摘要：深受外国买家青睐的澳大利亚楼市，下行期似乎远未到头。

经历了五年繁荣期的澳大利亚楼市，继续被寒意笼罩，在2017年触顶开始下跌后，2018年又跌去了不少。1月2日,CoreLogic公布了最新的澳大利亚楼市数据，数据显示，澳大利亚全国的住房价值2018年全年跌去了4.8%，为自2008年金融危机以来的最弱行情。

大多数的澳大利亚大城市经历了比2017年更为严峻的楼市，其中跌幅最大的是悉尼，该城市的住房价值2018年下跌了8.9%，墨尔本跌幅达7%，佩斯市下跌了4.7%，达尔文市下跌了1.5%。

（2018年澳大利亚房价变化 来源：CoreLogic）

CoreLogic的研究部主管Tim Lawless分析称，2018年的情况说明，下跌不再局限于墨尔本和悉尼这样的大都市，而是全国性的。“尽管主要是墨尔本和悉尼的行情拖累了全国的数据，但可以看出收紧的信贷已经开始影响全国市场。可以预计的是，信贷收紧将继续影响2019年的楼市，疲软的消费者情绪将打压住房需求。”Lawless分析道。

澳大利亚楼市在2017年10月份触顶，自那以来，全国的住房价值已累计下跌5.2%。其中大城市又成为这波下跌行情的重灾区。CoreLogic数据显示，目前的悉尼房价较2017年7月的高位已下跌11.1%，房价在2018年末跌回了2016年8月份的水平，尽管下跌显著，悉尼的房价仍比2012的水平高了6成；墨尔本的较2017年11月高位下跌了7.2%，房价跌回了2017年2月份的水平。

据瑞银不久前发布的全球房地产泡沫指数报告显示，由于外来需求旺盛和极低的利率水平，悉尼的房价在2015年进入了泡沫风险阶段，后于2017年触顶后回落，但目前的房价仍然过高。近几年以来，澳大利亚楼市深受外国人青睐，不过由于楼市出现过热的迹象，澳大利亚曾推出一系列措施来打击外来购房需求，自2016年上半年起，澳大利亚当地银行陆续收紧外国人购房贷款政策，海外收入的购房者几乎无法在当地银行获得贷款。维多利亚州、新南威尔士州2016年上调了针对海外购房者的印花税，昆士兰州去年10月推出了针对海外购房者的转让税。

在2015年12月起，澳大利亚联邦政府推出了外资住宅投资许可申请费；在2017 -2018的年度预算案中，联邦政府就外国投资者拥有澳房产颁布了更严格的规定，包括使用住宅房产与新建物业中外资的占比。据澳大利亚外资审查委员会（FIRB）2018年5月末公布的数据显示，联邦政府在2016-2017财年批准的外资住宅投资许可的数量从2015-2016财年的 40149 件下跌至了13198件。

目前，楼市的问题已引起了澳洲央行的担心，澳大利亚联储在2018年12月警告称，房价下行期要是过长，那么将影响消费。另外，如果当地的几大银行同时抽回信贷，那么可能会进一步放大下行空间。

OECD组织在12月发布的澳大利亚报告中警告称，放眼全球，房地产市场软着陆的案例似乎并不常见，因此警告澳大利亚要做好房价显著下跌的准备。

目前多数观点认为，澳大利亚楼市的下行期并未结束，未来的12-18个月还将继续下跌，全国的房价还要下跌10%左右。