摘要：交易量低位运行，价格仍然高企，在深圳这个需求多元的城市里，“不涨就是跌”和“我是自住但也希望跑赢大市”的楼市情绪中，高位盘整还在进行。

“现在只能买房自己住，炒房是没有利润了。”

深圳一位“炒房客”这样劝慰同伴，对于2019年的行情，他们同样看不清楚，是买还是换，还是不买不卖，“一动不如一静”。

一个真实案例可以充分诠释他们的对话，“2016年630万元买了南山一套房子，如今645万卖出，算上资金成本和机会成本，肯定是亏钱了。”

相比较于炒房客，中介阿乐焦虑的多，从农历年后深圳湾8000万豪宅“秒光”，到福田学区房概念的公寓热销，再到新房开发商大规模启动“二三级联动”，虽然带客户看房的数量增多，同事也有成交，但阿乐并没有分到一杯羹。

“最难过的时候已经过去了，至少客户愿意来看一下。”阿乐强打精神给自己信心。在2018年“731新政”调控加码后，深圳新房、二手房交易量直接腰斩，中介公司和地产商的日子并不好过，好在年底几个刚需盘“让利”开盘，市场似有回温迹象。

2019年春节过后的一个月中，自去年下半年开盘、目前持续销售的楼盘，八成左右都启动了二三级联动营销方式，希望能够推动销售量，而剩余一两成的楼盘则静观行情变化，等到市场转好时再启动销售。

卖二手房的阿乐被叫去卖新房，这种销售模式被称为“二三级联动”，即土地市场为一级市场，新房市场为二级市场，二手房交易为三级市场。

美联物业数据显示，2019年春节后四周新房住宅成交2307套，二手住宅成交2974套，同时段总成交量与2018年持平、高于2017年，但远低于2015年、2016年的数据。其中新房住宅成交量三年内逐年增加，这与市场感受基本一致。

深圳楼市上一个周期始于2014年底，金融贷款政策的放松，促使房价和成交量一路上扬，到2015年“330新政”首付比例和营业税的利好政策，深圳楼市启动暴涨模式，直至2016年调控政策的再次降临，以及2018年调控升级，完整周期正式走完。

交易量低位运行，价格仍然高企，在深圳这个需求多元的城市里，“不涨就是跌”和“我是自住但也希望跑赢大市”的楼市情绪中，高位盘整还在进行。

人海战术托起楼市“小阳春”

阿乐是深圳东部龙岗区某二手房中介门店员工，3月上旬的一天，他们接到任务后驱车一路向西，去到50多公里以外的深圳宝安某新楼盘“踩盘”，随后说服手头上有意向买房的客户前往楼盘看房。如果成交，阿乐将得到成交额2%的提成。

这意味着一套400万的房子如果交易成功，阿乐将得到8万元，当然也有可能与同事合作分成。此前一个星期，阿乐也尝试过推销深圳福田区某公寓，这个公寓楼盘的交易佣金高达5%。尽管阿乐将两个手机里面的意向客户都“撸”了一遍，也带了四五批客户看房，但未有成交。

二手房交易火爆的时候，阿乐肯定不会辛苦驱车50公里去卖新楼盘。而新房不愁卖的时候，地产商也不会采用这种方式，平白无故分佣金给中介，就算采用，佣金比例也往往低于1%。

阿乐的焦虑，在诺大的营销中心倒也不孤单，因为大部分同行手上都没有客户，或是在焦急的联系客户，实际在场的看房客户估计只有销售人员的五分之一。

专业从事二手房交易的阿乐，有时觉得自己在新房领域施展不开拳脚，觉得在二手房买卖方面的方式都用不到新房上，“也许也有市场的原因，很多人还在等房价到底，下手不果断。”阿乐分析。

“人海战术”依然起作用了，最怕的是就算启动二三级联动，也带动不了销售量，这是“刚需”楼盘市场很重要的参考依据，说明需求量依然存在，只是还没有到下手的时候，也可以说没等到出手的价格。

“深圳楼市最困难的时候已经过去了。”多名市场一线销售人员告诉界面新闻，无论从带看量，还是成交量，深圳楼市“小阳春”已经出现，现在的问题是这种势头是否能够持续，“也有可能是去年底积压的一部分需求，年后才选择入市。”

高端楼盘销售向好，刚需楼盘以及具有稀缺属性的学区房交易量上升，但有一个重要的楼市参与角色没有开始入市，即改善型客户。由于深圳商品房在住房总量中占比极低，大头还是由城中村支撑。因此，只有改善型客户入市，才能带来整个楼市轮换，拉高交易量。

“没有交易，就没有价值。”一位中介人员总结道。

投资转向

从2014年至2018年，深圳共有三次重大楼市调控政策，其中2016年“325新政”：非深户购房，社保年限由1年提高到3年，二套房首付4成；2016年“104深八条”：非深户社保3年改5年，二套首付需7成；2018年“731政策”：住宅限售三年，离婚购房受限。

一步步严厉的调控政策，拉低了楼市成交量，但并没有拉低房价。2014年至2018年，深圳新房住宅年度成交量约为4.19万套、6.65套、4.04套、2.58万套、2.94万套；二手住宅年度成交量为5.7万套、12.7万套、9.6万套、6.4万套、6.5万套。

房价虽然仍在一路上涨，但是上涨幅度的最高点停留在了2016年，随后两年涨幅快速回落，这使得2016年高位接盘的“炒房客”，如果有较高资金成本，加上潜在的机会成本，炒房亏本的事情实际上存在。

尤其是2018年下半年，叠加整体经济形势、金融流动性紧张、P2P“暴雷”等事件，深圳楼市出现了一批楼市断供潮、抵债潮，造就了市场“法律拍卖房”（简称“法拍房”）投资热。数据显示，2018年法拍房数量相较于2017年有50%的上升。

“一方面是正常房源价格高，另一方面731新政后投资公司买不了法拍房了。”一位参与法拍房买卖的人士告诉界面新闻，以前法拍房市场是边缘市场中的资产，只有专业的投资公司在竞拍，但“731新政”禁止公司买卖住宅，投资公司转向为个人投资者代拍物业，从中收取服务费用谋利。

民间借贷、商业贷款、司法没收、无主财产都有可能成为法拍房，法拍房价格一般都会低于市场价，具有明显价格优势，通常为正常房源8折甚至以下。

“只能搞搞法拍房和小产权房了，其实法拍房到手可能也只有8.5折的样子。”一位投资客告诉界面新闻，竞买司法拍卖房屋虽然价格低，但是需要提前了解清楚房屋相关情况及欠费、税费等一系列问题，以及一部分隐形成本。如果是找专业机构代拍，还需要支付1%-3%不等的服务费。

除了法拍房之外，小产权房的交易也陆续开始活跃，不仅在深圳，甚至还传导至东莞，尤其是邻近深圳的东莞凤岗片区。

“房投不炒”

没有人愿意承认自己是炒房客，也没有任何具体的理论来定义炒房客，他们更愿意称自己为投资者、投资客，在调控趋严的背景下，“房住不炒”也被叫成了“房投不炒”。在炒房圈内，三套以下尽管“买买买”，三套以上才需要考虑更多。

“新行情即将开始，急需深圳户籍代持名额，每人3-8万元代持费。”一位投资客发出商业帖，希望突破限购政策入市。

相比较于这位的乐观，更多的投资客倾向于2019年没有大涨的行情，调控政策也没有松绑的可能，新房2年交房+3年禁售、二手房3年禁售，短期投资几乎没有了操作空间。

但无论是“房住不炒”，还是“房投不炒”，都无法动摇改变命运的欲望。所有人踏入这座城市，都梦想着改变命运，最好下一个就是自己。

改变命运之后，财务自由成为终极目标，打工、创业、炒股、炒房，都是改变命运的方法，但这个城市信奉的是“时间就是金钱、效率就是生命”，在多年摔爬滚打之后，“炒房”已经成为惯性中最为稳妥的方法。

所有逻辑归于供应，这座改革开放的样板城市，无论是主政者，还是淘金者，都无法承受产业萎靡的局面，这种心态映射到城市土地供应中来，优先保证产业发展成为基本原则，无论是公开土地出让市场，还是城市更新中，写字楼、商业的供应比例，压倒性胜过住宅土地供应。

整个2018年，深圳公开出让居住用地仅10宗，其中还有一宗流拍，一宗是深圳市人才安居集团竞得的“只租不售”地块。

产业繁荣源源不断的吸引着年轻人，以至于这座城市的人口平均年龄只有约31岁，这些男男女女中一部分人通过工作或创业艰难的买房，一部分人通过家庭的财富积累买了房，更大一部分正在辛勤工作，积攒改变命运的“首付”。

这群人规模巨大，大到深圳的人口向来是一个迷，有的说法是深圳人口超过2000万人，其中工作人口约1200万。更显而易见的是，深圳2018年净流入人口为61.99万人，而深圳2018年的新房住宅成交量不到3万套，二手住在成交量不到6.5万套。

供应只有那么多，要接盘的人却更多，而且年年增加。因此深圳有个说法是：深圳不缺刚需客，缺的是这些购房者愿意接受的价格。何况，这种价格信号有时还会有误差，即预期。在股市中，这种误差叫做“追涨杀跌”。

无论你是新人，还是来深圳多年未买房的“老人”，需求从来就是强劲的，但面对每年有限的住房供应，因此简单来看，房价的涨跌全部归于供求关系，供求关系取决于预期，预期则取决于宏观调控政策，以及资金汇集的速度和能力，后者便是传说中银行“放水”与否，银行贷款利率回归也是一个信号。

目前深圳各大银行的房贷利率已经出现全面下调，首套房利率已普遍从基准利率上浮10%调整到上浮5%。

只要房价普涨，至于买哪里，变得已不那么重要。投资客们的精神内核是什么？便是如何理性的看清楚预期。从某种程度上来看，无论买房还是“炒房”，都像下棋一样，一念之差，落子无悔。