岁末年初，正是高档写字楼合约换季的时节。有人戏称，金融业的冷暖，从上海浦东陆家嘴写字楼电梯的拥挤情况就可见一斑。

近期，上证报调研了陆家嘴金融城部分高档写字楼。

记者发现，几年前租售的火爆场景，已经发生变化。金融去杠杆，虚火降温，直观表现在陆家嘴高档写字楼的供需热度上。

世邦魏理仕(CBRE)最新调研报告显示，上海市优质写字楼的空置率达到十年来的新高。具体来看，2018年四季度优质写字楼净吸纳量主要分布在陆家嘴、南京西路等核心商务区，占比59%。不过，相应的，陆家嘴地区的高档写字楼空置率是南京西路和淮海中路的2倍。

“现在高档写字楼的气候变了，已经从卖方市场变成买方市场。租户比较心态增强，决定时间延长，整个交易市场气氛转趋观望。最后签约的价格还有很大的议价空间。”业内人士告诉记者。

目前陆家嘴地区的高档写字楼报价14.2元/平米，但最后成交仅11.2元/平米，降幅在20%左右。

陆家嘴的三剑客

陆家嘴的超甲级写字楼有8栋。其中以白领口中的三剑客：上海中心、环球金融中心、金茂大厦，为陆家嘴金融城地标性的存在。

曾经，P2P公司对陆家嘴高端写字楼趋之若鹜。不过，后来在各种暴雷跑路引发的P2P事件后，这些类型的公司逐渐退出，腾笼换鸟。

据招租负责人回忆，附近的高档写字楼如金茂大厦，去年又经历了另一波退租潮。熬不过金融去杠杆，公司资金链断了，被波及的主要是第三方理财和私募股权投资公司。“这些多半是之前步子迈得太大了，扩张速度过快。现在要节约成本。目前，能够留下来的租户资质都还不错。”

值得一提的是，传统机构对高档写字楼的租售需求出现了新的变化。其中一个重要趋势是，基金、券商办公场所也开始走整合路线。“去年，中资券商寒冬。节省办公楼租赁开支成为券商压缩成本的重要一块。”一位业内人士向记者表示。

“租金上，上海中心的平均租金高过老牌地标金茂。不过，如果是优质客户，我们会愿意让步。一切都好谈，给到双方满意的价格为止。”上海中心相关负责招租的人士对记者表示。

此外，无论经济周期如何转化，律所基本实现旱涝保收。如今，逆势扩张的机构中，律所对于高档办公空间的需求也在升温。

“一房难求”已是过去时

高档写字楼市场可以看作是经济冷热情况的一个缩影。在经济加速上行周期中，各类金融机构扩张步伐加快，写字楼常常就是供不应求。而在经济增速放缓时，写字楼空置率就会明显抬升。

如果拉长时间来看，自2003年以来高档写字楼的供需变化有这么几个时间点不容忽略。一个是2008年金融危机时期，上海市高档写字楼的空置率在2009年达到过去15年来的顶峰。2015年P2P兴起一度占领各大高档写字楼，此后又在严监管下上演一波跑路潮。以2015年为一个转折点，空置率连年攀升。

当时P2P退潮之时，上海出现大批空置办公场所，当时许多网络借贷公司撤出市场，将空置率推至新高。

前几年“一房难求”的盛况，已经时过境迁。2017年高档写字楼供给达到高峰，空置率一路走高。一位地产咨询业内人士对上证报表示，受到全球经济发展情势不明影响，2018年的写字楼市场整体表现是先扬后抑。

根据世邦魏理仕调研的2019年到2023年新增供给，未来陆家嘴高档写字楼的新增供给将会踩住刹车。

外资金融强势入驻上海中心

值得注意的是，开门迎客时间不长的上海中心正密集迎来外资机构入驻。其中主力是外资银行、外资保险、资管及律所。“外资对高档写字楼来说是优质客户。”前述招租人士称。上海中心最近几年都在积极引入各类外资机构。

今年，摩根大通会进入这栋中国第一高楼，成为上海中心的“主力”租户。

2019年年初，美国摩根大通宣布，已与上海中心签订租约。之后，上海团队将集体入驻陆家嘴。此外，去年5月摩根大通向证监会提交申请设立并控股合资券商。因此，外界普遍解读进驻上海中心或将是为摩根大通成立控股合资券商做准备。

摩根大通中国区首席执行官梁治文表示，通过入驻上海中心，摩根大通希望为所有上海员工提供一个极佳的集中办公地点和全新高效的工作环境。

据悉，摩根大通当前上海团队的员工数量约300人，而上海中心的新办公室租赁面积超过1万平方米，可以容纳500人以上。

世界顶级的金融机构如高盛、摩根士丹利、花旗等在中国都是以合资的形式组建金融机构。随着中国金融机构开放外资控股，这些机构对外扩张的意愿会很强烈。

“摩根大通的迁址扩张只是一个缩影。随着金融政策对外资的放开，更多外资入驻成为大趋势。”一位业内人士表示。