首页
财经钻-信托观察
被平安信托“套牢”的七年
发布时间:2021-03-06 17:24 来源:进深News

上世纪90年代,马明哲被大举投资房地产而获取收益的国泰人寿所吸引。从那时起,他把国泰人寿当成了保险公司做地产的标杆,并由此构建了庞大的地产投资王国。

目前,中国平安通过战略入股,已成为华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉、朗诗地产等房企的第二大股东。在它旗下,平安不动产与众多房企联手拿地的消息,屡见报端;而平安信托在房地产的布局,也不遑多让。

翻阅平安信托的“信托资产分布表”可以发现,其对地产的投资占比,一直高居前列;它发行的信托产品,也多以房地产为主。

进入2021年,平安信托更是以超40亿元的价格,接盘诺亚财富核心物业“歌斐中心”,为自身新一轮的地产投资,拉开序幕。只是,在这扩大的版图中,也隐藏着挑战。

2月26日,平安信托被深圳市福田区人民法院列为被执行人,案号(2021)粤0304执9758号,执行标的却是“0”元。

而这笔蹊跷的0元被执行,缘自于一起信托纠纷案,它也将平安信托的经营姿态公之于众。

借平安人寿“兜底”退出

时间回溯至2012年,平安信托以瑞安的重庆企业天地项目中3、4、5号楼作为底层资产,发行商业地产信托项目“平安财富·安睿1号”集合资金信托计划,投资规模约17.5亿元。2个月后,它又相继发行了“平安财富·安睿2号”。

乐居财经获悉,标的资产的经营管理主体为重庆安拓投资管理有限公司(简称“安拓公司”)。安睿1号系列信托的全部资金,被用于收购安拓公司的股权和债权;由此,平安信托持有安拓公司100%股权。

彼时,南通市诚力科技咨询有限公司(简称“诚力科技”)和自然人吴静购买了安睿1号、安睿2号各300万份。但认购产品后不到两年,底层资产已严重贬值,所涉的物业房产未能按时竣工交付,物业的出租收益也低于预期。

而原定5年的信托计划届满后,其进展并不顺利,2017年尚达不到退出的条件。

乐居财经查阅获悉,截至2017年3月末,标的资产商业部分的出租率虽然达到100%,但办公楼部分总体的出租率仅为37.39%,其中3号楼更是全部空置。

平安信托直言,“高存量及预期未来高供应量使写字楼市场竞争激烈,租金、入住率及估值均呈现滑坡趋势”,故而决定将信托延期退出。

直至2019年,在最后清算退出时,平安信托将安拓公司100%股权,即信托资产,转给了关联公司中国平安人寿保险股份有限公司(简称“平安人寿”)。平安人寿目前也由中国平安全资持有。

两个信托的收益率,究竟成色几何?

据了解,两个信托计划终止日期均为2019年1月29日,其中,安睿1号信托计划存续期间总收益率为10.03%,年平均收益约1.5%;安睿2号信托计划存续期间总收益率为9.2%,年平均收益约1.4%。

由此,诚力科技、吴静将平安信托诉讼至法院,高度怀疑其在信托产品推介环节、合同履行环节及信托产品清退环节,未能严格履行约定。

将信托经营不善的状况,寥寥数语归咎于市场因素,最后又借关联公司兜底退出的举措,显然让亏损近7年的信托购买者,愤然于胸,于是他们提出了让平安信托披露更多信息文件的要求。

只不过,由于最终断定平安信托没有义务披露更多的文件,诚力科技、吴静等主体只能默默地吞下了风险,接受了亏损的现实。

据了解,安睿1号是平安信托利用信托资金,投资商业地产领域的首次尝试。彼时,它以1.5万元/平方米的相对低价,拿下重庆天地的写字楼部分,并以整体持有而非散售的方式,寻求更高的租金水平和高品质的租户。

近年来,在房地产调整政策下,办公、零售物业的投资优势逐渐显现,而创新推出商业地产基金信托产品,似乎成为了信托发展的风向标。

但该信托产品的发展走向,出乎了平安信托的意料,曾经对投资者大加宣传与渲染,后来却与现实的收益形成了巨大的反差。

这起诉讼,虽然平安信托涉险过关,但却是它官司缠身的缩影。工商信息页面显示,直至目前,它共涉160起司法案件,案由大多为借款合同纠纷、信托纠纷、委托理财合同纠纷等。

地产生意经

2010年9月5日,保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》,允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。

那时候,马明哲感慨,平安为这一刻“已经等了5年”。随后,平安系逐步加大“对商业地产和其他新投资渠道”的投入,不断扩大自身的地产投资版图。

截至目前,马明哲的平安系,已经构建了庞大的地产帝国。在中国平安旗下,各个板块或多或少都会涉及房地产。

其中,平安人寿主要从事房地产股权投资及海外商业物业投资、平安银行为房企提供融资、平安不动产从事地产开发、平安好房提供房地产相关服务,平安信托则主要从事物业投资,发行信托产品。

平安信托目前由中国平安、上海市糖业烟酒(集团)有限公司(简称“上海糖业烟酒”)各持股99.88%、0.12股权,上海糖业烟酒是光明集团旗下公司。

早在2007年,中国平安开始试水房地产时,平安信托就已在内部,成立了专门的房地产投资部门。地产的投资比例,一直高居前列。

以2019年为例,在平安信托财报中的“信托资产运用与分布表”中,房地产的资产金额达1314.88亿元,占比29.71%,基本与占比31%的实业持平。

乐居财经查阅用益信托网获悉,眼下,平安信托共约有155项集合资金信托计划,投资于房地产领域,在所有信托计划里占比超过九成。

这些眼花缭乱的信托计划中, “佳园”“龙翔”“翔远”“汇置”“鼎泰”“开元”等自成系列,投向雅居乐、融侨、祥生、龙光、正荣、时代中国等多家房企,为它们旗下项目的开发建设提供资金。

另有以企业、项目命名的信托不计其数,如“正荣2号集合资金信托计划”“融侨外滩5C项目集合资金信托计划”“大名城紫金轩1号集合资金信托计划”等,发行规模都达数亿元。

在上述的“安睿1号”中,平安信托曾对运营主体安拓公司持有100%股权,自己持有资产。但这只是个例,在大多数信托计划中,它都不涉及项目持股,最多只在项目的股权出质中闪现身影。

“升龙1号集合资金信托计划”就是一个例证。

它对应的项目公司为“郑州骏龙房地产开发有限公司”(简称“郑州骏龙”),是升龙集团旗下的全资子公司。

在接受了平安信托的输血之后,郑州骏龙的股权,几乎被5位股东上海升龙投资、福建龙旺、福建三源茂基、徐友滨、林敬祥质押殆尽,质权人正是平安信托。

依托对地产的大量投资,平安信托获得了业绩的加持。2020年,平安信托实现营收54.61亿元、净利润30.85亿元、净利润率达56.5%;同期,手续费及佣金收入43.35亿元,同比均增长16%左右。

财经钻CZ,真正的价值币,推动创新、科技、创业投资、价值型财经等等的进步和发展.

客服QQ:318059325  微信:wdcjcne  邮箱:kefu@cjz.vip

一:财经钻CZ详细介绍:

https://www.cjz.vip/uploads/868369.pdf

二:财经钻CZ相关介绍:

https://www.cjz.vip/99989216.html

温馨提示:以上内容仅为信息传播需要,不作为投资参考。财经钻cjz.vip提示:市场有风险,投资需谨慎!
【返回首页查看更多新闻】

下一篇:华融信托被判赔70%,原职工涉合同诈骗1200万元

上一篇:监管工作会议后 有信托公司收到“两压一降”具体指标

财经钻-财经观察
财经钻-互联网金融观察
财经钻-众筹/创投视野