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　　3月16日，即将年满90岁的李嘉诚宣布退休，一代超人由此圆满谢幕。

　　在此48小时之前，李嘉诚的接班人——大儿子李泽钜在第十三届全国政协会议上连任了政协常委。

　　在本届全国政协里，香港有2位副主席和18个常委，李泽钜跻身其间，属于7名连任常委之一。李家在中国政坛和商界的影响力，仍然在平稳延续。

　　李嘉诚和大儿子李泽钜

　　准确地说，李嘉诚此次宣布卸任的是两家旗舰企业的董事会主席和执行董事职务，它们目前的名称分别是：长江和记实业有限公司、长江实业集团有限公司。

　　未来，李嘉诚将成为这两家公司年顾问金5000港元的资深顾问。李家第三块重要资产——李嘉诚基金会，仍然由他担任主席。这部分的资产大概有300亿港元。

　　至于李嘉诚的小儿子李泽楷早就单飞，其身价超过300亿。李泽楷在1999年曾买入腾讯20%的股权，当时出资是220万美元。但遗憾的是，持有不到两年赚了将近6倍就卖出了。这部分股权如果拿到今天，市值超过1100亿美元，足以让李泽楷身价超过盖茨，成为全球第二大富豪。

　　在3月16日的发布会上，李嘉诚回答了很多问题，其中关于楼市有以下主要观点，值得我们关注：

　　1、香港楼市是否见顶？不敢讲！

　　近年来，虽然香港出台了空前严厉的调控政策，但房价仍然迅速翻倍。对于香港楼价是否已经见顶的疑问，李嘉诚表示不敢讲，他同时指出，过去一两年香港楼价高了一倍，香港的楼价与一般居民收入脱了节，需要多点公屋、居屋。

　　点评：李嘉诚的不敢讲，其实是怕刺激房价进一步上涨，因为他的影响力太大了。而香港政府，正在为房价上涨压力巨大而头痛。

　　正常情况下，一个有竞争力、人口吸引力的城市，房价一定会在通胀推动下不断上涨，这是大趋势。近年来，内地热钱急于配置境外资产，香港的楼市就成为便利的选择。但香港是一个自由港，资金来去自由，所以资产价格波动比较大，风险也比较大。

　　2、鼓励有条件的人买房

　　至于香港楼市何时应该上下车，李嘉诚说，地产的市道和香港人是不是要一直不停地买贵的房子，问题是不一样的。假如一个人已经有足够的钱去买了楼盘，买了自住决定没有问题，即使将来楼价跌下来，自己住有什么关系。所以问题是刚才所说的，买了自住没有问题，你只要选择分期付款能够负担得了。当然，可能未来会加息，但不会加得太离谱，加2%-3%已经不得了，这已经不得了。

　　点评：这段话隐藏着李嘉诚对香港楼市最真实的判断——房价上涨是大趋势，所以刚需尽量要早点买。你可能买贵，但长远看这不算什么，关键是你买了没有。港币跟美元是挂钩的，所以未来会加息，但他认为这没有什么。

　　经常看我专栏的读者会知道，我的看法跟李嘉诚是一致的。当然，这有一个限定条件：适用于有显著人口增量的、高级别的城市。

　　3、怒怼丈母娘刚需

　　有房子，你才能叫她岳母；没房子，只能叫她阿姨。这是对楼市里丈母娘刚需的最好诠释。在香港，也存在同样的压力。

　　李嘉诚不赞同年轻人马上就要买房的观点。他以自己的经历举例，当时我爸爸逝世，我一个人负担家里，我的弟弟、妹妹都在读大学，除了顾自己之外，我也把家放在心上的，怎么样可以令到我妈妈不会对家庭太头疼。

　　李嘉诚说，如果大学还没有毕业，女朋友就想要一间房屋，这是不对的。他甚至表示，如果女孩子说没房子就不结婚，那就不如劝她趁年轻再找一个。

　　点评：大城市房价的确给年轻人带来巨大的压力，香港回旋余地不大。内地情况好很多，虽然北上深房价高不可攀，但二线城市里还有很多城市房价并不高，比如苏州、武汉、郑州、西安、成都、长沙、济南等。这些城市未来也都很有希望，可以给大家提供更多选择。

　　最后想顺便分析一下香港楼市的真相，透过香港，我们可以看清楚很多问题。

　　一般印象里，香港人多地少，住房贵是应该的，政府的确没有什么空间增加土地供应了。其实，完全不是这么回事。

　　近日，香港地产大佬、中原地产创始人施永青日前在一次访谈中透露：香港空地非常多，目前香港总面积中40%是郊野公园。香港用做城市发展的土地，占比不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。也就是说，只要再拿2%出来，就可以改善居住面积50%。

　　听到了吧！香港只用拿出2%的土地面积，就可以把住宅存量增加50%！

　　但为什么香港不这样做呢？不是不做，而是做不到。董建华当年刚上台，提出了大规模兴建保障房计划，结果遇到香港回归带来的利好出尽和亚洲金融风暴，再加上这个计划，香港楼市暴跌。最后，董建华的计划泡汤，他本人没有完成第二个任期就辞职了。

　　经济学上有个词，叫路径依赖。香港楼市长期实行饥饿疗法，所以房价非常高。最终，整个银行体系、资产价格体系都以楼市为基础，如果房价暴跌，香港金融体系将崩溃。此外，香港是自由港，能征税的地方不多，楼市股市是主要税收来源。所以，高房价已经成为香港经济的基础，这很难改变了。

　　那么问题来了：既然饥饿疗法不能从根本上改变，能不能缓解一下，采用温和推进的方式解决？

　　这个也很难。香港利益格局非常复杂，有一些势力不愿意看到香港政府在住房问题上取得突出成绩，通过各种方式的博弈，阻止香港政府增加保障房、经济适用房。比如从上世纪90年代开始，香港已无工业，但还有很多工业用地，很难改变用途建成住宅。

　　香港有自己的特殊性。但路径依赖在哪里都存在，房价连着政府税收，房价关系到金融体系的稳定，大幅下跌是任何一个政府都不愿意看到的。

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