摘要：一级开发、提前施工、低价拿地等一系列操作让海伦堡既处于资金紧张的压力之下，也让海伦堡置身于拿地的不确定风险之中。

在错过了上一轮赴港IPO后，海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡”）10月底再次向港交所递交上市招股书。

海伦堡招股书的募资投向之一昆明海伦堡中央广场，地处昆明市西山区3号片区，东临西园路，南临丹霞路，西临近华浦路，北临人民西路，属于昆明市二环内的核心地段。

截至目前，海伦堡中央广场项目仅仅获得了3号片区共10个地块中的3个。10月25日和28日，海伦堡在围挡其他还没有取得土地使用权证的地块时，与业主昆明食膳生艺商业善业综合楼方面发生了冲突。

一级开发、提前施工、低价拿地等一系列操作让海伦堡既处于资金紧张的压力之下，也让海伦堡置身于拿地的不确定风险之中。

招股书载明，海伦堡仅2018年上半年的净债务权益比例为103.1%，偿债压力让海伦堡急需通过资本市场获得融资。

低价拿地存疑

拟打造海伦堡中央广场的昆明市西山区3号片区，由海伦堡全资子公司昆明宝华房地产有限公司（以下下称“宝华房产”）投资15亿元承担土地一级开发，历时4年而未成。

3号片区共10个地块占地近300亩，其中4、5、7号地块总计108.38亩土地被拆分后于2018年3月7日到16日挂牌出让，挂牌起始总价为12.2亿元，3块地的楼面价分别为3299元/平方米、2806元/平方米和2791元/平方米。而3号地块周边二手房均价已经高达15000元/平方米。

这个价格创下了昆明市今年最低楼面价。公开资料显示，2017年8月中海地产拿下的东白沙河地块楼面价为11519元/平方米，而同样在西山区2018年土地出让的楼面价均在1万元/平方米以上。

对于挂牌价格的依据，昆明市国土资源局王局长接受《中国经营报》记者采访时表示，市局只是接受挂牌委托，在符合净地要求下进行挂牌，至于价格问题要问西山区政府。而负责3号地块征地拆迁的昆明市西山区城市更新局负责人在截至发稿时并没有回复记者的书面采访。

挂牌结束，宝华房产以12.2亿元底价拿下土地。截止到11月27日，挂牌的3个地块毛坯住宅销售均价为15000元/平方米，精装修均价18000元/平方米。

相比海伦堡中央广场的高房价，宝华房产给出的每平方米900元的拆迁补偿遭到了拆迁户的抵制。昆明食膳生艺商业综合楼就位于3号片区，建筑面积5000多平方米。相关视频显示，10月25日和28日，由宝华房产参与、西山区棕树营街道组织的强拆，一度夹杂着砸门、架云梯、泼汽油等多个场景而成为仇和落马后旧城改造中的一个特例。

之后，昆明市公安局西山分局以“阻碍围挡施工”于10月26日拘留8人和10月28日强制带走13人，而海伦堡则以“海伦堡中央广场”的名字将未获得土地使用权证的土地围挡，围挡里面则是强拆留下的满地玻璃碎片和被砸烂的门窗。

一拆迁户表示：“我没有额外的要求，只希望拆迁不要暗箱操作，依据统一标准进行补偿，并依法拆迁。”拆迁停滞1个月后，棕树营街道办一张姓副主任接受记者采访时表示，接下来将依法拆迁。

土地内定曝光

低价摘牌的谜底很快揭晓了。“开发商先期参与一级开发并内定二级开发，是房地产行业潜规则。”当地一开发企业负责人表示，只是海伦堡中央广场项目的土地“内定”过于明显。

昆明市国土资源局于2018年2月24日公开对4、5、7号地块进行挂牌，报价时间为2018年3月7日到16日。然而，在海伦堡中央广场售楼处，记者看到昆明市规划局已经于2018年3月15日向宝华房产发放了楼盘建设工程规划许可证。

土地还未摘牌，宝华房产已经获得开发相关的许可证，昆明市国土资源局王局长表示不知情。昆明市西山区国土资源分局土地利用科负责人认为，只有拿到了土地使用权证后才能发许可证。“不过，这不是我们国土资源局的问题，这事应该问规划局。”

昆明市西山区规划分局一吴姓负责人在查询档案后表示无法回答这个问题，“需要请示后回答”。截至记者发稿，该负责人并没有按约回复“先办证后摘牌”这个问题。

根据挂牌交易细则，竞得人在签订土地成交确认书后30日支付土地成交款的50%，6个月内付清全部成交价款，全部地价款交清后30日内交地。宝华房产、国土部门均未回答地价款支付请款以及土地使用权证办理时间。

但宝华房产于2018年4月24日已经获得了昆明市规划局颁发的项目建设用地规划许可证。随后，包括其他7块未经出让的土地被宝华房产以海伦堡中央广场的名义圈占起来，昆明百万平方米项目的营销广告接踵而来。

海伦堡中央广场所在地的棕树营街道办主要负责征地拆迁，街道办一副主任接受记者采访时表示，提前发证可能是因为有回迁房，政府要考虑民生。“如果宝华房产通过摘牌没有拿到地咋办，我不知道。”

海伦堡“风险”

尽管海伦堡位居中国房地产企业50强，但因其选择低端路线而被同时期成立的恒大等房企甩在身后。海伦堡招股书显示，其土地储备战略性地分布于一二线城市或其认为具有高增长潜力的城市。海伦堡计划坚持区域深耕投资策略，并继续提高在现有市场的地位，以扩大在全国的市场份额及品牌知名度。

2014年，海伦堡掌门人黄炽恒认定房地产行业已经过了黄金时期，进入困难期，选择放弃高端路线，转向中山、江门、四会、肇庆、惠州、长沙、武汉、西安等二三线城市，大量涉足旧城改造以图低价拿地。

由于一级开发长时间占用资金，导致海伦堡资金紧张，而寄望于通过一级开发获得低价土地，则又面临拿地不确定风险。招股书显示，海伦堡在2015年、2016年、2017年及2018年上半年的净债务权益比例分别为128.0%、69.4%、83.4%、103.1%。

与此同时，2015年、2016年及2017年末，海伦堡的营收分别为98.02亿元、142.27亿元、143.55亿元，与中国房企10强动辄千亿级的销售，差距越来越明显。

海伦堡中央广场是海伦堡入滇的第四个项目，也是海伦堡多年来扎根二三线城市并热衷于旧城改造中的一个案例。而去年底，在土地还未完成整理时，海伦堡已将3号片区围挡，并在墙体广告打出海伦昆明，显然海伦堡对3号片区志在必得。业内人士认为，其他并没摘牌的土地，对于海伦堡来说仍面临着不确定风险。

这样的风险并非仅仅存在于海伦堡中央广场。招股书资料显示，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发；有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证制度；另有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证范围。

海伦堡再度冲刺IPO依然困难。经多次联系，截至发稿，海伦堡方面并未回应记者的采访。