自2018年以来,中弘股份等多家房企债务危机公开爆发。记者获悉,由信业基金实际管理的私募基金荣耀1号近期出现了收益分配逾期,该基金募资4.2亿元,投向房地产企业京奥港集团。

京奥港曾是2016年南京“地王”,但南京地块后续开发未达预期,叠加房地产调控政策,导致京奥港集团出现了现金流紧张,拖累荣耀1号收益逾期。除荣耀1号外,信业基金及旗下全资私募子公司还发行了荣耀8号、凤凰8号等投向京奥港集团的产品,除凤凰8号兑付外,其他基金均未到期。

信业旗下多款产品潜藏风险

2018年以来,非标资管产品风险频发。记者获悉,一款名为“信业信远业丰-荣耀1号私募基金”(以下称“荣耀1号”)的其他类私募基金出现了利息逾期。

基金业协会数据显示,荣耀1号成立于2017年5月,管理人为信业基金旗下的全资子公司石河子信远业丰股权投资管理有限公司(以下称“石河子信远业丰”),募资总额4.2亿元、收益率在8%-8.5%之间,存续期2年。荣耀1号用于受让长安信托?北京京奥港地产投资单一信托(信托贷款总额4.2亿元)、长安信托?北京京奥港地产投资集合信托(信托贷款2亿元)的信托受益权。上述两个信托募资投向北京京奥港置业有限公司(以下称“京奥港置业”)开发的北京一处保障房项目。

为保证基金退出,融资方采取了多重增信措施:1.京奥港置业的大股东京奥港集团为信托贷款本息提供连带责任担保;2.京奥港集团实控人王子华夫妇提供连带责任担保(王子华同时还是全国政协委员、全国工商联执委、北京市工商联副主席);3.京奥港置业所持有的土地使用权办理抵押登记。此外在融资期限内,京奥港置业的销售资金回笼账户须由基金管理人来监管,预计融资期内回款金额为13亿元。

石河子信远业丰于2018年12月29日向基金持有人发送的一份《公告》显示,根据信托合同,京奥港置业应于2018年12月20日向信托计划支付贷款利息,但京奥港置业并未及时支付,“导致本基金无法向投资人按期分配投资收益”。《公告》还透露,管理人已经多次催促京奥港置业尽快足额支付借款利息,且不排除通过追索、诉讼等方式保障荣耀1号的合法权益。至此,荣耀1号兑付危机公开化。

除荣耀1号外,石河子信远业丰还发行了荣耀2号。此外,信业基金旗下的另一个私募平台信业盛创投资管理有限公司还在2017年11月发行了荣耀8号私募基金、预计募资3亿元,用途为“补充京奥港集团有限公司流动资金”。据记者的粗略统计,荣耀系列私募基金总共为京奥港置业募资约7.2亿元。

除荣耀系列基金外,据记者了解,石河子信远业丰发行管理的另一只产品“信业卓异3号专项投资私募基金”也出现了兑付风险。同荣耀系列一样,信业卓异3号也投向房地产企业。记者掌握的一份《收益分配延期公告》显示,信业卓异3号发行于2017年8月,通过交通银行广州五羊支行及西部信托共计向广州元阳房地产开发公司发放贷款4.92亿元,贷款期限18个月,最终用于颐和大院等项目的建设。广州元阳则以穗国用(2005)第10028号的土地使用权作为抵押,颐和地产及其实控人何建梁提供连带担保。(中国房地产业协会公布的2017年房地产开发企业500强名单显示,颐和集团排名92。中国指数研究院发布的“2018中国房地产百强企业名单”中,颐和地产高居60位。)

虽然有百强房企做担保,信业卓异3号也难逃兑付风险。《收益分配延期公告》透露,“因经济下行以及房地产调控等政策变化的影响,债务人广州元阳、担保人广州东湛、担保人颐和地产及其分子公司房地产项目销售受到较为严重的影响,颐和地产在广州地区的项目回款速度大幅度延迟,原定销售计划未能实现”,“颐和地产集团其他分公司及子公司项目开发贷款等其他再融资计划放缓,广州元阳、颐和地产出现了较为严重的流动性困难”,截至2018年12月底,广州元阳未能按计划向交通银行及西部信托足额归还贷款利息,“已经构成事实违约”。

记者从持有人处获悉,广州元阳与颐和地产承诺在1月31日前兑付利息,但这一承诺并未履行。最新消息是,卓异3号的利息到目前支付了一半。剩余另一半还在筹措中。此外,记者从北京多位理财从业者处获悉,中江信托发行的“中江信托金龙86号”募资投向高陵光明房地产开发公司(颐和地产持股60%),颐和地产为担保人,但自2018年11月起,中江金龙86号也出现了兑付风险,目前中江信托方面正在加紧处理中,考虑到抵押资产的抵押率比较低,中江信托表示有望在3月底解决问题。

祸起南京地王项目

让投资者不理解的是,荣耀1号的底层资产为有多重担保的北京地产项目,投资逻辑看似天衣无缝。2月,基金持有人曾多次集体赴信业基金办公室与管理人沟通,据记者向参会投资人了解,荣耀1号的危机源自南京的一块地产项目。

2015年以来,京奥港集团将开发重点放在了北京和南京,除北京顺义保障房项目外,其中最引人注目的就是南京“麒麟社”项目。2016年4月,京奥港集团旗下的北京嘉诚鼎盛房地产开发公司以47.6亿元的天价拍下南京麒麟板块G09地块,楼面价高达22353元/㎡!记者获得的《顺义保障房信托贷款项目尽职调查报告》也介绍,G09地块规划总建筑面积27.53万平方米,“项目总投资为人民币90亿元,项目整体销售回款可达人民币120亿元,剔除相关税费及成本后,预计可带来净利润约人民币17亿元”。

但天不遂人愿,进入2017年,房地产调控政策开始加码。2017年5月,南京市升级调控政策,新购住房在取得不动产权证后3年内不得转让。Wind数据显示,全国70个大中城市新建商品住宅价格指数(月度同比)在2016年12月见顶后开始回落,就面积而言,南京住宅成交的高潮是在2016年9月,其后也快速下降。据当地媒体报道,2017年年中麒麟社项目开售后,均价在2.8万元左右,远低于此前市场预期。目前该地块已被蓝光发展接盘,记者也以购房者的身份致电南京链家,一位销售人员告知,目前麒麟地块上的蓝光黑钻公馆新房均价约2.7万元。

“地王”的荣誉也给京奥港带来了沉重的资金压力。据报道,京奥港的拿地资金来自于中融信托发行的“中融-宏金46号集合信托计划”,该信托计划预计募资49.6亿元,其中优先级34.72亿、劣后级14.88亿。但进入2017年下半年,麒麟社项目销售不顺,回款不如预期,王子华也一直受困于中融-宏金46号信托的本息偿付。

“麒麟社项目是压垮王子华的最后一根稻草。”有接近信业基金高层的人士如此评论。一位要求匿名的资深地产观察家也表示,从2018年以来出现违约的中弘股份、浙江银亿等案例来看,通常都是由大股东或者实控人出事、再把风险传导给旗下的房地产公司,“高价拿地往往会因为本身成本过高,其后几年内项目进展通常缓慢,但随着市场价格和地价上涨,这些项目后续是有发展潜力的”。

进入2018年下半年,京奥港的资金压力日渐沉重。2016年11月,石河子信远业丰发行的“凤凰8号”专项基金投向京奥港集团、存续期18个月,于2018年年中到期,但记者掌握的一份凤凰8号《特殊事件说明函》透露,管理人石河子信远业丰到期后又将兑现时间展期了3个月,直到2018年9月才将产品兑付。作为展期对客户的补偿,石河子信远业丰将凤凰8号的收益率从原先的8.7%-9%上调到9.7%-10%。记者从投资人处获悉,虽然王子华2018年一直忙于筹钱,但显然收效甚微。

信业基金被疑管理失职

作为荣耀系列基金的实际管理者,官网信息显示,截至2017年底,信业基金累计管理规模达700亿元。信业基金创始人为邓宏,成立之初中信证券通过全资子公司金石投资持股40%、金谷信托持股35%。2015年7月,信业基金曾计划借壳典雅天地实现新三板挂牌、且增发募资65亿元左右,但股灾后资本市场和中信证券内部均动荡不安,信业基金挂牌新三板一事也告吹。

互联网留存信息显示,2014年的一次公开活动中,邓宏的头衔是“中信信业基金董事长兼CEO”。依托中信证券,早年信业基金也曾做过不少A股定增、新三板和夹层业务,2016年后将重点转向了地产基金。不过在荣耀系列基金出现风险后,投资人多次赴信业基金办公室,却极少能见到邓宏,信业基金方面解释称邓宏一直忙于出差。

办公地址也显示,石河子信远业丰的办公地在北京市朝阳区京城大厦24层06室,而据记者实地了解,尽管信业基金登记的办公地址位于重庆,但实际办公室也位于京城大厦24层。值得注意的是,京城大厦还是中信集团的物业,大厦内有中信信托等多家中信系企业的办公室,侧面佐证信业基金与中信的关系“不一般”。

基金持有人的投诉信息称,信业基金及石河子信远业丰在荣耀1号的募集过程中提供虚假信息,且在基金运营过程中违反基金合同约定及未尽审慎义务,导致投资人血本无归。在2月27日的现场沟通中,信业基金负责人也承认,荣耀系列基金的问题确属“重大投资失误”。

在一位投资人看来,由子公司、而非信业基金担任管理人,一旦发生风险,方便信业基金撇清责任、隔离风险。让投资人不满的是,在京奥港出现现金流紧张后,信业基金两三个月也没有主动通知投资人,更未召开投资人大会。进入2019年,投资人多次赴信业基金办公室沟通,但信业基金的强硬做法让不少投资人愤怒。

此外,信业基金作为股权投资平台,却以全资子公司发行其他类私募,有违规的嫌疑。以荣耀8号为例,荣耀8号的管理人为嘉兴信业盛创投资,该公司也是信业基金的全资子公司。但记者获得的一份《信业盛创-荣耀8号京奥港项目推介材料》却透露,管理人实则为信业基金。对此,长期从事私募法律服务的盈科律师事务所张晓英律师向《红周刊》记者指出,2015年新的私募基金管理办法出台后就对同一私募公司发行不同类型私募基金的行为作出了规范,股权类私募基金不得发行其他类私募基金,“这种做法明显是违规的”。

“巧合”的是,就在信业基金产品接二连三出问题不久,天眼查信息亦显示,2018年12月28日,中信证券旗下的金石投资退出信业基金的股东名单。记者了解到,金石投资早在2016年就将其持有的信业基金股权转让给了北京润达国际投资,但在不久前才更新工商信息。据记者获得的传言,中信证券出清信业基金股权,原因是监管层在力推金控集团改革,中信集团也在清退与主业无关的股权投资。不过有投资人猜测,此时更新工商信息不排除有避险的可能。

偿付形势不容乐观 王子华出售北京农商行股权

如今木已成舟,荣耀1号、8号的兑付问题又该如何解决呢?在2月份的投资者沟通会议上,信业基金员工表示,京奥港集团旗下的顺义保障房项目2000多套房产尚有198套左右没有售出,每套市价约65万元,可以作为偿债资产,加上3000平米左右的商业地产,以及6000平方米的地下车位,乐观预估总值4亿元左右,可以偿付超过大约8成的本金,但真实估值是多少,不同投资人看法不同。

信业基金向投资人发送的最新公告还显示,长安信托已于2月中旬向陕西高院提起诉讼,要求京奥港和王子华偿还4.2亿元信托贷款,又于3月5日针对另一笔2亿元的信托贷款纠纷提起诉讼,陕西高院已受理。尴尬之处在于,由于荣耀1号的管理人为石河子信业远丰,如基金持有人采取法律措施,只能将石河子信业远丰作为诉讼对象,但后者的可变现资产非常少。

此外,公开信息显示,王子华已经在出售其持有的金融企业股权。信业基金的产品推荐材料显示,王子华旗下的3个法人共持有北京银行7875万股,北京银行上市后王子华减持了一部分持股,且截至2015年仍收到分红,但目前是否仍持有北京银行股权,从十大股东列表看不出端倪;王子华控制的北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司还持有北京农商行的33110万股股票,持股2.73%,为第八大股东,且自2011-2015年,二十一世纪奥亚德还收到1.16亿元的股票分红。但近期阿里司法拍卖平台的一则拍卖信息透露,二十一世纪奥亚德经贸持有的北京农商行股份已处于拍卖状态,总价合计11.7亿元,将于4月1日起拍。

如果农商行拍卖成功,将极大缓解王子华的资金压力。北京农商行的总资产在8000亿元以上,在农商行排名中位居第二,也一直有上市意愿。2018年12月,付东升履职北京农商行行长,此前这一职位已空缺近两年,此举也被外界解读为农商行有望加快IPO进程。而此时京奥港转让其持有的北京农商行股票,也可能影响这一进程。

对此,记者也多次拨打了邓宏、王子华的手机并尝试短信沟通,且向信业基金发送了采访邮件,截至发稿未获回复。