多年以来，公募REITs在我国迟迟难以取得实质性进展，随着国家推动建立租购并举的住房制度，公募REITS在住房租赁领域取得突破，继去年在政府层面首次出台具体和专项的文件支持资产证券化发展后，2019年，公募REITS试点在落地速度上或将进一步加快。

新年伊始，上交所对外披露了2019年的工作部署，其中一项重要的内容是进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITS试点，加快发展住房租赁REITS。

在业内人士看来，国内目前由于尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为类REITs产品。去年，多家房地产主体尝试发行类REITs产品，取得重大突破，但是真正的REITs仍未落地，今年，随着租售并举政策的继续推进，公募REITs试点将大概率落地。

房企频发住房租赁类REITs产品

对于上交所新一年关于REITS工作的部署，中国REITs联盟秘书长王刚表示，2019年，公募REITs试点有可能会落地。“近日，雄安新区规划中也提到，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，从各个维度来说，关于REITs的推动都是趋于利好的。”

在王刚看来，“权益类REITs以及公募类REITs对于落实租购并举，有很大帮助。推动公募REITs落地，无论是从政府层面，还是丰富中国资本市场投资品种，加大股权融资力度，给投资者提供更多投资品种等方面来说，都具有正向意义。”

随着租购并举政策的继续推进，公募REITs的落地可能最先会在住房租赁领域取得突破，王刚认为，住房租赁或基础设施都是一个很好的突破口。

从全球经济发展来看，REITs被证明是解决住房租赁融资来源的重要渠道。事实上，自从2017年底开始，开发商以及金融机构关于住房租赁领域REITs的探索与尝试已经层出不穷，频频发行类REITs创新产品。诸如2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，这是中国首单权益性长租公寓资产类REITs，也是中国首单公寓类REITs项目。

此后，关于住房租赁领域的类REITs创新产品一发不可收。2017年10月23日，保利租赁住房REITs获得上交所审议通过，这是国内首单央企发行的租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs。2018年2月2日，碧桂园“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”成功在深交所获批，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，这是国内首单百亿规模租赁住房REITs。2018年5月11日，全国首单公共人才租赁住房类REITs获深交所评审通过。

过去一年，包括旭辉、世茂、朗诗、恒大、上海地产等在内的多家房企都成功发行了住房租赁资产支持专项计划，总规模在300亿元左右。

而在政策层面，去年也首次出台具体和专项文件支持资产证券化发展。2018年5月份，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

公募REITs亟待制度扫除障碍

REITs是舶来品，如今在国外发达国家已经发展非常成熟，但是在我国还处于初级阶段，虽然2005年被提出来，但是，由于优质基础资产稀缺、法律制度不完善、税收障碍等原因，十多年来一直进展缓慢。

直到2016年，REITs试点工作被纳入“十三五”规划纲要，此后，住房租赁市场的培育和发展政策得到国务院的支持和认同，并将REITs首次视作鼓励转型“轻资产运营”模式的重要渠道，我国REITs发展进入快车道。

戴德梁行发布2018《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》显示，2018年国内房地产资产证券化市场规模继续保持快速上升势头，仅前10 个月成功发行的产品在数量上就已超过2017 年总和，发行规模接近2017 年全年总和。截至2018年10月31日，国内已成功发行的房地产资产证券化产品共计93单，发行规模2197.4亿元。

但是，由于国内缺乏相应公募基金和税收方面的配套政策，国内目前的实践只能被称之为“类REITs”。中国REITs联盟曾指出，我国在REITs政策探索研究方面进行了多个部门的推进和多种模式版本的摸索，但是一直缺乏解决REITs核心问题的配套体系。

众所周知，在欧美等REITs较为发达的国家，都有专业的法律法规作为制度支持。更重要的是，REITs由于收益率较高且较为稳定成为投资者青睐的投资产品，其重要原因之一就是REITs在满足特定要求下是可以免税的，美国、新加波、澳大利亚等对于REITs都有诸多免税政策。

在业内人士看来，我国要想加快公募REITS的落地，需要完善法律法规，颁布专门的法律法规；制定完善的税收优惠政策等等。在王刚看来，公募REITs试点，在政策层面，监管机构需先出台相关法规，财政部门需配合出台税收支持政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上交所的相关表述，也说明正在积极执行住建部和证监会的相关政策，属于REITS进入实质性试点的特点，有助于后续此类金融创新配套政策的落地，对于租赁市场的发展有积极作用。