近期房地产市场较平静，但地产企业却纷纷发债融资，另外2019年还将迎来偿债的小高峰期，房地产行业今年注定变化多，值得关注。

　　房企发债忙碌中

　　2月18日，禹洲地产（1628.HK）股份有限公司（香港上市）成功发行2024年到期、票面利率为8.5%的美元高级债券，发行规模达5亿美元。这是禹洲地产2019年开年以来成功发行的第三笔债券，之前分别于1月15日、1月28日发行了价值各5亿美元的债券。

　　Wind数据显示，禹洲地产今年已在海外发债15亿美元，而且利率都在8.5%以上，成本并不低。用途都是现有债务再融资，可见房企今年对资金的需求较大。

　　禹洲地产加速发债仅仅是房企在海外发债的一个缩影，今年房企融资依旧较忙碌。Wind数据显示，今年2个月不到的时间，内地房企在海外已经发行了37只债券，合计136.75亿美元，换算成人民币已经超过900亿元。而去年同期，内地房企仅发行了25只海外债券，累计融资120.88亿美元，可见今年无论是数量上还是规模上均有不小的增长。

　　海外融资正成为房企一个重要渠道。今年以来，华润置地（1109.HK）、世茂、融创中国（1918.HK）、碧桂园（2007.HK）等一些大房企也相继发债。对于不少大房企在发行周期上倾向于长周期，如华润置地下周即将在香港联交所发行的一笔美元债，发行期限达10年，但发行利率并未大幅上升，只有4.125%。

　　利率成本并不低

　　房企发债增长的同时，中小房企发行利率并不低。Wind数据显示，2019年以来地产企业海外发债中，当代置业（1107.HK）和明发集团（0846.HK）发债的票面利率最高，分别达到15.5%和15%，其次利率超过10%的还有7只。而华润置地在香港联交所发行的一只5.5年期债券利率最低，票面利率仅有3.75%。

　　整体利率在7%~10%的共有23只，占比最大，成为内地房企海外发债的主要成本区间。可见各房企在海外发债的利率差距较大。

　　房企境内融资难局面仍未改观

　　房企积极发行美元债的一个主要原因就是，境内公司债融资局面仍然打不开。1月23日，奥园集团非公开发行2018年住房租赁专项公司债券被终止审核，该公司债券计划发行规模为10亿元；1月18日，合景泰富计划发行的一宗200亿元规模资产支持计划被中止审核等。

　　去年12月12日，国家发改委在网站发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，很多的媒体都认为，房企特别是规模房企又可以发债了，但发债的用途当中，对于房地产投资做了负面的限制，不能用于房地产投资，房地产发债只能用于棚改、租赁，就是限制金融行业进入到房地产领域。这对于房地产企业大陆境内融资造成很大困难。

　　债务到期情况

　　随着前些年大规模的发行，2019年有望迎来兑付小高峰。国内债券方面，在不考虑今年即将发行债券期限小于1年，当年发行当年就到期的情况下。Wind数据显示，2019年将有719只地产债券到期，合计需要偿还的金额有望达4567.21亿元。其中地方国企和民营企业需要偿还的规模较大，均超过1200亿。其余各性质的企业偿还量不大，均不到400亿。

　　而向前一点来看，2018年地产企业共有669只债券到期，偿还金额4341.42亿元；2017年房企需要偿还的债券只有350只，偿还量1428.94亿元。对比可见地产行业近两年偿债快速增加，2019年较2018年继续增长，虽然还不快，但无疑是个偿债的小高峰。

　　海外债券方面，房企积极融资，与资金压力不无关系。尤其是中小房企在资金实力、品牌和规模上均处于劣势，融资成本也较高，需警惕其资金链问题。

　　以目前已经发行的海外债券来看，从2019年开始，偿债规模将迎来高峰期。Wind数据显示，2019年~2021三年间，地产企业海外债券到期规模都在200亿美元之上，成为近几年偿还规模最大的三年。其中2019年到期规模205.06亿美元，规模较大。

　　业内分析认为，由于海外发债成本较高，而且多数海外发债房地产企业的业务主要仍在国内，海外募集的资金仍要换回国内。同时叠加美元加息，因此国内债券市场发行通畅的时候，房地产企业更倾向于选择国内市场。房企海外发债情况也反映了国内融资的难易。随着到期债务规模的增长，房企多元化拓宽资本市场融资渠道仍会频频再现，值得关注。