新冠肺炎疫情暴发后，一切事情都可能被随时打断，我们失去了基于确定性预期的生活。于是，我们都疲于应对不断变化的世界，却忘了问一句：“究竟发生了什么？”英国央行前行长默文·金曾成功带领英国走出2008年金融危机，他总结其中的经验，携手牛津大学赛德商学院首任院长约翰·凯，在《极端不确定性》这本书中为我们提供了看清和应对不确定性的另一个角度。本文从极端不确定性的角度解读投资策略，对聪明的投资者来说，股价的随机性和不确定性是一件好事，而并非一件坏事。巴菲特利用对极端不确定性和冒险精神之间关系的深刻认识进行投资，所获得的回报是 700 亿美元。一、投资该不该相信模型？现代金融理论有三大支柱：有效投资组合模型、资本资产定价模型和有效市场假说。在一个极端不确定的世界里，理性投资者必须了解这些模型，但不应过度拘泥于字面意思，不应过于较真。马科维茨投资组合模型的核心观点是，风险是投资组合作为一个整体的产物，而非组合中单个投资风险的总和。这一发现对实际投资策略非常重要。无论风险的含义是基于参考叙事的词典的定义，即“未能满足对现实的期望”，还是基于金融经济学家的定义，即“概率分布的方差”，马科维茨投资组合模型的核心观点都是成立的。根据组合投资理论，你需要了解投资组合中每个证券每日收益和损失概率分布的方差，以及这些证券之间的协方差，即一个证券表现不好是否与另一个证券相关。在协方差分析中，贝塔系数是指一只股票股价波动和市场整体起伏的关联。因此，我们可以认为向发达国家顾客出售消费品的公司的贝塔系数接近1。但如果该公司大幅增加杠杆，从而使股票回报更不稳定，其贝塔系数将超过1。相比之下，业务活动与整体经济表现无关的公司的贝塔系数可能会较低。这是财政部经济学者在与国防承包商的谈判中使用的论点。当你观察贝塔系数的实际计算时，会发现很多时候系数都接近 1，即各家企业的业务和杠杆都各不相同。其原因在于，贝塔系数通常是在相对较短的时间段内计算出来的，在这段时间内，所有股票都会受到主流市场叙事变化带来的正面或负面影响，如增长数据高于预期、失业数据低于预期等。各国央行向市场提供的大量流动性影响了所有资产的价格，造成结果就是，那段时间所有资产之间的相关性似乎都很高。但极端不确定性意味着这种基于历史数据集的相关性计算是徒劳的。在大多数情况下，我们无法得知相关概率分布的方差或协方差。投资回报不是从一个已知的平稳过程中随机抽取的结果。然而，许多金融分析和金融监管却都基于这样的假设。或许这就是为什么尽管我们认识许多为客户构建有效投资组合边界的人，但并不认识使用这种方法管理个人财务的人。马科维茨决定将一半退休金投资于股票，另一半投资于债券。我们其实可以比马科维茨做得好。我们可以去关注与各类资产长期表现相关的基本面，我们还应当了解到，宽泛的资产类别，如新兴市场股票和房地产等，虽然给投资顾问提供了便利，但事实上粒度太粗，我们根本无从得知多元化投资的真正影响。在短时间内，影响越南零售商和巴西石油服务公司的业绩，或柏林一栋公寓楼和澳大利亚农田的收益的因素可能是迥然相异的。解释性的数值模拟可以给我们一定的启发，但永远不能代替我们去寻找答案，来回答“究竟发生了什么”。在有效投资组合模型和资本资产定价模型背后隐含着这样一个观点，即个人对基础概率分布做出的评估也是类似的。由于该模型假设，在这个小世界里每个人对风险的理解都相同，只是风险偏好不同，所以高风险意味着高回报，反之亦然。这一观点总是成立。但是，风险对不同的人意义不同。风险对政府和国防承包商的意义是不同的，对存钱买房的人和存钱安稳退休的人的意义是不同的。对想保住工作的资产管理经理来说，风险是因业绩不佳而被解雇。对一个资本资产定价模型的爱好者来说，风险就是短期股票价格变动的方差。如果你的风险概念与整个市场的风险概念非常不同，你就可以用他人的利益来最小化你的风险。广泛的分散投资可以降低风险且成本为零，就相当于一顿免费的午餐。一旦你意识到，日常价格波动不是风险指标，而是对市场中那些无意义的噪声的衡量，你就可以忽视这些波动而以更低的成本实现长期目标。制定多元化的投资组合，你可以得到可观的收益，但并不是全然没有风险，而是风险更低。有时，我们可以试试关掉计算机，认真思考这个问题：“究竟发生了什么？”这样做会让你获益匪浅。广泛分散投资，建立一个对不可预测事件具有鲁棒性和韧性的投资组合，是应对极端不确定性的最佳防御，因为大部分极端不确定事件只会给你的一部分资产带来重大长期影响。这种多元化的投资方式已经让某硅谷巨头去新西兰农村买地了，他想在世界末日来临时在这块土地上生存下去。可是后来太多人跟风，新西兰只能开始限制外国人购买本国土地。这位硅谷巨头的行为虽然很稀奇，但思路是合理的。二、被舆论操控的投资在某些金融市场中，舆论有时的确“不诚实且易受操纵”，但是普通人会诚实参考舆论来把握他们所处的环境，并在极端不确定的情况下指导个人投资决策。为了回答“究竟发生了什么”这个问题，叙事必不可少。富有感染力的舆论通常会在一些现实事件真实地改变了经济基本面后感染金融市场。因为舆论的传播必然是循序渐进的，那些最先采纳的人可能会赚取丰足利润，而后来者不断跟风，时评者对速度和规模以及其将带来的经济发展夸夸其谈。众所周知，人们倾向于对一项新科技的短期影响过度吹捧，而对其长期影响轻描淡写。在金融泡沫领域开历史先河的作品是查尔斯· 麦凯的《大癫狂：非同寻常的大众幻想与群众性癫狂》。该书写于 20 世纪 40 年代铁路狂热时期，记述了从 17 世纪 30 年代荷兰郁金香热到一个世纪后南海泡沫事件的感染性金融愚事。近来，学术界对于荷兰郁金香热的性质和规模越发怀疑，因为该事件已显得过于愚蠢。但仅提及这一事件中的问题，并不能触及这类叙事的核心。没有人能够质疑 18 世纪国际贸易的发展、 19 世纪铁路的建设或 20 世纪 20 年代无线电和商用航空的发展是具有划时代意义的经济活动。相似地，投资者们正确地认识到， 20 世纪七八十年代日本制造商的成功，不仅带领日本跻身主要经济强国，而且揭示了新兴市场经济体中更广泛的发展现象。但这完全不能证明日本股票和财产所附价值是膨胀的资产价格泡沫。在后续的 10 年里，同样不自量力的结果和应对手段几乎旋即在其他新兴市场反复上演，如 1999 年的“新经济”泡沫，以及采用欧元后整片欧洲大陆利率趋同。以上所有案例中，投资者们在强大的现实最终到来时，损失了巨额资金。舆论的崩塌比它的传播更为迅速。在我们撰写《极端不确定性》这本书之时，舆论场正在制造另一个“郁金香”泡沫，即想象中由加密货币接管世界货币体系的未来。如其他知名科幻故事一般，比特币现象结合了多种经年累月的叙事，即对免受政府干预世界的自由主义展望、一项魔幻科技的威力，以及“货币创造”的秘密。三、确定性不等于安全性在预期效用的世界里，如果结果不涉及不确定性，就没有风险，但确定性并不等于没有风险。确定性是无法实现的，近似确定性的成本更是难以负担。一个典型的养老金方案实质上就是对一个 30 岁的人做承诺：50 年后，当这个人 80 岁时，他将得到一笔与消费者价格指数挂钩的金额的钱。这样一项承诺要怎么保证或承保？很多国家，包括英国、美国和德国在内，都设有成熟期较长的政府指数债券，或许可以让这种担保成为可能，因为向政府放贷的风险很低。虽然评级机构和支持限制政府支出的人士十分支持这样做，但这些债券的回报率很低。英国的情况尤为极端。2019 年1 月购买一份 2062 指数债券的价格是 208 英镑，该债券将在 2062 年以100 英镑（不是印刷错误）的零售价格指数挂钩价赎回，结合零售价格指数，年回报率为 0.2%。我们尚不清楚是否可以把这微薄收益再投资，但不管怎么说，如果你要寻求确定性，这 208 英镑还不如自己留着。大家很可能会有这样的疑问：2062 债券在 2062 年的实际价值波动是大于还是小于多种实体资产投资组合的真实价值波动？这样的多种实体资产投资组合可以包括悉尼海港的一家酒店、加利福尼亚的一座办公大楼、英国具有发展潜力的一块农业用地，以及柏林市中心的一栋公寓楼。这样的投资组合的收益率是大大超过指数债券的，并且，除非发生核灾难，该资产价值损失超过一半的概率微乎其微。商业和金融领域并不存在确定性，即便存在，也只是通过分散投资（而非只投资一种“安全”资产）所达到鲁棒性和韧性。风险是一种个人经验，而非某种资产的特性。四、波动性是投资者的朋友本杰明· 格雷厄姆是第一位受人敬仰的投资大师，也是世界上最受人敬仰的投资大师，同时，他还是沃伦· 巴菲特的导师。在约一个世纪前，他阐明了这样一个观点：对聪明的投资者来说，股价的随机性是一件好事，而并非一件坏事。巴菲特对于股票有一个著名的“棒球比喻”：棒球投手向你投来了 47 美元的“通用汽车”！又投来了 39 美元的“美国钢铁”！没有人要求你挥棒击球。他还强调，你不必永远都在挥棒击球。这个比喻预设投资者拥有识别股价高估或低估的能力，这也是一种格雷厄姆和巴菲特所拥有的过人能力。与此同时，格雷厄姆也非常认可美元价格平均计算法的好处，他认为即使投资者对股票估价的原则和公司的基本面一无所知，没有清晰的投资意图，不了解投资策略，不了解企业行为，他们也只需定期将一定数量的钱投资于市场，就可以受益。因为投资者会自然而然地在价低时多买，在价高时少买。这种看待市场波动的方法，恰恰与过去半个世纪以来主导金融理论的传统观点相反。传统观点认为，风险和波动是等同的，人们应尽量避免投资价格波动大的证券。用巴菲特的话来说，波动性几乎被普遍当作衡量风险的指标。虽然这种教学法层面的预设使教学变得容易，但它是完全错误的。同样地，分散投资的好处来自投资回报分配中随机性因素的结果。我们有时会问：“从投资组合中排除特定类型的投资的成本是多少？”例如，一些投资者可能有原则性地反对持有烟草或军火交易公司的股票。但答案肯定是不知道。如果我们确实知道，我们要么就把这类股票从我们的投资组合中剔除，要么就只投资这类股票。但有一点是肯定的，那就是分散投资确实可以降低风险，这么做可以降低应急基金安全可靠、养老金收益可观、大学捐赠基金稳步增长等各种参考叙事无法被实现的风险。从字面上看，有效市场假说意味着沃伦· 巴菲特和吉姆· 西蒙斯的投资成功是不可能实现的。富兰克· 奈特认识到，极端不确定性会带来赢利机会，这些人积累的巨额财富证明了他的正确性。有效市场假说很有启发意义，是一个不可或缺的模型，但它不是真的。作为历史上最成功的投资者，巴菲特深知这一点。他描述了有效市场假说的支持者：有些人正确地观察到了，市场经常是有效的，但这些人错误地以为，市场一直是有效的。这两个命题就像一个白天一个黑夜，差得很远。对巴菲特来说，这个差异价值 700 亿美元，也就是说，巴菲特利用奈特对极端不确定性和冒险精神之间关系的深刻认识进行投资，所获得的回报是 700 亿美元。...

110平方米房到手61平方米，31%的公摊面积，收房时却变成了46%，这件离谱的事在网络上吵得沸沸扬扬。这位青岛市民的遭遇，对于很多饱受公摊面积困扰的人来说，再熟悉不过。对购房者而言，买房是大手笔买卖，甚至是掏空“六个钱包”，背负长期贷款，每一平方米都要斤斤计较。这个案例中，公摊比例悬殊，46%的公摊是否合理，近一米的外墙是否过大？公摊面积有大有小不难理解，购买公摊可以接受，但令广大购房者不解的是，花费几十万甚至数百万元购买的公摊是团“迷雾”。公摊面积包含了电梯井、楼梯间、垃圾道等客观地带，收费本身具有合理性。公摊面积并非可有可无，公共占用对应公共服务，在一定程度上为私人住房提供了便利。但公摊面积的大与小，却关系着钱包和住宅体验。一般公摊面积是由有资质的房产测绘单位测量出的。得房率的大小与楼层高低、公共活动区域大小、住宅楼的类型都有关系。商品房既然由购房者买单，就不能说大就大、说小就小。买卖双方围绕套内起居生活面积与社区公共服务面积，设有基本的合同约定，并严格履约执行交付。公摊面积应严格按照合同约定设计施工，而不能成为“弹性空间”“灰色地带”，漫天要价，说变就变，自然损害了消费者的合法权益。每一个业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本不同，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。事实上，关于公摊面积的争论由来已久。在这个问题上，反对者认为公摊面积不透明，容易暗藏猫腻，公摊包括哪些、如何计算、比例是什么、有没有重复收费、交房时与合同能否真实对应都是问题。在现实中，虽然商品房购销合同中都会注明商品房的套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，但很多合同中都不会标注出具体是哪些部分，更很少列出具体演算过程。今年，取消公摊面积的“老面孔”又现两会。有政协委员提案，以套内面积计算售价能让住宅实际使用面积、物业及采暖的计费模式公开透明，关系到业主的利益。在多层次住房消费并存的情况下，对不同类型的新盘项目，在规划设计及报批阶段，就应做好公摊面积的比例限制和指标规划，同时考虑业主自身的合理诉求。由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。如果说公摊面积取消过于极端，至少关于公摊面积的“迷雾”该散散了。...

　　编者按：　　部分基金成立时存在较长的持有期，但业绩持续表现不佳，持有人利益受损。　　本篇透视广发基金旗下的“广发创新医疗两年持有”。　　广发创新医疗两年持有A截至2022年8月16日成立接近17个月，净值累计下跌29.20%。　　由于认购后需至少持有满两年，这意味着认购该基金的投资者目前均已深度套牢。　　成立约17个月亏损逾29%　　广发创新医疗两年持有期混合（以下简称“广发创新医疗两年持有”）成立于2021年3月，募集期间净认购金额约6.27亿元，认购总户数为25167户。基金包括A/C类基金份额，以A类份额为主。　　截至2022年二季度末，广发创新医疗两年持有A净值累计下跌20.15%，小幅跑输业绩比较基准。　　2022年二季度末截至8月16日，该基金的净值跌幅进一步扩大至29.20%，其跑输业绩比较基准的幅度也有所扩大。　　多次斩仓、基金经理是否存在误判？　　分析发现，广发创新医疗两年持有可能存在多次斩仓的情况。　　2021年第二季度至2022年第二季度，该基金本期已实现收益金额均为负值，其中2022年一季度达到约-7816.53万元。　　根据定义，本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣除相关费用后的余额。如果本期已实现收益亏损较大，一定程度上表明该基金期间可能进行了斩仓。　　广发创新医疗两年持有的基金经理吴兴武在2022年二季报中表示，“报告期内，本基金增持了眼科、牙科、医美等消费医疗标的，我们认为，随着政策影响趋缓和疫情逐渐缓解，消费医疗的投资价值较为明确。”　　但是，从二季度末截至8月15日相关股票的股价表现来看，基金经理认为的“消费医疗的投资价值较为明确”可能并没有得到验证。　　广发创新医疗两年持有二季度大幅加仓了爱尔眼科，该股从上一季度基金第10大重仓股一下跃升为第1大重仓股。然而，事与愿违，二季度末以来截至8月16日，爱尔眼科股价下跌超过15%。　　基金第三大重仓股，主营口腔医疗连锁的通策医疗跌幅更大，二季度末以来截至8月16日跌幅已超过20%。8月15日当天，通策医疗更是放量大跌9.03%。　　医美公司爱美客于2022年二季度新成为该基金的前10大重仓股，二季度末以来截至8月16日，该股下跌约7%。　　4万多户持有人悉数被套　　广发创新医疗两年持有存在两年的持有期，即投资人每笔认购/申购的基金份额需至少持有满两年。这意味着基金成立时认购的25167户持有人截至2022年8月16日均已亏损超过29%。　　基金成立以来，又有新的投资人认购。截至2021年末，持有人户数已上升至41726户，其中个人投资者持有的份额占总份额的比例达到98.28%。　　由于目前广发创新医疗两年持有的净值已明显低于2021年之前的任一时点，因此2021年底之前申购该基金的投资者也已悉数被套。　　虽然说基金持有期的存在符合法律法规要求，但投资人更为被动、基金管理人则能凭借稳定的基金份额收取管理费。　　对于持有期基金业绩持续表现不佳且明显跑输业绩比较基准的基金，基金管理人是否应该出台更多措施让利投资人？　　相关阅读：　　伪市值管理：一场利益输送的隐秘牌局　　https://www.cjz.vip/295684341.html...

《法治日报》有关公摊面积制的报道引起了中国网民对公摊制的讨论。图为中国房企保利集团今年7月在广东省东莞市的住宅小区项目。（法新社）中国网民普遍赞同取消公摊面积制，因为这事关买房透明化和公平性，保留公摊制意味着购房者将继续“花大钱买小屋”，损害他们的利益；另一派声音则认为，取消公摊面积制反而会推高房价，同样将危及购房者利益。“中新经纬”星期二在微博开放网民投票，结果显示高达96%的网民赞同取消公摊面积，只有3%网民不赞同，看来公摊面积制确实不得民心。事实上，公摊面积制在中国已存在多年，取消的呼声未曾停歇。但它和预售制是怎么并列成为网民口中的中国房地产“两大毒瘤”，得从制度本身说起。从香港引进的公摊面积制在中国买房，购房合同上标注的总建筑面积基本上不会全归购房者所有，它会被拆分成两部分：套内建筑面积和公共分摊的建筑面积。其中套内建筑面积是购房者实际拥有的部分，也就是关起家门后可活动的占地面积。但公摊面积就不一样了，它不归购房者所有，是减去套内建筑面积后，剩余为整栋建筑服务的公共设施和用房的占地面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾道等，有时还会包括户与户之间的隔墙。中国早在1995年12月就规定商品房的总销售面积应包括套内建筑面积和分摊的建筑面积；2001年6月则规定购房合同中要注明商品房的套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。此次成为舆论焦点的，就是应不应该将“公摊面积”计入总建筑面积内，让购房者来承担这个面积的建设成本。事实上，早在上世纪五六十年代，香港就已采用公摊这一概念。当时香港的住宅楼是按整栋或整层方式出售，但由于购房门槛太高，开发商才改按户出售，并将门厅、过道、楼梯间等公共空间的建筑成本转嫁到住户身上。香港在上世纪五六十年代就已采用“公摊”这一概念。图为今年4月从上空拍摄的香港住宅和商业塔楼景观。（法新社）开发商的做法是：将建筑面积拆分成两部分，其中把公共空间的面积按比例分摊到每个住户。“公摊面积”概念由此而生。不透明也不统一的面积界定标准然而，中国现行法律和规章对“公摊面积”并没有一个标准定义，因此公摊面积计入房价容易引发诸多乱象，包括未提前告知购房者、计算方式不公开透明等。《法治日报》采访了一名购房者李黎，她在2018年购入山东省青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。在签署合同前，她强调自己已多次向销售人员确认公摊面积会在31%左右，即套内建筑面积为75.24平方米，公摊建筑面积为35.01平方米。但李黎2021年收房时，映入眼帘的却是超厚的墙壁、逼仄的空间、三间小得可怜的卧室，主卧甚至放不下双人床。经测量后发现，原本承诺31%的公摊面积成了46%，套内面积由合同规定的75平方米缩至61平方米，花了120万元人民币到手的房子，将近一半不是自己住的。不透明、开发商前后说法不一、加上没有法律的统一定义，让中国购房者对这样的制度无所适从。此外，由于计算公摊面积有一定专业性，购房者基本上无法自行计算公摊面积，给了开发商和测量机构钻空子的机会，公摊面积就这样成为购房者一笔不得不付的“糊涂账”。综合种种因素，也就不难理解为什么中国民众这么反对公摊面积制了。取不取消公摊难达成共识那么，如此“坑爹”的制度是否一定要存在？事实上，中国全国政协委员洪洋今年3月在全国两会上就曾提议取消公摊。他认为，公摊面积缺乏法律依据和制度约束，看不见、摸不着，购房者却须为此承担一大笔费用。新华社旗下的《半月谈》今年2月也曾发文支持取消公摊。文章认为，公共空间的计算始终是笔“糊涂账”，取消公摊还能杜绝由其衍生的猫腻与漏洞，从源头避免大量矛盾与纠纷，保证市场交易更公平透明。不过，专家普遍认为，中国官方在是否取消公摊的问题上暂时还难以达成内部共识，全面取消公摊的可能性不大。从政策层面对制度进行完善，加强监管和提高制度透明度、解决购房者和开发商之间的信息不对称，更为关键。专家普遍认为，中国官方难以在取消公摊问题上达成内部共识，全面取消公摊可能性不大。图为今年7月中国恒大集团在北京的住宅楼项目，项目仍在建设中。（彭博社）北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，公摊面积客观存在，对其进行收费并非不合理，且从购房者角度来看，他们可能也不乐见公用部分所有权留在开发商手中。不少专家还认为，一旦取消公摊，开发商将无法从公摊机制中获取收益。而在不转嫁成本到住户、保持房价合理的情况下，它们可能不再那么重视公摊部分的建设，从而影响小区环境和房屋整体的建设质量。不少专家认为，一旦取消公摊，开发商或许将不再重视公摊部分的建设，进而影响房屋整体的建设质量。图为去年9月恒大集团在河南省驻马店市住宅项目的施工现场。（彭博社档案图）中原地产首席分析师张大伟也指出，公摊面积并非越小越好，如果开发商过度挤压公摊部分，将导致社区品质下滑，包括楼道、会所、大堂等公共区域缩水，更不论购房者也许还得承担无法被公摊面积制消化的建设成本。由此可看出，单纯“一刀切”地全面取消公摊不意味着所有问题就能烟消云散。没有了公摊制，如何去管理公摊面积、如何确保开发商不会将无法被消化的建设成本转嫁到购房者上等，都将是后续必须得到解决的问题。“糊涂账”与住房正义近年在中国政府的强力监管下，作为中国经济支柱的房地产市场陷入低迷。当这反映到今年前两季度疲弱的经济数据后，官方开始放缓监管力度，并鼓励民众购置房产，尝试提振房地产市场带动国内经济。然而，房子作为衣食住行其中一项牵动中国民心的重要议题，中国民众关注的往往是自己花了一生积蓄购得房产后，住房正义能否获得保障。此前的“烂尾楼”，事关民众购房的安全感；而此次的公摊“糊涂账”，则攸关民众付出与获得的平衡感。即使这些主观感受不会反映到经济数据上，它们却是恢复民众对房地产市场信心的关键。...

股价、业绩持续走低，商超巨头永辉超市或仍未走出低谷。八月中上旬，围绕永辉超市的新闻不断。月初刚刚传出关闭首家仓储会员店，8月8日，永辉超市又发布股份回购公告，回购背景是永辉超市持续下跌的股市表现。与此同时，2021年永辉超市业绩大幅亏损，2022年上半年亏损或将持续，多重因素影响下，不少人开始质疑永辉超市的盈利能力。此外，在2016年以来的新零售探索中，永辉超市始终没有找到合适的盈利模式。而随着2021年5月仓储会员店模式的开启，永辉超市能否如愿，外界都在观望。一、关店、回购股票、业绩下滑七月底八月初，位于石家庄的永辉超市怀特店发出停业公告，称将于2022年8月8日起停止营业。这是永辉关掉的首家仓储店。该门店闭店的同一天，永辉超市发布股票回购方案。8月8日，永辉超市发布《关于以集中竞价交易方式回购股份方案》，公告显示，公司拟以4亿元～7亿元回购股份，用于员工持股计划或者股权激励，回购数量不超过1.5亿股，回购价格不超过5元。回购期限不超过12个月，自2022年8月8日至2023年8月7日。凤凰网财经《市值观察》发现，这是永辉超市2020年以来的第四份股份回购方案，前三次分别是在2020年10月和2021年7月。2020年10月，永辉超市发布疫情后的首份股份回购方案。2021年5月21日，公司完成回购。公告显示，永辉超市已实际回购公司股份393，214，415股，占公司总股本的4.13%，回购最高价格8.14元/股，回购最低价格5.26元/股，使用资金总额约27亿元。后两次是在2021年9月发布公告，当月完成注销。分别是回购注销限制性股票48，034，200股、注销股份393，214，415股。无论是闭店还是屡次股票回购，背后都是持续走低的股价和萎靡不振的业绩表现。凤凰网财经《市值观察》查询发现，2020年新冠肺炎疫情爆发后，永辉超市股价一路走跌，从2020年4月份的10.48元/股跌至如今的3.45元/股（8月15日收盘价），总市值跌超637亿元。业绩方面，2020年以来，永辉超市盈利能力大幅下滑，特别是2021年，出现了上市11年以来的首次亏损。根据Wind，2019年至2021年，永辉超市总营收分别为848.77亿元、931.99亿元、 910.62亿元，同比增长分别为20.36%、9.80%、-2.29%；净利润分别为14.53亿元、16.53亿元、-44.95亿元，同比增长分别为45.66%、13.79%、-371.87%。三年间的扣非后归母净利润分别为10.61亿元、5.80亿元、-38.33亿元，同比增长分别为18.34%、-45.35%、-760.78%。特别是2021年，营收的下滑导致永辉超市的净资产收益率和资产回报率断崖式下跌。Wind显示，2020年至2021年两年间的净资产收益率分别为9.27%、-37.00%；资产回报率分别为3.05%、-7.05%。此外，永辉超市在2021年的资产负债率更是陡增。Wind显示，2019年至2021年，永辉超市在三年间的资产负债率分别为60.93%、63.69%、84.47%。进入2022年，永辉超市亏损有所收窄，预计上半年归属于上市公司股东的净利润收窄到亏损1.2亿元（2021年同期亏损10.8亿元）。即便如此，从营收下滑到持续亏损，摆在永辉高层的难题一直未解：始终跑不通的新零售。二、商超的未来：新零售电商冲击下，线下实体经济的发展步履维艰。十年来，以大润发、永辉超市为代表的线下商超在营收能力方面出现了断崖式下滑。生鲜类业务被盒马鲜生、叮咚买菜、美团等强势崛起的电商平台挤占，而非生鲜类业务方面，永辉超市面临淘宝、天猫、京东等强大竞争对手。2011年至2021年，永辉超市营收增长率持续下滑。（来源：Wind）根据中国信息通信研究院发布的《中国数字经济发展报告（2022年）》，2021年我国数字经济规模达到45.5万亿元，同比名义增长16.2%，占GDP比重达到39.8%。一方面，地方流量渗透率见顶，另一方面，线上零售正一点点蚕食线下实体店业务。内外压力下，线下商超的数字化转型迫在眉睫。但转型并非一蹴而就，以大润发、永辉超市为代表的线下大卖场经过了五六年的线上摸索后，仍未有显著成效。独立国际策略研究员陈佳对凤凰网财经《市值观察》表示，传统零售转型最大的困难是基因。例如，永辉超市的传统强项是生鲜物流领域。旧式消费场景下，这种物流优势转换为选址优势和价格优势，再结合永辉内部运营风控和外部供应链保障，成就了永辉超市成为传统零售业的标杆。“但这种刻在基因里的优势在新的零售场景下显得步履维艰，新的配送模式让旧的选址优势和价格优势被重构，疫情冲击和互联网平台激烈竞争加剧了传统零售的场景变迁。实体店模式被迫转型线上线下结合的模式，是传统商超最能接受、相对最可控的变革模式。但众多品牌的多轮尝试后，结果都不尽人意。”陈佳表示。永辉超市几乎是最早提出发展新零售的大型商超之一。2016年，马云在云栖大会上首次提出“新零售”概念，随后，盒马鲜生趁势崛起。同年年底，永辉成立“永辉云创”，由永辉超市创始人之一张轩宁全权打理。据媒体报道，张轩宁性格内敛，为人低调，较少在公开场合露面。但本人想法超前，极富创新精神。永辉云创之前，张轩宁已经在新零售领域有所探索，分别在2013年和2014年先后推出生鲜电商平台“半边天”和“永辉微店”。“半边天”以套餐形式、电话预约方式销售生鲜产品，售价在338元至1188元不等。因为种类选择有限、配送时间由供应方决定，导致该平台运营不足俩月便折戟。2014年，永辉继续推出“永辉微店”。但创建以来，“永辉微店”一直没有大的水花，根据《界面》报道，尽管永辉微店O2O项目开展了快两年，但实际效果并不如人意，其中，在福州，永辉微店的注册用户为15万，使用Pad（掌上电脑）及APP购物的顾客转化率26.4%，线上加Pad订单平均每天大约2000单，金额约15万元。2015年之后，电商平台迅速崛起，各路投资大佬纷纷押宝零售电商平台。当年8月，京东宣布43亿元投资永辉超市。2017年，在京东引荐下，永辉再获腾讯42亿元投资。凭借永辉超市的线下渠道和几十年的供应链积累，在加上京东、腾讯庞大的流量池，等待永辉的似乎是一路坦途。然而，2015年11月18日，永辉生活首家门店在上海开业。2016年底，永辉云创成立。这意味着永辉超市正在摒弃巨型流量池，试图自己搭建线上平台。“永辉什么都想自己干”，腾讯系不愿具名的人士曾如此评价彼时的永辉超市。在流量为王的时代，张轩宁的做法虽然保住了对永辉超市的数据主导权。但面对瞬息万变的市场和强劲的竞争对手，张轩宁此举无疑让永辉云创错失了发展时机和更多可能性。三、屡战屡败的永辉新零售永辉云创成立不久，2017年1月，首家超级物种在福州开业。超级物种是集“高端超市+生鲜餐饮+O2O”混合业态的智慧零售业务，对标当时刚刚兴起的盒马鲜生。背靠阿里巴巴的盒马鲜生综合餐饮和超市功能、布局线上线下双渠道，利用互联网云技术、大数据和现代物流的结合，大幅减少中间环节、极大的降低运营成本。与盒马鲜生不同，超级物种的上马极为匆忙，且定位不清晰。《财经》援引一位接近超级物种的人士说法表示，超级物种筹备工作紧张，前后不足俩月。且当时团队对“零售+餐饮”的概念没有明确清晰的认知。在第一家门店成立后，超级物种的部门归属仍不明确。不仅如此，超级物种始终没有捋顺餐饮与零售、线上与线下的关系。既想做生鲜熟食，又想出售生鲜原材料；而且在门店内没有辟出足够的空间及人力应对线上业务。在2017年年报中，永辉超市曾提出要在2018年计划新增超级物种100家。但实际上，2018年最高峰时只有80多家超级物种门店。2019年之后开始逐步关店。根据《时代财经》报道，到2021年4月，永辉云创已经关闭超过7成的超级物种门店，剩余门店仅有20多家。而在2021年财报中，新增的75家门店并不包含“超级物种”。永辉超市2021年财报截图在布局超级物种的同时，永辉超市也在深耕社区服务——永辉生活。永辉生活出现于2015年，2019年开始大面积关闭。永辉生活是永辉旗下最“正统”的生鲜超市模式，定位是“生鲜便利店”，类似精品化商店。零售业专家、尚益咨询创始人胡春才认为，从永辉旗下布局的业态功能来看，永辉生活定位更像是针对未来，主打线上加线下，到店加到家业务。但这种消费习惯是需要逐渐去培养的。在长时间没有取得理想成绩的情况下，关停调整也是及时止损的选择。2020年，“永辉生活”自营到家业务实现销售额59.1亿元，同比增长147%。2021年，该业务实现销售额71亿元，同比增长 21.1%。而2022年第一季度的增长数据仅为9.2%。永辉超市2022年一季度财报截图永辉生活之后，永辉超市又推出永辉 mini 店。永辉 mini 店和永辉生活一样，都是定位社区、主营生鲜品类。但相比永辉生活店，永辉 mini 店品类更丰富，价格更亲民，给人的感觉更像是缩小版的永辉超市。对于永辉 mini 店，永辉超市曾给予厚望。永辉相关负责人曾对媒体表示，永辉mini将以超市思维经营。一方面仍保留永辉生鲜特色，提供性价比，另一方面依托大店发展，将共享供应链等资源，并将和大卖场共同承接未来到家业务的发展。通过mini店的精细化发展，最终也将实现反哺帮助大店实现精细化运营。现实往往不尽人意。2018年永辉超市推出永辉mini店，2019年开店超过573家。随后2020年出现关店潮，截止2020年底，仅存有156家。2021年财报中更是没有永辉mini相关信息。和君咨询连锁经营专家文志宏认为，大卖场和小店的运营思路完全不同，门店选址、商品结构、陈列、促销引流方式都是各自一套，不能用大卖场的模式去套在小店里。值得注意的是，超级物种、永辉生活、永辉mini都属于永辉云创板块业务。因为线上业务的屡次败北，永辉云创板块曾与2018年年底从永辉上市主体中被剥离出去，侧面保证了永辉超市2019年的利润。但随着2020年新冠肺炎疫情的爆发，线上电商平台纷纷入场社区团购。而永辉生活，从除夕到正月初六，在福州地区的订单增长超过450%，销售额增速超600%。到3月份，永辉生活APP在到家业务中的占比上升到至56.86％。受此影响，永辉超市高层又借机将永辉云创收回囊中。但遗憾的是，永辉云创的辉煌只停在了疫情初期。对此，陈佳表示，对比小型超市，永辉超市转型的困难点在于基因。船大难掉头的问题在我国大型超市品牌中非常典型。虽然不断在探索变革，但速度跟不上日新月异的市场变化，导致其在与新兴零售平台之间的创新竞争中处于劣势。外加经济下行和疫情影响，这种劣势被短期放大，导致传统超市营收问题加剧，供应链问题和财务问题日益凸显。四、试水仓储会员模式，结果未知试水新零售接连失利，永辉超市并未停止探索。2021年5月，永辉超市宣布试行仓储会员店模式。财报显示，截至2021年底共开业53家。仓储会员店的鼻祖是Costco和山姆。这种模式的收益来源是会员卡，2022财年第一财季，Costco实现总营收503.63亿美元；而山姆会员店，仅2021年在中国的收入就超过10亿。与Costco和山姆不同，永辉超市不收取会员费，而是通过精简SKU（库存量）、批发与零售相结合的模式来做大单一商品的量，降低采购成本，让利消费者。陈佳表示，零售超市品牌推出仓储式会员店模式，这其实是一招妙棋。以彼之道还施彼身。线上平台价格战多点开花的模式被永辉超市们提炼精华后因地制宜、创造出了反击模式。永辉仓储店不同于国外的大型仓储式超市，它极具自身特色，定位于其特色客群。对标山姆，永辉仓储没有会员费、零门槛、主攻流量型商品，不强调大包装，突出天天平价样样批发的理念，兼顾批发零售，把价格推到了极致。并且从销售理念上更具中国特色，注重烟火气，鼓励民众多逛逛。他进一步表示，永辉仓储模式实际上是对线上平台平价送菜模式的一种强力反击，目的是要在自身优势战场上歼敌。既然线上价格战没有优势，那就在线下利用独特场景把消费者重新吸引过来，并形成客户粘性。这一点从其不收会员费就可见一斑，其营销力度并不比线上平台弱。但这并不意味着永辉超市一定能够成功。陈佳称，现在评判永辉仓储模式反击成功还为时尚早，因为中国商超转型之路才刚刚起步；居民收入增长波动性、供应链保障的变化、全球粮食和大宗产品的震荡、甚至国际金融市场动荡和汇率变化，都会对实体商超运营产生直接又深远的影响。尤其是实体商超的固定成本和沉没成本相比线上商超要高很多，对资金和物流运营能力的要求极高，关系到企业抗周期能力。2021年9月，永辉超市CEO李松峰发布全员内部信，称永辉未来的目标是“一个以生鲜为基础，以客户为中心的全渠道数字化零售平台”。在连续的失败、关店后，永辉超市再一次踏上了新零售的征程。未来如何，外界都在观望。...

8月16日，湖南常德石门县县委书记号召买房，呼吁领导干部“买了三套买四套”，视频引发网络热议。现场视频中，一位身穿白衬衣的男士站在台上话筒前称：“我们各位同志们、各位领导，要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套。”极目新闻记者了解到，该男士为湖南省常德市石门县县委书记邓碧波，发言的场合是在8月16日开幕的石门县2022年房地产展示交易会上。此视频在社交平台发布后，迅速引起网络热议。公开信息显示，石门县2022年房地产展示交易会由该县人民政府主办，县住建局、县住保中心、县房地产开发协会承办。共有19家房地产开发企业21个楼盘参展，参展房源达1万余套98万平方米，整个活动将持续3天。记者注意到，在7月28日，石门县委、县政府曾出台《关于进一步促进石门县房地产市场平稳健康发展的政策措施》，给出了实施购房补贴等16项政策提振消费信心，激发房地产市场活力，以借此拉动全社会消费持续恢复、持续回温。根据某第三方平台的统计数据，最近一个月，石门县新房均价在4650元左右，二手房均价在5000元左右，目前在售的楼盘有二十余个。公开资料显示，石门县是一个少数民族聚居县，常住人口55万人。石门县素有“中国柑橘之乡”和“中国早熟蜜橘第一县”之称，柑橘是该县最大的农业支柱产业。...

一纸判决书，让百亿私募映雪投资站上舆论的风口浪尖。近日，北京金融法院发布的一则民事判决书显示，长安基金旗下的“长安基金—浦发银行—长安国际信托—稳健64号（映雪铁岭如意）单一资金信托”，买入持有4770万元的“16新华03”，不过在债券到期后，未能拿回本金，于是将新华联控股有限公司（下称“新华联”）诉至法院，一审判决长安基金获胜，新华联支付本金4770万元以及相关利息。这桩证券纠纷之所以引人注目，在于背后关联到了一家百亿私募上海映雪投资管理中心（下称“映雪投资”）。此前，映雪投资与新华联签订的延期兑付协议，成为案件中新华联抗辩的理由。映雪投资成立于2012年4月，是一家百亿私募公司。近年，映雪投资遭遇危机，旗下产品踩雷新华联，还踩雷泰禾集团和西王集团的债券。中国证券投资基金业协会官网显示，映雪投资存在逾期未清算基金、存在长期处于清算状态基金等一系列机构提示信息。映雪投资实控人郑宇最近的日子也不顺。7月15日，浙江证监局披露两则处罚公告，事涉映雪投资持股51%的子公司杭州莱茵映雪投资管理有限公司（下称“莱茵映雪”）。除此之外，莱茵映雪还有三条被执行的记录，执行总金额达3.9亿元；郑宇被限制高消费，所持莱茵映雪的7980万元股权亦被冻结。郑宇是资本老手，在股票、债券以及创投等投资领域都有丰富经验。而伴随近年债券违约的频发，这位多面手正遭遇前所未有的信任危机。一、谁是队友？在一场民间借贷性质的诉讼中，投资顾问映雪投资缺席，通道方长安基金却唱了主角。事起要追溯到6年前。2016年12月，长安信托（受托人）与铁岭银行（委托人）签订《长安信托-稳健64号（映雪铁岭如意）单一资金信托文件》《长安信托-稳健64号（映雪铁岭如意）单一资金信托计划信托合同》两份合同。两份合同均约定：长安信托公司按照铁岭银行的意愿，基于铁岭银行的指定投资于长安基金公司发行的“长安映雪铁岭如意投资组合”资管计划；该资管计划主要投资于国内各种固定收益产品，闲置资金可以用于货币基金和银行存款，通过合理资产配置，在风险可控的前提下追求资产增值，并以投资形成的信托财产作为信托收益的来源，向受益人分配信托收益。合同还约定，该一对一公募专户的投资顾问为映雪投资。一名资深业内人士告诉时代周报记者，中小基金公司专户一度“通道化”，这种模式并不罕见。具体的操作模式为：私募机构通过基金专户发行私募产品，基金公司提供通道，客户和产品管理都是私募机构所为，基金公司只收取通道费。“事实上，从收益的分配也能看出谁是主角，私募获得的管理费收入往往是通道费的数倍。”上述人士说。自2017年4月26日起，长安基金专户一对一账户开始购买新华联公司发行的“16新华03”，截至2019年8月7日是最后一次交易，持有面额为4770万元。按通常操作，类似指令均出自投资顾问映雪投资。“16新华03”违约后，长安基金将新华联告上法庭。新华联辩称，映雪投资是实际操盘方，是资金实际管理人。映雪投资已经就案涉资金在债委会申报了债权，承诺不采取诉讼等措施，因此长安基金不应再起诉。然而，庭审信息显示，新华联自认债委会并无实际行动，一直在进行协调。法院认为映雪投资的承诺并不影响长安基金的诉讼资格。最终，法院一审判决新华联支付债权相关本息。更多的细节浮出水面。在另外一起诉讼中，外贸信托管理的8只集合资金信托计划持有面值共计1.63亿元的“16新华03”，投资顾问亦是映雪投资。2019年12月31日，“16新华03”展期期限届满，新华联仍未能还本付息。当日，新华联公司与映雪投资签订《关于16新华03债券本息延期兑付协议》，约定将“16新华03”债券本息延期至2020年3月4日兑付。在庭审中，外贸信托“打脸”映雪投资，表示从未委托映雪投资签署该协议，对协议不予认可。与长安基金类似，外贸信托的多数主张亦获得法院支持。映雪投资在当中所扮演的角色，越发引人注目。二、债市接盘侠之谜映雪投资是私募行业的顶尖玩家之一，早在2016年，映雪资本郑宇管理的“映雪百丈冰1号”曾力压王亚伟的“外贸信托-昀沣”位居当年百亿私募单品第一，风头无两。郑宇是罕见的投资多面手。除了映雪投资外，郑宇还是雪杉基金创始人以及创投基金德晖资本的合伙人，活跃在股票、债券、私募股权到金融期货等多个投资领域。一系列债券违约事件，让映雪投资频频踩雷。以郑宇亲自操刀的“外贸信托-映雪专项1期私募证券投资基金”为例，大面积踩雷让人叹为观止。公开资料显示，映雪债券专项信托计划成立于2019年2月，产品风险评级为R3级。据映雪资本《致投资者的一封信》，该产品持有2只新华联债、2只泰禾债、8只西王债。该产品先后踩雷10只违约债券，包括“19新华联控MTN001”、“15西王01”、“16西王01”、“16西王02”、“18西王CP001”（债券信用评级为D）、“19西王SCP001”、“19西王SCP002”、“19西王SCP003”、“17泰禾MTN001”、“18泰禾01”，此外持仓的“19西集01”、“16新华债”虽暂未发生实质性违约，但票面净价一路下滑。大面积踩雷之后，郑宇的投资逻辑备受关注。值得一提的是，相关发债主体早在产品成立之前就被曝出些许资金或经营问题。其重仓的西王集团，传言早被部分机构“拉黑”。2017年3月，山东齐星集团70亿债务危机爆发，西王集团作为其最大担保方陷入“互保风波”。随后，西王集团公司评级遭下调，再融资也受到影响，多只债券取消发行。尴尬的是，映雪投资也经历了从债主到股东的转变。天眼查信息显示，映雪投资参股的滨州正诚永盛持有西王集团0.33%股权。滨州正诚永盛成立于2020年6月，于7月份以债权方式入股西王集团，0.33%股权对应的出资额为805.3万元。此外，泰禾集团2018年亦遭遇流动性危机，多次转让项目试图回笼资金缓解资金压力。三、资金掮客？“每一笔投资，都在感受时代的脉搏。”映雪投资曾在公开信中写道。然而，从结果来看，有不少投资终成“时代的眼泪”。在一系列法律诉讼中，越来越多的细节浮现。郑宇以及映雪投资，在资本市场扮演的角色愈发受到关注。相比具备主动管理能力的投资顾问，映雪投资更像“资金掮客”。在外贸信托与新华联的诉讼中，新华联公司回应，“做这个业务的资金是映雪投资找的，把这个钱放到外贸信托这边买我们的债券，所以我们一直对映雪投资比较信任，想让他帮我们承接后续的债务。”值得注意的是，资本市场存在债券发行人以“自有资金”参与私募基金产品或其他资管产品，或通过提供劣后级“资金垫”等方式撬动投资者大额资金，以进行“结构化发债”融资。而“结构化发债”正在受到监管重视。2021年8月，国家发改委、财政部和外管局联合发布的《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》明确：限制高杠杆企业过度发债，强化对债券募集资金的管理，禁止结构化发债行为。“外贸信托不同意再展期了，所以我们想再找一个接的。”新华联在庭审中表示，“外贸信托在购买这个债券的时候实际映雪资本构成了表见代理，是映雪投资联系的资金，投资购买债券也是映雪投资联系的，我们认为映雪投资构成了表见代理，签这个协议是因为另外一个债也违约了，所以我们和映雪投资就两个违约的债重新签了一个新的协议”。而均胜电子对映雪投资提出的资产保全，则让映雪投资运营的另外一个关键细节浮出水面。相关法律文书显示，映雪均胜1期、2期债券型私募基金，是映雪投资为均胜电子投资项目而特别开立、管理，由均胜电子提供专项资金。均胜电子主张对于上述两只基金的资金查封行为未损害第三人合法权益。诡异的是，据郑宇陈述，郑宇自己也有出资。...

青岛近一半写字楼空置，还有哪些城市商办承压？房地产市场仍在艰难触底。国家统计局最新发布数据显示，7月份全国房地产开发投资同比下滑12.3%，较6月跌幅继续扩大；房地产开发景气指数由6月的95.4%下降至95.3%，继续刷新2016年初以来最低水平。行业盘整期，住宅投资与销售持续低迷，低温的商办市场同样值得关注。7月份，全国房地产开发投资中，办公楼同比跌10.3%，商业营业用房同比跌10.3%；房屋新开工面积中，办公楼同比跌35.4%，商业营业用房同比跌37.5%。房地产行业整体下行、企业面临较大的资金压力，给商业地产带来了一定的负面影响；多地反复出现疫情，也对商办市场带来不可忽视的冲击。作为商业地产以及地方经济发展的“晴雨表”，今年的写字楼市场同样压力较大。据仲量联行发布数据显示，截至今年二季度末，在全国重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力。为提高写字楼出租率，许多项目都被迫压降租金，以吸引需求锐减的企业租户。业内认为，随着疫情管控放松、刺激政策发力，各地经济主体有序恢复，下半年头部城市办公楼市场需求有望回升，但短期内租金难以大幅反弹。写字楼空置率最高达48%一直以来，从北上广深到新一线城市，成片聚集的高端写字楼，是地方经济发展最显著的外在名片。鳞次栉比的高楼大厦，随着城市发展拔地而起，科技新贵、互联网巨头在此聚集，房企也作为开发或运营方参与其中。有的开发商，选择将物业散售，来补回开发成本、支撑当下运营。也有的仍拿在手中，靠精细化运营收取租金、填补现金流。房地产整体向上时，住宅业务可与商业地产互相支撑，但现在，房子不好卖了，商业地产运营同样“压力山大”。从最明显的写字楼空置率情况看，许多城市的情况都不甚乐观。在近日召开的第四届中国商业地产品牌建设论坛上，高力国际中国区办公楼服务部董事总经理严区海表示，在只统计主要开发商、不计算小业主面积的情况下，华中地区的武汉甲级写字楼空置率达31%，实际情况可能更严重。如果从空置率、租金两个维度看，北京、上海是最佳市场，租金相对比较高，空置率相对比较低；而合肥、天津、武汉、长春、沈阳、重庆、西安等多个城市，空置率高于市场平均水平，净有效租金则低于平均水平，市场不甚乐观。一般而言，商办市场的表现与第三产业呈正相关关系。如果从这个角度看，严区海表示，第三产业发展最好的城市是北京、第二是上海，第三产业跟甲级办公楼的匹配度非常一致；有些城市甲级办公楼过多、但第三产业没有上来，有一定风险。“一季度商办市场还是不错的，二季度由于重点城市受到疫情反复和经济放缓等超短期因素冲击，市场活动一度停滞，复苏势头也蒙上了阴影。”全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯表示。仲量联行发布的第二季度中国40城办公楼市场指数也显示，截至二季度末，全国重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力；8个城市处于20%～30%的可控区间，北上广在20%以内。具体而言，40城中空置率最高的是青岛，达到了48%；此外，天津写字楼空置率达42%，沈阳、郑州、武汉、长沙、厦门、西安、南京的写字楼空置率均超过30%，一线城市中深圳写字楼的空置率也达到了21%。租金方面，二季度全国20个重点城市全部录得租金负增长，其中13个城市处于1%的正常波动区间，其余7个城市的降幅在1%-5%之间，广州、南京、武汉、厦门、青岛、天津、大连等城市的写字楼租金水平降幅较大。仲量联行表示，相较于2020年，本轮疫情对办公楼市场的影响多为阶段性压制，但不确定性因素明显升高，使得企业决策延迟，扩张趋向谨慎，市场活跃度降温。全国大部分办公楼市场表现低迷，增量需求回落，而租金降幅走阔的城市，多数还叠加了新增供应的当期压力。商办市场如何突围？除了宏观因素的影响，商办市场出现了哪些具体而微的变化？严区海表示，在过去的一两年，互联网行业撑住了主要的办公楼市场，企业扩张速度快，对办公楼面积的吸纳也非常惊人。“一般企业的扩张速度，即便经营再好，面积增长可能也就10%～30%，但互联网企业每年能达400%～600%。”但是，受互联网行业整体发展情况影响，从去年9月份到今天，一些城市的主要商业租户由互联网迅速变成了金融行业。金融行业租金支付能力强、扩张性也不错，但其扩张速度与互联网企业的弹性不是一个量级。除此之外，受到疫情因素的影响，商办市场的需求也出现下降。“疫情期间，很多企业采取线上办公，有可能很多企业对办公的需求是在减少的。”严区海称。刘凯表示，由于上半年新一轮疫情的反复冲击，商办市场下滑比较明显，经济的支撑也在走弱，市场需求锐减。当前，商办市场依旧处于“供需博弈僵持”的阶段，虽然疫情逐步好转，但短期内库存高起、利润微薄的状况仍然没有改善。在低迷的市场环境下，有企业租赁业务承压，也有企业避免了较大波动。近日，正荣地产发布盈利警告，预期截至2022年6月30日止六个月将录得母公司拥有人应占亏损约25亿元～30亿元。在业绩下降的原因中，有一条便是，商业地产租赁需求下降，使投资物业公平价值下降。在越秀房托公布的半年业绩中，上半年实现经营收入总额为9.44亿元，同比增长7%；其中酒店及服务公寓、零售商场等业务收入减少，但写字楼业务收入6.38亿元，同比增长37.1%，占总收入比例67.57%，整体出租率为88.8%。该公司管理层预计，随着下半年国内疫情稳定，写字楼需求回升，写字楼市场会较上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出来，包括经济的增长。但对项目收并购，该公司仍保持谨慎态度，暂时没有具体的收购计划。IPG中国首席经济学家柏文喜在前述论坛中表示，商业地产的开发和运营，需要长期资金、大资金、低息资金支持。但现在，承担商业地产开发运营的主体，多是靠短线、高息、流动性压力比较大的资金，所商业地产这个行业很难做。他认为，未来行业将迎来并购整合的新机遇，由具备专业资产管理和运营能力的机构，去承担更多持有和运营责任。此外，在运营困难的情况下，更要以流动性为核心，资产证券化和类资产证券化将进入发展快车道。整体而言，我国商办市场仍有很大的发展空间，下半年也有望迎来恢复期。严区海称，中国企业在办公楼的投资方面，平均每个员工的使用面积大约7～10平方米，互联网公司可能还要低，约4～5平方米。对标西方企业，这个数据在美国约15～20平方米，中国员工的办公环境还是有待改善的。刘凯认为，随着疫情的缓解，不确定性的下降，叠加房地产市场政策逐步发力，预计下半年商业地产市场投资增速和需求增速有望逐月恢复。短期内市场下行空间有限，对部分城市、部分区域、部分产品还是持看多观点。他表示，未来商业地产新世代面临着以下五个趋势：一是从增量时代转向存量时代，二是从重度开发转向重度运营，三是从资产增值转向资产管理，四是从规模导向转向盈利导向，五是从粗放经营转向精细经营。...

7月18日上市后，尚乘数科（HKD）股价一路飙涨，股价最高超过2500美元，市值接近4000亿美元。这个市值体量超过了可口可乐等美股巨头，位列美股市值14位，也赶超了阿里巴巴等明星公司，位居中概股市值第二位。尚乘数科市值上涨迅猛，可能源于股权十分集中，其流通股不到15%。另外一个让股价持续火爆的信息是，尚乘数科的顶层公司尚乘集团，由李嘉诚的长江和记实业有限公司参股。长江和记迅速撇清关系，称持有的尚乘集团股权大多在10年前售出，剩余4%股权正在洽谈卖出。这一声明直接将尚乘数科的股价打了下来，目前不足200美元。尚乘集团目前的实控人不是李嘉诚，而是一个名为蔡志坚的资本掮客。时间再往前，2015年至2021年尚乘集团发展最迅速的一段时间，集团的实控人则是一家注册在开曼群岛的资产管理公司——瓴睿资本管理有限公司 （“L.R. Capital Management Company (Cayman) Limited”，下称“瓴睿资本”）。清流工作室独家调查发现，瓴睿资本的股东，可能是6个声名赫赫的富豪家族。其中包括香港王子沐家族、台湾辜显荣家族、香港张蓝生家族、澳门梁润昌家族、香港江胡葆琳家族以及加拿大瞿晓川家族。而在瓴睿资本收购尚乘集团后，恒基兆业李家杰，远东发展邱达昌家族，新鸿基李成煌家族，“红筹之父”梁伯韬、星空传媒创始人、“酒店大王”罗鹰石家族等富豪加入这个资本圈子。这13个富豪家族，通过尚乘集团在玩怎样的资本游戏？尚乘集团自称是一家投资银行，其官网显示，公司主要辅助企业上市及发债，至今已帮助数十家公司在香港或美国上市，其中以中小银行为主。清流工作室发现，富豪家族可能通过尚乘集团的接洽，成为赴港上市公司的基石投资者，参与港股投资。不过，尚乘集团的业务模式曾被指控循环交易，即要求成功上市的公司将IPO资金回流到富豪家族手中。此外，尚乘集团更被其战略投资者中国民生投资公司指责金融诈骗。近两年，尚乘集团频遭外界非议，其辅助上市的港股股价也表现不佳，这可能是富豪家族急于撇清关系的重要原因。2021年底，瓴睿资本将所持尚乘集团股权转让给第三方，不再持有尚乘集团的股权。至于这个第三方是谁，尚乘数科和尚乘集团的资料中没有进一步说明。原实控人背后的富豪家族从2015年底到2021年底，领睿资本一直是尚乘集团实际控制人。瓴睿资本主要进行股权类投资，在收购尚乘集团前，瓴睿资本已经参与了广发证券、中国太平、新特能源、复星国际、华泰证券、中国诚通等多家公司的H股配售。而在入驻尚乘集团后，也一步步将尚乘集团打造成亚洲第一大独立投行。这家资金雄厚的神秘资方，背后是谁？瓴睿资本的官网显示，公司是由中国香港、中国大陆、中国台湾和加拿大等地的著名富豪家族共同发起成立，这一说法，与一份私募基金的内部文件相吻合。文件显示，瓴睿资本在开曼群岛注册，是几个知名富豪家族合作成立的家族投资办公室。其中，香港王子沐家族，通过全资子公司Enjoy Fun Investments Limited间接持有瓴睿资本35%股权，位列第一大股东。王子沐是香港力生（王氏）集团有限公司主席，他80年代在香港收购旧楼重建闻名，在加拿大等地持有海外项目。文件称，王子沐的女儿王婉萍，作为家族代表参与瓴睿资本的运营管理，是瓴睿资本的法定代表人、董事和行政总监。这一信息，与公开信息一致。据广发证券2015年至2018年年报，Wong Yuen Ping通过Enjoy Fun Investments Limited持有瓴睿资本35%的股权，是瓴睿资本的实际控制人，王婉萍的粤语读音与Wong Yuen Ping一致。而根据尚乘集团的一篇新闻稿，王婉萍担任瓴睿资本首席行政官，也与该文件所述细节吻合。该份内部文件还显示，瓴睿资本的第二大股东是Churchfield Investment Limited，持股比例为25%。该公司由汇勤资本投资有限公司（Welkin Principal Investment Limited）全资持有，后者是由台湾辜显荣家族、香港张蓝生家族、澳门梁润昌家族和香港江胡葆琳家族共同成立的家族办公室。清流工作室未能查询到汇勤资本投资公司对应的工商信息，但的确存在一个名为“汇勤资本”的投资机构。汇勤资本成立于2009年，机构主体是上海汇勤股权投资管理有限公司。一些宣传平台上，同样介绍汇勤资本是港澳台四个家族合作成立，显示为“港澳台法人”。汇勤高管在接受采访中曾透露，公司是由港龙航空创始人曹光彪和恒生银行创始人梁润昌设立。梁润昌家族曾参与设立恒生银行、新世界发展、美丽华集团、澳门电力和澳门航空等，且入股香港上海酒店集团，主要管理遍布全球的半岛酒店和浅水湾地产。根据汇勤资本公布的信息，汇勤资本的创始人之一梁世业，正是梁氏家族办公室的执行董事。汇勤资本的另一位创始人辜公怡，是台湾辜氏家族的第四代长孙。辜氏家族由辜显荣创办、辜振甫继承，家族旗下企业包括中信集团、台泥集团、和信集团及台湾上市公司中租迪和。文件提及的另外两个家族是香港张蓝生家族和香港江氏家族，前者经营“黑人牙膏”和“白猫洗衣粉”等知名品牌，后者由江星和江胡葆琳创办，据媒体报道，两人早期创立香港金夏洋行，曾是中国最大医药纺织集团华源集团的大股东之一。而在汇勤资本的创始人中，也出现了张姓和江姓的创始人，但无法确证他们是否来自张蓝生家族和江胡葆琳家族。清流工作室致电汇勤资本香港总部，工作人员表示不清楚公司是否投资了瓴睿资本，需询问同事再进行回复。截至发稿，清流工作室未获得回复。除了中国台湾、中国香港的富豪，文件显示，瓴睿资本的股东还有来自加拿大的富豪。加拿大瞿晓川家族，通过全资子公司PSI Holding Limited间接持有瓴睿资本8%的股权。瞿晓川是加拿大知名华商，创办了国际支付公司汇元通集团（Geoswift）。与入股信息对应的是，瓴睿资本的官网也出现瞿晓川的身影，他目前在瓴睿资本担任管理合伙人。资金雄厚的富豪家族之外，瓴睿资本的股东里还有几位知名的职业经理人。文件显示，刘天倪家族基金通过全资子公司Fortunate Sun InvestmentsLimited间接持有瓴睿资本5.4%股权，刘天倪是香港最大的公关公司皓天财经（01260.HK）的创始人。官网显示，刘天倪入股后也在瓴睿资本获得高管席位，担任瓴睿资本的顾问委员会主席。另一位审计界的职业经理人丛林，则通过全资子公司Great Select Investment Limited间接持有瓴睿资本20%股权，位列第三大股东。丛林2002年至2005年在普华永道任高级审计师，他曾担任58同城的副总裁。同样来自普华永道的王锐强，通过全资子公司Hope Key Investment Limited间接持有瓴睿资本5.4%股权。王锐强在普华永道工作了22年，从1990年至2012年，历任高级经理、合伙人。不过，该份私募材料形成于2018年前后，后期股权比例可能略有调整。在尚城国际2019年的招股说明书中，王锐强通过Hope Key Investment Limited对瓴睿资本的持股比例为1.5%。另有一位容显文先生，也持有瓴睿资本1.5%股权。容显文2002年至2016年十余年的职业生涯在普华永道度过，他曾担任中国区金融服务业主管合伙人,而2013年7月至2016年6月更担任中国、中国香港、新加坡及中国台湾地区董事委员。目前被推到台前的尚乘集团董事长蔡志坚，是王锐强和容显文的后辈。蔡曾于2000年底至2005年8月担任普华永道会计师事务所香港及北京办公室审计部高级经理，2009年担任普华永道会计师事务所香港企业融资部总监。瓴睿资本收购尚乘集团后，派驻的正是这几位职业经理人。王锐强被派驻到尚乘集团担任董事及董事惠副主席、丛林担任尚乘集团多个内地公司的董事长、总经理，或成为法定代表人、容显文被派驻到尚乘集团担任咨询委员会副主席。被指控循环交易前述文件可能揭开了早期领睿资本的股东构成，清流工作室发现，收购尚乘集团后，更多的富豪被纳入瓴睿和尚乘的圈子。瓴睿收购尚乘集团后举办了一场午餐会，中国最大液化石油气进出口供应商新海能源、香港四大家族之一新鸿基地产、香港“酒店大王”罗鹰石家族旗下富豪酒店均派出高管参会，午餐会还邀请了不少来自政界、金融界的高层。其中，罗鹰石家族成员后来也进入瓴睿资本的高管层，罗鹰石的孙女罗宝文目前在瓴睿资本担任顾问委员会高级顾问。并入瓴睿资本后，尚乘集团开始协助这些富豪家族发行债券，而尚乘集团自身的发债发股，也得到富豪家族的支持。截至2020年5月6日，富豪酒店国际（00078）旗下公司持有尚乘集团发行的永续债券，本金总额为1410万美元。同样隶属于罗鹰石家族的世纪城市国际(00355)，持有2170.45万股尚乘国际A类股份，分别占尚乘国际A类普通股总数及全部已发行股本总额的34.8%及8.8%。此外，同属罗鹰石家族的世纪城市，通过附属公司百富控股和尚乘集团的全资附属公司AMTD Properties合资设立公司，这家公司间接拥有一幢位于香港上环的酒店。据尚乘官网信息，同样持有尚乘国际股票的，还有恒基兆业集团主席李家杰，远东发展集团主席丹斯里拿督邱达昌家族，新鸿基公司主席李成煌家族，“红筹之父”梁伯韬、星空传媒及电讯盈科联合创始人陈祯祥等。其中，邱达昌之孙、远东发展创始人邱华玮，加入尚乘国际董事局并担任董事局副主席。尚乘集团曾帮助邱家的远东发展进行美元债回购等事项。2019年底，远东发展还与尚乘集团设立合资公司，其中远东发展出资8.07亿元，占股49%。合资公司花费16.47亿港元购买新加坡酒店Oakwood Premier OUE Singapore。此外，邱家还接盘了尚乘集团旗下的股权。尚乘集团目前是青岛银行的主要股东之一，且向青岛银行派驻非执行董事蔡志坚。2020年，尚乘集团减持青岛银行股权，持股比例从8.91%下降至4.99%。而接盘方是一家名为Ariana Capital Investment Limited的公司，Ariana Capital同时还是中汇集团赴港上市时的基石投资者。据中汇集团透露，Ariana Capital为香港富商邱德根家族所持有。一个值得关注的细节是，中汇集团港股上市时，由尚乘集团担任其联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人。显然，尚乘集团在港股市场长袖善舞，在辅助企业上市中，可能利用圈子的资源引入关联的富豪家族资金。不过，至少部分企业接受尚乘集团的帮助后，需要付出昂贵的代价。一家做空机构就曾指出，不少公司在完成IPO后，又将资金回流至尚乘集团的母公司瓴睿资本。2020年6月，亿邦国际在纳斯达克挂牌，IPO筹集了9170万美元，由尚乘集团担任其IPO牵头承销商、牵头账簿管理人。募集资金到手后，亿邦国际将资金转向尚乘集团的母公司瓴睿资本。2020年7月2日，亿邦国际斥资4000万美元购买债券，该债券发行方正是瓴睿资本旗下的瓴睿资本策略投资（L.R.Capital Principal Investment Limited）。7月8日和8月14日，亿邦国际购买了International Merchants Holdings发行的债券共计6360美元。香港独立股评人David Webb在其网站中指出，International Merchants Holdings的90%股权可能由前述瓴睿资本的股东之一，加拿大华商瞿晓川持有。这意味着，亿邦国际可能将所有IPO募集资金回吐给瓴睿资本。做空机构还指出，另一家公司摩贝化学（MKD）2020年1月在纳斯达克上市，总计融资7000万美元，尚乘集团是承销商之一。但募资完成后，摩贝化学却向瓴睿资本支付了5840万美元，等于部分IPO资金又回流到富豪手中。除了辅助公司上市，尚乘集团还有部分投资业务。持有青岛银行的4.99%股权之外，尚乘集团手中还持有至少两家港股银行的股权。自2017年中原银行在港上市，尚乘集团旗下的尚乘亚洲就入股并持有其港股股份，占全部港股股权的12.71%，占中原银行所有股权的2.4%。目前，这笔投资仍没有退出。尚乘亚洲还持有江西银行的港股股权，目前持股占港股比例为9.13%，占全部股权比例为2.04%。不过，这些银行在港股上市后，股价不断下跌。青岛银行从最高8港元的股价，跌至如今不足4港元。中原银行和江西银行目前股价均不足1港元，已成仙股。投资标的价格缩水、尚乘集团的投资模式更被质疑诈骗和循环交易，这可能是富豪们突然紧急撤资的原因。...

8月16日，一个名为ESO的男团因“改名”一事，再度让业内外的目光聚焦在了山寨艺人上。一个月前，该男团凭借与多名国内艺人撞脸的“优势”，迅速在短视频平台走红，其成员既包括“鹿哈”“王二博”，还包括“易烊干洗”“王俊卡”等。如今，面对多方的诱惑，越来越多怀揣明星梦的年轻人走上了山寨艺人的演艺之路，而这个寄生在他人光环下的职业，能否真的让未经世事的年轻人们圆梦？随之浮出水面的法律问题又该如何去解决？包装推广深谙“社交”之道8月16日，男团“ESO全员改名”登上微博热搜。事实上，ESO并非真实出道的艺人团体，而是凭借与艺人撞脸的外形特点，通过短视频平台走红，成员包括“鹿哈”“王二博”“易烊干洗”“王俊卡”等。最初，ESO在短视频上开始打开演艺的大门，成员们通过酷似某某明星的外形，吸引到了一波流量。伴随关注的人越来越多，ESO的“艺人路”也并未止步直播短视频平台。7月29日，他们的“回归”专辑《活力的青春》在音乐平台上线，包含一首单曲，截至目前，单曲收获超3000条评论，单曲MV播放量超3.5万次。提及山寨艺人其实并不是新鲜事。最早多单打独斗，靠商演走穴赚取演出费。随着时代的变迁，如今山寨艺人不再重复前辈们的商演老路，而是走起了线上渠道。渠道在变，观众在变，挑战也在加剧。曾从事过山寨艺人工作的刘女士告诉北京商报记者：“在还没有社交平台的时候，线下商演赚的钱都是有数的，一场是一场，高的一场几万元，低的也得有几千元，一个月下来赚得也相当可观。现在虽然不用天南海北地东奔西跑，但是钱却比原来更难赚了。不再只是唱首歌那么简单，你既要长得像又得做的内容有创意，线上的观众远比线下的观众挑剔得多，你想偷懒可以，那就没有流量，这背后要是没有团队帮着，难啊！”“别看他们的人是山寨，名字是山寨，甚至有些所谓原创视频的内容也是山寨，但是背后的团队却并不山寨。”资深经纪人饶先生告诉北京商报记者，“在社交媒体快速发展的当下，山寨艺人们也看到了线上的红利，纷纷通过短视频的形式博取关注度，赚取流量，实现变现。好一点的山寨艺人背后还会有专业的策划团队，通过一系列运作提高热度。”分工明确 “山寨”也要讲流程事实上，早在数年前，山寨艺人就已摒弃了最初的自接商演模式，开始了“有组织”盈利。公开报道显示，此前在江西有几位多年从事演艺行业的工作者成立专门的山寨明星艺术团，成团之后承接商业演出、演唱会、品牌代言和电视栏目等活动。该团队最好时候旗下拥有600余名“山寨明星”演员，最高演出场次可达一年千场，并对外宣称“使用少量投入，达到百万明星的回报效果”。该团团长杨世林在接受北京商报记者采访时曾表示，“每场演出会配备相应的随行人员对接整个演出项目，服装、化妆、道具由演出团队自理，每位‘山寨明星’演员可表演三首曲目，我作为团长会亲自到场指导大型演出项目”。无疑，山寨艺人经久不衰的原因，离不开明星效应带来的巨大红利。在利益的驱动下，“寄生”在明星光环下的山寨艺人们如今也开始了产业化“造星”模式。“山寨艺人幕后团队的学习能力是超乎你想象的。”饶先生进一步解释道，“他们的运作模式甚至在某种程度上不输那些专业造星团队。”据饶先生介绍，通常情况下，他们会有自己的星探渠道或者资源，找到那些外形酷似明星的年轻人，“现在尤其是年轻人吃香，顶流时代，当然是那些小鲜肉更加能够吸引人了，长得像天王已经没有什么优势了”。在发现目标人群后，他们会对这些怀揣着明星梦的“素人”进行培训，“一般一些的就只是学学顶流们的言谈举止，会几首歌就可以，好一点的则会真的对他们进行声乐、演出的基础性培训，为的是长远发展。他们也明白，只是停留在简单的模仿上，只能博眼球，有自己的东西才能赚流量”。饶先生如是说。除此之外，从内容策划、脚本制作、拍摄到后期剪辑，都会有专人负责。模仿获利存侵权风险走向爆红的ESO也带动着短视频平台快速催生出新一批“偶像团体”，包括蔡泽坤、华晨灰、范蒸蒸等，但也只是套用明星艺人的“梗”在屏幕后和大街上表演。演出行业人士陈磊谈到，无论是线下商演还是线上短视频，山寨艺人的行为本质还是基于表演，而现阶段只是利用外形和名称强行联系，并没有进行内容上的优化升级，提升原创能力，这只会让明星效应的作用持续降低。尽管山寨艺人表面上看似只是模仿，但在实际过程中或许也会对明星造成影响，甚至惹上官司。公开资料显示，扮装模仿歌手汪峰的丁勇，便曾被汪峰以侵犯姓名权、肖像权为由诉至法院，要求立即停止侵权行为，并支付侵权损害赔偿金45万元，以及精神损害抚慰金5万元。北京高文律师事务所律师江本伟认为，山寨或模仿艺人属于一个打侵权擦边球的行为，虽然在法律中并没有对此明确禁止，从姓名权和肖像权方面来说，很难界定为侵权，但如果在山寨和模仿的过程中，对艺人构成侮辱，或假借艺人名义对消费者构成误导，将构成违法行为。同时，如果模仿人利用摄像软件，把自己的肖像人为修改成与明星肖像近似或足以引起民众的混淆，应当构成对明星本人肖像权的侵害。值得注意的是，当山寨艺人将自身与明星进行联系，构成误导并由此获利，还有可能构成不正当竞争。且《反不正当竞争法》中便提及，经营者不得擅自使用他人有一定影响的企业名称（包括简称、字号等）、社会组织名称（包括简称等）、姓名（包括笔名、艺名、译名等），引人误认为是他人商品或者与他人存在特定联系。在经纪人赵新月看来，“山寨艺人如若能够在自身与明星相像的基础上，展现本身在表演或其他方面的能力，也并不会过多引发明星的诟病，但很多山寨艺人是单纯借助明星的光环，强化自己与明星的联系甚至套用明星的身份来为自身牟利，影响到明星本身的发展，这便有不正当竞争的嫌疑”。...