酝酿了数月之后，深圳二手住房成交参考价格发布机制正式建立。

　　2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制。2月9日下午，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋代表深圳官方对这一政策进行进一步解读。

　　全国先行！深圳建立二手房成交参考价格发布机制

　　2021年2月8日，深圳住建局发布消息称，“为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，我市建立二手住房成交参考价格发布机制。”

　　深圳住建局称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

　　深圳商业银行发放二手房贷将以官方参考价作为重要参考

　　2月9日下午，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋代表深圳官方对这一政策进行进一步解读。

　　王锋首先披露了本次二手房指导价的制定依据。

　　王锋称，在所有房源中，其中的约62%根据去年的网签价格计算得出；约10%部分楼盘长期无成交，由评估师驻场测算；约27%，这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的，是因为去年福田、南山、宝安的热点片区，可能存在炒作因素，导致挂盘价虚高，挤出泡沫后才是合理价格。

　　事实上，从深圳五大中介的挂盘价来看，深圳二手房官方指导价与卖家的心理预期确有较大差距，多名业内人士在进行认真比对后告诉21世纪经济报道，多数房源的参考价是真实成交的8折左右，深圳湾一带的房源大概是5折。

　　官方指导价与真实成交价之间的距离，正是未来可能“降杠杆”的空间。业界普遍认为，如果银行的评估价以二手房成交参考价格机制为准，则可以加杠杆的空间将收窄，市场将迅速进入横盘期。

　　“举个例子，这套房成交价是700万，银行按照官方指导价评估只有500多万，那你只能按照这个去贷款，首付就要多掏差不多200万。”一名深圳地产人士告诉21世纪经济报道。

　　事实上，对银行贷款的引导，正是本次官方发布这一成交价格机制的动因之一。

　　在2月8日深圳住建局对这一政策的解读中，官方称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

　　2月9日，王锋也对这一问题作出回应，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。

　　官方连夜召开中介开会

　　贝壳等挂盘价显示“暂无数据”

　　9日上午，深圳市房地产中介协会发布提示：

　　一、各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。

　　二、各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。其中线上渠道包括但不限于企业官网、手机APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

　　三、提供住房信息发布服务的互联网平台，应依法履行广告发布者责任，对房源信息发布的合规性予以核查，并定期核实更新。对违规发布房源信息的，及时采取删除（屏蔽）相关信息、暂停发布房源信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

　　四、中介人员应充分熟悉掌握各楼盘项目参考价格与相关规定，向消费者提供准确信息。对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。

　　8日晚间，深圳官方召集五大中介开会，要求所有中介门店挂牌价不可以超过指导价格，之后贝壳等中介机构下架官方成交系统，挂盘价也以“暂无数据”的形式展示。

　　影响有多大？

　　这一政策引导成效几何，还有待观察。21世纪经济报道向深圳多家商业银行的人士进行咨询，目前多数也在观望阶段，未来银行的评估价将如何制定尚不明朗。

　　一名房贷业务占比较高的股份制银行人士告诉21世纪经济报道，“还没有（收到通知），不过我们会参考这个机制来合理发放房贷。”

　　在业界人士看来，如若二手房成交参考价对银行的评估价带来较大的影响，这一政策将是触及根基、动及根本的调控措施。“如果评估价不得高于官方参考价，杠杆会下降很多，遍地疯涨的趋势就会被改变，深圳会横盘一段时间了。”一名中介人士对21世纪经济报道表示。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道分析称，建立这个机制，很大程度上是为了避免二手房业主随意涨价，因为官方在一手房方面可以有备案价约束，而二手房实际上没有什么“抓手”，只能通过这种方式让市场行为更理性。

　　据21世纪经济报道获得的《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》，如果将之与真实的成交价格相比，会发现存在较大的差距。

　　例如，位于光明的龙光玖龙台项目，贝壳最近的一次成交在2021年1月23日，成交单价为82895元/平方米，而官方的指导价格为51900元/平方米；再如，南山的中海阳光玫瑰园，其成交均价在14万元/平方米左右，而官方指导价则为10.6万元/平方米。

　　多名深圳市场人士在接受21世纪经济报道采访时指出，如果银行的评估价格系统参照官方的指导价格，那么将是变相“降杠杆”，有稳定市场预期的效果。

　　海贝找房总经理谢林锋告诉21世纪经济报道，如果商业银行按照评估价格走，那么贷款的成数就会变少。深圳湾一带的指导价格几乎已经是成交价格的二分之一甚至是三分之一，那么就会变相提高首付，“基本要去到七八成了，那二手房成交就会降到冰点。”

　　但是，这一指导价格是否能对市场产生实际影响，仍有待观察。李宇嘉续称，现在整个深圳面临的问题是供应太紧张了，特别是二手房。千千万万的购房者和买房者以及中介机构是不是会跟着他这个价格来进行定价，这个很关键，“如果多方联合炒作，这个工具很容易失衡。”

图/新华社

　　去年9月已有动作

　　事实上，深圳早在去年就有意引入存量房价格引导机制。2020年9月17日，深圳市司法局发布《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公开征求意见。

　　其中提到，建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，及时发布合理成交价格，引导市场理性交易。另外，还要建立房屋租赁参考价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。

　　征求意见稿还要求，房地产经纪机构应当及时向市主管部门报送存量商品房买卖、租赁挂牌和成交信息，并对报送信息的真实性和准确性负责。

　　此外还强调，对外发布房源的价格明显高于该房源所在楼盘实际成交价格，且逾期不改正的，提请市主管部门暂停其房地产信息平台使用权限，并且按照发布的房源每条处一万元罚款。

　　延伸阅读

　　深圳炒房客：新房成"彩票" 有人首付和月供都是借的

　　因炒房而聚在一起的投资客们，面对疯涨的深圳楼市蠢蠢欲动，他们准备组团去深圳“搞钱”。

　　正当他们在微信群里报名“深圳+1”之时，深圳楼市调控的靴子接二连三地落地了。

　　1月23日，继处罚华润打新热中的违规人士后，深圳又出台了“禁购令”，对有假离婚、代持等违规行为的相关人员，做出“三年不得在深圳买卖房”的处罚。

　　对于这一幕，付海军早已预料到。在付海军看来，在“房住不炒”的主基调下，深圳这一步是必然之路。即便深圳楼市再怎么疯狂，现在都不适合投机取巧了。

　　不过，对于在深圳楼市中赚得钵满盆溢的地产经纪而言，尽管政府收紧房地产的口子，但他们对“房价上涨”仍颇为乐观。即便打新代持的路子被堵死，但在他们看来，上有政策，下有对策，通道也不是没有。

　　而另一边，无房客汪磊仍在挣扎着。如果想在深圳买房，他就得像夸父追日般，不知疲惫地往前拼，可问题是，他也不知道，自己赚钱的能力何时才能追上狂涨的房价。

　　汪磊搞不明白的还有，那些在深圳都有几套房的人，为什么还要跟他抢一套房？

　　01 全民买房时代

　　“涨、涨、涨。”

　　在市界询问深圳楼市状况时，从事地产经纪工作8年的唐荪，给出的回答简短而夸张，还带着滑稽感。他丝毫不掩饰对深圳房价上涨的喜悦之情。

　　临近年关，深圳购房需求尤甚，人们都想在春节前上车，他们害怕春节后又大涨一波。忙着挣钱的唐荪，每天不是在带客户去看房的路上，就是在带客户回来的路上。已跻身头部地产经纪队列的他，月入十万不成问题。

　　以至于看到背着大袋现金来买房的人，唐荪也已经见怪不怪了。“只要你够勤奋，在深圳总能搞到钱。”唐荪向市界坦言。

　　此时的唐荪，已经在深圳买下了两套房，“有了房，就觉得离深圳更近一步了”。尽管地产经纪之间竞争也激烈，但在楼市繁花似锦的深圳，像唐荪这样荷包充盈的地产经纪不在少数。

　　在刚过去的2020年，王简升级当了妈妈。从二十多岁的单身生活，到三十岁的已婚日子，王简最骄傲的是：她一步步从小房子换成了大房子，让孩子在深圳有了温暖而宽敞的家。而买房子的这些钱，几乎都是王简做地产经纪挣来的。

　　王简们倚仗的，是狂热的深圳楼市。在刚刚结束的2020年，深圳房价涨幅高达34%。最后一个月，深圳录得平均单价87957元/平方米，这远远超过北京、上海5万多/平方米的均价。

　　除人口多、地少等导致供需失衡这一客观因素外，深圳房价2020年疯涨的推手之一，也有政府在疫情下采取的货币宽松政策。这些钱，不少流向了房地产市场。

　　银行、私募、小贷、担保等等，各路资金逐鹿深圳。楼市火爆之下，深圳进入了全民买房时代。乐有家研究中心数据统计显示，2020年深圳一二手房总成交超14万套，创下有史以来的交易新纪录。

　　在深圳从事电商生意的思悦告诉市界，经过疫情后，大家发现，没有比买房更能保值增值了。“我身边的朋友只要有钱就买房，他们手中一般都至少两套及以上。”

　　思悦曾经于深圳楼市中观望了数年。她眼睁睁地看着深圳房子的均价从2012年不到2万元/平方米，飙升至2020年的将近6万元/平方米。

　　而她现在自住的两居室，是2012年买下的小产权房。即便这套房子升值空间远不如商品房，但它也还是从当初6000多元/平方米，涨到现在的3万多元/平方米。

　　看着如今还在不断上涨的房价，思悦后悔不已：“早知道房价长成这样，当初咬咬牙，借钱也得买下旁边的住宅。”她当年中意的住宅楼盘，现在每平方米冲破了10万大关。

　　2020年末，思悦决意不再犹豫了，她拿出了多年来做生意攒下来的钱，在深圳宝安松岗买下一套小三居，总价400多万元。不过，这套新房，要到2023年后才能交。

　　按照原本的设想，家有两娃且逐渐长大的现实下，买个二手房尽快入住进去，是思悦的最优之选。但以她现在的经济实力，除非卖掉自住的小产权房，否则根本买不起深圳的二手房。

　　深圳的一二手房正处在价格倒挂的状态中。也就是说，深圳新开盘的项目售价，比同项目在售二手房每平方米低了几万元。

　　这一切源于2020年年中，为了应对急速飙涨的楼市，深圳市政府出台的一系列房产调控措施。其中一条为新房限价政策，将开发商新开售项目价格限定在一个标准内。外界称其为“715”调控新政。

　　按照“715”调控新政的限购要求，深圳大部分入市新盘优先满足无房“刚需”群体，购买新房需要满足公积金、社保等各种条件。

　　除此之外，2020年，深圳新房供应量还大幅增加。如全年开工的新建商品房面积增加了160%、土地供给计划超额完成82%等。

　　但即便如此，房价仍一骑绝尘的深圳楼市，并没有迎来刚需们的掌声。思悦告诉市界，在深圳能买得起房的大多数是生意人，一般的普通上班族，月收入5万以下的，除非家人支持，否则很难付得起首付。

　　家中没有六个口袋、付不起首付的汪磊夫妇，已经在深圳打拼很多年了。他们现在仍然租住在一个城中村里，3200元/月的租金占据了汪磊收入的五分之一。即便再怎么节约，他们手上的存款也仅有20多万元。这距离30%的首付、100多万元的最低上车线，相差得还很远。

　　2019年年末，女儿出生后，巨大的花销下，他们断了在深圳买房的念头。“感觉赚钱的能力，永远比不上房价上涨的速度。想在深圳买房，就得像夸父追日，不知疲惫。”

　　刚需客房难买，开发商和投资客们，反倒陷入一场狂欢之中。

　　02 跑路的炒房客

　　新房和二手房倒挂之下，新房成了深圳人眼中的“彩票”，深圳购买者的投资意愿被急剧放大。开发商推出的新盘很快一卖而空，而打新也成为2020年深圳楼市的关键词。

　　2020年6月，深圳金融街华发融御花园一期入市。住宅最低单价4.7万/平方米，最高单价为5.4万/平方米，直接比周边的二手房低了2万/平方米。

　　这样的“白菜价”，吸引了8997人参与摇号选房，但最终中签率仅4.38%，相当于22人抢一套房，创下深圳最低中签率。

　　5个月后，深圳华润城四期开盘。该楼盘备案均价为13.2万/平方米，与周边二手房的挂牌均价出现了4万-5万/平方米的倒挂。华润城四期的开盘，再次刷新纪录，2天共有9690人参与1171套房的摇号。

　　巨大的套利空间下，很多人加入了打新的队伍，其中就潜伏着不少投资客。他们为增加摇号几率，找人“代持买房”。

　　“找代持的大部分是手里有钱花不完、且不缺房的大佬。”从事新房直销工作的孙枫向市界透露。

　　孙枫的同事有一个客户，就是打新大军中的一员。在看中华润城四期后，这名客户找了30个人代持打新。成功给80万元，失败的给5万元。

　　然而，将近一万人抢一千多套房子的惨烈竞争下，30个代持人中没有一个中签。就算这样，这名客户不得不按照当初的承诺，向代持们支付总计150万元的费用。

　　孙枫向市界坦言，他并不赞成客户打新。在他看来，打新必须要做好长时间持有的准备，资金成本不会低。其中固然有套利空间，但也要考虑持有成本。

　　从目前深圳的限售政策来看，新房住宅限售三年，再加上期房的两至三年的交房时间，持有时间超过五年。“如果期间房价没有上涨，打新就不一定划算。”孙枫告诉市界。

　　其实，炒房客们早就以各式姿态，潜伏在深圳楼市之中。

　　在深圳开公司的付海军记得，21世纪初是深圳炒房时代的开始。彼时的深圳，经济尚落后于国内其他一线城市：南山还在拼命填海，宝安中心还未成形。

　　当时，深圳楼市不限购，几万首付就能在南山区买房，有些房子的租金几乎可与月供相抵，买房就等于赚到了。有炒房客在高峰期时，手里持有几十套房子。

　　2007年，深圳楼市前所未有地疯狂，房价在短短半年之内大幅上涨，全民都无心工作，皆排队买房。却不料，一年后，金融危机来袭，开发商集体降价，一些炒房客被套牢了，赔得血本无归。

　　但这一年，对真正资深的炒房客而言，却是世纪性机会。因为房价大跌，他们得以大肆抄底。一万多元每平方米的房价，付海军的朋友都五套十套地买。

　　2009年，国家采取货币宽松政策，以挽救水深火热的楼市，这些炒房客们的资产，也随之水涨船高。

　　“那会的炒房客其实很单纯，买的时候很冲动，房价一降也就抛。”付海军回忆。

　　但并不单纯的，是他们的炒房手段。很多炒房客是高杠杆入市，连首付和月供都是借的。高评高贷，被他们玩得风生水起。

　　所谓高评高贷，即银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付，里面涉及阴阳合同、拉高评估价、卖家配合控款等等。这种方法看起来“美好”，但实质上却是一种骗贷行为。

　　2010年，李峰开始在深圳炒房，算上信用卡借的钱，加上手里的10多万，一共40多万元。

　　李峰看中一套200万元的房子。按照正常30%的首付，需要支付60万元，剩下的140万元，需要向银行按揭贷款。

　　但李峰是怎么做的呢？他先找到一家评估公司，给房子做一个高评，200万元的房子评估到260万元。

　　260万元按照7成贷款，李峰最终贷到了182万元。买下这套房子，李峰实际只掏了18万元首付。接着，他去房地产交易中心，将这套房子过户后，李峰拿这套房子做了一个装修贷，又贷了20万元出来。

　　再然后，他又拿着这套房子，去银行做了一个信用贷，15万元又借出来了。装修贷20万元、信用贷15万元，再加上之前贷到的182万元，李峰从银行一共贷到217万元。

　　扣除房子的200万元之后，他手头反而多了17万元。就这样，用这17万元，李峰继续炒第二套。

　　让他没想到的是，买了第二套房后，当年9月30日，深圳开始限购，每个人只能买两套房。

　　于是，李峰找到他的哥哥、弟弟、父母以及亲戚朋友，继续以同样的方法购买。就在李峰房子越买越多的时候，2018年，政府发现，市场上太多人搞高评高贷了，于是就出台了“三价合一”等政策，严厉打击高评高贷。

　　自此，李峰不能从银行贷更多的钱了。于是，李峰转向了民间融资。这一年，深圳全年楼市呈现“低开高走，再继续往下走”的波动趋势。多重打击下，资金链崩掉的李峰跑路了。他留给亲戚朋友的，不仅仅是总价值为4000万元的十套房子，还有远远超过4000万元的债务。

　　为什么他不把房子卖掉，来偿还部分债务呢？那是因为，李峰此时在银行的贷款和民间的融资，已大大超过十套房子所拥有的价值，卖掉也不能偿还所有债务。更何况，房子不是说卖就能卖出去的。

　　03手段不断进化

　　继高评高贷之后，“借”经营贷入市炒房，是投资客们的新名目。

　　在疫情重击的2020年，为了给小微企业纡困，银行普遍推出了低息的银行经营贷款产品。但没想到的是，经营贷辗转就流入了楼市。

　　所谓经营贷，即借款人以房产作为抵押物向银行申请贷款，用于公司日常经营。划重点：贷款要用于公司日常经营。

　　在深圳已经有多套房子的林霖，深谙如何利用经营贷“空手套白狼”之道。

　　他告诉市界，第一步，拿着手里的钱，加上担保公司那里借来的钱，全款买下一套房子；第二步，通过担保公司找到一家壳公司（经营半年及以上且有经营流水）；第三步，将新购置的房产，以壳公司的名义拿到银行抵押，一般能贷到房子评估总价的7成到9成。

　　银行的贷款放下来后，在偿还担保公司的垫资和佣金之后，剩余的钱，就可以再去买房和支付贷款利息。

　　不过，因资金被禁止流入房地产，“所以，当银行贷款到账时，要将里面的钱分批分次地，转移到父母或子女或亲戚朋友的卡中，最后才能用到买房之上。”林霖告诉市界。

　　这种模式迅速在深圳形成灰色产业链，并在一定程度上推动深圳房价的上涨。

　　其中的逻辑在于，按照银行正常贷款流程，十个人里只有两个人能贷到200万元。很多人钻经营贷这一空子后，十个人里有六个人贷到了200万元。于是，深圳房价又有了一把“火”。

　　但林霖们的好日子并没过多久。继2020年4月提高经营贷准入门槛后，10月份，有媒体报道称深圳在进一步收紧抵押经营贷。一位专门从事房抵经营贷的人士告诉市界，深圳抵押经营贷通道的确收紧了，有客户就因为经营贷被银行抽贷了。

　　另一边，打新热也迎来了史上最大的一盆凉水。1月22日，深圳住建局认定，对华润城四期12名认购人作出“三暂停”处罚，并将有关违法违规线索移送公安机关。

　　1月23日，深圳进一步出台“禁购令”，对在申购商品住房过程中，有假离婚、代持、假流水等违规行为的相关人员，作出“三年不得在深圳购房”的处罚。

　　无论如何，口子开始收紧了。

　　对于今天这一幕，付海军早已预料到。作为曾经的炒房客，他早在2018年就“金盆洗手”。在付海军看来，无论现在的深圳楼市有多疯狂，都已不适合炒房了。

　　限售限价、禁购令等各种政策层出不穷下，“ 套利空间远不如以前”，付海军向市界坦言。

　　不过，在巨大的市场利益诱惑面前，仍然有炒房客们蠢蠢欲动。打新不成之下，他们看中了深圳的小产权房和回迁房。

　　近几年，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，更新项目中就包含着众多小产权房。小产权房，通常指在城乡结合部或者一些城镇上，利用村集体土地开发而成的楼盘。

　　小产权房的交易并不需要缴纳各种费用，价格也比较低，所以受到很多投资客的青睐。比如思悦自住的两居室，就是小产权房，8年时间涨了5倍。

　　郭凡作为职业炒房客，早在2018年就入手了小产权房。单价一万元左右的房子，郭凡在当年一口气买了5套，每三个月就卖掉。这样来来回回，一年时间，郭凡就赚了400万元左右。

　　套放

　　2020年“715政策”出台后，不限购的小产权房更火了。在这三年时间里，郭凡总共赚了2000万元左右。尽管深圳房地产调控一轮接着一轮，但郭凡并没有停止炒房的打算。

　　郭凡们博弈的，还有小产权房拆迁后的获赔，赔偿金额较为可观。比如深圳罗湖区罗芳村旧改，最高按1:2补偿，加送车位；龙岗沙背坜旧改，赔偿比例是1:1.3。

　　深圳宝安区石岩镇老城旧改棚改前的小产权房

　　而回迁房，通常是开发商按照国家规定，征收了村里的集体土地之后，为了补偿村民而建造的房子。回迁房的土地性质是国有划拨用地，和商品房几乎是同等待遇，“无需社保、不限购”。

　　在开发商进驻洽谈城市更新之时，一些原住村民急需资金，就会拿出一定的回迁面积出售。而投资客们赌的是，这些房子在经过城市更新得到确权，获得不动产权证后的增值空间。

　　有房产中介曾给客户推销深圳某回迁房的时间表，是这样描绘“蓝图”的：现在买的价格是每平方米19000元，签协议就能达到每平方米25000元，2021年开始拆迁，2022年打地基，2023年交楼，就能卖到每平方米60000元。

　　这看起来很美好背后，其实暗藏着巨大风险。在出售时，大多数小产权房并无任何权属证明，跨时长、房价波动大、法律风险高之下，小产权房成为卖方违约高发的领域。

　　说到底，任何游走在法律边缘的产物，都不受法律保护；空手套白狼的行为，也终有一天会付出惨痛代价。更何况，只要防范房地产金融风险不放松，有形的手说伸就伸之下，“你可能随时被套牢”。

　　谁会是下一个被套牢者呢？

　　（文中付海军、汪磊、唐荪、王简、思悦、孙枫、李峰、林霖、郭凡皆为化名）

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