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深圳拟出台住房租赁新规:渐进探索“租售同权”,长租公寓爆雷等将加强监管
发布时间:2021-02-02 13:26 来源:21世纪经济报道 作者:王帆

深圳大约有2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。

2020年中央工作会议提出,解决好大城市住房突出问题,其中,对租赁住房问题尤其着墨颇多。

具体包括:要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

2月1日,深圳住建局发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》(征求意见稿)(以下简称“若干措施”)。

作为“移民之城”,深圳曾在2018年公布一项数据,全市常住人口的住房自有率仅为34%,即约1/3的常住人口居住在自有住房中,2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。深圳堪称拥有最大规模、最活跃的租赁市场。

而自2018年以来,住房租赁市场甲醛房、租金贷、资金链断裂等事件频发,特别是部分轻资产型住房租赁企业利用“长收短付”“高进低出”方式盲目扩大规模,将风险转嫁市场,更有甚者以住房租赁为工具,在短期内快速吸纳房租形成庞大“资金池”后卷款跑路,造成大批业主和租客利益受损。

上述《若干措施》正是致力于解决深圳租赁市场的监管、规范发展等问题,同时,深圳也强调增加租赁住房供应、逐步探索租售同权等。

多渠道增加租赁房供应

《若干意见》提出,多渠道增加租赁住房供应。

其具体措施包括:在新增建设用地中安排一定比例租赁住房用地,并在年度建设用地供应中单列租赁住房用地供应计划;支持产业园区提高配套宿舍建筑面积的建设比例;鼓励国有企事业单位和民营企业等利用自有闲置土地开发建设租赁住房;探索政府提供居住用地、住房租赁企业负责建设和运营租赁住房的PPP模式筹集租赁住房;推进存量房屋改造租赁住房等。

21世纪经济报道记者梳理发现,深圳此前就已经在不同程度地落实这些举措。

自2017年起,深圳土地市场出现的一个新动向便是向租赁用地倾斜,2018年2月1日,更一口气再推三宗只租不售地块。

而在近两年,深圳住宅土地出让大多采用“双限双竞”的方式,竞价过程中,竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞配建只租不售人才住房面积。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示,深圳的土地、开发成本较高,如果完全自持,开发商的拿地意愿并不高。深圳提出了多个渠道来增加租赁住房的供应,其中,存量房屋改造有可能将成为主要的方式。

《若干意见》提出,支持住房租赁企业与村集体股份公司、原村民合作,通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房。

深圳早前曾提出,“十三五”期间,要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。有开发商曾大举进入这一领域,但遭到了一些产业工人的“抵制”,认为改造导致了片区房租上涨,这导致以开发商为代表的社会资本在进入城中村改造时一度遇冷。

在提升居住品质以及保留低成本空间之间,如何取得一个平衡,或许将是深圳接下来在城中村改造中需要继续面临的挑战。

李宇嘉认为,深圳的城中村改造也可能探索新的模式,比如由政府主导进行公共配套补短板,租城中村住房子女可以积分入学。

渐进探索“租售同权”,加强租赁监管

此次的《若干意见》对“租售同权”也有提及,强调大力推进公共服务均等化,结合深圳户籍迁入的相关政策,逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时,优化租赁住房积分入学政策。

根据深圳2020年积分入户分值表,拥有本市合法产权住房,每满1个月积1分;在本市租赁住房,每满1个月积0.2分。

过去几年间,深圳每年的积分入户名额为10000名,买房和租房的分值差异,可能使得租房者难以在积分中获得优势。

《若干意见》提出,逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。这意味着将来在积分入户时,购房和租房的积分差异将可能缩小甚至逐渐抹平。

而在“租售同权”中,最受市民关注的莫过于学位问题,但研究人士普遍认为,在优质学位稀缺的情况下,很难真的实现同权,即便实现同权,学区房的租金会不会由此变得更高?这些问题仍然有待在探索中逐渐解决。

在学位问题方面,深圳强调的是,提出加大学前教育和义务教育学位供给,并优化租赁住房积分入学政策。

在“租售同权”之外,近期另一个与租客群体切身相关的话题是,住房租赁企业“爆雷”、“跑路”时有发生,给租客预付押金、租金带来较高的安全风险问题。

2020年11月,深圳住建局曾发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,其中提出,住房租赁企业与承租人应当严格履行住房租赁合同约定,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费,不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益,不得违法强制单方解除合同。

此次的《若干措施》,围绕机构备案、信息公示、资金监管、信用管理、执法惩戒等方面,进一步提出了5条措施。

其中,在住房租赁资金监管方面,《若干意见》提出,在本市经营的住房租赁企业应当按规定在本市商业银行网点设立唯一的住房租赁资金专用账户,用于收取租金和押金。住房租赁资金监管的具体措施由市住房建设部门会同金融管理部门另行制定。

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