老牌的P2P平台红岭创投最近有了新动作——涉足房地产领域。

　　据相关媒体报道，红岭创投正在参与江苏省江阴市“红岭江南苑”楼盘项目，该楼盘原名“外滩鑫钻”，由江阴市中锐房地产开发公司开发建设，是红岭创投的一个快借标项目，该项目产生不良后，红岭创投介入后期处置。目前该楼盘已开盘销售，因地段、产品、价格等优势明显，在4月份前期预订阶段，就已无整层待售房源。

　　根据此前发布的内容来看，该项目应为红岭创投2014年7月上线的“江苏2号”项目。项目方申请两亿元借款，用于支付外墙装潢、部分精装修、样板房等工程款，发标年化利率为17.5%(项目方综合融资年化利率为24%)，借款期限分别为30个月(1亿元)和24个月(1亿元)。

　　既然项目还没到期还款，红岭创投就冠名介入处置，这种方式合理吗？作为信息中介的P2P平台，如此行事是否是“手伸得太长”？

　　快借标均有抵押担保

　　“从披露的信息看，该项目为快借标项目，也就是企业抵押快速借款标。既然红岭创投能够介入到房产销售，说明红岭创投此前已经做好相应的抵押担保风控。”互联网金融观察人士仰海波对法治周末记者分析道。

　　相关资料显示，目前P2P平台的房产抵押标中抵押物持有的方式有三种，即债权转让(登记的抵押权人为P2P平台法定代表人，借款人线下向法定代表人借款办理抵押手续后，法定代表人向投资人线上转让该债权)、担保公司持有(登记的抵押权人为第三方担保公司，债务逾期后，由担保公司实现抵押权向投资人还款)、代持(登记的抵押权人为投资人委托的第三方机构，债务逾期后，第三方机构实现抵押权向投资人还款)。

　　那么，红岭创投对于上述快借标项目的抵押是如何设定的？

　　红岭创投相关工作人员并未就该问题给出记者答复。不过，法治周末记者在红岭创投风险控制流程中的“抵押出账手续”中注意到，红岭创投要求借款企业均有足额抵押，并与平台面签相关法律文本，办理抵押、质押、担保等相关手续，合同、抵押物均审核通过后才会发布标的，同时启动贷后管理，包括资金用途监管、督促还本付息等。

　　根据当时“江苏2号”融资项目公布的内容，项目还款来源主要依靠销售回款。而项目预售房源共419套(323套作为本次融资抵押物)，抵押物为323套房，市场价值总计4.3亿元。

　　并非实现抵押权

　　“实际上，不管采用哪种抵押方式，投资人都是最终的债权人，也享有抵押权，只是如果未办理抵押权变更登记，实现抵押权的周期会比较漫长，需要先确权再通过诉讼强制执行。”仰海波谈道，我国物权法和担保法均未规定随债权转让的抵押权，必须重新办理抵押登记手续或办理抵押权人变更登记手续。

　　按照物权法及担保法的相关规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

　　“但只有在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现抵押权的情形时，抵押权人才可以通过折价、拍卖或变卖的方式实现抵押权。”仰海波认为，既然两亿元的债务都未到期，即使红岭创投为抵押权人，其提前介入卖房的方式就不是在实现抵押权，“当然这种处置方式也是可行的，红岭创投的介入应该是通过其贷后管理得到了借款人的同意，这一点从其对楼盘的冠名上也可以看得出。”

　　深圳地区一位P2P平台的负责人告诉记者，为了避免产生不良贷款损害投资人利益，红岭创投这种提前介入房产销售的方式，从风险控制的角度上看是可行的，毕竟逾期后抵押权实现周期会很长。

　　平台终将不垫付

　　虽然在征得借款人同意后，P2P平台提前介入处置其资产是“一个愿打一个愿挨”，但P2P平台毕竟是信息中介，这样做合适吗？

　　去年底，银监会等多部门起草的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)明确，借款人与出借人遵循“借贷自愿、诚实守信、责任自负、风险自担”的原则承担借贷风险，网络借贷信息中介机构不承担借贷违约风险。

　　“尽管办法是这样规定的，但在目前信用体系不健全且行业负面信息不断的背景下，很多P2P平台为了留存用户还是选择先行垫付。当然《办法》规定了18个月的整改期，平台的这些做法也在慢慢改变。”福建天凯律师事务所互联网金融律师吴迪告诉法治周末记者，红岭创投作为本金先行垫付模式的首创者，也在计划打破刚兑。

　　此前红岭创投董事长周世平就在红岭控股转型交流会上表示，为了满足监管要求，刚性兑付肯定会被打破，预计会用12至18个月来解决。

　　法治周末记者注意到，红岭创投担保垫付分为自担保和第三方担保两种模式，在自担保中，红岭创投成立了自己的担保公司深圳可信担保有限公司，一旦借款人出现逾期，红岭创投对投资人的本息先行垫付。

　　“垫付也跟红岭创投此前一直在做的房地产项目大单模式有关系，这些均有实物抵押，对于红岭创投来说，先行垫付后可以处置抵押物收回资金。但如果坏账率超过其赔付能力时，将增加平台自身的风险，所以对红岭创投来说，提前介入卖房可以增加资金流动性，减少逾期款，也减轻垫付压力。”仰海波提到。

　　“大单”风险犹存

　　至于“红岭江南苑”的处置方式，是否会复制到其他房产抵押标上，红岭创投相关工作人员告诉法治周末记者，资产处置有很多手段，具体会视情况而定。

　　法治周末记者注意到，自今年2月4日发布广东某房地产企业的两亿元大标后，红岭创投上发布的项目借款额没再超过亿元的，目前借款项目从几百元到几百万元不等。

　　“红岭创投的大单模式是其有别于其他P2P平台的一大特色，但这种模式由于资产过于集中，不利于分散风险，因此频频给红岭创投带来坏账。”吴迪指出。

　　早在2014年8月，周世平就自曝平台出现1亿元坏账，涉及投资人四千余人，当时在行业内引发震动，随后周世平承诺兜底；而最近又有上海某自媒体爆料红岭创投累计逾期或超25亿元，不过红岭创投随后回应25亿元并未全部逾期，对于不良企业资产保全部门已经提前介入，进行诉讼和保全工作，同时推进资产重组。

　　对于坏账的出现，红岭创投都及时披露并承诺兜底，因此并未影响到成交量。但在业内人士看来，大单模式的风险仍然存在。

　　“大单类借款标的收益率多在17%以上，再加上各种费用，借款人的融资成本基本都在20%以上。对于借款人来说，本来就是急需用钱才选择快借标，一旦资金回笼出现问题，在高额的成本面前，坏账很容易出现。”仰海波举例谈到，小额、分散才符合监管要求。