从业十余年的地产员工杨奇很少为理财的事情操心。这些年除了买房，他的资金全部投到了其所在的地产公司，从一开始的跟投机制，到这几年的固收理财，动辄10%以上的利息，让他能轻松实现财富的保值增值。

但近期行业的风波让这一切归零。

今年下半年以来，包括恒大、佳兆业、宝能、阳光城、奥园等在内的地产系财富管理平台陆续出现兑付危机，待偿规模近千亿元，引发行业巨震。杨奇所在的当代置业也未能幸免，原本公司高管向他们承诺的12月15日兑付第8期职员债，最终成了一纸空文，杨奇有近百万元的理财深陷其中。

吸引甚至摊派员工购买自家理财产品，是地产行业通用的法则之一，在行业上升期的时候甚至被当做一项员工福利。然而，一旦发生兑付危机，员工将面临的是失业和财产损失双重风险，以及如何向自己公司维权的尴尬处境。

作为第三方财富管理的重要分支，地产系财富平台兴起于2015年前后，在地产行业光景大好的年代，它资产端连着房地产，资金端连着有房一族的中产阶级，具备得天独厚的优势，以至于在前几年整个第三方财富管理受资管新规冲击开始式微的大趋势下，地产系财富平台仍然能够坚挺。

然而， 随着地产行业风向发生变化，房住不炒、三道红线、信贷收缩，地产公司的融资渠道大大受限，接连出现流动性危机，行业蒙眼狂奔的时代结束。而依附于地产行业的这些财富管理平台，也终于失去了赖以生存的根基。

超900亿理财产品爆雷

今年9月份以来，受地产公司流动性危机的影响，地产系财富管理平台纷纷出现兑付危机。据作者不完全统计，这些地产公司包括恒大、佳兆业、宝能、奥园、当代置业、阳光城等。

除了当代置业未公布数据之外，上述几家地产公司的理财规模累计近900亿元。理财规模相对较小的奥园集团甚至在公告中还“拉踩”了一下同业：奥园理财总额和投资客户远低于阳光城、佳兆业、花样年等企业，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元，涉及全部投资人大概1500人。

在9月10日的恒大财富专题会上，恒大集团董事局主席许家印表示，目前恒大遇到了前所未有的困难，接下来恒大要全力保交楼，恢复正常经营，这也是恒大财富产品兑付的最大保证。

恒大给出了现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付3种方案，其中现金分期兑付的具体方案为：到期当月最后一个工作日支付产品本息的10%，以后每三个月支付10%。这也意味着，全部兑付完毕至少需要2年多的时间。

其他地产公司给出的现金分期兑付方案基本上大同小异。除了现金回款计划之外，上述房企几乎都拿出实物资产抵债的计划。这些实物资产以住宅、公寓、商铺和车位为主。

例如，宝能集团公告称，将组织提供总价值不少于50亿元、具有较高投资回报率、可过户或变现的优质房产和权益供投资者自由选择。房产资产主要位于天津、韶关、太原、贵阳、腾冲等地，包括住宅、商铺、公寓、别墅、合院、洋房等多种类型，都属于一手新房。置换资产享受比市场价更优惠政策及配套服务，享受为期2年的代租、代售房产管理服务。

花60万“买下”中层职位

一直以来，员工及其亲友是地产财富平台的主要投资群体。比如，阳光金服涉及投资人约1万人，其中员工约3千人；中国奥园投资产品涉及投资人大概1500人，员工及家属占了一半以上。

一位熟悉恒大理财的广州本地金融人士告诉作者，恒大连普通员工都有财富任务，有时甚至直接从员工的工资或者奖金里扣。“一些地方分公司如果完不成任务，扣的钱和要求你买的理财差不多，那你还不如买个理财。”

据作者了解，以某地产财富平台为例，对外的理财收益率大概在8%-9%，对内则会增加0.5%-1%的收益，来吸引员工购买。

李振平是某房企华东区域的一名中层管理人员，这一年来随着公司账面资金越来越紧张，买理财逐渐变成了一项强制任务。作为中层，他不得不跟投了30万，并且买了30万理财。

“我把它称之为买官钱。” 李振平笑称自己是花60万买下了如今这个职位。

杨奇则用“威逼利诱”来形容所在的地产公司发动员工购买理财这一现象：一方面将购买理财与员工的绩效、评优、年终奖挂钩；另一方面许以高额收益率。双管齐下，导致大部分员工都会购买自家的理财产品，并发动身边的亲戚朋友一起买，他身边甚至还有员工从银行贷款来投资，以赚取其中的利差。

他向作者介绍，当代置业针对员工的理财产品“职员宝”一共发行了8期，第8期于今年7月底募集，除了普通员工没有硬性规定之外，给经理、总监、副总这些职级设置了对应的购买额度，因此参与的人数较多。据他们内部员工自己的统计，目前还未兑付的“职员宝”的规模可能在数亿元。

10月份，公司高层第一次和他们沟通，承诺第8期“职员宝”在12月15日兑付。12月10日第二次沟通的结果又变成了“到期当月兑付10%，此后9个月内每3个月兑付10%，再后每满3个月兑付20%”的方案，并在近期兑付了第一个10%。但长达一年半的兑付周期，仍引发员工不满。

某国资背景房企的一位员工家属告诉作者，该房企前几年在内部力推其金服平台，作为家属他们都买过，收益在9%左右。从去年开始，也出现了强制购买的苗头，老员工基本要求10万起，新员工一般几个人凑一个10万，“感觉内部的资金压力不小”。

《棱镜》作者获得的该房企一份内部通知显示，2020年该公司启动“安家宝”计划，员工先缴纳10万元认购金并签订《商品房认购协议》，自认购之日起3个月内，如果员工放弃自购，可享受已支付“权易宝”认购金，按年化利率8%的资金收益，本息原路返还，称为“保底收益”。实际上就是一款以购房为名义的理财产品。

“理财理成房东”

如今，尽管各家房企都推出了实物资产兑付方案，用房子来抵债，但一部分投资人并不买账。他们有自己的理由：拿出来抵债的房子非优质资产，要么没法办房产证，要么根本卖不出去；抵债的房子定价过高，未来房价走势不明朗等等。甚至有投资人在集体请愿书上写道，考虑到未来房价持续下跌，建议房企在网签最低价基础上再打8折。

当代置业同样推出了以房抵债的方案，但在杨奇看来，公司拿来抵债的房产太差了，都是在市场上很难卖出去的资产，比如合肥的公寓产品、惠州的文旅项目等等，即便打折抵给员工，要么烂在手里，要么大折扣卖出去。

由于所投入上百万资金中有一部分是亲戚的钱，杨奇还是想等现金兑付方案。但他也很纠结，因为兑付周期太长，接下来公司的运行和资产处置速度都具有不确定性。他甚至不敢告诉家人理财产品暴雷的事。

与杨奇的犹豫相反，李振平是坚定地选“以房抵债”的那一派。他总共投了100来万买了自家理财产品，10月份暴雷之后，他迅速签了一份以房抵债的协议，房子是位于华东某省会城市的一套公寓，公司按照销售价稍微打了一点折，他不用再补价差，只是在办房产证时又掏了3万元。

虽然房价名义上打折了，但在李振平看来，公司的销售价没有任何意义，毕竟按照这个价格公司卖了三四年也没卖出去。“公司认为我对外卖2万，卖给你1.6万是便宜给你的，但实际上市场成交价可能是1.3万。”

他注意观察了一下，身边选择“以房抵债”方案的人并不多，他们整个华东地区也就30来个人签了协议。“究竟选哪种方案大家心里都有杆秤，那就是不选房子的话，公司能兑付现金的可能性有多少？我的答案是0。”

他有点庆幸自己当时的果断，身边有同事因为不甘心或者对房子不太满意而犹豫，迟疑几天之后再去办证，结果房子已经被法院查封了，想选也没选上。但另一方面，他选的房子虽然已经拿到了房产证，但这套公寓性质的房子，还没有通上下水和燃气，施工改造还没到位，另外项目还欠着施工单位尾款，总之，“风险还是很大”。

如今，他让中介将这套公寓原价挂出来卖，但中介告诉他，真想卖出去的话得降价20%-30%。

从盆满钵满到亏损爆雷

在地产行业十余年，杨奇见证了地产财富平台的兴起。据他介绍，2013-2014年前后，地产行业开始推出员工跟投机制，当代置业也在2015年推出这项机制。当时房地产市场行情很好，有的项目跟投下来，三年利率能高达300%，即使偶尔遇到亏损的项目，公司也会将本金退还给你，“比较人性化。”杨奇称。

而到了2017-2018年，房企开始向员工推一些固定收益的产品，例如“职员宝”的一年期收益率在10%-15%，其他房企的利率各有高低。让杨奇始料未及的是，原本以为稳健的理财产品，最终却以暴雷收场。

李振平2017年从体制内跳到民营房企，用他自己的话来说，吃肉的时候没赶上，挨打的时候一个也没落。在上一家房企，作为项目总的他被强制跟投了一个项目，两年下来倒亏了10%。

他也向作者感慨，2016-2017年跟投的人都赚得盆满钵满，到2018年全国棚改政策暂停之后，三四线城市的房价开始下行，此后再跟投项目基本都是负面效应了。

房企财富管理平台的发展脉络，是中国第三方财富管理行业的一个缩影。

在一家头部第三方财富管理机构做到副总裁之后，郑俊前几年辞职创业做财富科技，给财富管理机构提供数字化服务。从甲方到乙方，他亲历了中国第三方财富管理从辉煌到落寞的全过程。

他向作者介绍，第三方财富管理诞生之初，主要卖一些能够刚性兑付的固收类产品，其中有相当一部分的底层资产也是房地产。到2015年前后，这个行业开始变得火热起来。当时注册一家财富管理公司的门槛也不高，只要经营范围里有投资管理、投资咨询这一类即可。

企查查向《棱镜》提供的数据显示，目前现存含“财富管理”的相关企业有8512家。其中2014-2016年新增企业最多，累计达5500多家。据不完全统计，2016年涉足金融或者成立互联网金融平台的房地产企业总数超过50家。

从2017年开始，新增数量骤降，当年仅增317家，随后每年新增数量进一步下降至200家左右。

数据来源：企查查

出现上述变化的原因在于，2016年4月国家出台《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，在整治期内，全国各省市将暂停登记注册在名称、经营范围中含有金融、投资、资产管理、基金等相关字样的企业。第三方财富管理机构开始结束无序的扩张期。

此后，金融监管越来越严格，资管业务要求持牌经营，导致第三方财富管理行业慢慢走向凋敝。郑俊向作者介绍，在他创业之初，这类型公司还是他们最主要的客户，从2019年下半年开始，第三方财富管理行业的客户萎缩了30%，2020年继续萎缩了40%-50%，到如今已经所剩无几。在他看来，第三方财富管理在几年之内就会消失掉，而他们也早在几年之前就开始转型服务持牌金融机构。

郑俊提及，如今很多地产财富平台也欠他们的钱，合同金额写得很清楚，但就是付不了款。“人家说要不我给你套房行不行？实在不行只能拿房子当我们的办公场所了，可能也只能这样了。”他向作者抱怨道。

“无证驾驶”原罪

在郑俊看来，很多平台并不是真正意义上的第三方财富管理，只是打着第三方财富管理去卖一些固收资管机构的产品。据他介绍，绝大部分第三方财富公司卖的产品中，60%-70%以上都是自己公司的固收类产品，还有一些可能会涉及到自融，另外少部分会卖一些二级市场的私募或者其它产品，来丰富一下货架，这个比例甚至可以高达9：1。

房企的理财产品一般是地产公司的上下游供应商作为发起方，地产公司提供增信担保，在各地的金融交易所挂牌，并由地产财富管理平台销售给员工或者投资人。表面上，融资方、受托管理方、担保方、备案方各要素齐全，但实际上，如果穿透融资方，会发现要么是无实际业务的壳公司，要么与地产公司有着千丝万缕的联系，有的小地产公司甚至毫不避讳与融资方的股权关系，涉嫌“自融”。

此前，互金平台一度通过金交所作为产品通道，2017年互金整治办要求互联网平台停止与各类交易场所合作开展违规业务，金交所模式被叫停，互金平台也陆续下架了金交所产品。

不过，据证券时报报道，在过去两年多的时间，仍有70多家登记备案公司打着“金交所”的旗号，搭建了一条为地产、第三方财富等行业违规发行“理财产品”的地下新融资通道，募集的资金可能高达千亿规模。

在“2020青岛中国财富论坛”上，中国人民银行副行长范一飞提到，资管新规明确了资管业务是持牌业务，无牌照不得经营，但在实践中仍有部分机构“无证驾驶”。“以第三方财富管理公司为例，据统计，我国有超过5000家财富管理公司，主营业务是代销基金等金融产品，其中相当一部分存在无牌销售保险、公募基金及设立资金池等问题，给金融稳定带来严重威胁。”

事实上，早在2018年，互金整治办就下发通知，包括“定向委托计划”、“定向融资计划”、“理财计划”、“资产管理计划”、“收益权转让”等依托互联网发行销售资管产品的公开募集资金行为，应当明确为非法金融活动，具体可能构成非法集资、非法吸收公众存款、非法发行证券等。

前述金融人士提到，地产财富平台的资金基本上都进了地产，从P2P到到第三方财富管理，再到私募，本质都是募资。“就目前的环境来说，能刚兑就啥事也没有，刚兑不了就是非法集资。”

签了房抵债协议的李振平，没有加任何一个公司的维权群，他对自己提了一个要求：抛弃过往，重新生活。

（文中杨奇、李振平、郑俊均为化名）