯《棱镜》。

如今，2017年的“地王”楼盘凄凄惨惨戚戚，2018年的便宜土地又将逐步入市。如果成都楼市调控没有明显放松的话，供大于求将是未来两年市场的主基调。