深圳市城中村保障性租赁住房改造（“统租”）项目带来了诸多争议，并引发了新一轮对学习新加坡住房制度的讨论。深圳市所实施的“统租”项目，指的是政府（通过国有企业）统一收储城中村房源，先进行装修改造和周边配套升级，然后再出租。由此引发的潜在隐患在之前的一篇文章中已有论述，本文主要讨论颇受大众好评的“新加坡住房制度”。所谓新加坡模式，其核心是廉价组屋，并形成“廉租房→廉价房→私人住宅”的阶梯化供应体系。其中，廉价房覆盖总人口的比例约为80%。改革开放以来，中国似乎一直都在说要“向新加坡学习”。第一个热潮可能出现在1992年邓小平南巡之后，因为老人家当时明确讲要学习新加坡的经验。然后差不多每隔十来年，就会有一波学习新加坡的潮流。最近一波热潮特别引人注目，因为学习的重点，是几乎每个人都关注的住房制度。2020年8月28日，时任深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡提出，深圳将向新加坡学习，通过大规模建房行动，实现“将来深圳市60％市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”的目标。2023年1月17日，深圳市发布《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，明确规定共有产权住房售价为市场参考价的50％，而且只封闭流转，不可入市公开交易，且不再建设安居型商品房，有人认为这也是在学习新加坡模式。然而，尽管关于新加坡的住房制度，似乎每个人都能说上几句（比如说住房自有率超过了90％、80％的新加坡人都住在由政府提供的廉价而精美的组屋中，等等），但是它的核心特征以及背后的基本机制是什么，却没有多少人深入细究过。最近的一个例子是，深圳的城中村“统租”，目的是筹集保障性租赁住房，这明明是新加坡的住房制度完全不曾涉及的领域，但是还是有不少人说是在学习新加坡模式。新加坡住房模式：远比你想的复杂粗略地说，保障性住房的新加坡模式具有以下几个特点：1、保障性住房由政府供给，并由政府制定价格。新加坡房地产的主要供给是由政府建屋发展局（HDB）开发的保障性的组屋，覆盖了大约82％的新加坡人，而商品性的私人住宅则主要面向没有资格购买组屋的外国人和少数高收入新加坡公民。组屋的供给做到了“应需而建、供给充分”，其基本流程是，建屋发展局宣布建屋计划，在申请期内如果申请购买的人数达到计划的65％-70％，就动工建房，如果达不到则修改计划，所以新加坡人申请组屋基本上几乎没有排队轮候期。一经购买，组屋的产权就属于购买者所有。此外还有供租赁用的组屋（相当于中国的“廉租房”），占比不到5％。定价以居民平均收入水平作基础，通常是以90％的首次申请者可负担三房组屋价格，70％的首次申请者可负担四房组屋价格为标准。一般来说，新开发组屋一般比二手组屋市场的价格低30％左右，且政府的目标是保证新开发组屋的房价收入比控制在4上下。如此低的价格，自然需要大量的政府补贴，例如在2015至2020年间，政府补贴平均占到组屋销售收入的31.8％。2、严格的购买资格限制和内部流转限制。组屋仅限新加坡公民购买，且申请者必须在国内外没有房产；单身人士得到35岁才能申请；两居室申请者的月收入不能超过6000新元，四居室的申请者收入不超过1.2万新元，等等；即使是新加坡永久居民，也只有购买二手组屋的资格。另外，每年新增的公民和永久居民的数量也相当有限。新加坡对组屋的定位是“以自住为主”，限制居民购买、出售组屋的次数。法律明确规定，新的组屋在购买5年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如果实在需要5年内出售，必须到政府机构登记，不得自行在市场上出售，而且组屋也只能出售给新加坡公民或永久居民。如果有人想虚报收入“占便宜”，在买房子的时候提供虚假文件，一旦罪名成立，将会被处以5000新元的罚款或者判处最高6个月的监禁，或者二者兼罚。3、土地制度、税收制度和公积金制度相互配合支撑保障性住房，摒弃土地财政。房地产最大的成本是土地成本，新加坡规定，除了公共利益需要之外，“住宅、商业或工业区开发”需要也可以把土地收归国有，当然后者需要付出一定补偿，但是征收价格一直压得很低，直到2007年才修改为参照土地被征收时的市场价格，但是那时新加坡国有土地占比已经从1960年时的44％提高到接近90％了。同时，新加坡的土地出让金是以政府储备资金的形式缴纳到国库，并需由总理和总统共同签署方可使用的，这就限制了政府通过大规模出售土地以增加财政收入的能力，因此在新加坡不存在“土地财政”，房地产业也不是新加坡支柱产业。其次是税收制度。买卖组屋有非常高的印花税。对公民，第一套组屋不征收，第二套税率为12％，第三套及以上则为15％；对永久居民，第一套5％，第二套及更多时征收15％。对外国人购房的印花税长期高达30％，2022年为了抑制市场过热，更是直接翻倍到了60％。此外，还有针对房地产的财产税，税基为测算的房屋年租金，税率按照0％-20％的累进制，且自住房屋远低于非自住房屋，如一个90平方米三居室在自住的情况下适用的财产税税率为4％，出租的情况下适用税率为15.5％。再次是公积金制度。新加坡建国以来一直推行强制性的公积金制度，上个世纪70 年代开始逐步提高了缴存率，此后缴存比例一直维持在30％以上，上个世纪80年代中央公积金总缴存比例甚至一度达到了50％，目前为37％（其中雇员缴纳收入的20％，雇主缴纳17％）。不过，新加坡的公积金，大体上相当于中国的“五险一金”，而不仅仅是住房公积金。这样，在购房组屋的时候，就可以用公积金支付首付。这种“强制储蓄”除了使人们有积蓄去支付首付之外，还给政府建设组屋提供了资金支持（因为大部分公积金用于购买政府债券，再由政府将出售债券所得资金以专项资金支持计划的形式提供给建屋发展局），同时公积金的投资收益又支撑了为购房者提供的优惠贷款利率。4、组屋地段上佳、配套完善、品质很高，且由政府维护。组屋配有划好车位的停车场，拥有游泳池、儿童游乐场所等公共设施；中小学、社区医院，诊疗所和商业及社会服务网点，都围绕组屋布点，因此不论住在哪里，居民都不会感到生活不便。此外，工业园区附近一般也会有配套的组屋区。特别是近年来针对中高收入人群开发的大户型组屋的品质，已经不亚于私人公寓。此外还出现了EC公寓，专门用于改善夹心层的住房，其价格大体上相当于私人住宅价格的60％。此外，政府每7至8年就会重新粉刷组屋，并制定更新计划，更换损耗的设备。核心问题：如何避免有钱人套取保障房获利？许多人经常用香港来衬托新加坡模式的优越性。它们是亚洲相互辉映的两颗明珠，彼此之间存在着诸多相似之处：都是世界著名的金融中心、贸易中心，都通过低税率环境和优秀的法治、社会服务等营商环境吸引外资打造总部经济，而且面积和人口也相差不远。新加坡和香港之间最大的区别可能就是房地产了。新加坡的人均住房面积从建国之初的不到6平方米提高到了至现在超过30平方米，住房自有率高达90.9％，相比之下，香港人均住房面积不到15平方米，住房自有率刚刚超过了50％。至于房价差距——用房价收入比来衡量——就更是令人咋舌了：香港的房价收入比超过了47，为全世界第一，新加坡房屋数量占比高达82％的组屋只有4.8，甚至只针对外国人和高收入者的私人住宅市场的房价收入比也只有21（低于中国大陆所有一线城市和许多二线城市）。上述差距，可以归结为新加坡采用了保障房制度，实现了“居者有其屋”的目标；而香港则采用了简单地将住房视为商品和投资品的制度，结果政府大搞土地财政、开发商大发其财、中下收入群体无房栖身。然而这种看法仍然流于表面，因为没有涉及新加坡保障房制度的核心特征和背后的机制。从根本上说，保障房是政府以低于市场价格的方式分配（出售或出租）给无力按市场价格购买住房的居民。由于住房是一种特殊的稀缺资源，涉及基本公民权，因此当今世界任何一个政府，无论多崇尚市场，都必定会提供一定比例的保障房（香港其实也不例外）。“保障”意味着，保障房的“价格”必定低于其市场价值。这是一个巨大的诱惑。面对这种诱惑，高收入家庭，特别是有一定权力或关系的高收入家庭，有很强的激励伪装成低收入家庭去“骗取”保障房。中国前几年广受诟病的“开宝马车住经济适用房”怪象就源于此。另一方面，掌握公共权力的人，也有非常强的激励通过保障房去寻租。这样一来，虽然政府会设置严格的保障房的申请标准（收入情况、现有住房条件等）和公示制度，但是这些制度仍然经常会被突破，而且往往可能是在公权力部门的默许甚至配合之下。前些年，在许多地方，经济适用房几乎蜕变成了专供公务员、事业单位和国有企业职工享受的一种福利，而且地段、面积也与“经济”完全挨不上边，原因就在这里。因此，为了保证保障房的非市场化分配的公平，除了规定只限低收入且住房条件欠佳者才能申请之外，通常还会设计一些旨在消除有能力购买商品房的高收入家庭“伪装”成低收入家庭去申请保障房的激励的机制。用经济学的术语来说，通过设计适当的机制，实现分离均衡，即，让高收入家庭觉得，直接到市场上购买商品房比伪装成低收入家庭申请保障房对它们自己更加有利，从而达到保障归保障、市场归市场的目标。实现这个目标通常有以下两种机制。第一，截断人们在获得保障房后通过转让来套利的路径，也就是说，不能把保障房的完整产权赋予购买者，让他们无法在公开的市场交易中实现“财富升级”。中国以前规定，保障性住房（包括人才房和安居房）在一定年限后可以出售，就没有做到这一点，结果导致寻租的大量出现。第二，像一部电视剧中说的，“往赈灾的米里渗沙子”，也就是说，有意将保障房从地段、面积、装修标准、周边配套等方面与商品房严格地区分开来，让高收入家庭从一开始就不想去申请保障房。曾经有人建议保障房不要建单独的厕所，这样高收入家庭没有激励伪装成低收入家庭去申请保障房了。以上两点，可以进一步总结为，通过产权市场上和住房品质上的严格隔离，来保证保障与市场的分离。这是通常的经济学分析的结论，也是世界上大多数国家都在采用的通常做法。但是仔细观察可见，新加坡似乎并没有这样做。首先，组屋在居住了一定年限后是可以出售的；其次，组屋的品质也相当高，与商品房相差不远。因此，新加坡模式区别于其他国家的核心特征，或许恰恰就在于 “分离而不隔离”，即在上述两种隔离不严格的情况下，实现了保障与市场的分离。原因何在？新加坡模式成功的关键：高效政府与尊重市场上面的讨论意味着，新加坡必定存在着某种特殊的机制，来实现保障和市场的分离。从大的方面说，这与新加坡的国家体制有关。新加坡是一个政府非常高效、非常廉洁的国家，而且这种高效和廉洁与它作为一个由执政党控制的法治国家的特点分不开。新加坡国父李光耀是律师出身，毕业于剑桥大学，要求任何行动都必须有法律依据，而且特别强调贸易和商业法律的公平和国际化。不过，在新加坡采用的由大选中胜出的多数党组阁的威斯敏斯特体制下，执政的人民行动党垄断了议会90％以上的席位，于是拥有了完全的立法权，这是它可以非常高效地进行“依法治国”的基础。有个笑话称，新加坡政府想进行拆迁，原来的法律规定要有80％的居民同意才行，但是现在只有70％的居民同意，怎么办？议会就连夜开会修改法律，改成70％同意即可，于是政府就可以马上“依法拆迁”了。当然，最根本的是威斯敏斯特体制（是指沿循英国国会体制，奉行议会至上原则的议会民主制），然后才是威权控制，因为有了前者才能保证执政党一直拥有保持廉洁的意志（不然会被反对党取代），然后在此基础上进行强有力的全面控制，与这种控制相对应的是民众对政府的高度服从以及相应的对违规者的严厉惩罚。当然，新加坡容易实现全面控制也与它的“小国寡民”的特点有关。从另一个角度来说，新加坡整个国家，在一定意义上类似于一个在内部管理中采用了市场原则的巨型家族企业。一方面，在应该运用权力的时候绝不迟疑，另一方面，对市场原则的利用又是非常彻底、非常普遍的。新加坡政府的高效和廉洁，在很大程度上恰恰是因为把市场机制放到了第一位，即只有当市场失灵时，才由政府用行政手段来解决问题。相应地，新加坡的官员的薪酬是完全与市场接轨的，也是全世界最高的。政府的高效、官员的高薪，以及相对应的民众的高度服从及对受到严厉惩罚的戒惧，可能是新加坡模式得以成功的一个重要机制。这一方面保证了从征地到组屋分配的整个过程的极低成本，另一方面则通过直接增大官员和民众违规的机会成本，使得拥有公权力的官员和民众都没有太大的动力去寻租。当然，新加坡模式也有平庸化的可能。一个迹象是，近几年来，新加坡二手组屋的价格出现了非常迅猛的上涨势头，甚至有人认为存在泡沫化的可能，这也许会对原来有效的机制造成巨大的压力。在当前的中国，学习新加坡模式，在商品房市场之外重新建立保障房的呼声相当强烈。确实，大规模启动保障房建议，除了保障民众的基本居住权之外，对推动经济复苏可能也有很大益处。不过，新加坡住房制度有它的独特性，贸然照搬可能是个陷阱。...
六年前，当软银集团创始人孙正义(Masayoshi Son)推出规模达1000亿美元的世界最大科技投资基金时，他曾信誓旦旦地表示，软银只会根据一项策略进行投资，那就是人工智能(AI)。接着在2018年，孙正义又安抚投资者称，“我们不是在盲目投资，我们只专注于一个主题，那就是AI”。随后，软银对400多家创业公司狂撒超过1400亿美元(约合1万亿元人民币)资金。结果，AI浪潮确实席卷了整个市场，但是软银并没有抓住这个机遇，如今又要苦苦追赶。1万亿投资蒙对一家2020年，孙正义曾夸下海口，称史无前例的投资狂潮将让软银成为“AI革命的投资公司”。然而，作为全球最高产的科技投资者之一，软银错过了生成式AI的热潮。风投数据库PitchBook的数据显示，在26家估值超过10亿美元的生成式AI创业公司中，软银只投资了其中的一家。近几个月来，生成式AI领域已取得了蓬勃发展。ChatGPT开发商OpenAI等私营公司已经筹集了新一轮资金，估值达到了之前的两倍甚至三倍。软银竞争对手Coatue、光速创投(Lightspeed)和老虎环球基金等投资巨头都在该领域投资了多家独角兽公司。于是，在今年6月的软银股东大会上，落后了的孙正义再次承诺要走在AI领域的最前沿。他当时指出，AI将重塑人类，自己致力于成为未来的架构师。孙正义还声情并茂地说，去年他在反省的时候哭了，“为自己犯了很多错误感到羞愧”。其实，孙正义在AI领域的投资失败也表明，投资者想搭上当前这股AI热潮的顺风车并非易事。即便对着这个行业内的数十家公司和不同领域进行大撒钱，能否押中赢家依旧很难说。错失英伟达AI浪潮推高了众多科技股的股价，但却没有提振软银投资的上市科技股，这其中包括外卖公司DoorDash、韩国电商公司Coupang在内的36家公司。软银当初在投资这些公司时，他们还只是创业公司。眼下，AI对股票的提振很大程度上仅限于微软和Meta等老牌巨头，而不是软银瞄准的新贵。软银还错过了从当前最火热AI芯片制造商英伟达身上大赚一笔的机会。软银在2017年向英伟达投资了大约40亿美元，但是在2019年出售了英伟达股份。自那以后，英伟达股价上涨了约10倍。幸运的是，软银还是从一家公司身上感受到了AI热潮的好处，它就是软银在2016年斥资320亿美元收购的芯片设计商ARM。ARM预计将在未来几个月内启动首次公开招股(IPO)。分析师称，ARM的估值很可能超过600亿美元，远高于此前预期。这一利好消息，再加上日元的走弱，帮助软银股价自5月底以来上涨了逾33%。孙正义还能信吗？研究公司Asymmetric Advisors的策略师阿米尔·安瓦尔扎德(Amir Anvarzadeh)表示，软银错过了AI公司，这让他更加相信软银“不是一个伟大的投资者”。不过，他也表示，ARM估值的提升“可能真的能把软银从过去的灾难性投资中拯救出来”。软银表示，在其愿景基金投资的公司中，接近90%都在日常运营中部署了AI，主要用于预测分析和基于过去行为和其他因素提出建议的系统。孙正义在今年6月份的一次会议上表示，随着AI浪潮的扩大，他预计愿景基金投资的几家公司将成为大赢家。然而，孙正义越是强调AI的重要性，他越会被人想起错失AI的失败经历。2017年至2022年年中，孙正义在季度和年度业绩报告中提到“AI”的次数超过500次。他曾为投资者举办过一场古怪演讲，使用包含恐龙和蒸汽机的PPT向投资者说明，AI将“重新定义所有行业”，并引领一场强大的新信息革命浪潮。他表示，软银将在该领域寻找顶尖创业公司，建立所谓的“第一AI战略集群”。但是，孙正义面临的一个难题就是投资时机的把握。自他筹集第一只1000亿美元愿景基金以来，六年已经过去了。在这段时期的大部分时间里，软银可挑选进行投资的生成型AI公司很少，因为这些公司往往比软银投资的那些创业公司规模更小或发展地更早。2022年初，软银几乎完全停止了对创业公司的投资。当时，科技行业正处于“寒冬”，软银遭受了创纪录亏损。但就是在那时，一批热门生成式AI公司筹集到了资金，生成式AI领域开始获得投资者的追捧。去年晚些时候，OpenAI发布了ChatGPT，引爆了AI热潮。近几个月来，软银的竞争对手一直在向AI创业公司提供大量资金，导致这些公司的估值大幅飙升，以至于许多风险投资者警告称，任何进入这一领域的公司都会面临越来越大的泡沫。在软银投资AI的那些年里，它通常会避开专注于开发AI技术的公司，而是将资金投入到了孙正义所说的利用AI并从其增长中受益的公司。例如，它向众多自动驾驶汽车科技公司投入了数十亿美元，这些公司倾向于使用AI来帮助汽车学习人类如何驾驶以及对道路上物体的反应。分析师预计，软银将再次开始投资。孙正义在投资者会议上表示，该公司过去一年的防御策略已接近尾声，“我们进行反攻的时机正在临近”。“很难看出他如何才能说到做到，”独立分析师维克多·加利亚诺(Victor Galliano)说，“ARM可能很有希望从软银的投资中间接受益，但其他公司的前景就没那么好了。”《AI前哨》对此将持续关注。...
5月22日，西安高新区举办了一场土地推介会，这是西安最核心的区域，尤其是大热板块高新CID（中央产业创新区），每次土拍都吸引众多开发商关注。一位央企西安投拓负责人说，往年高新区的推介会只给开发商几个座位，开完会各自散场，但今年这一场推介会的规格和接待标准不一样了。他从推介会门口就开始感受到差异，开发商们先被迎宾引进会场，桌上还准备了纸、笔、水，开完会还留客吃饭了：60多家开发商，每家能到2-3人，且土地部门还邀请了众多媒体，算下来这场晚宴几百号人，偌大的会场座无虚席。如果是拿地意愿较高的公司，还会被列为重点对象，“土地部门再单独请几个”。自从高新区开了这个头，最近西安其他区也开始效仿，这位央企西安投拓负责人已经收到不少区土地部门的邀约。推杯换盏间，土地的买卖双方交流一下出价区间，试探对方的“底”在哪里。每家开发商都会说市场不好、总部给的压力大、自己很难，目的只有一个，把地价降一降。不同城市的土地市场分化正在加剧。今年上半年，北京、杭州等城市多宗地块拍至封顶摇号，数十家房企抢一宗地的新闻屡屡见报，但据一家大型央企统计，拍至摇号的地块在上半年所有成交地块中，占比不足7%，还能拿地的企业，投资准线也逐渐往一二线城市的核心区域进一步收缩。“别盯着几宗地抢的人多，就觉得土地市场回暖，其实低能级城市和非核心地块已经水深火热了。”一家大型央企投资总杨铭说。据中指研究院数据，2023年上半年，全国300城住宅用地推出2228宗，成交1622宗，供求规模均降至近十年以来同期最低位。各地为了卖地，正使出浑身解数。“等待”一场流拍土地是地方政府招商引资的抓手，也是政府投资基础设施建设的重要资金来源，卖地则是政府经过漫长的一级整理开发过程后变现的最后一环。如何给土地估价、定价，一方面需要根据地价资料和标准对土地进行合理评估，另一方面还要对未来地价、房价变动做出准确预测。按照惯例，地块完成一级开发的土地拆迁补偿和基础设施建设，达到“七通一平”或“五通一平”后，政府会制定出让地块的基础指标，如用地性质、出让年限、容积率、土地基础设施条件、建设密度等，委托1-3家第三方土地评估机构出具土地估价报告，给出参考价，再经过区级土地储备中心初次评估，再由区长、区规划和自然资源局局长、分管国土的副市长等组成的地价评审委员会进行“二审”，最后形成一份土地估价报告，上报市级政府审定。地价并不能随意下降，前述央企西安投拓负责人解释，一般根据地块所在区域的历史成交价推算底价，只会一次比一次高或持平，低于历史水平的几率很少，“除非流拍，才会考虑降地价”。但一旦流拍率过高，区土地部门会被省厅问责，每一宗地流拍都需要做报告解释。多数城市为了降低流拍率，会提前找好兜底方，问清楚企业有拿地意向后再挂牌，确保万无一失。杨铭透露，有几个城市由于土地成交不景气，会先和开发商沟通，将地块以原价挂牌，如流拍，再和市政府申请降价出让，让开发商们“等一等”，最终成交的计容楼面价下降幅度在10%-30%左右。摆出诚意除了精心筹办一场推介会，为了卖地，各地政府正不懈努力。对外招商是地方政府的日常工作，但今年尤为频繁。前述央企西安投资负责人表示，今年春节后，区、市一级政府部门多次提出希望率队到集团总部拜访。另一家总部在深圳的央企也密集接待来自全国各地省、市“一把手”。和以往只是循例拜访不同，今年以来，不少省市级官员到访会备好项目来，“董事长和一市长正座谈呢，市长突然拿出一份地块资料，逐块地介绍，希望公司过去投资”，该央企高管表示，公司会酌情参考地方政府的诉求，但最终拿地还是要精确地算账，收缩是必然的。据经济观察网了解，很多城市土地部门正在研究如何不动声色地降地价和房价，比如不降低明面地价，但在土地款分期、引进教育和交通配套、调整规划等方面做工作。一家TOP10房企投资负责人向经济观察网透露，合肥等地政府会协助房企引进优质学校，而今年有很大部分购房者买房会更看重学区的保值增值属性，在地价不变的基础上增加配套，能提高项目流速。多数城市在土地款首付比例、支付周期上让步，如西安，土地保证金付20%，拍地后一个月内签合同，一个月内交30%，签订合同之后的一年内交50%，但有一个硬性条件：申请预售证前必须缴清全部土地款。即便是一线城市，一场招拍挂背后也暗藏斡旋和智慧。一家央企投资人士介绍了6月一场平静的土拍背后暗藏的多方角力。一般来说，政府为避免流拍，会先挂一个预公告，如有房企询问，土地部门会私下透露其底价大概多少钱。土地部门会先算出一个成本价，逐个询问几大央企和还有能力拿地的房企投资负责人能接受的价格，几乎每家都会“婉拒”，称“这个价格算不过账”，经过好几轮沟通，确信每家都不愿意以预期价格摘牌后，土地部门才会酌情降价。前述央企投资人士透露，一幅地块上，土地部门找了中海、华润、招商、保利等央企沟通，其中一家央企开出条件，一是降地价，二是提了很多规划类条件，如报规上增加阳台赠送面积，这样其得房率会比其他房企高很多。谈判过程中，土地部门还希望其同时摘下区域内另一宗位置较偏的地块，而这家央企表示愿意兜底，但土地部门需保证前述地块由其底价竞得，因为总部给这块地的授权只能是底价。为了同时卖出两宗地，土地部门着手“劝退”其他房企不要竞拍前述地块，其中一家央企考虑到在该区域内有多个在售项目，最终没有参拍。避险心理市场持续下行后，多家房企的投资准则从寻找潜力地块，向只投安全性高的地块转变，从多地开花向进一步收缩到核心城市、核心地块转变。6月20日，京投发展与保利联合体斥资57.2亿元拿下北京东坝两地块，实际上，京投发展是东坝地块的一级开发商。2021年北京第三批集中供地首次推出的朝阳东坝3宗车辆基地综合利用项目，采用“期地”出让模式，即先出让，根据轨道交通工程进度，1-2年内交地。一位知情人士透露，东坝这两宗地，会由保利独自开发。该地块楼面价偏高，但胜在位置好，意味着安全性高，最终保利决定入手。多家央企投资部门人士向经济观察网透露，年初制定的投资额根本用不完，但宁可不花出去，也不能拿错地，所以都卯着劲去抢一二线城市核心地块。作为投资负责人，只要公司要拍地，杨铭一定会穿红色衣服，图个喜庆。当然，由于不同城市竞买规则不同，投资岗也会有针对性地下功夫，如济南地价封顶后，在“限地价竞建筑品质”阶段，竞买人比的是手速和网速，开发商们会投入重金改善网速，并日常练习电脑按键速度。6月16日，济南出让的雪山片区A-4地块，出现了1秒内7位买家同时出手的盛况。除了运气加持，马甲上阵才是真正提高摇号成功率的手段。杨铭透露，现在很多公司会临时注册很多马甲公司，或者找和开发商做业务的上下游企业充当马甲。土地市场正上演冰火两重天。今年第二季度，在一次饭局上，龙湖物业西南某城市负责人主动向当地政府人士敬酒，对方笑着说，“你龙湖还没有在我们区拿过地哦”，场面一度陷入尴尬，该龙湖人士只能略带歉意地自罚三杯。实际上，龙湖正有意全面退出该城市的重资产投资，其内部也在评估投资退出后可能会对轻资产代建和物业板块带来的影响。今年上半年，北京、上海等地已完成第一次集中供地，苏州等地第三批次集中供地已收官，而郑州还没开始今年首次集中供地。一位房企郑州投资人士称，土地部门多次询问拿地意愿，但由于二级市场较低迷，没人愿意拿，直到6月20日才出让年内第一宗地。除了楼市销售欠佳、拿地开发商不活跃，还有一个原因是郑州土地供应以城改地为主，成交地价直接关系着做地企业的利润回流，而按照现在的成交价格，做地企业必然亏损。负责土地一级整理的城投和开发商们因地价下降而承压。杨铭透露，今年上半年武汉核心区的一宗城改地出让，成交价50多亿元，而前期拆迁和一级开发净成本就超过70亿元。“相当于我挂出来一块地，就确认亏损十几亿。如果不挂地，未来如果房价涨，开发商还是有赚点钱，所以各家都不愿意挂地。”该房企郑州投资人士透露，每块地亏损程度不一样，大概在10%-30%区间。做地成本是开发商们实打实的投入，因此降土地评估价是一件非常难的事，如果地价直接往下评估，可能涉及国有资产流失，因此，他心里预期的挂地前提是房价上涨3000元/平方米，就可以按现在的地价去挂，对开发商而言，稍微有8%的利润空间，否则不会挂地。（应受访者要求，杨铭为化名）...
（原标题：中国国有银行据报向地方政府融资平台提供长期贷款）据知情人士透露，中国大型国有银行正向地方政府融资平台提供超长期贷款，并暂免付利息，此举将帮助中国地方政府在高达9万亿美元（约65万亿人民币）的债务压力下，避免出现信用紧缩的状况。据彭博社星期二（7月4日）的报道，近几个月来，中国工商银行和中国建设银行等大型国有银行开始向符合要求的地方政府融资平台新增25年期的贷款，现行大多数企业贷款为10年期。彭博社引用知情人士的消息称，部分新增贷款在前四年将暂免支付利息，不过利息将在之后累计。报道称目前无法确定这种新增长期贷款的总规模。地方政府融资平台（LGFV）是中国的地方政府除了发行政府债券之外的另一种融资方式。LGFV大多数以城市投资公司的形式存在，地方政府通过LGFV的借贷，被视为是“隐性债务”，这类借贷虽然以地方政府信用为保证，但利息成本通常更高。延伸阅读中国地方债风险还待化解彭博社报道指出，市场也越来越关注规模达9万亿美元的LGFV债务市场。尽管目前没有一家城投的公开债务出现违约，但最近出现在最后一刻才偿付的一些案例，令外界重新质疑该行业的偿债能力。报道称，市场对中国地方政府金融脆弱性的担忧持续增加，使得政策制定者对启动大规模刺激计划一直持谨慎态度。同时，为了避免政府层面的违约，当局不得不通过扩大融资。根据高盛集团的估计，包括政府官方借贷以及地方政府融资平台和政策性银行持有的债务在内，总额约为23万亿美元（约165万亿人民币）。总部位于北京的中国工商银行和建设银行的媒体代表没有回应置评请求。...
“专网通信”骗局后遗症仍在A股发酵。7月3日，江苏舜天（600287.SH）公告称，收到中国证监会出具的《行政处罚及市场禁入事先告知书》，认定公司参与专网通信虚假自循环业务，并对相关高管进行了证券市场禁入处罚。江苏舜天的境况是陷入隋田力“专网通信”骗局后的“结局”之一。2021年，上海电气突发一则83亿元应收账款爆雷公告，随后“专网通信”骗局浮出水面，资金规模超过900亿元，十余家上市公司卷入其中。2年多时间过去了，回头来看，多家上市公司因此陷入困境：或陷巨额亏损，元气大伤；或被ST，面临退市风险；有些公司甚至已经告别A股，黯然落幕。参与虚假自循环业务2022年11月4日，江苏舜天就收到了中国证监会下发的《立案告知书》， 因公司涉嫌信息披露违法违规，被立案调查。经过半年多的调查，证监会认定，公司涉嫌违法的事实主要包括两个方面，一是参与专网通信虚假自循环业务；二是年报存在虚假记载。从主营来看，江苏舜天的业务主要由贸易和投资构成，前者贡献了90%以上的营收。而在其贸易业务中，又包括了服装出口贸易和国内贸易，后者涉及的产品包括化工产品、机电产品、钢材、各类援外物资等。公开资料显示，2009年起，江苏舜天与隋田力洽谈开展专网通信业务，该业务在江苏舜天内部被称为通讯器材内贸业务。尽管陷入“专网通信”骗局的公司也是受害者，但证监会经调查认为，从江苏舜天与隋田力合作的过程来看，公司应当知道其中的异常。具体来看，江苏舜天与上游供应商以及下游客户的业务洽谈、合同签订、发票流转、资金收付、货物验收等环节主要由江苏舜天业务人员与隋田力方人员对接，且合同模板、产品、型号、购销价格、物流等由隋田力一方提供。江苏舜天向隋田力催要通信器材业务尾款，隋田力控制的公司为通讯器材业务货款提供担保、支付尾款。也就是说，该业务开展过程中，供应商和下游客户都和隋田力密不可分，其中风险并不难想见。公告指出，江苏舜天参与的专网通信业务中曾出现上下游企业均由隋田力或其他同一主体控制的情况，同一公司或被隋田力控制的公司也曾在不同时段作为供应商和客户出现。证监会调查认为，江苏舜天参与的隋田力主导的专网通信业务，实质是合同、资金、票据流转构成闭环的虚假自循环业务，无商业实质，不应确认相应的营业收入、营业成本及利润。江苏舜天在隋田力主导的专网通信业务中垫资(少部分业务作为通道)，不承担产品风险，根据垫资规模和期限获取利润(或通道费)。“江苏舜天知悉其在专网通信业务中的垫资或通道作用，且应当知悉专网通信业务是虚假自循环业务。”证监会指出。在该业务的开展中，时任高管难逃干系。2016年12月至2019年8月，高松任江苏舜天总经理等职位，2018年3月至今任江苏舜天董事长。高松分别在2014年9月至2015年5月、2016年12月至2018年9月分管、审批通讯器材内贸业务，在2018年至2021年与隋田力洽谈合作通讯器材业务。高松知悉通讯器材业务由隋田力安排、上下游企业由隋田力指定，并向隋田力催款，在隋田力资金链断裂、江苏舜天出现应收账款逾期风险时，主动提出收回尾款后立即安排新业务，以帮助隋田力渡过危机。此外，总经理桂生春、时任副总经理王重人、董秘李焱、时任分公司负责人赵凡等，处在开展通讯器材内贸业务的相关环节，要么直接执行，要么“知情不报”。比如王重人长期负责公司会计政策、会计核算、财务报告编制工作，其知悉江苏舜天在通讯器材内贸业务中的主要作用是垫付资金，只关注资金收回，未能发现和阻止江苏舜天信息披露违法行为；赵凡则在2018年6月至2021年负责江苏舜天通讯器材内贸虚假业务的具体执行。虚增百亿收入参与“专网通信”虚假自循环业务之后，江苏舜天彼时获得的直接结果是业绩的增长。证监会指出，江苏舜天通过参与通讯器材内贸虚假自循环业务，2009年至2021年年度报告共计虚增营业收入103.3亿元，虚增营业成本94亿元，虚增利润总额9.3亿元。从历年通讯器材内贸业务的变化来看，其对江苏舜天业绩有些明显提升作用。比如，2009年江苏舜天对该业务只是“小试牛刀”，当年年报虚增营业收入1.6亿元，占当年年报披露营业收入的3.77%；虚增利润总额490万元，占当年披露利润总额的8.69%。到了2015年，虚增营业收入达到15亿元，占当年年报披露营业收入的25.61%；虚增利润总额1.3亿元，占当年披露利润总额的88.68%。2016年，通讯器材内贸业务虚增的利润总额则占到了当年披露利润总额的110.51%。而在事发前一年的2020年，当年虚增营业收入也有14.94亿元，占当年年报披露营业收入的34.13%；虚增利润总额8534万元，占当年披露利润总额的32.49%。鉴于上述情形，证监会认为，高松、桂生春是江苏舜天信息披露违法行为直接负责的主管人员，王重人、李焱、赵凡是江苏舜天信息披露违法行为其他直接责任人员。监管部门要求江苏舜天责令改正，给予警告，并处以1000万元罚款；对高松给予警告，并处以150万元罚款；对桂生春给予警告，并处以100万元罚款；对王重人、李焱、赵凡给予警告，并分别处以60万元罚款。其中，高松的违法情节严重，证监会拟对其采取3年证券市场禁入措施。21世纪经济报道记者注意到，投资者索赔已经启动。浙江裕丰律师事务所厉健律师表示，根据司法解释，暂定在2010年4月13日至2021年8月17日期间买入江苏舜天股票，并在2021年8月17日收盘时仍持有该股票的受损投资者，可以索赔。最终索赔条件、是否获赔、赔付标准等以法院认定为准。“后遗症”全曝光7月4日，21世纪经济报道报道记者致电江苏舜天就此案的相关细节和最新影响作进一步了解，但其证券部电话始终无法接通。从最新公告来看，相比其他陷入“专访通信”骗局的公司，江苏舜天目前的境况还不是最差的，毕竟公司判断本次涉及信息披露违法违规行为未触及相关规定的强制退市情形。盘点专网通信涉案公司，已有十余家A股公司被立案调查，甚至有上市公司受此业务影响已退市。比如，华讯方舟（000687.SZ)已于2022年6月退市；凯乐科技(600260.SH)于2月15日终止上市暨摘牌。后者虽然是被面值退市，但2021年该公司深陷专网通信骗局，相关业务被严重波及。证监会调查，2016年至2020年间，凯乐科技合计虚增营业收入达512.25亿元，是首家因“专网通信”业务波及而被ST的公司。泽达易盛(688555.SH)于2022年收到证监会《行政处罚及市场禁入事先告知书》，经查，泽达易盛通过公司或子公司签订虚假合同、开展虚假业务等方式，于2016年至2019年累计虚增营收3.42亿元，虚增利润1.87亿元。公司股票将于2023年7月7日被上海证券交易所终止上市暨摘牌。此外，上海电气（601727.SH)、合众思壮(002383.SZ)、宏达新材(002211.SZ)、瑞斯康达(603803.SH)、新海宜(002089.SZ)均因专网通信虚增收入而受到证监会处罚；中利集团(002309.SZ)、国瑞科技(300600.SZ)、康隆达(603665.SH)被证监会立案，还在调查中。中天科技(600522.SH)也踩雷专网通信业务，2021年公司业绩被严重拖后腿，应收账款、预付账款、存货计提资产减值等合计高达37.54亿元。不过，中天科技并未被证监会立案调查，2022年公司业绩已经明显回升。曾有接近公司人士告诉记者，监管部门在核查公司该业务加工、货物流和现金流情况后，认为公司只是从业务拓展角度发展专网业务，没有出现财务舞弊的情况。另外从骗局细节来看，隋田力所使用的手段大同小异，上游供应商及下游厂家均被指定，上市公司只能参与中间环节。而在付款方式上，大客户一般只向上市公司支付部分金额作为预付款，但要求上市公司从隋田力指定的供应商处采购原材料并预付100%款项，虽然上市公司短期内业绩得到大幅提升，但操盘者一旦出现资金问题，就很容易形成巨额坏账。一位陷入专网通信业务骗局的上市公司负责人对21世纪经济报道记者表示，会谨记专网通信业务带来的教训，其教训“过于惨痛”。...
目前有越来越多中国房主正将他们的住房挂牌销售。在包括上海、北京、广州和杭州在内的13个主要城市，5月份二手房挂牌量比去年12月增长了25%。图为北京的居民楼。（彭博社档案照）中国房地产市场正进入一个困难重重的新阶段。数据显示，中国各地购房需求正在减弱，但二手房挂牌量正在激增，拖累房价持续下跌。据《华尔街日报》报道，中国房地产销售在2023年初出现的短暂回暖势头并不强劲。最近，包括上海在内的主要城市楼市成交量不断下降，大多数城市的房价也在下跌。与此同时，越来越多的房主将他们的住房挂牌求售，推动新增二手房挂牌量创下数年来的新高。根据上海易居房地产研究院数据，在包括上海、北京、广州和杭州在内的13个主要城市，5月份二手房挂牌量比去年12月增长了25%，其中上海的挂牌量激增82%，武汉72%。这一增长意味着中国经济在经历了两年多的疫情防控后开始正常化。民众重新开始计划结婚、生子或搬迁，为此他们必须把房子卖掉。不过，也有卖家坦言，他们卖房是因为面临财务压力，或对市场失去信心，希望在楼市变得更糟之前将房产脱手。分析师警告，如果太多房主同时卖房，可能会加剧供应过剩的问题，为中国的房价带来新一轮的下行压力，损害本已脆弱的市场信心。仲量联行首席中国经济学家庞溟研判，住房供过于求的情况恶化时，房价肯定会承压。他称，”大家都在等待房价见底。”山东青岛的一名卖房者说，她之前不得不多次大幅降低要价，好不容易才在6月初找到买家。她的房子最初挂牌价约91万元（人民币，下同），但最后仅以约70万元成交。延伸阅读中国6月新房价格连续第二个月下跌根据在线房地产平台诸葛找房的数据，中国100个重点城市的二手房均价在过去一年下跌0.7%。中国地方政府过去一年已经采取措施支撑房价，包括禁止房企提供大幅折扣。目前，期望房价进一步下跌的买家和拒绝打折的卖家之间正在进行拉锯战。需求疲软是导致中国房产成交量不断下降的主要因素之一。融数据供应商万得数据显示，中国30个主要城市今年5月的新房销售已降至2019年水平的约77%。庞溟认为，房价下跌也可能使成交量进一步萎缩，因为在一定程度上，许多房主还未准备好接受损失。除了买卖市场的房价，中国一线城市的租金目前也不增反降。据财新网报道，6月和7月是中国传统毕业季，一般上大量毕业生涌入一线城市工作与生活，使租房量价齐涨。不过，诸葛数据研究中心数据显示，今年6月一线城市平均租金为每月每平方米88.15元，环比下跌0.29%。报道称，今年就业形势不佳导致租金上涨动力不足，而一线城市较高的生活成本压力也迫使毕业生转向二线城市或返乡发展。...
“最近人民币又跌了，大家多去深圳啊！”这是港人湾区吃喝玩乐群里回应极高的一句号召。这背后是6月以来人民币汇率持续贬值的背景下，港人北上深圳消费热情的不断高涨。还有网友在和深圳相连的香港落马洲地铁车厢里，看到乘客人手一袋鲍师傅，称这是深圳最强伴手礼。港人最爱深圳“三件套”得益于开关后粤港澳之间人员流通日益频繁，不仅仅是广东人南下去看演唱会和吃蛋挞，香港人北上消费热情同样难抑。每逢佳节深港陆路关口便排起长队，而北上的队伍似乎总是更难排一点，佛诞假日当天就是鲜明案例，港人挤爆福田口岸，过关就要两小时起步。脸书上的深圳吃喝玩乐小组更是讨论激烈：盒马的水蜜桃、阿嬷手作奶茶、鲍师傅的糕点成为深圳必买手信“三件套”；还有网友热情分享如何领取瑞幸咖啡9块9的优惠券，水上世界带娃攻略让无数港妈港爸心动不已，哪家按摩店的按摩手法好，哪家水会有强制消费等话题都成为高赞帖子。“深圳的商场已经被香港人占领了！”不少人在小红书发布如是帖子，无论是小长假，还是平常的周末，无数香港人北上度假，“挤爆”深圳。如何辨别北上的香港人，网友总结出如下特点：首先是语言特征，操着香港粤语口音、说话声音响亮有时夹带英文的极大可能是香港人，此外，习惯现金支付、着装上偏爱运动鞋和双肩包、滴露免洗洗手液挂在显眼位置，还有“在商场里偷偷摸摸观察别人怎么用手机点单的”、“围在一起学习领美团、抖音优惠券，领到开始欢呼的”大概率也是香港人。不过，最明显的特征还是他们手上的“深圳手信”，如果四号线地铁上见到有人拎着不止一份各路网红奶茶、鲍师傅、周黑鸭、绝味、山姆的特色食品，还有新疆炒米粉、烤鱼、小炒黄牛肉等外卖袋，那么十有八九这是北上来深消费的香港朋友，或者是三月份以来风靡香港的“反向代购”。港人北上消费在各社交平台热议“香港赚钱深圳花，真香！”香港人如此热衷北上消费，主要是因为过去三年消费热情的积压，和内地吃喝玩乐消费的“百花齐放”与“物美价廉”，再加上人民币汇率近期一路走低，香港人北上的消费成本进一步下降。曾经，深圳人热衷于去香港购物，香港代购如火如荼；三十年河东，三十年河西，如今香港人纷纷来深消费，并且感慨“香港赚钱深圳花，真香！”一直以来，香港都是全世界生活成本最高的都市，三年疫情期间，港人的旅游预算基本都花在了本地高端餐饮上，导致高端餐饮价格上涨。在香港吃上一顿不能点菜的Omakasa，动辄人均两千。“这钱可以在深圳花上好几个周末，一天十顿外卖，奶茶论本点，吃累了就去按按摩，找个水会躺一晚不香吗？”在香港生活了10年的江苏人小王表示，最近一有空她便会来深圳度假，吃喝玩乐之余，还要给同事带回中式糕点卢金枝与鲍师傅，“公司已经分成了两个派系，有人点名要卢金枝，有人只要鲍师傅，没办法只能两家都买。”有些人流连于深圳各大商场，但香港人小李格外喜欢深圳的城中村，每次港铁半价日他都要来深圳，穿梭于各个城中村寻找五块钱的肉蛋肠粉、十五一份的大块猪脚饭和十二块钱的三送饭。“在香港随便吃一顿饭都要一两百块，这钱够在深圳的城中村花一个星期。”小李表示，最大程度提高使用效率，在他看来才是“香港赚钱深圳花”的要义，如果贯彻得当，他的退休时间又能提前好几年。人民币汇率影响港股表现港人北上热情高涨的背后，是人民币汇率自五月以来不断下跌，6月份下跌速度进一步加快。业内人士表示，根据外汇占款和人民币储备的比例以及人民币利率水平，可以看出人民币走贬的压力可能比市场上汇率反映的名义利率压力更大。离岸人民币走势此外，人民币的走势，不但影响着港人北上的频次，也对港股能否“无穷六绝七翻身”起了决定性作用。7月3日，恒指与恒生科技指数大涨2.1%与3.6%，但奇怪的是大市成交金额并没有大幅增加，港股通也重新出现净流出，而离岸人民币没有显著转强，增量资金并没有流入港股。中泰国际策略分析师颜招骏表示，正如此前指出，在新一轮稳增长政策逐渐发力、财政政策有望接力货币政策出台、改善预期及支持经济动力回稳的背景下，港股的下行空间并不大。从央行的表态看，说明央行已高度关注人民币的走势。人民币大幅贬值的空间不大，若人民币能够回稳甚至转强，这将有利港股的表现。展望下半年人民币汇率走势，业界普遍认为，短期看人民币汇率或仍有所承压，但下半年重回升值通道为大概率事件。招商证券研报认为，人民币汇率已经处于贬值尾声，下半年重回升值通道为大概率。中信证券首席经济学家明明认为，中长期视角下，海外补库需求料将带动外需回升，叠加稳外资、稳外贸政策支撑，我国出口有望维持一定韧性，货物贸易顺差仍能保持一定规模。未来政策组合拳有望进一步发力，汇率的核心仍在于基本面，若市场对于经济未来预期转暖， 或带来直接投资账户和证券投资账户修复。叠加美元指数或随着美国经济逐步承压以及美联储紧缩预期的放缓而有所走弱、以及央行应对外汇大幅波动的政策工具储备丰富，人民币汇率有望逐步企稳甚至重回升值通道。...
债券市场一级发行中屡见不鲜的低价包销、簿记时间随意延长等市场乱象，迎来严格规范。近期，银行间市场交易商协会发布《关于进一步加强银行间债券市场发行业务规范有关事项的通知》（下称“《通知》”）。业内人士称，《通知》针对债务融资工具发行中存在的发行定价不审慎、低价包销换取市场份额、未遵循市场化原则确定利率区间等不规范问题，明确参与主体各方职责，引导市场参与主体牢固树立市场化、规范化意识，有利于进一步夯实市场持续健康发展基础。低价包销被严令禁止《通知》要求，发行人应主动维护市场公平竞争秩序，不得有通过综合业务合作等方式干扰发行定价、违背市场化原则违规指定发行利率（价格）等情形。发行人应当按照市场化原则，合理设置承销机构比选评分指标，比选评分指标不得直接或间接与发行利率（价格）挂钩，不得影响发行价格的市场化形成机制。此外，《通知》还要求，承销机构的债券承揽承做、发行销售等承销业务应与投资交易、同业业务、存贷款（如有）等业务之间进行有效隔离，防止债券承销业务和其他业务之间的利益冲突，确保债券承销业务独立运行。多位市场人士表示，这些规定主要是为了避免债券发行过程中出现低价包销换取市场份额的现象。债券投行从业者李华（化名）介绍，目前债券承销业务模式主要有两种：一是代销，即承销商接受发行人委托代理发售债券，不承诺最低发行量，投资者有效投标量即为本期债券发行量，承销商按其发售数量的一定比例获得相应的承销费。二是包销，即承销商先接受发行人委托代销，申购截止后，有效申购额低于计划发行额时，缺少的余额就由承销商负责包销。李华表示，所谓低价包销，主要是指以银行为代表的主承销商在债券一级发行时，以显著低于二级市场收益率的票面利率近乎全部包销当期发行量。李华进一步解释，低价包销主要存在于信用资质较好的大型国企。比如某银行在帮助企业发行债券时，该企业相同期限的债券二级市场成交收益率在2.8%，但是一级市场发行利率可能低至2%，除了主承销银行之外的市场成员很难接受这么低的票息，最终造成低价包销的结果。这对企业来讲，当然是乐见其成。债券发行利率大幅低于二级市场成交利率，会让企业赚足“面子”。企业发债也会相互比较谁发行的债券利率更低，显示自身相对其他企业在证券市场的被接受程度更胜一筹。而对主承销银行来说，愿意启动余额包销发行的债券，其发行主体企业本身都是非常优质和大型的企业，要挤进这些企业的承销商名单非常困难，“亏钱”的包销方案自然是能打动企业入选承销团的直接方式之一。赔本业务暗藏综收利益链银行在债券承销上明里亏了钱，最终还是要通过暗里来补。承销银行会通过除了债券承销费之外，叠加额外的隐性收益，达到本单承销业务尽量不亏损的结果。这也是交易商协会文件中提及的“不得有通过综合业务合作等方式干扰发行定价”的原因。关于综合收益实现的方式，李华介绍：一是存款业务，银行对企业的包销方案里往往会要求，成功发行之后，当期债券募集资金需要以活期存款的方式留存在银行活期存款账户一定时间，以低成本的存款资金对银行的贡献来补偿包销业务的亏损。二是贷款业务，发债企业大概率也是承销银行的贷款客户，如果发债前后正好有一笔贷款业务，可以将债券包销亏损通过贷款利率补贴给银行，这样企业赚了“面子”，也不让银行亏“里子”。贷款利率有上浮和下浮的灵活定价空间，比如将给该企业的一笔5年期贷款利率从原本的3.8%调整到4.2%，这样可以补足承销银行余额包销的损失。“银行给企业贷款业务的利率是不公开的，定价也有上浮和下浮的灵活空间，这也是银行能接受的综收方式之一。”李华说。李华还表示，个别企业对主承销银行的议价能力非常强，也未必会通过综收补给承销银行，包销债券就会形成实亏。那么，此笔包销债券的亏损就要“羊毛出在猪身上”，即承销银行通过包销拉高承销榜排名，以便于向更多企业营销拓展承销业务，这样只需保证投行业务本身盈利即可，不用单独去看一笔业务的盈亏。簿记流程被规范我国债券一级发行的主要方式有簿记建档和招标发行两种。前者主要适用于各类信用债的发行，后者主要适用于国债、政策性金融债、地方债和铁道债的发行。不同发行方式对该品种的一级市场发行效率、发行价格、上市交易流动性有较大影响。此次，《通知》对簿记建档也进行了细节规范。针对利率价格调整的操作时间，《通知》要求应审慎调整簿记建档利率（价格）区间，确需调整的，操作时点不得晚于簿记建档截止时间前1个小时，调整后的利率区间上限不得低于有效申购利率上限。不得以非市场化包销为目的调整簿记建档利率（价格）区间。同时，《通知》簿记建档截止时间不得晚于簿记截止日18:00。簿记建档时间经披露后，原则上不得调整。如遇不可抗力、技术故障，经发行人与簿记管理人协商一致，可延长一次簿记建档截止时间，延长时长应不低于30分钟，延长后的簿记建档截止时间不得晚于18:30。尽管当前簿记建档流程已经十分规范，但是在实际操作过程中仍然有诸多不合理现象，比如主承销商随意调整簿记时间；主承销商暗示投资人发行火爆，需要向下调整投标利率占坑保量，引导发行利率下行；发行人和主承销商对价格不满意，随意取消发行等。据某债券销售人员小王介绍，在簿记建档方式下，一般发行利率确定前需要反复沟通，最后按照投资人所报利率由低到高的顺序中标。而在动态发行模式之下，若本期募集资金不超过20亿元，募满15亿元，对应票面利率为4.0%；募满20亿元，对应票面利率为4.2%，则发行人很可能考虑只发行15亿，以求更低的票面利率。小王表示，在投标的时候，为了能够让投资者中标，承销商会不断向投资者发布信息，这些信息的准确性让人存疑，主要以“占坑、占量”的名义引导投资者向下投标，实质上可能是发行企业对统计出来的中标利率仍旧不满意，让承销商继续引导投资者给出更低的收益率标位，以引导发债利率下行。此外，在发行人对利率不满意、个别投资者流程没走完等各种因素影响下，簿记建档时间的延长非常随意，这令投资者苦不堪言。多位业内人士表示，此《通知》重点就债券市场簿记发行、余额包销等各环节流程的发行乱象进行统一规范，限制金融机构相互之间恶性竞争，推动银行间债券市场一级发行业务的规范发展。一位资深市场人士表示，此前，债券承销业务一度陷入白热化竞争，债券主承销商沉溺在包销带来的虚假繁荣中，不关注为实体经济提供的净融资额，不关注为自己带来的承销费收入，只盯着债券承销排行榜。为满足企业客户需求，有多种不规范的行为发生。东方金诚分析师冯琳表示，本次发布的《通知》主要针对发行人和承销商（对银行系承销商影响较大），明确了具体的监管要求和鼓励事项。后续配合持续的市场监测和自律管理，同时加大违规处罚力度，将大大提升监管质效，有利于整肃债市乱象、维护市场公平竞争秩序。除了基础性的央行数字法币外，全球数字币未来与方向是能创造和提供正能量价值的真正价值币，不是那些乱七八糟的空气币！财经贝EHZ，真正的价值币！价值型基础设施！价值型智能链！财经贝EHZ，八年老牌独角兽，权威财经门户/主流门户/价值平台！价值型综合体！财经贝EHZ，价值型驱动！数年时间持续性做出贡献，推动创新、科技、创业投资、价值型财经、价值型项目/应用等等的进步和发展，取得成果！财经贝EHZ，真正的价值币，正能量，价值型驱动，符合全球绝大部分国家、社会与人民的价值观，也是他们所稀缺的；财经贝EHZ带去的都是对他们有利/有益的价值，是正面的促进作用，财经贝EHZ可以顺利扩展到全球绝大部分国家，市场非常广阔，财经贝EHZ未来的价值非常大！中文版–财经贝EHZ白皮书（详细介绍）：https://www.cjz.vip/uploads/ehz.pdfEHZ White Paper (Detailed Description):https://www.cjz.vip/uploads/enehz.pdf财经贝EHZ客服：QQ：369997928 Telegram：@ehzvip邮箱：ehz@cjz.vip...
重新洗牌“清洗”启动，十倍罚款，广东、浙江、西藏、江西4省开始行动6月28日，广州市市场监督管理局官网发布一则行政处罚信息，信息显示广州品硬生物科技有限公司（以下简称“广州品硬生物”）“韩鹭氨基酸洗发水”包装上印有“南京同仁堂绿金家园”字样，属于化妆品标签禁止标注的内容。截图自广州市市场监督管理局官网根据国家药监局化妆品监管司《化妆品监督管理常见问题解答（五）》规定，该标注会导致消费者对产品生产者和责任主体产生误解，消费者误以为该化妆品为南京同仁堂绿金家园保健品有限公司生产的，属于化妆品标签禁止标注的内容。最终，广州市增城区市场监督管理局决定对广州品硬生物作出行政处罚：没收涉案“韩鹭氨基酸洗发水”5盒，没收违法所得1218元，并处罚款1.5万元。该处罚行为就是典型的“一号多用”违法行为之一，也是6月21日国家药品监督管理局召开化妆品“一号多用”专项检查部署会后出现的首次罚款。6月21日，中国食品药品网发布新闻称国家药品监督管理局召开“化妆品‘一号多用’违法行为专项检查动员部署会”，动员部署各省（区、市）药品监督管理部门开展化妆品“一号多用”违法行为专项检查工作。文中还特别指出“各级负责药品监督管理的部门要对在专项检查中发现的违法线索依法调查处理，查处一批典型案件，对违法行为加大曝光力度，形成有力震慑”，其覆盖范围及力度可见一斑。广州品硬生物的违法行为，符合国家药监局开展的“一号多用”专项检查中“重点检查情形”中的第二种，即通过在产品标签上违法标注化妆品注册备案资料载明的商标以外的，其他商标或者易使消费者视为商标的标识，导致消费者对该产品的质量安全责任主体产生误解。《FBeauty 未来迹》发现，自截至今日（6月30日），已有4个省份开始行动。其中广东、浙江、西藏自治区、江西4省药品监督管理局印发相关通知，明确自2023年6月至10月，集中排查治理“一号多用”违法行为。自查整改阶段均为一个月左右，最晚至7月15日为止。截自各省、地区药品监督局、市场监督管理局官方网站从各省动作来看，此次严查对化妆品行业来说无疑是“爆炸性”的，是针对市场“一证多用”乱象的第一次大清洗。本次严查范围大、力度强，可以看到有关部门的整治决心。有业内人士认为：“在明确‘套证’行为是违法之后，肯定要加强监管，因为有些工厂此前认为‘套证’问题依旧处于一个比较模糊的地带，在法规明确并加大检查力度之后，肯定能在一定程度上从源头解决‘套证’问题。”严查三类“套证”化妆品“中国食品药品网”新闻指出，本次专项行动重点聚焦化妆品“一号多用”违法行为，集中排查治理通过在产品标签上违法标注化妆品注册备案资料以外的文字、商标、标识或者以其他方式套用特殊化妆品注册证编号或者普通化妆品备案编号的行为。重点检查三种情形：一是以“一号多名称”形式套用化妆品注册证号、备案编号的情形。通过在产品标签上违法标注已注册或者备案产品的名称以外的其他名称或者易使消费者视为产品名称的文字，导致消费者对该产品的名称产生误解。二是以“一号多商标”形式套用化妆品注册证号、备案编号的情形。通过在产品标签上违法标注化妆品注册备案资料载明的商标以外的其他商标或者易使消费者视为商标的标识，导致消费者对该产品的质量安全责任主体产生误解。三是以“一号多主体”形式套用化妆品注册证号、备案编号的情形。通过在产品标签上违法标注“监制”“出品”“品牌授权人”等相关词语，导致消费者对该产品的质量安全责任主体产生误解。“一号多用”就是通俗意义上的“套证”，法规意义上的“套证”其实指的是冒用他人特证或备案生产化妆品以及“一证多标”：一张特证或一个备案同时用于多个品牌或产品。根据我国化妆品行业法律规定，“冒用他人特证或备案”和“一证多标”一直属于违法违规行为。事实上，根据我国化妆品法律规定，“一证多用”一直属于违法行为：自2021年5月1日开始施行的《化妆品标签管理办法》规定，特殊化妆品注册证书编号应当是国家药品监督管理局核发的注册证书编号，在销售包装可视面进行标注。此前申请注册或者进行备案的化妆品，必须在2023年5月1日前完成产品标签的更新。一位资深研发工程师曾告诉《FBeauty未来迹》：“国家给企业留了两年时间缓冲期，到2023年，特证该过期的过期，产品该卖完的卖完，一切重新开始。届时如果还有胆子大的，国家就要严惩了。”如今的专项检查行动恰好印证了这句话，两年缓冲期已过，化妆品企业集体面临“套证”严查。另外广州市白云区研美化妆品销售总监翁永冠还告诉《FBeauty未来迹》，此次严查发布之后，很多企业已经开始行动。“据我了解，很多企业已经对此次严查做出反应，比如去药监局咨询、了解，对企业和工厂来说，了解法规走向，也是保证自己利益的一种方式。”他透露，这次严查的影响面会非常大，“可能会影响从工厂到品牌的整个产业链，比如说做防晒的少了，卖包材、原料的肯定会订单下降，一个政策无疑会牵动整个行业。”严查“套证”早有信号常见的“套证”中的“证”一般指的是“国妆特字号”证件，国家药品监督管理局负责该类批准文号的发放与管理。根据国务院发布的《化妆品监督管理条例》，特殊用途化妆品是指用于染发、烫发、祛斑美白、防晒、防脱发的化妆品以及宣称新功效的化妆品。因此，此次“一号多用”违法行为专项检查，直接关联的便是生产防晒、防脱发、祛斑美白的化妆品以及宣称新功效的化妆品企业，同时也包含需要获得“国妆特进字”批号的进口产品。在此次行动前其实早有信号，国家有关部门对于特殊化妆品的检查力度一直在提升。根据2021年及2022年《药品监督管理统计年度数据》，2021年特殊化妆品（包含国产及进口）首次申报受理总数为5663件，2022年为4958件，同比下降12.45%；批准数量2021年为4901件，2022年为3473件，同比下降29.14%；未批准的数量有所上升，从213件上升为927件，同比增长335.21%，通过率从86.54%下降到了70.05%，或与审核标准趋严相关。在首次申报中，进口特殊化妆品的受理总数和被批准数量下降最为明显，受理总数从1313件下降为655件，降幅为50.11%；批准总数从1329件下降至451件，降幅为66.06%。而申请延续、变更、补发及注销的特殊化妆品数量总体有所上升。截图自《药品监督管理统计年度数据》根据2023年国家药监局发布的“国妆特字”化妆品批准证明文件送达信息，6月（截至20日）数据达到上半年峰值。对此，一位第三方检验检测机构人士表示，“这可能是刚好赶到一个时间节点，因为国家药监局的技术评审、专家评审大概需要几个月的时间进行审核，新证评审是从2021年5月份开始的，在政策明朗之后，大家申请得比较多，比如防晒、美白的申请周期都是13—17个月，政策确定之后，大家开始着手准备，拿到证大概就是这个时间。”此外，国家药监局网站于今年3月专门进行了一次抽检行动，抽检涵盖了大部分特殊化妆品品类。相关新闻称，全国药品监督管理部门以问题多发的品种、场所以及近年来抽检不符合规定的产品涉及的企业为重点对象，组织对染发类、祛斑美白类、彩妆类、防晒类、儿童类、宣称祛痘类、面膜类、普通护肤类、洗发护发类、指（趾）甲油类、牙膏等11类化妆品开展抽检，共抽检20368批次产品。倒逼行业优胜劣汰为何将化妆品“一号多用”作为专项检查的重点？一方面，特殊化妆品一直是违规的“重灾区”。以防脱发洗发水市场为例，“一证多牌”的套证现象十分常见，如“国妆特字20150716”这个编号，就已发现的现在有“高缇雅防脱固发洗发水”“飘影防脱育发洗发水”“VHE高缇雅防脱育发洗发露”三个产品在用。另一方面，“套证”对化妆品行业危害已久。首先，“套证”产品难以保证质量，甚至存在部分商家添加违禁成分，危害消费者合法权益的问题；其次，会影响企业对于化妆品研发创新投入的积极性，扰乱市场秩序，劣币驱逐良币。如此次广州市增城区市场监督管理局对广州品硬生物做出的处罚，也反映了“套证”中一个十分常见的乱象，即药企贴牌化妆品。除开此次的南京同仁堂，还有仁和药业、修正、协和等知名药企被大量产品贴牌，其中不乏“套证”现象，但名牌背后，实际产品质量如何却缺少保障。那么，为什么“套证”现象还一直存在呢？一方面，中国现代化妆品市场发展40年间，后期市场呈现爆发式增长，但相应法律法规直到2021年才逐步完善。一位业内人士认为：“在很长一段时间内，化妆品法规其实一直是落后于市场的，因此市场在爆发过程中也出现非常多乱象，‘一证多用’就是其中的典型。”但另一方面也有许多行业人士认为，“一证多用”违法现象多见于特殊化妆品领域，这也侧面体现出“特证”申请成本高、耗时长的现实问题。翁永冠指出：“特殊化妆品证件成本高、申请周期长，是‘套证’存在的根本原因，不是所有品牌有那么多资金、人力、时间去‘耗’。”在2021年5月法规发布之后，政府已经给了企业两年缓冲时间，但“套证”现象依旧存在，根本原因还是“生存”问题。他表示，这几年因为疫情，企业生存本身就不容易，加上直播电商的冲击力很大，大家都没钱赚，企业跟人一样，首先还得“活下去”。上述第三方检验检测机构人士也同意这一观点，她表示，防脱特证是目前化妆品里费用最高的，因为要做人体功效测试，一般申请下来需要20多万，申请时间是17—19个月。即便在新法规出台前，也要1年到1年半的时间。翁永冠也进一步指出：“之前的市场确实比较乱，这次严查，会让一些本身有实力、规范的企业有优势。但另一方面，也会让一些小型企业生存面临挑战。”可以确定的是，本次严查贯彻之后，毫无疑问将对防脱、防晒、美白等相关行业进行一定程度的重新洗牌，并倒逼行业“优胜劣汰”。提前进行特证申请的企业无疑会有发展优势，而利用“套证”进行不当牟利的企业也将受到处罚，同时，这也在提醒企业及时进行自查自纠。从长远角度，化妆品行业能否就此“正本清源”？《FBeauty未来迹》将持续关注。...
原标题：重庆二手房，为何越卖越多？“有120人左右来看过房，谈过价格的也就10个人左右。”重庆人伊诺能理解这些看房人的心态，“持观望态度。多数买家的顾虑是，房价还会再降，所以迟迟不入手”。两年前，她在重庆市巴南区购入一套约81平方米的房子。本来想着，在重庆工作生活的人多，房子很容易就能卖出去。一等就是8个多月。伊诺说，从2022年10月把房子挂网，出售价格是35万元，直到成交，历经了8个多月。“到头来，买家还是中介的外地亲戚。”而且，她还没赚到钱，“最后以32万元的价格卖出去，跟心理预期的价位相比，差了3万”。卖房之后，伊诺松了一口气。在这大半年时间，伊诺遇到了很多有类似经历的卖房人——二手房挂牌的房子越来越多，为了把房子卖掉，不得不选择一再降价。数据印证了伊诺的感受。上海易居研究院监测的全国13个（分别为北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、南京、天津、武汉、西安、沈阳、杭州、合肥）重点城市，二手房挂牌量在6月初攀上199万套，相比今年初的159万套，增幅达到25%。在这些城市之中，重庆二手房挂牌量规模最大，数量为22万套。不仅规模大，价格还有下降趋势。国家统计局数据显示，自2022年8月以来，重庆市二手住宅销售价格指数同环比已连续6个月下跌，直至2023年2月环比止跌回升，同比仍处于下跌状态；在随后的3、4月环比价格持续上涨，下降幅度缩小；到5月，重庆二手房价格再次进入下跌通道。重庆的房子，为啥越卖越多？一、降价也愁对于大多数人来说，第一次买房是为了在工作的城市有稳定的落脚处。伊诺也是如此。今年30岁的她是化妆品销售，老家重庆酉阳县。跟随父母，在城里工作已经十年之久。刚出社会工作时，为了同时满足家的归属感与需求的自我满足的需求，2014年，她在九龙坡区买了一套总价80万元、面积91平方米的新房。付了24万元的首付后，还有20年的房贷。买了房子之后，伊诺才真的觉得自己安定了下来，那种踏实感和满足感是前所未有的。在她看来，虽然赚来的钱基本都用来供房了，但这也能督促自己更加努力工作和攒钱。工作打拼的这段时间里，伊诺留意到，重庆的房价在不断攀升。眼看着房价走势越来越好，她萌生“即使是投资购房也能为自己带来丰厚的回报”的想法。用了7年时间，伊诺在2021年存够了15万元首付（全款50万元），在重庆巴南区购入了第二套房。可是，当她买完这套房后渐渐发现，她的这项“投资”，似乎并不如预期，反倒把自己弄得有些力不从心。“以我这月薪4000的工资，每月供两套房，压力属实有点大，所以就决定把这套房卖出去。”伊诺说，做这个决定很难，“总想着要不要再等等，说不定后面二手房价格会越来越高，也能卖个好价钱，但最后还是想先解决眼前的问题”。正如伊诺所说，重庆的二手房价格确实有所下跌。安居客二手房数据显示，2023年6月，重庆二手房挂牌均价为11468元/平米，环比降0.77%，与去年相比，下降了8.02%。把时间线拉长至近三年。不难发现，从2020年开始，重庆二手房的价格正一路攀升。到了2021年12月份达到顶峰，挂牌均价为12742元/平米，随后便开始下行。到了今年，二手房挂牌均价稍有上涨，但与2020年相比，还是有些差距。△近3年，重庆二手房走势图 图源：安居客官网截图不止重庆。国家统计局数据显示，2023年5月，70个大中城市中，二手房价环比持平或上涨的城市仅有15个，一线城市的北京、上海、广州、深圳的二手房价环比都在下降，分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。二手房价格下跌为人们带来的直接感受是，二手房出售意愿很强。上海易居研究院监测的全国13个重点城市，二手房挂牌量在6月初攀上199万套，相比今年初的159万套，增幅达到25%。从规模来看，重庆当前是全国二手房挂牌规模较大。具体来看，6月初，重庆二手房挂牌量达到了22万套。除重庆外，成都和上海的二手房挂牌量规模分别为20万套和18万套。易居研究院研究总监严跃进分析称，类似增速说明，二手房供求关系出现了非常重大的变化，即供大于求的矛盾持续凸显。这也可以解释为什么当前二手房“越卖越多”的现象。就重庆来说，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近十年来，由于重庆的新房供应量充足，规模体量也比较大，因此转化为二手房的规模也会相对较高。二、何去何从伊诺观察过，重庆人口密度大，房子的总量多，身边很多有2-3套房的人。不过，许多在2018年-2021年高价买房子的人，现在几乎要亏着卖出。但从她卖房的经历来看，买房人大多是在观望，真正下决心要购入的买家却很少。类似的经历，也出现在卖房中介身上。当时代周报记者以卖房者的身份询问重庆地产中介机构从业者，对方表示这段时间二手房买卖的行情都不太好，交易量有所下跌，但挂牌量在持续增加。“现阶段，二手房交易基本都是降价出售。如果非要说哪里卖得好，可能江北、渝北、渝中三个区的房子好卖些，因为这些区域的经济也相对繁华。”严跃进认为，最近几年二手房的供求状况发生了重大变化。其中，在2020年下半年，很多重点城市二手房出现了“房荒”现象，当时二手房“一房难求”，而今年二手房则出现了房源激增现象。这种差异和资金流向、市场行情、市场预期等有较大的关联。“从结构分类来看，虽然也存在一些恐慌性抛售或急于套现等情况，但其占比或风险是可控的。而占比较多的则属于置换需求或换房需求。” 严跃进说道。与此同时，上海易居研究院监测的数据显示，今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月，而二季度该指标为15个月。通俗理解是，当前二手房挂牌量激增的情况下，房子要出手，交易周期将明显延长。此类情况，在这13个城市中都有所体现。△图源：上海易居研究院《二手房愁卖问题凸显，卖方市场正在变成买方市场》报告截图在如今二手房挂牌量持续上涨、交易周期拉长的情况下，不少二手房业主开始步入“愁卖”阶段，面对这样的情况，又该如何激发二手房市场的活力？李宇嘉认为，还是要先从需求端入手。要稳定老百姓，特别是年轻人、新市民对于就业收入的预期。其次，在供应端上，也要增加住房供应的有效性，例如要从改造老旧小区、完善交通等方面为居民提供生活保障。值得注意的是，近期房贷利率也再次下降，也降低了购房人的买房成本。6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）下降10个基点至3.55%，5年期以上LPR下降10个基点至4.2%。“由于5年期以上LPR与房贷利率紧密挂钩，LPR下降，就意味着大家的月供会降低，会在一定程度上刺激大家去买刚需住房，或者是换房。这对于二手房市场提升交易效率、缩短交易周期、降低库存都是有帮助的。”李宇嘉说道。（应采访对象要求，文章中的采访对象伊诺为化名）...
