日前，华宝信托在被动成为ST升达(股票代码：002259.SZ)第一大股东后，因为牵涉其债权转让所导致的股价异动，收到深交所关注函。关注函中，深交所特别要求相关方解释说明，华宝信托是否在相关交易中存在“抽屉协议”。 12月12日，ST升达发布公告表示，其债权人中国东方资产管理股份有限公司上海市分公司、安徽合泰融资租赁有限公司、民生金融租赁股份有限公司及江西瑞京金融资产管理有限公司分别与“宝升宏达集合资金信托计划”的受托人华宝信托签署资产转让协议。债权人将其持有的对公司及其担保人享有的主债权(含对融资租赁物全部相关权利)及担保合同项下的全部权利以及该等权利/权益转化形成的全部相关权益转让至华宝信托。 受上述消息影响，ST升达股价出现异动——5天内4日涨停，针对上述异动，15日深交所对其下发关注函。关注函明确要求，ST升达应对华宝信托支付对价及付款安排，是否存在其他权利义务安排，是否存在抽屉协议等具体情况，做出解释。 19日，ST升达监事会在“关于签署《债务重组协议》暨关联交易”公告中表示，经审核，本次关联交易遵循市场化原则，未发现有损害公司及其他股东利益的情形。公司董事会的审议和表决程序符合相关法律法规和《公司章程》的相关规定。 记者注意到作为机构投资者，同时也是此次事件参与者，华宝信托早在数年前就已经被动成为ST升达第一大股东。资料显示，2020年3月，上海第一中级人民法院公开拍卖升达集团及江昌政所持ST升达股份，拍卖平台页面显示“本次拍卖流拍”。由于此部分股权，是升达集团与华宝信托间的贷款纠纷中贷款担保，该股权将发生权益变动。待相关过户登记手续完成后，升达集团及江昌政将不再持有公司股份，华宝信托-宝升宏达信托计划则将持有公司28.33%股份，成为公司第一大股东。而这已不是华宝信托第一次“被套”上市公司。 2020年8月，*ST富控发布公告表示，其控股股东富控文化所持12.16%股份被法院司法强制划转至华宝信托华宝-银河71号集合资金信托计划。被强制划转之后，富控文化及其一致行动人颜静刚共持有*ST富控20.79%股份，为第一大股东；华宝信托银河71号信托计划持有公司12.16%股份，成为第二大股东。目前，*ST富控已退市。 对于其为何接连“被套”上市公司一事，中国网财采访到华宝信托，其表示，没有相关领导电话，便结束了通话。 金融研究员廖鹤凯对中国网财经表示，信托公司投资上市公司“被套”，如果只是类通道业务对信托公司影响较小；如果涉及主动管理类的贷款业务影响则较大，会影响到信托公司声誉、自身资产、现金流安全。对于上述业务，信托公司应加强研判，提前做好预案，最大限度地避免。...
原标题：内房崩塌 没有一个烂尾楼是无辜的 “买了房以后，我一门心思赚钱还贷，再也没去过施工现场。”到了2019年7月，有业主在微信群里发了几段视频，陈亮才发现，工地上早已杂草丛生，几十秒的视频里见不到工人，这才慌了起来。他在一年前以1275万元（人民币，下同）购买的泰禾．杭州院子，曾是杭州市的热门豪宅盘，六次开盘六次售罄，却因“账上没钱”停工烂尾。 “最开始大家的反应都是难以置信！”陈亮掰着手指算道：“就算按每平方米5万元的均价算，光是房款就能收35亿元左右，这还不包括业主们额外缴纳的上百万车位费和地下庭院的改造费，怎么算都不可能没钱请工人吧？” “不懂金融，就搞不好房地产” 钱，究竟去了哪里？记者辗转找到时任泰禾杭州分公司的员工，得到了一个匪夷所思的答案：作为彼时泰禾华东区最大的“现金牛”，杭州院子的购房款只有部分被打入银行监管账户，其余多数都被时任财务总监以各类名目抽调，转入集团账户了。“作为子公司员工，以往奖金主要来源于项目的签约销售额。印象中从2018年开始，考核变成了回款额，导致各层领导争相抽资为集团输血。” 2018年，正是泰禾的巅峰时刻，以1303亿元的销售额跻身内地房企20强，但也恰恰是这艘巨轮陷入困境的初始。 在此之前，这个名不见经传的福建房企一路攻城略地，仅用二十年时间就挤进了销售额的“千亿俱乐部”。“泰禾最大的竞争力是什么？”在某次年会上，创始人黄其森问公司高管。产品、设计、营销……未等大家一一讲完，黄其森倏然拍着桌子，提高声调说：“泰禾最大的竞争力，就是有钱！” “不懂金融，就搞不好房地产。”这是黄其森的口头禅。作为内地房地产老板中少见的高材生，他有着建筑系本科、经济学硕士的学历，而八年的银行从业经历，更助力其在资本市场长袖善舞，将金融杠杆发挥到极致。土地抵押、股权质押、信托、私募、美元债等市面上各式各样的融资手段，他几乎都试了个遍。 错判形势 疯狂扩张酿苦果 2017年，随着国家大力度推进去杠杆，“房住不炒”成为关键词。然而，黄其森坚信“情况没那么严重”，认为这反而是泰禾逆市超车的好时机。为此，他一口气收购了46个项目，共花费495亿元，而这一金额已超过了泰禾2016年全年400亿元的销售额。现实很快让他尝到了苦果，在房企融资进一步被收紧的过程中，“泰禾垮了”的流言在业内开始悄然传播。 事实上，作为顶级中式豪宅──“院子系”的缔造者，泰禾在购房者中的口碑并不差，哪怕当其被爆出资金链紧张的传闻时，那些花上千万元购买豪宅的业主们依然选择了相信。2018年末，泰禾．北京院子二期推出叠拼别墅，蔡女士卖掉自己与家人的两套房，凑齐1200万“抢”到了豪宅的入场券。“那时候微博上已有零星传言，说泰禾有地方项目延期交付了，但我想购房款进的是监管账户，没什么好担心的。” 然而，谁都没想到，监管账户的钱原来并不安全。据北京朝阳房管局反馈的信息，北京院子监管账户的资金缺口很大。按照规定，该账户需要10亿元以上的余额，但被泰禾多次抽调后，只剩下2.27亿元。“从我们拿到的支取纪录来看，2018至2019年间，泰禾先后挪用70亿元购房款，用于偿还集团的各项债务。”蔡女士愤怒地说，这些钱足以建成二期的所有楼盘了，“但截至目前，我的叠拼还只有一个大坑！” 监管“失明” 购房款成“提款机” “监管账户上的钱被泰禾一笔笔地抽调，却没有任何机构对此负责，无论是房管局，还是监管银行，都像是失明了一样。”陈亮的经历也是如此。到了2018年底，杭州院子的监管账户上只剩下1.17亿元，恰好符合余杭区住建局对于该项目工程进度与监管账户最低留存额的要求。“我们的购房款变成了泰禾的提款机，钱花完了，他们就让房子烂尾，这样的房企不崩塌才怪。” 2019年10月，杭州院子的业主们决定抱团维权，他们推选了律师小佳为群主，她很快组织了百馀位购房者，带着联名信一起赶到项目所在的信访局，见到了该区住建局局长。当晚，泰禾华东区总经理卢国鹏赶到现场，当面签署承诺函：楼盘于2020年2月底前交付；泰禾于2019年12月底前，将2亿元打入五常街道监管账户，用于后期工程款的支付。然而，2019年很快过去，承诺的2亿元依然不见踪影。 “我们不知道跑了多少地方，住建局、街道办、监管银行……泰禾到最后就两个字，没钱！”陈亮苦笑道，地产商可以拖，业主们却拖不起。“通过调查我们发现，300多户业主里只有一小部分是付了全款，其余绝大多数都像我这样，只付了首付。考虑到房款此后都将打入政府设立的监管账户，大家便一户户去协商，请有能力的业主提前还一部分尾款，凑钱让工人们先复工。” 然而，即使有政府监管，账户里的钱依然以不合逻辑的速度迅速减少。陈亮以“为工人发薪”为例，描述泰禾违规抽调资金的方法。“我们去查账时发现，对方谎报了工人的数量，而且按照市场价的三倍来报工人薪资，这样一天就能多抽几万元，一个月就上百万了。”到最后，业主们只能每日排班去现场“数人头”，再跟财务按照实到人数结薪。“这还算简单的，其他用材方面的水就更深了。” 讽刺的是，把业主拖进深水的泰禾，最后也在深水里奄奄一息。 成也金融 败也金融 2022年结束在即，从克而瑞最新发布的百强房企销售排行榜来看，截至11月30日，全口径销售额达千亿元(人民币，下同)的房企仅有19家。“千亿房企”的数量，从顶峰时期的43家跌至如今的不足20家，仅用了一年时间。在易居企业集团CEO丁祖昱看来，近年来内地房企危机频发的主要原因，是全行业的过度金融化。“房企蜕变为准金融企业，丧失了实体经济创造物质财富的本质。” 曾有机构调查过泰禾的融资渠道，发现极为庞杂，但普遍利率高企，2018年平均融资成本达到8.52%。丁祖昱一针见血地指出：“这些高成本资金一度为泰禾在土地市场不断鲸吞壮大提供了弹药，但也使其在遭遇严厉的楼市调控后失去了控制。” 2017年底还能仅凭一句“目标销售额2000亿”就把泰禾股价瞬间拉高2倍多的黄其森，2018年便尝到了过度金融化的苦果：集团应付款暴增、拖欠程度迅速上升;多地“地王”项目延期开工，监管账户挪用状况百出;股权高密度质押，债务高企;期待“白武士”接盘，抛售多地项目资产……最终，“融资续命”的模式难以为继，泰禾集团于2020年7月公开债务违约，成为全国第一批暴雷房企。 复盘泰禾故事，你会发现，这俨然是内地民营房企激进扩张的缩影。由于市场“以规模论英雄”，房企的大小决定其融资能力、融资成本及现金流获取渠道的高低多寡，倒逼中小房企加速冲规模，否则将被市场淘汰。也正因为此，泰禾等中小房企呈现明显的“大跃进”特征，短时间内大量拿地或者并购项目，实现业绩及规模的迅猛膨胀。 “‘三道红线’的实施加速了房地产行业去杠杆的进度，过度依赖金融化手段的房企软肋尽显。”丁祖昱说，所幸的是，今年11月以来，内地房地产市场利好颇多，从“金融16条”到信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，合力托举房地产市场，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。他感叹道：“时至今日，再也没有房企将跻身‘千亿俱乐部’喊作口号。如何在寒冬中找到出路，成为了当下最紧要的事。” 业主内讧 利益面前无完人 伴随着监管账户里的钱越来越少，一排排楼房也渐渐成型。就在胜利的曙光即将到来时，业主群的分裂却开始了。群主小佳及她的簇拥者们希望向法院申请项目公司破产，她们认为，楼盘交付前申请破产，扣押的资产变现后第一顺位会被先用来盖房子。但也有很多业主不同意，这里面包括了陈亮。在他看来，楼盘只差一点儿就能完工了，为什么要走到破产这一步?一旦项目公司破产，后续的维护谁来保障? “业主们开始陆续起诉，彼此都觉得对方阵营是要坑自己，起诉的认为没起诉的是妨碍他拿应得的延期交付违约金，没起诉的认为起诉的是妨碍他最终建房。”很快的，原本团结一致对外的300多人的微信业主群被弃用，两派业主们分别建立了各自的大群，大群里的人又根据不同的利益再建了一个个小群。“哪怕是起诉的业主们，每个人的想法和诉求都不一样。” “杭州院子共有300多户业主，因延期交付产生的违约金，少的有三四十万元，多的有五六十万元。一部分业主已起诉开发商，并向法院申请了财产保全，查封了杭州院子剩下的7套房源。”余杭区五常街道相关负责人告诉记者，如果要实现品质交付，可以考虑将剩余房源销售，以便回笼充裕的资金。“不过，要卖房的话，首先要取得业主的理解和支持，撤诉或转移保全。” 但这对业主而言，都是一个两难的决定：如果撤诉或转移保全，就是放弃了追索违约金的权利;如果不撤诉或转移保全，一旦开发商宣告破产，也会影响到小区品质和后期升值。 今年5月6日，余杭区法院发布公告称，裁定受理杭州泰峪房地产开发有限公司破产清算案，而泰峪就是泰禾旗下的全资子公司，也是泰禾.杭州院子的操盘方。记者了解到，此次破产清算的原因，正是因为部分业主起诉开发商后，法院查封了杭州院子剩余的房源，导致外债无法偿付。 “带缺陷”竣工备案 金玉其外败絮其中 2021年11月19日，在欢腾的锣鼓声中，泰禾.杭州院子终于迎来了交付的日子。与当年在杭州的首次亮相一样，泰禾集团请来了舞狮队，为业主们表演了一整套的“祥狮献瑞”。“搞这些没用的做什么，还不如省点钱把小区的绿植再铺铺平。”陈亮站在裸露着钢筋的院子里，叹了口气说道：“其实就是做给其他烂尾楼盘的业主看的，显示泰禾的保交楼成果，给他们一点盼头。” 陈亮的手机里还保留着第一次见到样板房的模样——古朴的院落、高雅的园林、四方合围的门户、下沉式庭院的设计……“你有没有看过电影里的王府，差不多就是那个样子。”陈亮的脸上浮现出一种神往的表情，“其实最开始没打算买这里的，还是有些超预算了，但我爸妈站在样板房的庭院里喜欢得不得了，说就它吧，钱再凑凑。” 如今，当年陈亮爸妈所站的庭院只留出了位置，应有的围栏和扶手都不见踪影，只是用简易的绳网围了起来，避免业主不小心跌落。“虽然合同里签的就是毛坯交付，但现在这个连毛坯都谈不上，基本上就是在‘裸奔’。”陈亮无奈地说，不仅如此，由于泰禾拖欠了数千万元的工程款未支付，工人们显然也无心情认真开工。“几乎每家每户的防水都做得非常马虎，屋子里到处是返潮的水痕，墙面也是白一块黑一块的。” 即便如此，陈亮依然选择了收房，为此他还签署了“放弃延期交付违约金”的承诺。“我现在每个月除了还这里四万多元的房贷，还要支付外面八千多元的房租，实在是不想抗争了。”他告诉记者，现在的房子从文件上讲叫“‘带缺陷’竣工备案”，这也是余杭区住建局特批的竣工备案形式。 “由于泰禾牵扯诸多官司，考虑到杭州院子项目可能卷入泰禾的债务纠纷，为保证房子交付，因此对房屋竣工备案条件做了适当调整。”余杭区住建局相关负责人坦言，政府部门为此召开了多次会议，经过综合研判，允许项目带缺陷通过，完成竣工备案。“当然，对后续房产公司的整改落实情况，我们也将继续委托监测单位进行跟踪复查，督促落实整改工作。”...
启动基层发热诊室，做到应开尽开，比如将核酸采样亭改造成发热诊疗站，是当下推动分级诊疗的一种方式，有助于解决医疗资源挤兑问题，同时也可以减少医疗机构内交叉感染风险。随着奥密克戎病毒快速传播，各地感染者数量有所增加。为缓解就医压力，近期以来，多地在将核酸采样亭改造为“发热诊疗站”或便民医疗点。12月19日，微信公众号“无锡发布”发布消息称，目前，无锡市8个市（县）区已建成了1519个医疗便民服务点，其中由核酸采样小屋改建了499个，利用社区居委会（村民委员会）用房设置了514个，其他方式建设了506个。据介绍，无锡便民医疗服务点的工作时间为8点到20点，基层社区卫生服务中心派驻医务人员，为居民提供新冠病毒感染方面的健康咨询、用药指导、抗原检测指导等，也可为孕产妇、血透患者、肿瘤放化疗患者、严重精神障碍患者等重点人群就医求助提供指引和帮助。12月18日，山东省卫健委官网发布《关于进一步优化医疗服务方便群众就医的通知》，鼓励核酸采样点“一点多用”：各地可根据需要选择具备2个以上采样亭的核酸采样点，将其中1个改造为“发热诊疗站”，为群众提供“一站式”诊疗服务，满足群众“就近就便”就医需求。同样在12月18日，西安市莲湖区卫健局也要求辖区社区卫生服务中心尽快将管辖内采样亭改造为便民诊疗亭，有效提高基层医疗卫生机构应对发热患者的接诊能力。另外，近日，苏州市姑苏区、昆山市周市镇及昆山经济技术开发区也纷纷将部分核酸采样点改造成发热诊疗站，为当地民众提供一站式就医服务。在这里，从诊疗到配药，整个过程10分钟左右就可以完成，民众还可以进行医保结算、pos机刷卡。公众号“苏州姑苏发布”在12月17日发布的消息中介绍称，当地启动核酸采样亭改造，已建成31个发热诊疗站，就近为居民提供咨询、配药等帮助，支持医保卡或电子医保结算。发热诊疗站按要求在社区卫生服务机构外设立，通风良好，除了每天上下午各消杀一次，医生每次接诊后都会消毒，药房也配备空气消毒机。有医疗机构人士对第一财经记者表示，当前，社会面感染者在大幅增加，而医疗机构工作人员同样是社会面人员，难以避免不会感染，而医院内部的感染者数量也在持续新增中。当前，医疗机构面临的最大压力，就是既要做好医疗救治的同时，又要防止院感。降低发热门槛设置，启动基层发热诊室，做到应开尽开，比如将核酸采样亭改造成发热诊疗站，是当下推动分级诊疗的一种方式，有助于解决医疗资源挤兑问题，同时也可以减少医疗机构内交叉感染风险。值得一提的是，当前，随着国内疫情防控措施进一步优化调整，发热、镇痛、咳嗽类药物购买需求呈现爆发式增长。目前有核酸采样亭改造成的发热诊疗站或者便民医疗点也在向患者们投放平价退烧药。除了基础性的央行数字法币外，全球数字币未来与方向是能创造和提供正能量价值的真正价值币，不是那些乱七八糟的空气币！财经贝EHZ，真正的价值币！价值型基础设施！价值型智能链！财经贝EHZ，七年老牌独角兽，权威财经门户/主流门户/价值平台！价值型综合体！财经贝EHZ，价值型驱动！数年时间持续性做出贡献，推动创新、科技、创业投资、价值型财经、价值型项目/应用等等的进步和发展，取得成果！财经贝EHZ，真正的价值币，正能量，价值型驱动，符合全球绝大部分国家、社会与人民的价值观，也是他们所稀缺的；财经贝EHZ带去的都是对他们有利/有益的价值，是正面的促进作用，财经贝EHZ可以顺利扩展到全球绝大部分国家，市场非常广阔，财经贝EHZ未来的价值非常大！财经贝EHZ后续价格将远远不止私募认购价格的百倍！中文版–财经贝EHZ白皮书（详细介绍）：https://www.cjz.vip/uploads/ehz.pdf英文版–财经贝EHZ白皮书（详细介绍）：https://www.cjz.vip/uploads/enehz.pdf财经贝EHZ私募认购地址：https://h.cjz.vip/cn/register财经贝EHZ客服：QQ：369997928 Telegram：@ehzvip邮箱：ehz@cjz.vip...
《第五元素》电动空中出租车是新兴电动垂直起降（eVTOL）飞行器产业发展的重要方向。不同于直升机，eVTOL飞行器通过利用更多小型发动机旋翼，实现减重目的；升空后，部分或全部旋翼会向前倾斜，转变为飞机的节能巡航模式，此时，飞行器的机翼提供了大部分升力。eVTOL飞行器可用于运送在城镇与机场间、市区内或相邻城市间往返的乘客，或者用来运送货物。中国工程院院刊《Engineering》2022年第6期刊发《电动空中出租车引发热议》一文，报道了eVTOL飞行器的研发现状和应用前景，介绍了eVTOL飞行器在电池、续航里程、安全、市场开拓等方面的进展。文章指出，近年来，eVTOL飞行器产业的各种大型投资和伙伴关系不断涌现，拥有较好的发展前景，预计在2024年可以完成安全规格认证，实现飞行器载人飞行。对新兴电动垂直起降（eVTOL）飞行器产业而言，2021年具有里程碑意义，这一年各种大型投资以及伙伴关系不断涌现。几个eVTOL飞行器开发商雄心勃勃——可以说是极度乐观——他们希望最早在2024年就完成安全规格认证，实现飞行器载人。2021年，4个eVTOL飞行器制造商接连上市，通过与特殊目的收购公司（SPAC）合作，共募集资金数十亿美元。这4家制造商分别为：总部在美国加利福尼亚的Archer Aviation 公司（帕洛阿尔托）、总部在英国布里斯托的Joby Aviation 公司（圣克鲁兹）与Vertical Aerospace公司，以及总部在德国慕尼黑的Lilium Air Mobility公司。eVTOL飞行器制造商已经和几条主要航空公司达成合作。2021年2月，美国联合航空公司（United Airlines）宣布与Archer Aviation 公司一起研发飞行器，并表示一旦飞行器可以运行且达到标准，将购置200架飞行器。2021年6月，美国航空公司宣称若Vertical Aerospace公司取得特定成果，将向其投资2500万美元，并提前预订250架以上飞行器（即潜在承诺支付其10亿美元）。该公司声明当前预订量已经达到1350架，价值高达54亿美元。Lilium Air Mobility公司于2021年8月宣布与巴西蔚蓝航空公司（Brazilian airline Azul）达成了一份10亿美元的潜在协议，而2022年2月Joby Aviation 公司宣布与日本全日空航空公司（ANA）达成合作。另外，2022年1月波音公司宣布为Wisk Aero公司投资4.5亿美元。Wisk Aero公司位于美国加利福尼亚山景城，是波音公司与小鹰航空公司（Kitty Hawk Corporation，美国加利福尼亚帕洛阿尔托）共同创办的合资公司；也是除中国广东广州的亿航智能公司（EHang）外，少数选择制造空中无人驾驶出租车的eVTOL制造商。一般来说，小机翼飞行器的垂直升降方式与直升机类似，而其中eVTOL飞行器通过利用更多小型发动机旋翼，实现减重目的。升空后，部分或全部旋翼会向前倾斜，转变为飞机的节能巡航模式，此时，飞行器的机翼提供了大部分升力。研发人员计划利用此类飞行器运送在城镇与机场间、市区内或相邻城市间往返的乘客，或者用来运送货物。大规模交易与合作需要相应的市场以及相关地面基础设施支撑。投资银行摩根士丹利（Morgan Stanley）预测，到2040年，城市空中交通市场中飞行器规模将达1万亿美元，2050年将达9万亿美元。除了经济利益，电动飞行器的研发还推动航天产业寻找减排办法，这将积极助力缓解气候变化。由于上述原因，世界各地设计的不同种类的eVTOL飞行器的数量前所未有。由垂直飞行协会[Vertical Flight Society， VES；前身是美国直升机协会（American Helicopter Society），总部位于美国弗吉尼亚州费尔法克斯]推出的世界eVTOL飞行器名录中，截至2022年1月共收录了600余种设计，仅2021年就新收录了200余种。Pat Anderson说：“这是继第二次世界大战以及喷气式发动机发明以来，航空领域最令人激动的时刻。这就像特技飞行的黄金时代。”Pat Anderson是一位航空航天工程专业教授，兼任美国佛罗里达州代托纳比奇恩布里·里德尔航空大学鹰飞行研究中心（Eagle Flight Research Center at Embry-Riddle Aeronautical University）主任。当前设计中的差异范围较大，例如，Archer Aviation 公司推出的与真机相似度达80%的两座式演示样机（图1）Maker，有12个水平旋翼，分别位于主翼前后两侧；前侧旋翼可前倾，负责在飞机升空后，为其提供向前的动力。该公司计划于2023年制作大量可配驾驶员的4座式飞行器，而Lilium Air Mobility公司的喷气式（Jet）飞行器则相反，该机型配有36个涵道电驱动螺旋桨，其中12个置于前翼，24个横跨机翼（图2）。不过该公司下一代机型的螺旋桨数量更少（30个），动力更强（图2）。涵道中螺旋桨转动，使得飞行器能垂直起飞，并为其提供向前的推力。图1. （a）Archer Aviation公司的Maker飞行器，是一种与真机相似度达80%的样机，图中正在进行悬停实验。其主翼前侧的6个旋翼在飞行器转为水平飞行模式时能够前倾，作为推进器提供高能效的向前推力。来源：Archer Aviation（公有领域）。（b）与之设计相似的Vertical Aerospace公司的 VA-X4将于2022年进行第一次试飞。来源：Vertical Aerospace（公有领域）。图2. （a）从后方拍摄的全比例7座式Lilium Jet飞行器，拍摄地点位于Lilium Air Mobility公司在德国慕尼黑的总部，该飞行器内嵌分布式推进控制系统，且无机尾。（b）2021年，Lilium Air Mobility公司的技术样机在德国进行飞行测试，凭借36个纵向排列的涵道电动螺旋桨，飞行器得以在空中悬停。来源：Lilium（公有领域）。美国马里兰大学（位于美国马里兰州）工程学院副教授、VFS的eVTOL技术委员会主席Anubhav Datta说道，当前电池技术发展水平——部分归功于电动汽车行业——已经可以为飞行器提供动力，但其有效载荷和航程非常有限。对于汽车电池的依赖会继续限制这项技术的发展，Datta称：“你不能把为汽车制造的电池直接拿来给飞机用。尤其是对于eVTOL来说，发电装置必须和飞行器一同进行设计，而不能相互割裂。我们距离最佳成果还有很长一段距离。”虽然电池的质量并不是限制电动地面交通工具的主要因素，但是对航空工具而言，质量至关重要。主要任务是将尽量多的能源装进质量尽量小的电池结构中——以实现特定能源的最大化利用——以便将足够能量供给飞行器旋翼。全电池供能的eVTOL飞行器市场能否起飞，取决于能否有更轻型的电池。Anderson说：“而这一点需要重大科学发现。”Anderson还是VerdeGo Aero公司（美国佛罗里达州代托纳比奇）的联合创始人和首席技术官，该公司负责为新一代飞行器提供混合动力电力推进技术。确实，“里程焦虑”是早期电车车主的主要担忧，现在则成为了eVTOL飞行器工程师要考虑的一个重要因素。Archer Aviation 公司的Maker飞行器可搭载一名飞行员以及4名乘客，该公司声称该飞行器能以241 km∙h-1的速度行驶97 km（巡航模式）。与7座式Lilium Jet飞行器相比，该机型承诺能以282 km∙h-1的速度行驶250 km。2021年7月，Joby Aviation公司公布了一份等比例样机的测试数据细节，该飞行器仅凭一节电池供电就飞行了248 km，其中还包括垂直起降等，以及无乘客时的远程操控等环节。有了这样的成果，该公司的主要创始人兼首要执行官JoeBen Bevirt稍许夸张地宣称：“许多人认为当今的电池技术不可实现的成就，我们成功实现了。通过这次机会，我们已经迈出了第一步，实现了旧金山和太浩湖、休斯顿和奥斯汀、洛杉矶和圣地亚哥之间的便捷，让零排放的空中旅行成为日常现实。”此类飞行器要实现商业载人，需要满足一定的安全规则，而现如今未有一架飞行器完全通过检验。Anderson表示，考虑到要满足监管机构的要求，里程数就是一大问题。例如，美国联邦航空管理局（FAA）要求，在白天目视飞行规则下，配备充足燃料的飞行器需要有30 min的日间备用飞行能源，以及45 min的夜间（或仅借助仪器飞行）备用飞行能源。若eVTOL飞行器制造商同样受到这种规则的束缚，其电池存储的大部分能源将只能用于预防紧急情况。这将大大削减飞行器的实际飞行里程。Anderson说：“对于这种严苛规定的修改，FAA非常谨慎。如果商业飞机的备用能源本可以满足45 min的飞行时间，但是FAA被成功说服，从而将备用能源使用时间缩减到仅剩5 min，你真的愿意乘坐这种飞机吗？”Datta认为，像FAA这类监管机构可以促进这一新兴产业的成长，但eVTOL飞行器制造商需要证明其飞行器安全性。Datta说：“当前并未有针对电动飞行器的法规，因此需要制定新的法规。样机运行测试的次数越多，我们就越能在规则制定方面更快达成一致。”规格认证要求对此类飞行器的商业飞行进行规范，而认证流程可能因地域不同会有所差别。在美国，eVTOL飞行器可按照现存的FAA标准进行认证，而其他方面，如分布式推进器、电传飞行控制系统、噪声标准，则需要各监管机构通力合作。而欧洲航空安全局（European Union Aviation Safety Agency， EASA）审查了“处于不同发展阶段的150多个VTOL项目配置”，从而开发出一整套专用于eVTOL种类的飞行器技术规格，该规格种类被命名为“特殊种类”。EASA也尽力寻求与FAA标准第23部分“大体保持一致”，该部分涉及小型飞行器的适航性。采用多个发动机反而很安全，因为其中可动结构较少，再加上许多独立控制旋翼上的分布式推进器。这一点可能有助于通过认证流程。发动机无需太多维护，而且在一个发动机失效的情况下，发动机数量越多，可用冗余也越多。最后，这种正在开发的无人驾驶电动飞行器，无疑还会面临更多的审查，因此距离实现商业应用还有很长一段路要走。不过中国民用航空局（Chinese Aviation Administration）已经于2022年2月正式采纳并发布“特殊条款”（ Special Conditions），亿航智能公司声明该条款将为两座式的EH216-S自动飞行器提供规格验证的基础。Archer Aviation 公司预计，到2024年其飞行器均可以完成规格认证，并将在美国多个城市间运输客户。Lilium Air Mobility公司同样将其商业产品的发布定在2024年。但由于目前eVTOL飞行器的新式设计越来越多，难以对这些飞行器进行快速的规格认证。Anderson表示：“由于对于此类仅由电池供电的eVTOL飞行器而言，上述设定的目标时间非常不现实，因此至少要到2030年才能见到成果。”Datta表示，将eVTOL飞行器规格认证完成日期设定如此之近，可能还有其他目的：“除了加速脱碳，可能还迫使监管机构迅速采取行动，帮助投资者树立信心。”当然，投资方信心高涨，甚至有些不合理。航空行业分析师Richard Aboulafia于2021年3月在航空周（Aviation Week）广播频道6说道：“目前市场还未实现正常运行，但是已经有数十亿资金流入，这将导致泡沫的出现。”eVTOL飞行器制造商要想开拓一个成功的市场，就要确保产品不仅符合监管验收，还要确保公众能够接受。eVTOL飞行器要想融入城市生活，其发展应循序渐进。英国索尔福德大学声学研究中心（University of Salford Acoustics Research Centre）教授、美国国家航空航天局领导的城市空气流动噪声工作组（Urban Air Mobility Noise Working Group）成员Antonio Torija-Martinez说：“这种新型交通工具虽然可以带来经济、社会及环境效益，但是可能会给沿途的社区带来噪声问题。”虽然发动机固有结构产生的噪声比内燃机更小，但其基本构造通过旋翼驱动空气，意味着噪声是不可避免的。发动机产生的噪声在整体噪声中的占比并不确定，但制造商却急切地想告知人们，他们制造的飞机不会过度打扰人们的生活。Lilium Air Mobility公司宣称，当他们制造的飞行器盘旋在距离地面100 m的高空时，产生的噪声大概在60 dB，相当于在一米外正常对话的音量。Archer Aviation 公司则表示，他们的飞行器在600 m高空巡航时对地面产生的噪声为45 dB，相当于冰箱的嗡嗡声。Torija-Martinez说：“eVTOL飞行器比传统直升机体积更小、扇叶数量更多，会产生高频噪声，更惹人厌烦。大气吸收可以有效减弱噪声，但对于沿途社区中产生的高频噪声问题，需要可验证的实验数据。”虽然eVTOL飞行器制造商引起了大量媒体关注，但并不是只有他们着眼于电动空中旅行业务。例如，美国联合航空公司于2021年7月宣布了一项交易，即从瑞典哥德堡的Heart Aerospace公司购买100架符合特定标准的19座式电动飞机。该公司计划于2026年将上述飞机投入运行。而Kadima公司以及总部位于以色列的Eviation Aircraft公司将为一架名为Alice的9座式全电动推进式飞机进行测试。另外，最先进的飞行器要数由Rolls-Royce公司制造的全电动“创新精神”（Spirit of Innovation）号飞行器。该公司总部位于英国古德伍德，部分资金由英国政府支持的“加速飞行电气化（Accelerating the Electrification of Flight， ACCEL）项目”提供。在2021年11月，该飞机打破了两项空中速度世界纪录，3 km速度为556 km∙h-1（之前的纪录是213 km∙h-1），15 km速度为532 km∙h-1，最高速度可达623 km∙h-1，成为世界速度最快的纯电动载具。图3. Rolls-Royce公司的“创新精神”号全自动飞机在英国国防部Boscombe Down军事基地打破飞行速度纪录。来源：Rolls-Royce（公有领域）。对于eVTOL空中出租车及短途电动通勤飞机还需要多长时间才能在天空中自由行驶，我们仍不确定；但我们相信这一天终会到来，只是不要期望太高，不要急于求成。Datta说道：“对于新兴科技，这是一个老生常谈的话题；但我认为，目前各公司都高估了短期影响，而政府又低估了长期影响。”除了基础性的央行数字法币外，全球数字币未来与方向是能创造和提供正能量价值的真正价值币，不是那些乱七八糟的空气币！财经贝EHZ，真正的价值币！价值型基础设施！价值型智能链！财经贝EHZ，七年老牌独角兽，权威财经门户/主流门户/价值平台！价值型综合体！财经贝EHZ，价值型驱动！数年时间持续性做出贡献，推动创新、科技、创业投资、价值型财经、价值型项目/应用等等的进步和发展，取得成果！财经贝EHZ，真正的价值币，正能量，价值型驱动，符合全球绝大部分国家、社会与人民的价值观，也是他们所稀缺的；财经贝EHZ带去的都是对他们有利/有益的价值，是正面的促进作用，财经贝EHZ可以顺利扩展到全球绝大部分国家，市场非常广阔，财经贝EHZ未来的价值非常大！财经贝EHZ后续价格将远远不止私募认购价格的百倍！中文版–财经贝EHZ白皮书（详细介绍）：https://www.cjz.vip/uploads/ehz.pdf英文版–财经贝EHZ白皮书（详细介绍）：https://www.cjz.vip/uploads/enehz.pdf财经贝EHZ私募认购地址：https://h.cjz.vip/cn/register财经贝EHZ客服：QQ：369997928 Telegram：@ehzvip邮箱：ehz@cjz.vip...
自十月中旬以来，房地产调控政策明显转向救市，金融监管当局不断放松对房地产开发行业的融资限制，从信贷、债券和股权融资这“三支箭”着手，确保行业生存能够持续。在政策急速转向的背后，是这两年的严厉的调控政策已经引起行业危机，经营主体在境外债券市场不断违约，在境内偿付周转均出现严重问题，“烂尾楼”大规模再现。仅从数据[1]上看，1～10月份，房屋新开工面积103722万平方米，下降37.8%。商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，商品房销售额108832亿元，下降26.1%。截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元。一年内到期的债券合计9552.8亿元，这还只是债券，总负债规模更是远高于此。著名房地产开发商中，恒大、融创、龙湖、碧桂园、世茂、泰禾等都出现了各式各样的危机，更不用说之前已经出现危机的万达、新城、华夏幸福等。2021年1月，房地产企业融资“三条红线”推出，这是调控政策在供应端力度最大的一次，之前调控政策主要集中在限购、限贷、差别化税收等方面，主要以遏制房地产投机需求为主，这一政策效果立竿见影，叠加疫情冲击，房地产开发企业的资金到位速度急速下降，行业景气指数急剧降温，违约事件也开始频发。2021年全年，房地产债券违约17家，金额799.17亿元，而到了2022年上半年，仅在美元债务市场，2022年上半年地产债务违约规模已逼近200亿，人民币市场，债务展期规模也逼近200亿元[2]。11月28日晚，监管机构宣布重启房地产企业股权融资和上市，受此消息刺激，房地产、金融、建筑行业集体大涨，房地产ETF一度涨停。但从市场参与者私下交流中的态度来看，对房地产繁荣周期已成往事的共识，已成空前一致。用句玩笑话来说，就是开发商这群“重症患者”终于送进了ICU，插上了呼吸机，续不续得下去，还得看自身免疫力再说。一、狂飙突进二十年的“灰犀牛”自2003年定调房地产业已经成为国民经济的支柱产业开始至今，已经接近20年了，无论怎样忧虑这个巨大的“泡沫”，在实际层面上，房产已成为中国居民资产中最重头的构成：2020年，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》3撰文称，调查显示，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，北京位居第一位；家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96%。当然，按照有论者指出的那样，住房私有率高，并不代表住房自有率高，此外，由于职住分离、城际迁徙，家庭往往是户籍居住地有住宅，但在工作生活地没有住宅；由于福利和制度差异，上一代有住宅，下一代没有住宅；由于规划和建设更新速度极快，二三十年房龄的住宅已经成为“老破小”，电梯、水电气、车位、户型等都不能与新建住宅在质量上相比；由于城乡差异和户籍制度限制，乡村宅基、县镇住宅和一线城市“学区房”的资产估值，更是不能同日而语。还是依据前述报告的数据，经济发达地区的居民家庭资产水平高，东部地区明显高于其他地区。东部地区居民家庭户均总资产为461万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296万元。东北地区居民家庭户均总资产最低，仅为东部地区居民家庭户均资产的三分之一左右。分省份看，家庭资产最高的三个省（自治区、直辖市）为北京、上海和江苏，分别达到892.8万元、806.7万元和506.9万元。最低的三个省（自治区、直辖市）为新疆、吉林和甘肃。其中，北京居民家庭户均总资产约为新疆居民家庭的7倍。这也与当地住房价格水平呈现出明显的关联态势。城市与城市之间的差异也相当可观，按照2019年10月贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，深圳住房自有率仅为23.7％，然而，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%。相比之下，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平米，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平米，位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平米，位居第41位。按照任泽平在《中国住房存量报告：2021》中的测算，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为26.4、34.6、37平方米，套户比分别为0.97、1.08、1.12，一线城市住房供给偏紧。任泽平的研究显示，1978～2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。有约97%的城镇住房为1978年以来建造，约87%为1990年以来建造，约60%的城镇住房为2000年以来建造。当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。在城镇内部，城市和建制镇家庭户的住房来源结构存在显著差异。根据2010年人口普查，城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为26%、17.3%，明显高于建制镇的14.7%、5.8%；而建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达56.2%，明显高于城市的16.4%。由于我国习惯按照建筑面积统计住房数据，任泽平对数据进行了折算，把2020年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为24.8平方米，明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为27.9、27.9平，日本为32.9平，德国、法国分别为37.9、34平方米，美国为66.9平。此外，1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至61%，2010年、2015年分别达75.6%、84.3%。其中，根据2015年小普查数据，城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。国家统计局的数据显示，2020年房地产对GDP贡献率7.34%，房地产与建筑业合计贡献14.5%。更不用说，房产是我国金融体系中最重要的底层担保资产，2018年末，抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中，房地产占比高达76.4%。根据中国人民银行统计，2019年末，国内金融机构各项贷款余额153.11万亿元，同比增长12.3%。其中，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，占比达到29%；全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。2018年我国居民住房贷款余额则占到了居民总负债的56.4%，房地产开发贷占金融机构贷款余额9.5%。此外，地方财政/城投模式高度依赖土地出让周转，在1993～2018年的分税制期间，土地相关收入是地方政府最大的财源。根据恒大研究院[4]数据，2018年，地方政府房地产相关收入总计9万亿，占地方本级财政收入的比重高达52.7%；其中5项房地产专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿。我们可以看出仅土地出让金收入一项在2018年就占到地方政府财政支出的35%，这一比例较2007年增加了约10个百分点。据统计，2021年我国各级政府总负债53.74万亿元，其中，中央23.27万亿元，地方30.47万亿元。但当年年底，我国各地投融资平台的有息债务余额已经高达56万亿左右[5]，比政府债务还高4.2%。2018～2021年，全国城投债非标违约年合计数量分别为9、26、22和19个，2022年1～8月已经发生了22个。违约高发与城投债务基本以土地为抵押资产，以土地开发收入为主要现金流有重要关联，在地产下行阶段，城投-土地-地方财政-金融系统的连环铁索，才是开发商危机之后需要及时灭火隔离的要害。2022年1～8月，全国一般公共预算收入138043亿元，按自然口径计算下降8%。全国政府性基金预算收入39979亿元，比上年同期下降25.5%，情况已经极不乐观。在宏观杠杆率无以为继的情况下，房地产“戒瘾”之后，如何不再“复吸”，如何克服“戒断反应”才是关键。二、信用、产权与更深层次的制度障碍从“资产”的角度讲，作为投资品的商品住宅在中国实际上回报率很低，名义出租回报率，基本不超过4%。智谷趋势在2019年的一项研究[6]中指出，全国百城租金回报率中位数大约是2.59%。作为对比，目前股票市场上，中证红利指数的股息率是6.30%。四个城市中，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。房产收益此前仍被房价主导，人们都在望着房价盼其涨以获得利润，租金回报率越低房价涨幅越高。在国际对比上，在中国投资用于出租的房地产也是不合算的。在每个等级，中国城市的租金回报率都低于国外城市。前面我们讲过，中国的住宅自有率世界领先，但产权和建设结构严重不平衡，这与我国“抑制兼并”、“平抑地租”的历史经验和治国理念是分不开的。在1998年住宅制度改革之前，福利分房和自建房是解决住宅问题的主要途径，1998～2003年，集资建房和商品房并进，2003年以后，主流方式是商品住宅，社会保障性住宅直到2009年以后才提上日程，2014年以后逐渐加速。由于青年人口就业随着经济发展不断向大城市集中，在北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例已达40%以上，但实际上，对租赁市场无专门政策支持，导致售卖一条腿长，租赁一条腿短，市场结构失衡，而在中小城市、中西部地区，则是年轻人口不断流出，呈现出没有二手房市场，也没有租赁需求的局面。2021年开始，国家开始大力推动保障性租赁住房，也是主要对应人口流入城市的新市民和青年就业人口。限制租房回报率的还有另一个原因，非常严格的土地供应管制，和“招拍挂”体系形成的实质上的地方政府垄断，一方面要兼顾“安得广厦千万间”的理想，另一方面还要兼顾粮食安全、耕地红线、招商引资、产业发展等等，这使得城市土地利用必然走向高度集约化，形成高容积率、高建筑密度和高房价并存的情况，而且城市密度越大，这一供求矛盾就越突出。2006年，住建部制定“70/90”政策，初衷可以说是为了尽快缓解住宅“刚需”矛盾，但实际上经过十几年，造成了居住质量体验不佳的现实，改善性需求受到了束缚，市场上可供出租的私有住房，主流是条件较差的老旧住宅和城中村自建房，这些住房的重置成本较低，因此租金也较低。对次新住宅的业主而言，一方面限购政策使其持有多套住宅受限，另一方面，高昂成本下折旧加速，出租租金在心理账户上无法弥补损失，业主宁可选择空置。户籍制度的绑定，更是使得购房考虑远远优先于租房，虽然“租售同权”呼吁了多年，但实际上从居民委员会制度到就近入学教育体制，再到一系列社会福利的设置，仍需要绑定在自有住所的产权上面，之前北京就有新闻爆出，小区核酸点要求业主持房产证做核酸，这使得城市商品住宅存在高度的“制度溢价”。在2010～2017年的调控周期中，各种限购政策绑定户籍，导致地方政府通过放松落户条件来托底土地市场，就是这种博弈的直观体现。经过二十年的发展，房地产行业形成了密集管制与叠床架屋的各种利益捆绑，如为了土拍市场而通过政策推动的一手房限价，从而出现二手房高于一手房的倒挂市场，“摇号打新”、“借人头买积分”进行套利寻租，部分主管机构干部参与其中谋利；利用国家对中小企业金融扶植政策进行住宅抵押融资再重新进入房地产市场投机；开发商各种抵押挪用资金的套路；甚至还有买房送地铁乘坐免费卡之类的操作乱象，不一而足。这其中最关键的三条因素，一是住宅消费属性和投资属性的矛盾；二是住宅居住属性和身份属性的矛盾；三是住宅市场属性和公共属性的矛盾。就第一条而言，自住住宅可谓是一个家庭中最大宗的耐用消费品，购买完成后，后续还有大量耐用消费品、公用事业和日常维护的支出，但其可交易属性又使得房地产投机成为人类社会的普遍现象。在我国农地和自然资源交易严格受限的情况下，城市住宅和商业地产投资在某种意义上成为“耕读传家”的替代品，“一铺养三代”一度成为格言。在这个维度，实际上通过对二手房交易的严格限制和税收征管，过度投机需求已经被抑制，但要想真正解决这个矛盾，我认为需要彻底将自住房市场与投资房市场分离，执行差异化税收和交易流程，大部分国家也是这么做的，家庭除唯一自住住宅外，其他住宅均按照投资性住宅处理，对租金、售卖所得和房产税都区别对待，并辅以资本利得税、印花税、贷款利息抵扣等手段来加以平衡，抑制过度投机需求，而在供应端的面积、户型和形态类型上并不做太多限制，因地制宜，以满足自住需求。第二条则涉及到对居民身份的重新定位。户籍制度的底层框架从1958年起至今已有60余年，我国的城镇化率、食品和工业品供应、就业结构和内外环境都发生了巨大变化，继续将公民权利深度绑定住宅所有权，带来的矛盾今后会越来越多，在最近几年的疫情防控实践中，也可以看到此类矛盾的突出表现。上海金融与法律研究院[7]的最新研究显示，我国14.1亿总人口中，有超过四分之一离开户口所在地，在异乡长期工作、生活，而由于种种原因，他/她的户籍并没有迁往现在的居住地。2016年，国务院办公厅发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，提出推动1亿左右农业转移人口和其他常住人口等非户籍人口在城市落户，但很多完成城市户籍转化的人口会进一步向大城市集聚，他们依然会因为户籍被拦在本地公共服务体系之外。同时市辖区人户分离过于普遍，即便是在同一个市，这些人在孩子学区入学等问题上所受的待遇也往往与外来人口无异，这也意味着以户籍为主提供公共服务的问题，比想象的要更大。同时，研究结果也显示，人口进一步向东南沿海和中心城市集中，这使得住宅带来的身份矛盾在这些区域会更加突出。陈沁和聂日明的研究[8]指出，按照七普数据，深圳和上海是年轻人增加倍数最大的两个城市，由于外来人口的增加，年轻人在总人口中的占比提高了一倍之多。从流出比例看，排名第一的城市白银，年轻人占比下降近50%。而青年人口普遍从小城市流向大城市，从这个角度而言，青年人口流出的地区，房地产市场长期衰退的趋势恐怕无法逆转，这些地区的土地财政模式转型的需求更为迫切。第三个矛盾的关键在于，重回分配住房模式，显然是不可能的。按照厦门大学赵燕菁教授的观点[9]，由于商品房很难证券化并交易，投资商品房必须购买实物住房，这就出现了可套利空间。1998年住房制度改革一开始提出的，就是“以经济适用房为主，以商品房为辅”双轨。最后之所以发展到“只炒不住”一轨，就是因为商品房市场和经济适用房价格拉开后，出现巨大的套利活动。他的观点显然比较激进：商品房市场的创立创造了中国第一代中产阶级。但我认为，赵教授分离“炒”和“住”，同时允许以租代售，长期租赁后允许购买保障房的模式建议，是可取的。赵教授给出的方式是，通过限定资格（无房、有稳定就业）、限定价格（以成本为基准）、限定标准（每套面积）加上较长的解禁期，就能实现政策性住房与商品房市场的有效区隔。而稳定租金和到期可以进入商品房市场，使保障房自身就可以成为合格融资的抵押，从而彻底解决保障房融资难题。同时，我个人也认为，现在各地正在试点推进的保障房投资基金（"REITS"），在剥离了土地制度性溢价和中间环节之后，可望在一个较低水平上实现租金回报的可持续性，但要避免之前开宝马住公租房之类寻租现象的再次发生（以目前的技术条件，这种资质审核完全可以实现）。最后，是作为金融系统“灰犀牛”的房地产抵押债务。要解决信用货币时代的币值锚问题和承载主体问题，完成黄金脱钩之后对土地的脱钩，关键在于生产力的发展，只有当经济产出对土地的依赖越来越低，土地抵押价值才会越来越低。从这个角度而言，脱离房地产债务循环，需要房地产增值无以为继，然而，日本地产泡沫后的长期痛苦经验放在眼前，不由得让我们在思考这个问题时慎之又慎。美国次贷危机依靠大量违约来进行债务勾销和出清，其长期QE带来的后果在过去一年表现为剧烈的通货膨胀，按照我国的历史经验，这一方式绝不可取，对通货膨胀的严格警惕，是保证近20年经济健康发展的关键。从这个角度而言，房地产救市政策在执行上，为了防止债务规模重新反弹，必然会偏重股权融资，提高风险共担水平。或许，通过设立住宅保障投资基金，进行大规模的商品房资产标准化、股权化、份额化，将实物投资需求转换为金融资产投资方式，将债务融资转化为长期股权投资，是一种较可行的方式。但这需要一系列制度变革，也需要房价下跌、租金上涨，以使出租现金流能够在市场承受力的均衡处重新实现可持续。周期到了，总要结账，问题在于，谁来买单，不是么？“繁荣时期房产的价格支撑不是任何具体的实物，而仅仅是人们对房价不断上涨的信念和预期。一旦这一信念和希望破灭，不论什么原因使然，房价都将不可避免地暴跌。”——托马斯·索维尔，《房地产的繁荣与萧条》。参考资料：[1] 《今年前10月全国房地产开发投资同比下降8.8%，商品房销售额下降26%》，华尔街见闻，2022年11月15日[2] 《2022年上半年中国债券市场违约回顾与下半年展望》，2022-08-17，联合资信研究中心[3] 《中国金融》2020年第9期[4] 《客观评价二十年来房地产的历史贡献》，夏磊，2019-10-23[5] 《超过65万亿的城投债务困局，怎么解？》，火星数据研究所，2022-09-19[6] 《中国租金回报率最全地图：揭露鲜为人知的楼市真相》，2019-01-01[7] 《七普数据解读：中国人口如何增长、流动和集聚》，2021年06月05日，陆家嘴评论[8] 《谁来到了城市，谁又在离开｜第七次人口普查分县数据报告（二）》，2022年10月09日，城市数据团[9] 《在十字路口的房地产》，2022-06-09...
“每月花1万元租房的人，很在意房租会不会再涨两千；但每月花9万租房的人，不在乎你涨到10万。”老王手里的房源，有黄埔江边的大平层，有浦东带花园的独栋别墅，根本不愁租户。他说，客户不怕高价，怕的是体验不好——每座房子换租户之前都要全部翻新，因为“没人愿意用别人用过的东西”。一个刚刚来上海找工作的女孩，一出手就租下了世贸滨江7万元一个月的大平层；一个头部带货主播开着奔驰房车带了30多人浩浩荡荡来看房；国际学校附近的别墅区都是望子成龙的家庭……对于这些客户，甚至明星，老王都见怪不怪。只有一次，一位穿中式长袍的风水师手拿罗盘来看房，老王略感诧异。后来发现，这位风水师是受人之托来评估房子的。那个花一年60万租房的租客，是某位顶流主播的助理，还不到30岁。老王十年前创业做这份生意时，网红主播尚未崛起，现在，头部主播的助理都能一掷万金租豪宅。老王的客户，每一代职业身份都不尽相同，但是总体上越来越年轻化了。虽然服务的只是一个小众群体，但也给了老王们一个创业机会。从他的眼中，不仅可以窥见一部分先富起来人的生活，也能看出社会变迁和风口兴替。以下是老王的自述：一、房源不怕最贵，只求最好我是老王，坐标上海，和几个朋友一起创业做房屋租赁，入行小十年了。我们不做普通房屋生意，手上都是豪宅，商业模式很简单，就是把一些大平层、高端别墅一次性签个十年，投入成本做装修改造，然后高价租给一些高净值人群——就是有钱人。严格说起来，我们这行不叫豪宅中介，我们给自己的定位叫豪宅资管人士，是协助高端客户进行资产管理的。我们签的别墅，都是房子几百平再加几百平花园那种独栋的（联排别墅，在我们定义里不属于别墅），如果售卖的话价格没有低于4500万的，高的甚至过亿。我们以每月两三万的价格跟房主签十年，然后找设计师重新设计装修、购买家具家电，改造完成后对外出租。月租金从五六万到十几万不等，具体价格视地理位置和房屋品质而不同。老王出租的某别墅客厅听起来利润空间是不是高得吓人？听我再给你算一笔账。首先，把别墅从毛坯房装修到精装，至少要花半年时间，你得请高端设计师、用昂贵的材料、买精致的家具家电，再算算平米数，装修过房子的人都知道，成本几十万根本打不住。其次，豪宅租赁属于小众业务，顾客总数并不高，一套房源装修完成后，空置半年一年是正常现象，这又是一部分成本。最后，顾客签约两三年到期退房后，房屋内的软装必须全部替换，有些房子甚至硬装都会做一些改动，这笔成本也不少。你看，这三笔成本加起来，两万签入八万租出，利润空间一点都不宽裕。这个过程里，我们唯一压缩成本的办法，就是跟房主商量压价，但绝不能压缩装修成本去伤害客户体验。再说一遍，做豪宅租赁和做普通住宅租赁是两个概念。做普通的长租公寓，顾客的价格敏感度极高，你必须要通过压缩成本，尽可能降低房租，才能吸引到更多顾客，以数量换取高流水、高估值。我们完全相反，我们要做的是给顾客最好的生活品质，无论是装修风格还是居住舒适度，无论是室内陈设还是花园景观，我们都要做最好的体验，有时还要给顾客配电梯、配泳池、配壁炉。总之，客户为这个房子付10万的房租，他就会给你提10万的需求。有相信风水的客户，还会提一些类似后门能不能有某种树，或者某个门绝不能对着卫生间这样的要求，都要想办法，该改花园改花园，该改装修改装修。我们每一套房子，都是不同的设计，不同的风格，满足不同的客户需求。一个愿意每月花9万租房的人，是不会太在意房租是9万还是10万的，但他大概率会因为落地窗不够大、家具被人用过等理由把你的房子剔出候选。二、顾客：有钱，年轻，要生活有一位顶流主播的助理，就曾在我手里租过房子，一次付了一年的租金60万。有意思的是，他还找了个风水先生帮他看房，风水师盖章说没问题他才签。还有个顾客，也是一个网红，来看房的时候开个奔驰房车，三十多号人浩浩荡荡进了屋子，感觉像把整个公司都带来了。整个看房过程，前呼后拥，指点江山，好不壮观。从前刚做这行时，我们的顾客一般都是老外和企业高管，这些人都非常低调，无论是开的车子、衣着打扮都很不起眼。所以，刚开始见到这种高调的网红作派，我们都觉得戏剧化，但见多了就不太在意了。我们现在的顾客主要是这么几类：企业老板和高管、对子女教育重视的有钱人、网红MCN、家里有实力的归国留学生。前两类之前一直是我们的主要顾客，从疫情开始到现在，后两类占比正在逐渐增高。老王出租的某别墅室外活动区前些天，一个小女生租了我们世贸滨江的一套大平层，400多平，月租金7.2万，一次性交了六个月四十多万。那个女生白天来看房时，我还以为她是为父母打前站的，满意的话父母还会再来看，没想到当天晚上她自己就来签合同了。原来她刚刚从国外留学回来，在上海找了份工作，这房子就是她一个人住。她的父母在外地做实业，只是偶尔会过来看一下。同样是租豪宅，年轻人的喜好和习惯，与之前拖家带口的中年客户群体差别很大。中年人更喜欢郊区别墅，但网红和年轻留学生更喜欢黄浦江边的大平层，地段要好、要有景观。这个其实好理解，年轻人更喜欢市区的繁华，距离各种娱乐场所都方便，也便于邀请朋友们来家里开party。对于房屋内部的装饰，中年人喜欢奢华高端的，年轻人更喜欢现代简约风，并且会有很多特殊的喜好，比如宠物设施、健身空间之类的。三、市场：一直都在，还没填满很多人会有个常规认知，觉得穷人才租房子，有钱人都是买买买。但实际上，我们的顾客一直是供不应求。最开始做这个业务的时候，我其实也有些犹豫。做了才发现，这个担忧是多余的，至少在上海，有能力每月支付大几万房租的人大有人在，并且他们的需求很多都得不到满足。因为市场上能租到的房子里，豪宅确实有不少，但品质都不高。毕竟有些房主买了房子后自己不住，当然不愿意花大钱装修，而一般的中介出于成本考虑也无力精装。但这部分房子的潜在客户，要的就是生活品质。这种需求和市场的错位，给了我们机会。北京一些正在出租的豪宅比如，有些中年企业高管、老板，他们可能早已在其他城市安家，因为工作需要搬到上海几年，这几年里需要有一个品质比较高的住所。还有一批重视子女教育的人，自家可能在别处有了大房子，但冲着知名的国际学校来了上海郊区租大别墅，既方便孩子读书又方便就近照顾——我很喜欢这类顾客，因为他们一签就是六年，中间不会有任何变动。不管高端商务人士要找地方栖息，还是家长要陪孩子上学，都是一种短期的高质量居住需求，为这种需求买个房子，对他们来说，未必是最划算的事，毕竟符合他们要求的房子需要动辄上亿的投入，但只要租房体验足够好，租金价格对他们来说完全不敏感，他们会更在意安全私密性、地理环境和家居舒适度。而这几年兴起的MCN机构负责人、主播，大部分人也不会买豪宅，有些可能还有些囊中羞涩，更多人则是不想现金流被锁死，毕竟带货还是风口行业，投入更多资源能换取更高利润，变成房子就没有周转空间了。当然，也有些人因为观念原因，明明买得起，就是不愿意买；有些人是自己有房子，但就是想暂时换个环境；有些年轻人就是想从家里搬出来，找个呼朋唤友的地方；有些人则是因为想与目标朋友圈子或客户们住得近些……经济条件变了，想法变了，有些生活方式就成了刚需了。四、入行：如何找到那部分有需求的人曾经有人问过我，不认识有钱人，怎么才能入行？这个就涉及到如何寻找客源的问题了。会花钱租赁豪宅的群体，总量并不多，如何接触到他们很关键。老王公司自己制作的优劣势分析我们公司之前是给大型公司做服务的，就是给他们接机、安排出行、住宿等业务的。这些年的经历让我们积累了很多高端客户资源，能接触到一些企业高管，成为我们第一批客户。另一方面，这些企业和其他中介、服务机构，都被发展成我们的“业务员”，有合适的顾客都会推荐给我们，我们支付佣金。总之，你能接触到有钱人最好，如果不能，就去接触那些与有钱人有业务往来的人。我正在努力拓展猎头和企业HR、行政资源，也是这个目的。企业高管大部分不会自己来找房子，因为是公司出钱租房，所以看房是由公司行政来完成的。他们就是我们的贵人，接触到他们，就能接触到可能的顾客。猎头也是一个逻辑，猎头挖的都是公司高层，如果跨城市上岗肯定会租房子，我就很希望能跟一些猎头公司合作，比如通过他们入职的人来我们这儿租房房租打九折，也算个双赢嘛。这几年我和同行们还观察到一些新变化，最有意思的，就是很多普通年轻人开始合租豪宅。虽然他们个人经济条件一般，但像团购一样，凑够了人头，每人出个一万左右，就能合租一套高端别墅或者大平层。我猜测，这种玩法的兴起，可能跟疫情封控有关。比在一个小房子里坐守愁城，在一个带花园的别墅里居家，体验就完全不一样了。看，我们的目标客户又增加了。...
“一天亏损几百元、一千元，亏的比上班赚的还多；要求银行方提前打开赎回通道，目前希望止损，尽快赎回理财产品。”2022年12月14日，西安市雁塔区高新路，西安银行股份有限公司（以下简称“西安银行”）总行营业部，一位购买了该行理财产品的投资者，前来跟银行的相关工作人员沟通。在现场的百余位理财产品持有者，也提出上述类似诉求。经济观察报记者了解到，这些投资者手里的理财产品大多并未到期，但是因为近期这些产品的净值下跌较多，因而希望提前赎回。例如，一位投资者持有西安银行“聚利岁岁盈364A”产品，7日年化收益率跌幅为36.24%。类似的下跌，在多家银行的理财产品上普遍出现。有一位西安银行理财产品的投资表示，自己也购买了浦发银行的悦盈利之6个月定开型W款理财产品，11月15日以来，近一个月净值从1.0768跌至1.0672。该投资者购买了近37万，目前亏损超5000元。银行理财产品净值跌跌不休，不少之前习惯了这一类别产品稳定收益的投资者，选择赎回。据记者了解，不少大银行的理财产品净值也出现回调，从而遭遇个人投资者赎回的情况。投资者们显然还没有适应银行理财净值化之后的波动风险。2022年11月下旬以来，银行理财、公募基金等机构减持利率债、信用债形成“踩踏行情”，导致债券价格下跌，银行理财和债基因而净值下挫，引发机构和个人赎回；银行理财和债基只能抛债应对，债市继续下跌，形成恶性循环。银行理财也因此承受赎回之痛。据银行债券交易员李栋观察，银行理财子公司在减持信用债时如果卖不出好价格，从理财产品净值来看就是持续亏损。当普通百姓看到持有理财不断亏损时，就容易出现恐慌情绪而引发赎回潮。银行理财新一轮“赎回、卖资产、净值下跌、更多赎回”的负反馈效应将持续多久，成为投资者关注的焦点。在李栋看来，进入12月份，债市机构投资者进入了一轮“非理性”抛售债券。而在部分机构眼中，性价比高的债券已经逐渐浮出水面。12月15日，一位中小型险企首席投资官向记者表示，市场波动大的时候，分歧大的时候，往往有进场机会，目前正在适当追加持仓规模。一、赎回潮持续“XX银行亏的比XX银行亏的还多”“谁有XX银行的群，拉我一下”……12月14日，在一个银行投资者的微信群中，理财亏损的交流成为热门话题。12月14日，在西安银行总行营业部，该行相关工作人员表示，有提前赎回理财诉求的投资者，当场签署“信息登记表”，内容主要包括持有产品及金额等，之后工作人员会联系处理。一位西安银行负责产品投资相关业务的工作人员表示，该行理财产品净值回撤主要是因为近期投资债券收益率上涨，导致债券价格下跌而出现损失。西安银行大部分银行理财主要配置为信用债，信用债配置细分类型又以配置城投债为主，可以保证票面收益。此外，理财产品也配置了利率债，保证产品的流动性。该人士表示，不同的投资者买入时间点不同，所以持仓亏损情况不同。但是目前西安银行理财产品成立以来的净值大部分仍然在1以上。目前银行负责的团队也在每天盯盘，针对市场变化制定相关的对策，例如是否进行资产卖出等操作。继11月的赎回潮后，12月以来，银行理财赎回压力并未减缓。Wind数据显示，截至12月16日，3年期AA+的城投债收益率从11月15日的3.13%，已快速上行到4.4%左右；AAA城投债收益率11月15日只有2.8%，目前已经到了3.25%。债市在经历了11月中加速大幅下跌之后，平稳了一周多时间，近期再度开始下跌。赎回是这两轮市场调整的主要压力来源。国盛证券研报指出，从机构来看，与上一轮公募为主，理财、券商资管全面承压不同，本轮减持主要来自银行理财，12月1日至6日四个交易日，理财合计减持现券1059亿元，减持速度相较于上一轮并未放缓。而公募基金本轮大部分时间在增持，这与上一轮公募基金单日减持量最高达到近千亿不同。虽然12月6日公募减持315亿元，但主要减持利率债，持续性有待继续观察。李栋表示，一般情况下，银行自营配置以利率债、地方债为主。而银行理财、基金、保险资管、券商资管、信托、期货资管等广义基金以信用债为主。其中，银行理财主要以配置优质的信用债为主。“在赎回潮的背景下，部分银行理财子公司被迫抛售债券，都是银行理财割肉的筹码。而此时对于保险资管、券商自营等机构而言，筹码收益率较高，很有吸引力。”李栋分析称。中国理财网数据显示，截至2022年12月15日，处于存续期的公募理财产品中已经有超过5000只银行理财产品破净，即单位净值小于1，也即出现了账面亏损。一位银行业人士表示，从理财产品合同看，未到期的银行理财不能提前赎回，银行有权利拒绝客户提前赎回的请求。从监管角度看，也不允许银行大批量给客户进行理财产品提前赎回。但遇到个别客户有特殊需求，比如遭遇大病急需用钱时，银行可能会开通赎回通道，或协调将该客户持有的理财产品转让。二、抛售传导至信用债12月份以来，李栋感受到了债市机构投资者们的“非理性”抛债，已经从11月份下旬的利率债市场传导至当下的信用债市场。伴随利率的走高，债市行情仍然处于下跌态势。李栋表示，银行理财子公司等机构迫于赎回压力，不得不变卖持仓的债券，从2022年11月份下旬以来，流动性好的利率债、同业存单等优先处置卖掉。国盛证券研报数据显示，上一轮公募赎回过程中，利率债和信用债都被较大幅度减持。近期减持主体是理财，理财的主要减持对象则是信用债和银行二永债（银行发行的二级资本债和永续债的合称）。12月初以来，银行理财减持信用债456亿元，日均在百亿元以上，净减持以二永债为主的“其他”508亿元，日均127亿元。相对于上一轮公募主导的减持，本轮在券种上更为集中。李栋称，“机构持仓的资产抛无可抛时，部分银行理财子公司等机构进一步开始抛售信用债，尤其是流动性相对较好的城投债，能抛掉的尽量先抛掉，不好出的只能最后卖出。”某大型公募基金的基金经理向记者表示，最近银行理财产品面临赎回，给市场带来的负反馈比较明显，造成了流动性挤兑。债市这波行情与2015年股市流动性危机的时候类似，跟整个债券市场的定价没有关系，就是踩踏带来的波动。红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖表示，当前的债券市场，尤其是信用债市场、二级资本债、永续债及同业存单收益率明显上行，陷入了一轮“抛售潮”。相比于利率，李奇霖称对信用的冲击更大，原因有两点：一是信用债的流动性不如利率，当遇到产品集中赎回，投资经理不得不“加点成交”，这点在中低评级、长久期信用债体现得更为明显，否则卖不出去；第二是利率债跌深了是有人接盘的，比如受冲击较弱的大行自营和保险机构，但中低评级信用债可能过不了大行和保险的风控，没有负债稳定的大机构可以接盘中低评级信用债。三、险资等机构开始接盘面对“非理性”抛债行情，上述大型公募基金的基金经理认为，各机构应该根据各自的研判做调仓，比如一些觉得有性价比的债券，应该是增加久期或提高仓位；有进一步赎回压力的，应该是减仓或等一等再加仓。该人士进一步分析，公募基金因为负债端不太稳定，在这种情况下比较被动。保险资金的负债端是非常稳定的，但部分机构可能资金上不太充足。养老金和年金负债端比较稳定，不会有赎回压力，理论上是可以继续加仓的。上述中小型险企首席投资官向记者表示，市场波动大的时候，分歧大的时候，往往有进场机会。目前正在适当追加持仓规模。另外，面对银行理财子公司的赎回压力，有保险从业者认为，这其实是一个展示保险行业收益稳定的好时机，理财类保险产品作为资管新规后为数不多的刚兑产品，保险业的稳健优势愈发明显，但在投资端的相对保守使得这种优势未能明显地体现出来。万能险结算利率超过4%的产品有很多，在目前的投资环境下，能达到3.5%的结算利率就很不错了，不少产品还有2.5%的保底，但保险公司自身的金融营销能力不足，没有将其长期久期资产负债匹配优势发挥好。此外，上述中小险企首席投资官表示，前段时间有市场消息称，央行要求大型保险公司加仓，尽管一直没有官方声音，但近期保险公司动作频频，特别是今年以来或者说11月以来，30年期国债的配置，几乎都是保险资金在买。国盛证券称，当前二永债利差已经上升至高位，这会增加配置吸引力，吸引市场机构增加配置。截至12月6日，银行二级资本债5年期收益率达到3.70%，与国开利差达到78BP（基点），已经上行至65%的历史分位，接近去年10月份和今年4月的利差位置。这会增加公募基金和银行自营的配置吸引力。国盛证券认为，赎回资金并未流出债市，散户赎回理财的资金可能一部分回流银行表内，形成银行存款。银行在贷款投放不足的情况下会通过回购等方式给到其他机构，也可能会增加债券投资，因此最终依然流入了银行间市场和债券市场。随着二永债利差的上升，公募、银行表内等都可能加大配置，产生稳定市场作用。从现券数据来看，自11月21日以来公募基金累计增持“其他”566亿元。四、净值化大考“2021年底资管新规过渡期结束后，当下银行理财市场面临真正全面净值化转型以来的第一次大考。”李栋称，银行理财的投资者以前习惯了预期收益型，净值化转型后，投资者自己承担风险，亏钱给他们带来很大的疑惑。银行理财市场的净值化管理，需要时间来让投资者接受和适应。12月14日，多位持有西安银行理财产品未到期的投资者要求提前赎回产品时，签署了一份《净值型理财产品赎回申请书》，内容指出：本人知悉购买的该笔产品为“值型理财产品”“不保本，不保息，理财产品净值随市场情况波动”。同时也知悉，“该理财产品不提供投资者主动发起全额或者部分赎回功能，投资者经确认的产品份额，约定在投资周期到期日由系统自动发起全部赎回”。多位投资者表示，可以接受投资产品以来发生的亏损，目前希望提前赎回止损。随后，12月15日，多位申请提前赎回西安银行理财的投资者表示“APP显示已经到账”。记者就上述情况多次拨打西安银行半年报披露的联系方式，但一直无人接听。12月11日，西安银行财富中心官微发布《西安银行致理财投资者的一封信》中称，资管新规发布后，银行理财产品都进行了净值化转型，理财产品净值的变化直接反映了市场行情的变化。纵观此次调整的幅度和速度，在债券市场历史上都是较为罕见的，这也导致了市场同类型净值型理财产品均出现了暂时性的波动和回调。在信中，西安银行表示，在债券巿场情绪宣泄之后，未来仍充满希望。在市场逐渐回归基本面的预判下，我们及时调整产品组合结构，做好流动性管理，为后续价值挖掘争取空间。普益标准认为，两轮银行理财大破净帮助投资者认清银行理财产品的本质与特点，认识到其与银行存款是完全不同的，银行理财产品自身的风险取决于其投资的资产标的。同时，破净有助于投资者在以后的投资中根据自己能承受的风险程度做决策，购买更合适自己的理财产品。李奇霖表示，短期看，得增加接盘容量，引导保险资金、银行自营及证券自营有序承接被市场抛售的债券，不仅是要增持国债，更重要的是要扩大信用债、银行二级资本债、永续债的持有规模，降低市场波动率。长期看，应加强投资者教育，销售过程中应严禁明示暗示预期收益率，强化风险提示和客户经理培训，杜绝“唯规模论”的发展倾向，鼓励理财子公司差异化竞争，通过差异化的、有特色的产品设计及扎实的投资业绩吸引客户，用有竞争力的市场化表现反哺规模扩张，加快推进理财子市场化体制机制改革等等。除了基础性的央行数字法币外，全球数字币未来与方向是能创造和提供正能量价值的真正价值币，不是那些乱七八糟的空气币！财经贝EHZ，真正的价值币！价值型基础设施！价值型智能链！财经贝EHZ，七年老牌独角兽，权威财经门户/主流门户/价值平台！价值型综合体！财经贝EHZ，价值型驱动！数年时间持续性做出贡献，推动创新、科技、创业投资、价值型财经、价值型项目/应用等等的进步和发展，取得成果！财经贝EHZ，真正的价值币，正能量，价值型驱动，符合全球绝大部分国家、社会与人民的价值观，也是他们所稀缺的；财经贝EHZ带去的都是对他们有利/有益的价值，是正面的促进作用，财经贝EHZ可以顺利扩展到全球绝大部分国家，市场非常广阔，财经贝EHZ未来的价值非常大！财经贝EHZ后续价格将远远不止私募认购价格的百倍！中文版–财经贝EHZ白皮书（详细介绍）：https://www.cjz.vip/up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“尊敬的驾驶员，您的车辆【浙A7V531】任务单已打印，请在调度处领取并核对任务……发车时间：2022-12-02 06:00:00，如有异常请及时联系调度处理。”12月1日，申通货运司机向和平的手机上，又收到了申通公司发过来的出车任务短信。然而，他已经再也无法看到这些派单短信，也永远不可能再开车执行运输任务了。一周前，向和平接到了申通公司派发的一单任务，需要将一车货物从长沙运至太原。11月22日凌晨，向和平与同车司机李军从长沙驾车出发，开始了这趟1300公里的长途运输任务。11月26日下午17时左右，货车行驶至太原二环高速的高壁服务区时，向和平突然感到头晕难受，并且呕吐不止。李军意识到情况不妙，急忙拨打了120急救电话。半个小时后，120的救护车赶了过来，向和平被送往晋中市第一人民医院救治。但遗憾的是，11月28日上午11时左右，向和平经抢救无效死亡，死因初步诊断为突发脑溢血。据向和平的侄女张娟介绍，向和平今年53岁，家住湖南省沅陵县楠木铺乡来溪乔村。妻子患有乳腺癌，每个月仅治疗费就要花费一万多块钱。女儿是一名刚工作两年多时间的护士，儿子还在上大学。向和平的意外离世，使得这个本就艰难的家庭雪上加霜。“姑父是他们家的顶梁柱，一家人的花销几乎全靠他的工资，真不知道以后该怎么办。”张娟为姑姑家里之后的生活感到担忧。由于是在工作期间死亡，悲剧发生后，向和平的家属也找到了申通公司，要求工伤赔偿。但对方却回复称，向和平并非申通员工，和申通之间没有直接的劳动关系，因而不能进行工伤赔偿。“申通总部的那个人态度非常不好，很强硬的拒绝了工伤赔偿。我父亲是在为申通工作期间去世的，他们却连一句安慰的话都没有。”向和平的女儿向婷婷对凤凰网《风暴眼》说到。向婷婷想不明白，父亲生前穿着申通工作服在公司上班将近两年，工作任务都是由申通直接指派，开的货车上也写着申通两个大字。如果说父亲不是申通的员工，那么他是在给谁工作呢？向和平生前驾驶的货车（家属供图）扑朔迷离的“劳动关系”据了解，向和平是在2021年3月份前后加入申通湖南车队，成为一名货运司机。钉钉上的人事档案记录显示，当时向和平的入职身份是杭州申瑞快递服务有限公司-湖南车队-车辆管理部承包副驾。按照申通方面的规定，司机们的劳动合同需要一年一签。于是今年1月份，向和平又重新签订了一份合同。钉钉上的人事档案也显示，向和平在2022年1月1日新入职为承包组挂车驾驶员。据家属透露，今年1月份与向和平签订新合同的是湖南省申瑞运输服务有限公司（以下简称“湖南申瑞”），当时签的是纸质合同。天眼查信息显示，湖南申瑞运输服务有限公司由杭州申瑞快递服务有限公司100%控股，而后者则由申通快递有限公司100%控股。而在今年9月份，向和平却突然收到公司要求，让解除之前的劳动合同，重新签一份所谓的“承揽合同”。向和平手机上的聊天记录显示，9月23日，申通总部的一名杜姓员工以“年龄超了”为理由要求向和平签订新合同。但向和平今年53岁周岁，并未达到退休年龄或者不得驾驶重型货车的年龄。向和平家属向凤凰网《风暴眼》提供的《服务承揽合同》文件显示，签订合同的甲方为厦门邦芒企业服务有限公司，乙方（服务方）为厦门市湖里区向和平邦芒货物道路运输服务部，合同签订日期为2022年10月1日。天眼查信息显示，甲方厦门邦芒企业服务有限公司于2021年2月注册成立，法定代表人为姚嘉骏，注册资金2000万人民币，是一家以从事商务服务业为主的企业。乙方厦门市湖里区向和平邦芒货物道路运输服务部则是以向和平为经营者的个体工商户，注册成立时间为2022年10月19日。凤凰网《风暴眼》了解到，这个所谓的“向和平邦芒货物道路运输服务部”也并非向和平自己主动申请成立的，而是公司为了让司机们能以个体户的名义签订承揽合同，统一为向和平等司机注册成立的，向和平等人只需要配合公司提供相应的个人信息即可。值得注意的是，尽管向和平与厦门邦芒企业服务有限公司签订了新的劳务合同，但实际上仍然是在为申通工作，工作流程与内容与之前相比几乎没有发生任何变化。那么申通为何要浪费精力让向和平等司机们重新签一个所谓的“承揽合同”呢？劳动关系管理、员工福利与薪酬等研究领域的资深学者、中南财经政法大学公共管理学院副院长熊卫教授对凤凰网《风暴眼》表示，大多数公司让员工签订外包合同或者承揽合同，无非是为了降低用工成本和规避风险。凤凰网《风暴眼》注意到，向和平的承揽合同中也提到，双方即甲方与乙方经营者之间不存在劳务、劳动关系，乙方及其经营者同意不向甲方提出任何与劳动关系、劳务关系有关的主张，放弃包括不限于提起仲裁、诉讼等权利。也就是说，通过承揽合同，申通不仅不用承担货车司机的社保等支出，而且否认了和司机们之间的劳动关系，将用工中的几乎所有风险都转移到了第三方劳务公司和货车司机身上。那么，这个所谓的“承揽合同”真的能撇清申通与司机们之间的劳动关系吗？熊卫指出，一般在规范的表述中，承揽合同被理解为“业务外包”。业务外包不是劳动关系，它是属于民事关系，是一种民事委托关系。业务外包的意思就是，我把这个事情交给你做，你到期交付我成果就行了。至于你是怎么做的、过程是怎样的，和我没有关系，我也无权干涉。熊卫特别强调：“业务外包是不可以有奖惩、考勤以及具体的工作指挥安排的，只要有考勤有管理有奖惩，它就不可能是业务外包。”河南泽槿律师事务所主任付建也认为，是否存在劳动关系需要从几个方面进行判断。例如双方当事人之间是否存在控制、支配、或服从关系等。在承揽关系中，承揽方一般是一次性提供劳动成果；而在劳动关系中，劳动者提供单纯的劳动力，一般是持续性提供劳动。而据凤凰网《风暴眼》了解，在实际的工作过程中，申通则对向和平等司机们进行了严格的考勤和奖惩管理。向和平的车队同事向凤凰网《风暴眼》透露，申通的货车上都装有GPS定位装置和摄像头，这也成为监督与考核司机们工作表现的手段。货车在什么时间开到哪里了，司机在驾驶室里的情况，申通在后台都能看得一清二楚。“跑长途期间一切都得听申通的安排，让你什么时候停在哪个服务区你就必须在规定时间内开到那里打卡，不然就要罚款。疫情期间也不让我们随便下车，甚至连上厕所都要报备，一天24小时几乎都待在车上。”有车队司机说到。向婷婷也对凤凰网《风暴眼》表示，她翻看父亲微信和钉钉上的工作记录后发现，签订承揽合同后，父亲几乎所有的工作仍是直接听从申通公司和车队的安排。平常的出车任务、工资核算、费用报销、工作打卡、奖金罚款等都要在钉钉上由申通集团的人统一管理和安排。为了完成申通的考勤任务，司机们常常连续十几甚至二十几个小时工作。向和平的考勤记录显示，今年9月26日，其工作时长达到了21.7小时。“为了这个家，爸爸真的太辛苦了。”向婷婷在翻看父亲工作考勤记录时忍不住落泪。熊卫指出：“相关证据表明，向和平向受到申瑞公司的工作安排和管理，无疑是劳动关系。若属于非劳动关系的业务外包，则向和平不应受申瑞公司的劳动纪律约束。除非申通能表明该微信群或钉钉的信息系伪造，否则向和平的主张成立。”不过，付建则认为，从已知情况来看，向和平是与第三方外包公司存在劳动关系。并且在该种情况下，向和平与快递公司为劳务派遣性质，两者之间存在用工关系。那么，向和平的家属是否可以申请工伤赔偿呢？付建表示：“根据《工伤保险条例》等法律法规的相关规定，在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在48小时之内经抢救无效死亡的，可以认定为视同工伤的情形。向和平的情况符合视同工伤的条件，是可以请工伤赔偿的。”付建指出，向和平与快递公司之间是劳务派遣关系，快递公司是用工单位。劳务派遣员工工伤由劳务派遣单位与用工单位承担连带赔偿责任。如果用人单位未按时缴纳工伤保险的，由用人单位和用工单位负责，承担连带赔偿责任。熊卫认为，既然双方之间存在事实上的劳动关系，那么家属就可以据此劳动关系向申通方面要求工伤赔偿。如果对方拒绝赔付，可以考虑提起劳动仲裁。向婷婷透露，当自己向申通公司提出工商赔偿的要求后，钉钉认证为申通总部-人资综合中心-车队人力资源部的一名徐姓员工和自己联系沟通此事。但这位徐姓员工态度蛮横，丝毫未对死者家属表示慰问，也不认可工伤赔偿，只愿意谈商业保险理赔。徐姓员工还发给向婷婷一份《医疗丧葬等费用垫付收条》，要求家属签字并配合公司办理后续商保理赔流程。收条内容显示由厦门邦芒企业服务有限公司垫付医疗丧葬等费用总计100000元，但此笔费用要从向和平的后续商保理赔款项中扣除。然而，当向婷婷询问父亲的商业保险是由谁购买，赔付金额是多少，并要求查看商业保险合同的内容时，对方却语焉不详，并且拒绝给向婷婷看商业保险的合同。这也让向婷婷愈发觉得其中存在问题，因此拒绝在收条上签字，坚持走工伤赔偿手续。不得不签的“霸王合同”据向和平的家属透露，向和平生前每个月的工资大概为2.1万元。但这些钱并非是向和平一个人的，其中有将近一半的钱要分给同车司机李军。根据我国《道路交通安全法实施条例》第六十二条：连续驾驶机动车超过4小时应停车休息，停车休息时间不少于20分钟。而在长途货运中，为了提高工作效率和避免司机疲劳驾驶，一辆货车上一般都会配备两个司机轮流开车。近几个月来，向和平与李军成为搭档，轮流驾驶货车跑长沙至太原的运输路线。但李军并未与申通或者厦门邦芒公司签订任何合同，反而是与向和平签署了一份劳务合同。这也是为何申通会帮向和平等司机注册成立个体户的原因。凤凰网《风暴眼》了解到，向和平签订的承揽合同中，还附带了一份劳务合同。这份劳务合同的甲方为厦门市湖里区向和平邦芒货物道路运输服务部（实际上就是向和平自己），乙方是同车司机李军。而承揽合同中还规定，乙方（即向和平）需要对租赁车辆的管理和车上所有司机进行管理，所有乙方雇佣的驾驶员产生的任何劳动、经济、权纠纷、受伤（工伤）补偿及费用垫付等均由乙方负责并由乙方承担所有责任。也就是说，原本同为申通员工的两个人，突然有一天，一个人变成了另一个人的雇主，而且该雇主还要对被雇佣的人员尽到责任和义务。而申通和厦门邦芒公司则将原本自己该对李军承担的责任和义务，转移给了向和平。据了解，向和平生前所在的湖南车队中，不少司机都签署了这样的承揽合同。有车队司机透露，从去年开始，申通要求司机们签署承揽合同，而没有签署合同的司机，可能面临离开的风险。有司机表示，“必须得签，不签的话就自动离开。”除了让司机们签署承揽合同外，公司甚至还要求他们拍摄视频证明与公司没有关系。有车队司机表示，他们需要本人举着身份证，对镜头说“确认与贵公司不是劳动及劳务关系，如产生责任，由本人承担与贵公司无关”之类的话。凤凰网《风暴眼》在查看向和平承揽合同中的条款后发现，甲方（劳务公司）和乙方（司机）完全处于不对等的地位。在“双方权利义务”一项中，甲方罗列的条款几乎都是权利，而乙方几乎全是需要承担的责任和履行的义务。例如，甲方权利义务中写到：甲方有权对乙方承揽的项目内容进行监督并定时检验、甲方有权根据项目需要临时要求乙方调整履约方式或履约时间等。而乙方权利义务中则要求：如合同期内对乙方的运输线路及车辆进行调整，乙方应无条件接受等。事实上，司机们不是不知道承揽合同的不合理性，但他们别无选择。中国物流与采购联合会发布的《2021年货车司机从业状况调查报告》显示，80%以上的货车司机是农村户籍，70%以上的货车司机年龄超过35岁。对于向和平这样的大龄农民而言，一个月近万元的工作并不好找。生活的重压之下，他们不得不签下这份“霸王合同”。“不接受承揽合同就只能走人，你不干有的是人抢着干。”车队的一位司机说到。除此之外，很多司机基本上只有初中或者小学文化，在面对公司的那些复杂合同条款时，基本不会仔细去看，有些条款也看不太懂。往往是公司怎么说就怎么做，这也导致司机们在无形之中可能就掉入公司挖的“坑”中，一旦发生意外事故，司机们在维权时往往处于不利地位。向婷婷对凤凰网《风暴眼》表示，在和申通沟通工伤赔偿的过程中，自己曾提出要看一下父亲之前和申瑞之前签订的劳动合同。申通湖南车队的一位领导李某也承认了确实有这样一份纸质合同，并表示“合同在上海，明天叫那边查看了给你”。但第二天向婷婷再次询问李某合同一事时，李某却又表示总部回复称已经跟那边公司终止合作，现在就是邦芒的合同。之后李某便如失踪了一般，再无任何回复。后来向婷婷从父亲的车队同事处了解到，当时申通方面把签过的合同全都收了上去，司机手里并未有留存。熊卫对凤凰网《风暴眼》表示：“劳动法明文规定合同至少一式两份，用人单位和劳动者各自一份，他们（申通）这么做肯定是不合规的。”申通为何要让向和平等司机们重新签订“承揽合同”？又为何拒绝向和平的家属查看之前的劳动合同以及商业保险的内容？申通和司机们之间事实上的劳动关系又作何解释？对此，凤凰网《风暴眼》向申通方面发送了求证函，并拨打了申通公司的电话进行求证。其工作人员电话中回复称需要向总部领导请示后再回复。但截至发稿前，申通方面一直未有任何回复。遥不可及的“五险一金”向和平的遭遇并非个例。就在一个多月前，有两名申通的货运司机在跑长途时意外身亡，家属向申通要求工伤赔偿时也遇到了类似的情况。据媒体报道，今年10月9日，申通货运司机罗某与何某在执行申通的一单成都到南宁的运输任务途中，驾驶货车行驶指G76夏蓉高速公路时，车子后轮胎突然起火。何某与罗某在下车灭火修车的时候不幸被后方来车撞上，导致两人当场死亡。当罗某与何某的家属找到公司要求工伤赔偿时，对方却告诉家属“两人并非申通员工”，因此拒绝赔付。据了解，去年6月申通要求何某签订了承揽合同，罗某作为同车司机也与何某签署了附加的劳务合同。与向和平的情况类似，承揽合同成为申通拒绝工伤赔偿的“挡箭牌”。值得注意的是，近年来随着快递、外卖、网约车等新业态的兴起，相关从业人员的劳动纠纷问题也越来越多，这部分劳动者的劳动关系权益保障问题日益凸显。相较于传统劳动关系，新业态中的用工关系显然更为灵活、多元。但是这种灵活、多元的用工方式很多时候却成为成为企业规避雇佣者责任的借口，一些平台和企业恶意利用法律的“罅隙”侵害新业态从业者的合法利益。国家统计局相关负责人表示，截至2021年底，中国灵活就业者已达2亿人。 这其中包括约1300万名外卖骑手，以及数百万的快递员、货运司机、网约车司机等。其中大部分人都没有社保、劳动合同等基本保障。此前，一项针对北京地区外卖员进行的调查显示，高达五成的外卖员不缴“五险一金”。而此类情况在外卖员、快递员等群体中广泛存在。大多数人习以为常“五险一金”，对于上千万外卖员、快递员等新业态就业者而言，常常是遥不可及。不过，近年来，我国对于新业态从业者合法权益的保护也越来越重视，相关的法律法规也正在逐步完善。去年7月，人社部、国家发改委等八部门联合印发了《关于维护新就业形态劳动者劳动保障权益的指导意见》，要求平台在公平就业、劳动报酬、休息制度、劳动安全、社会保险以及职业伤害保障等方面承担应有责任，保障新就业形态劳动者权益。今年10月，江苏省苏州市虎丘区人民法院依法审理了一起涉外卖小哥确认劳动关系案件。本案中，“95后”外卖小哥小沈在2019年4月通过申请成为了某大型外卖配送平台苏州某片区的团队骑手。但在2019年8月24日，小沈在配送时遭遇交通事故，经鉴定构成九级伤残。在小沈向公司申请工伤认定时，公司却一口咬定双方并不存在劳动关系，拒绝配合进行工伤申报。站点公司称，其与小沈并不存在劳动关系。站点公司向法院提供了一份项目转包协议，协议上载明小沈是以个体工商户的名义与该外包公司存在民事承包关系，同时明确双方并非劳动关系，外包公司仅向其支付承包费用，并且明确小沈作为个体工商户需要自担承揽过程中的一切风险与责任。法院审理后认为，双方未订立书面劳动合同的，劳动者与用人单位之间是否存在劳动关系主要通过考察劳动者工作内容是否为用人单位的主营业务范围、是否接受用人单位日常管理，是否接受劳动报酬等因素确定。法院认为，仅凭沈某的一句‘我要成为个体工商户’，并不能认定其具有以个体工商户身份从事外卖配送业务的真实意愿。最后，法院依法判决原告小沈与被告站点公司之间自2019年4月25日至2019年8月24日期间存在劳动关系。不过，中征律师事务所王涛律师对凤凰网《风暴眼》表示，小沈这样的案例并不是普遍情况，事实上各地的法院对此类案件的判决情况也不尽相同，也有很多劳动者的诉求最终无法得到法院判决支持。“这些大企业大平台拥有强大的法务团队，他们在设计这套东西的时候，早就考虑到了可能出现的各种情况，因此从现有的法律上很难挑出问题。这也是为什么劳动者在遇到此类案件时，维权往往会比较困难的原因之一。”王涛表示。凤凰网《风暴眼》发现，北京致诚农民工法律援助与研究中心在对1907份有效判决进行研究后，曾发布过一份《外卖平台用工模式法律研究报告》。其中一项调研数据显示，截止2021年10月，骑手能与外卖平台确认劳动关系的比率（简称“认劳率”）只有1%。熊卫指出：“从现实情况来看，在新业态劳动者的权益保障方面，目前国内的法律法规可能仍然存在一些漏洞和缺陷，需要不断立法加以完善，而这个道路还很漫长。”付建认为，对于新业态劳动者来说，首先要提高法律意识，遇到不公平待遇时通过正当合法的途径维护权益。其次，用人单位也应当合法诚信经营，履行一个企业的社会职责。最后，还需要政府部门出台相应的政策法规，保障劳动者的合法权益，完善就业保障。（应受访者要求，文中张娟、向婷婷、李军、王涛皆为化名）...
最近的一个月里，多家基金公司的股权被挂牌转让，其中包括民生加银、银河、长安、红塔红土等。部分基金公司的股权陷入了“滞销”。比如，年中就被挂出股权转让信息的华夏基金和中融基金，至今仍未找到买家。也有基金公司的小股东多次“清仓”未果。民生加银基金四年间股权被挂牌转让三次，长安基金的股权也在两年内被两度挂牌。一、股权转让现“滞销”民生加银基金的股权转让信息，再一次出现在北京产权交易所。近日，三峡财务有限责任公司（下称“三峡财务”）挂出信息，拟转让民生加银基金6.67%的股权，转让底价为1.49亿元，信息披露时间截止2022年12月30日。这已经是三峡财务第三次“出手”。早在2019年11月，三峡财务就试图以8637.8万元的底价转让所持民生加银基金股权，但最终未见买家踪影。2020年9月，三峡财务将挂牌底价下调10%，降至7774.02万元。即便主动让价，这笔交易依旧落空。如今，三峡财务再次挂牌，足见其清仓的决心。据知情人士透露，三峡财务之所以转让民生加银股权，是因为国资委有规定，国有企业必须清退非主营业务。工商信息显示，三峡财务成立于1997年，是一家以从事货币金融服务为主的企业，注册资本50亿元人民币。然而，相比上一次的打折出售，这次三峡财务直接开出了1.49亿元的底价，较第二次挂牌价涨幅超过90%。从近三年的盈利情况来看，民生加银基金并没有超预期的改善。2020年和2021年分别实现净利润2.22亿元、2.67亿元。据三峡财务股权转让公告披露，民生加银基金2022年前三季度实现营收5.86亿元，净利润1.54亿元。长安基金的股权也经历了二次挂牌。去年底，北京产权交易所就曾挂出长安基金股权转让的信息，出售方是兵器装备集团财务有限责任公司（下称“兵器装备集团”），6.67%股权对应的转让底价为3700万元，但最终这笔交易没有成交。11月29日，北京产权交易所信息显示，兵器装备集团再次现身，挂出和上一次相同的底价转让所持长安基金股权，信息披露结束日期为12月26日。二、小股东扎堆“清仓”中小基金公司的股权，近期被密集挂牌。除了上述两家公司，银河基金和红塔红土基金的股权也在转让之列。中油资本在12月9日发布公告，公司全资子公司中国石油集团资本有限责任公司拟与公司控股股东中石油集团签署《股权转让协议》，以3.23亿元购买后者所持银河基金12.5%的股权。此外，据深圳联合产权交易所信息披露，深圳市创新投资集团有限公司拟以1.28亿元的底价，转让红塔红土基金10.48%的股权，信息披露起始日为12月2日至12月29日。还有一些基金公司的股权转让信息已挂出数月，依然悬而未决。中融基金股权转让的信息披露一再延期。早在6月13日，经纬纺机就曾公告，中融信托拟以不低于15.04亿元的评估价，公开挂牌转让所持中融基金51%股权。近日，上海联合产权交易所官网显示，这一挂牌转让信息再度延期至12月15日。即便是处于行业头部的华夏基金，年内被挂牌转让的股权仍未落锤。6月28日，中信证券发布公告称，收到“天津海鹏”的来函，拟协议转让其所持有华夏基金10%的股权，拟交易对价为4.9亿美元，约合人民币32.64亿元。可以看到，市场上被转让的基金公司股权，主要来自小股东。非控股股东的股权转让，并不会影响基金公司本身的日常经营和管理。业内人士指出，这些拟出售股权的小股东多为财务投资者，他们倾向于在最好的时点进行变现，更希望在低位买进、高位卖出。公募基金是一个牛熊周期明显的行业，在经历2019年～2021年的结构性业绩拉涨和管理规模激增后，部分财务投资者基于对后市的判断，可能会选择变现退出。另一方面，选择清仓的小股东主要来自中小基金公司，或与行业“马太效应”显著有关。根据晨星发布的《中国公募基金管理人发展分析报告（1998-2022）》，过去十年，非货基管理规模前五大基金公司的平均市场份额占比为25%，非货基管理规模前十大基金公司的平均市场份额占比为43%，非货基管理规模前二十大基金公司的平均市场份额占比为64%，可见行业集中度之高。换言之，头部基金公司的竞争优势更为显著，中小公司想要“分一杯羹”并不容易。...
在深圳最近入市的新盘中，有一个名叫御成府的项目引发了广泛关注。据深圳房地产信息平台数据，御成府位于南山区南山街道，本批次推295套房源，用途为单身公寓，面积约37-54平方米，项目备案价为8.9万元/平方米，总价在318万-517万元不等。项目体量并不算大，也非深圳典型的网红项目，之所以备受关注，是因为该项目被传是深圳首个“限贷不限购”的住宅项目，且深圳未来可能放开单身公寓产品的限购。12月14日上午，《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了该项目，置业顾问表示，“该房源限贷不限购。因为是九几年的地块（注：1996年与深圳国土资源和房产管理局签订土地使用权出让合同），且都是小户型，市场上同类型房子是需要名额的，但我们这个不占用名额，属于历史遗留问题，开盘时也跟国土局那边沟通过了。”同日下午，记者通过电话方式咨询了南山区住建局，接听电话的工作人员向记者表示，“单身公寓不属于住宅类别，不在限购范畴内。”而对于仅南山区御成府不限购，还是可以延伸深圳所有的单身公寓产品都不限购，暂未获上述人员正面回应。12月15日，《每日经济新闻》记者咨询了深圳市不动产登记中心，询问单身公寓类房源是否已不再限购，工作人员回应称，“目前暂未收到相关通知。”御成府项目现场 每经记者 陈荣浩 摄深圳现首个不限购“住宅”类产品12月14日下午，记者实地走访了御成府，该项目位于南山区南新路与学府路交汇处，周边多为具有一定年限的住宅，周边在售新房为距离1.2公里的正东名苑，销售均价约10万元/平方米。御成府现场销售人员黄伟向记者介绍道，“该房子属于不限购的住宅，除了目前学位还没明确外，其他属性都跟住宅一样，包括贷款比例、首付比例、交易限制、通燃气等。”或许是看出记者对学位有所顾虑，黄伟解释道，“其实申请学位主要还是看土地性质，我们的土地性质是居住用地+商业服务用地，只要政策不出现变化，肯定是可以申请的。而且周边也不是四大名校，基本不会出现像其他片区一样学位竞争压力大的问题。”受访者供图黄伟向记者发过来的合同显示，该地块土地用途为居住用地+商业服务用地，建设土地使用权限期自1996年9月17日至2066年9月16日。也就是说，该地块的使用年限还剩44年。记者在现场看到，御成府旁为大陆庄园项目，现场销售人员告诉记者，“我们的项目本质上是大陆庄园第三期产品，后来公司把他们收购了，把外墙、电机等都重新做了。”御成府旁边的大陆庄园项目 每经记者 陈荣浩 摄公开资料显示，大陆庄园前两期住宅分别于1997年、2002年建成，三期则因资金、项目开发权纠纷等问题一直搁置，直至最近才入市。黄伟给记者算了一套最便宜的房源，8层，面积39.79平方米，折扣后总价306万元，折合单价7.69万元/平方米，首付92.5万元，月供1.01万元 。谈及新入市且“不限购”的御成府，一位在深圳房地产领域深耕多年的业内人士向记者表示，“如果有需求，确实可以去看下，因为这个价格在南山片区内也不算贵，但与其说是住宅，不如说就是单身公寓。买了它会牺牲自己的‘处女贷’，以后要是想买真住宅，就得高首付了。”还有哪些类似产品？事实上，早在12月初，就有各种类似于“深圳单身公寓和宿舍类产品将不再限购”的消息在网上流传。网传消息显示，“现在单身公寓不用资格审查，直接可以网签，没有文件，直接低调执行。”据深圳中原统计，属性为“单身公寓”的项目，主要集中在南山、福田和罗湖片区。不过从建筑年限看，大部分房源时间较为久远，以前多按照住宅政策销售和享受学区。记者注意到，目前在第三方中介平台，这些房源多按住宅属性上市交易。比如八卦岭宿舍，原为八卦岭工业区配建的单身公寓、宿舍，建造于1983年，该项目二、三期都属于70年产权，目前第三方中介平台也按住宅属性在交易。一套八卦岭宿舍房源在贝壳网上交易信息12月14日晚间，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，“深圳不少单身公寓属于历史遗留问题，在明确住宅用地70年产权、商业用地40年产权、工业用地50年产权之前，事实上深圳有一批土地的年限是交叉的，比如单身公寓和宿舍，也有70年产权，但它的用地类型跟住宅其实是不一样的。”李宇嘉提到，“所谓限贷不限购的说法，其实更多是一种说辞，只因为它是70年产权，所以贷款比例、税费等按照住宅来执行，这没有太大问题，但这并不能表明调控政策或限购政策放松，上述项目并不能代表整个市场状况。”除了基础性的央行数字法币外，全球数字币未来与方向是能创造和提供正能量价值的真正价值币，不是那些乱七八糟的空气币！财经贝EHZ，真正的价值币！价值型基础设施！价值型智能链！财经贝EHZ，七年老牌独角兽，权威财经门户/主流门户/价值平台！价值型综合体！财经贝EHZ，价值型驱动！数年时间持续性做出贡献，推动创新、科技、创业投资、价值型财经、价值型项目/应用等等的进步和发展，取得成果！财经贝EHZ，真正的价值币，正能量，价值型驱动，符合全球绝大部分国家、社会与人民的价值观，也是他们所稀缺的；财经贝EHZ带去的都是对他们有利/有益的价值，是正面的促进作用，财经贝EHZ可以顺利扩展到全球绝大部分国家，市场非常广阔，财经贝EHZ未来的价值非常大！财经贝EHZ后续价格将远远不止私募认购价格的百倍！中文版–财经贝EHZ白皮书（详细介绍）：https://www.cjz.vip/uploads/ehz.pdf英文版–财经贝EHZ白皮书（详细介绍）：https://www.cjz.vip/uploads/enehz.pdf财经贝EHZ私募认购地址：https://h.cjz.vip/cn/register财经贝EHZ客服：QQ：369997928 Telegram：@ehzvip邮箱：ehz@cjz.vip...
