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老潘别跑!黑石终止收购SOHO中国
发布时间:2021-09-13 10:02 来源:北京商报

从坊间流言到官宣收购要约、再到立案审查,SOHO中国有意“卖身”黑石集团的计划再度落空。9月10日晚间,SOHO中国在港交所公告称,黑石集团终止对公司收购要约。值得一提的是,此次黑石终止收购,也是自2020年3月后,黑石第二次对SOHO中国发出收购要约宣布失利。潘石屹似乎“跑不了”了。

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图片来源:公告截屏

第二次收购要约落空

根据10日晚间SOHO中国披露的最新公告,对于终止收购的原因,SOHO中国方面表示,鉴于目前满足收购要约的先决条件进展不足,各方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件,经各方一致同意,黑石集团终止对公司收购要约。

事实上,这并不是黑石集团对SOHO中国提出收购要约的首度失利。早在2020年3月,SOHO中国就曾公告披露,该公司正在与海外金融投资者洽谈进行战略合作事宜,可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。彼时的交易对象,便指向了黑石集团。

据当时的媒体报道,黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判,价格为6港元/股,交易额共计约40亿美元;黑石集团还将接管SOHO中国的债务。然而在相关谈判进行5个月后,当年的8月13日,SOHO中国对外发布公告称,因未达成共识,终止早前要约私有化事项。

直到今年6月16日,SOHO中国公告确认出售91%的股份给黑石,这场为期近两年的私有化交易,才终于宣告“靴子落地”。

据当日公告,黑石集团已发出全面要约以获得SOHO中国控股权,将以每股5港元,最高现金代价236.58亿港元(约合30·48亿美元)收购SOHO中国91%的股份,而SOHO中国将继续在港交所上市。此次交易完成之后,根据要约价计算,潘石屹夫妇将一次性套现142.81亿港元,仅保留公司9%的股权。此外,潘石屹夫妇将退出公司董事会,不再担任董事。

终止收购“早有征兆”

一纸“黑石终止收购SOHO中国”的公告,意味着SOHO中国“卖身”计划的再次告吹。在业内看来,黑石集团终止对SOHO中国收购要约,似乎“早有征兆”。

这在SOHO中国一波三折的要约收购进展披露中,可见一斑。7月6日晚间,SOHO中国对外发布公告显示,将延迟寄发综合文件有关此前黑石要约收购事项。至8月6日晚,SOHO中国再度公告称,要约方(黑石集团)已于8月3日收到国家监管部门签发的通知,对黑石根据法律提交的申报,正式立案审查。

彼时业内便有观点指出,如此大额的地产流入国外资本,按照流程须经过反垄断法的立案调查,SOHO中国或在很大程度上不能通过审查。

“从对外公告的表述来看,终结收购的原因在于满足先决条件的进展不足,同时也认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件。由于收购需要向中国国家市场监管总局提交收购审查申报相关文件及材料,因此不排除由于未通过监管机构审查,是终结收购的重要原因。” 58安居客房产研究院分院院长张波表示,因为从收购价格来看,此次收购要约已经低于市场价,并且双方经历过多轮谈判,双方对于收购价格本身已不存在太大分歧。

欲“跑路”背后

SOHO中国是潘石屹离开万通独立门户后,和妻子张欣于1995年联手创建的房地产开发公司,主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。2007年登陆港股的SOHO中国,在上市时还创下了亚洲最大的商业地产IPO纪录。彼时,也成为了潘石屹和SOHO中国在商业地产领域风头无两的“高光时刻”。

然而好景不长,自SOHO中国2012年8月宣布从“开发销售”向“开发持有”模式转型以来,该公司营业额、净利润等核心指标呈现出连年下滑态势。公开数据显示,2018-2020年三个年度,SOHO中国的净利润分别为19.25亿元、13.31亿元、5.36亿元,同比分别下降59.33%、30.85%、59.77%。

在业内人士看来,也就是在那时起,潘石屹开始“萌生退意”,并开始酝酿离开中国资本市场。公开资料显示,自2014年2月以52.3亿元向金融街控股出售上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场起,潘石屹的“卖卖卖”的资产出售动作愈发高频。据不完全统计,过去几年间,SOHO中国通过出售资产合计套现约293.41亿元;期间,却再未揽入一个项目或一宗土地。

不断抛售资产的过程中,潘石屹在公开场合谈“收租艰难”的表态也越来越多。在2017年11月举办的行业论坛上,潘石屹曾直言,作为“包租公”坐拥商铺收租的生意不好做了。“今天在北京这样的城市,我们的租金回报率是2%点多,不到3%。我们公司刚刚公布的年报,从银行贷款来的资金成本,是4.4%,这个4.4%的资金成本是全地产行业中最低的资金成本,所有的房地产行业的资金成本都超过我们了,这意味着什么?我们把银行的贷款4.4贷过来,把我们的智慧、劳动、时间都花到里面去,还亏了2%,这个生意怎么做呢?” 

张波分析指出,SOHO中国目前本身持有的资产多以写字楼为主,并错过了住宅开发的规模化阶段,因此未来的收益主要依赖写字楼租赁,租金收入本身的稳定性可和持续增长性是影响长期利润表现的重要因素。虽然SOHO中国持有的物业多在一线城市,但近几年一线城市甲级写字楼租金普遍出现空置率提升以及租金下滑,并且从长期来看,租金上升的空间相对有限,这或许也是潘石屹选择套现离场的重要考量因素,未来考虑将资金投入到更具增长潜力和想像空间的领域,追求收益最大化依然可能是其发展方向。

“其实,在当前行业严苛的调控背景下,卖掉资产也算是一个出路。”在同策研究院资深分析师肖云祥看来,潘石屹之所以要离开房地产,与其本身不看好房地产未来有关;此外,近年来SOHO中国的经营状况未见明显改善,利润也低,卖掉总比持续亏钱来得好。

更多的数据也验证了商业地产的艰难。当初从“开发销售”转向“开发持有”时,转型为包租公的潘石屹曾大胆预测,随着租金升高,“五年后,SOHO租金年收入将超过40亿元”。不过五年之期早已过去,直到2020年,SOHO中国全年实现营业收入也不过是21.92亿元。

利润相关指标方面,2020年该公司实现毛利13.9亿元,同比减少7.9%,净利润同比减少58.8%至5.43亿元。在收入方面,租金收入15.37亿元,同比下降了16%,出售物业实现收入6.54亿元。同期,该公司净资产负债率约为43%,平均借贷成本约4.7%,总资产约707.04亿元,总负债约331.57亿元。

据SOHO中国最新中报,2021年上半年,该公司实现营业收入8.05亿元,同比下降45%;归属于股东净利润3.4亿元,同比上升67%;实现净利润约为3.43亿元,同比上升67%。期内,毛利约为6.59亿元,同比下降18%。而现金及现金等价物约为14.92亿元,同比增长276%;总资产711.09亿元,总负债约为332.46亿元。

就“黑石终止收购SOHO中国后,公司有无进一步出售计划”的问题,截至北京商报记者发稿,企业表示,公告之外暂无更多回应。

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