继商业银行房贷政策审查趋严后，与不动产投资关联密切的保险业也拉响了调控警报。保监会勒令险企自查不动产投资的消息不径而走，让市场感觉到险资正在卡断商业地产的后路。11月6日，记者从业内获悉，保监会正在敦促险企自查不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况，已设下大限要求险企在11月15日前老实交代自查情况。分析人士认为，自查风波意在严防险资流入商业住宅，下一步险资借信托、资管产品绕道投资地产也将被盯紧。

杜绝险企短炒，监管重申投资禁区

在低利率、资产配置荒的大背景下，险企布局不动产领域的资金比例不断增长。数据显示，2011年以来，股权、不动产和基础设施三项另类资产合计翻了4倍有余。随之而来的跨界投资风险逐渐暴露，与此同时国内房地产调控大幕也开启，为此，保监会紧急于11月1日在行业内下发不动产投资“自查令”。

记者获悉，保监会向保险公司和保险资产管理公司下发《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》（以下简称“通知”），要求保险机构就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。一位险企高管指出，险企直接投资商业住宅的并不多，但是借道集合信托计划或债权计划暗中潜入的并不少，下一步这些产品将被监管盯得很紧。

《通知》要求，保险机构投资不动产应当坚持长期投资、价值投资和资产负债匹配管理原则，避免参与短期炒作，并提出投资不动产领域的五大禁投领域，即不得投资开发或者销售商业住宅、不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）、不得向不动产投资项目提供无担保债权融资、不得投资设立房地产开发公司、不得投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。此外，对保险机构以债权、股权、物权方式投资的不动产，保监会也要求其剩余土地使用年限不得低于15年。

事实上，监管并非首次列明不动产投资中的“禁区”。早在2010年保监会发布的《保险资金投资不动产暂行办法》中便对上述禁投项目作出规定。相较于六年前的暂行办法，《通知》将投资开发或者销售商业住宅、直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）列为首要禁投领域。

业内人士郭毅表示，《通知》明确保险机构不能进入住宅地产开发，但是保险机构以战略投资的方式进入不太受到调控政策的影响。对于房地产开发商而言，能够运用的低成本资金将有大幅度的减少。但随着高额拿地现象的减少会弱化未来走热的市场预期，有助于整体的楼市成交量和成交价格恢复到相对平稳的状态。而重申对土地年限的要求，则会导致投资品本身未来的价值空间受到局限，对地产领域预期的判断也会有所减弱。

不动产投资热浪来袭，警惕风险蔓延保险主业

对于业外而言，保险资金投资哪些算得上不动产较为陌生。依据上述《办法》，不动产指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。有险资运用负责人指出，目前，除了投资自用地产、海外并购和布局养老社区外，举牌上市房企、参与不动产债权投资计划或信托产品成为险企进军不动产的通道。

据了解，为了扩大职场、减轻租金负担，自用地产，即出于自用或者投资的目的购买已经建成的物业或者购置土地自行进行建设成为险企的选择。如2016年11月初，中国人寿厦门分公司拟以14.51亿元购买厦门国贸金融中心大厦项目北办公塔楼6-30层以及地下50个停车位。与此同时，筹建养老社区也成为保险公司介入不动产领域的一个重要手段。目前，泰康人寿、合众人寿等多家险企都相继在这一领域展开布局。

近两年来，随着海外投资开闸，保险业也掀起了海外置业的热潮，统计数据显示，2013年至今，险企在海外已经正式成交的房地产投资金额已经超过了800亿元。

除了直投项目外，越来越多的保险机构也在采取迂回战术，通过投资上市房产股票和投资不动产金融产品，来间接涉猎不动产领域。如目前对地产公司不断展开的举牌“围攻”就是间接投资不动产的表现。据克而瑞研究中心统计，2015年至今，24家险企共在A股买入了54只地产股（包括二级市场交易和认购定向增发）并跻身十大股东。中国保险资产管理业协会发布的最新数据也显示，今年前9月，不动产债权与基础设施债权占总注册产品比例的74%，可见资管开发产品对不动产青睐可见一斑。

一位保险资管人士表示，保险公司积极投资不动产也是资产配置荒背景下的无奈之举，投资不动产不仅可以获得相对较高的租金收益，更重要的是可以实现资产的迅速增值，如果保险公司以公允价值计量计入资产负债表，则可大幅度提升保险公司的偿付能力水平。

不过，不动产投资的风险也不容小觑。某险企人士坦言，不动产投资面临贬值风险，不动产前期投入非常高，不动产市场价格本身存在周期性变化趋势，且调整的周期很长，受宏观经济环境的影响比较大，如利率变动、通货膨胀等都会对不动产市场造成较大冲击。此外，还有造成现金流承压的风险，如不景气的话容易造成不能清偿到期债务。

监管紧急摸底，自查不实将被取消投资资格

除了列明保险公司不动产投资禁区外，为了摸底当前保险市场不动产投资情况，把脉投资风险，监管还要求，保险机构自查投资的不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况,敦促险企自11月15日之前上报。

《通知》显示，保险机构直接投资不动产的，须填报项目名称、所在区域、计划投资金额、实际投资金额、资产性质、经营状态、初始投资时间、账面余额等信息；通过金融产品间接投资不动产的，须填报产品名称、产品发行机构、产品类型、产品募集金额、本机构投资金额、产品年限、剩余年限、投资收益率、预期收益率、不动产类型、所在区域、投资方式、增信措施、其他说明事项等信息，要求上报事项如此详细并不多见。

此外，《通知》还强调，保险机构投资的不动产及基础资产为不动产的金融产品中，涉及商业住宅的，应当在报告中进行单项说明。对此，上述保险资管人士表示，从目前保险资金投资不动产的监管规定看，虽然仅限投资办公不动产、与保险相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，禁止投资商业住宅，但保险资金仍可通过投资无法穿透的信托、资管等产品间接投资商业住宅领域，除此之外，保险资金以项目公司等形式投资商业不动产在一定程度上挤压其他资金流入商业住宅开发。

该资管人士分析，此次保监会开展保险公司不动产投资自查，一方面是为了摸底保险资金直接或间接流入房地产市场的情况，特别是排查是否有流入商业住宅领域，以响应国家房地产调控政策的推进。另一方面是加强保险公司不动产投资风险管控，使不动产投资业务更加合规健全。

为了让此次自查“不留死角”，保监会要求，保险机构专业责任人(或分管领导)应作为自查工作第一责任人，对报告内容和数据的真实、完整性进行审核确认。保监会也将对部分机构报送情况进行抽查核实，对填报数据不真实或隐瞒违规问题的，将采取取消或暂停不动产投资能力备案等监管措施。

此外，今年上半年，保监会也提醒，部分保险机构大额持有境内外股权和不动产，带来了资产负债匹配、流动性等风险隐患，并连发两份文件加强不动产投资的信息披露制度，如规定直接投资境内不动产和以物权方式投资境外的单项不动产金额累计超过50亿元，或者以股权方式投资境外单项不动产，权益投资金额累计超过10亿元的行为，保险公司应当于签署投资协议后10个工作日内对外披露。

未来，规范险企投资不动产将成为监管的长期要求。保监会表示，保险机构投资不动产需要建立规范有效的业务流程与风控机制，涵盖项目评审、投资决策、合规审查、投资操作、管理运营、资产估值、财务分析、风险监测等关键环节，形成风险识别、预警、控制和处置的全程管理体系，并定期或者不定期进行压力测试。