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　　作者：李方

　　今天，距离北京史上最严调控政策317调控整整一年，一年来北京房价跌了吗？未来怎么走？机构报告显示，一年来北京房价出现下跌，楼市成交全面萎缩。

　　量价齐跌

　　调控这一年，北京房价出现下跌。链家研究院报告显示，2017年的317调控结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后价格出现连续9个月的下跌，累计跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平，与2016年12月的水平接近。目前，北京二手房房价似乎出现了企稳迹象，1月房价环比上涨0.3%、2月环比下跌0.5%。

　　中原地产研究中心统计数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低记录。别墅类物业成交在317之后签约4137套，跌幅52.7%。跌幅最大的是商住类物业，调控一年来，实际签约只有5895套，同比跌幅91%。

　　二手房成交量同样低迷。据中原数据，2017年全年北京二手房住宅成交在13.6万套，相比2016年的27万套暴跌50%，这一成交量也是2015年来这一轮最低值。

　　市场缓慢修复

　　317调控被认为是史上最严调控，因为它认房认贷，有贷款记录购房者均被认定为二套，这一政策对换房需求影响较大。其次，首付上调、房贷利率上浮，增加了换房难度。

　　链家研究院相关负责人认为，换房需求是北京房地产市场的需求主力，即市场上连环单占比高，调控后换房难度的增加使得连环链条断开，带来成交量的大幅下滑，在三季度企稳后四季度开始小幅增长。

　　2018年3月以来，成交量有所回升，原因在于春节假期累积需求的正常释放。同比来看，2018年3月，北京链家成交数据不足2017年同期的60%。

　　链家研究院认为，这是一个比较正常、不会引发价格大幅上涨的量，整体来看，市场在缓慢、正常的修复并走向稳定。

　　回归居住属性

　　过去一年，北京楼市发布超过30次的调控措施，政策密度创下历史记录。中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊，预计后续市场将继续在低位运行。

　　此外，北京楼市加法调控措施将明显发力。今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

　　张大伟预计，从2018年3月下半月开始，北京将有大量的限价商品房与共有产权房上市，整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需来说，在大量低价房源上市后，选择余地增加。整体市场在2018年有可能继续降温。

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